République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 16/06/2022
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N° de MINUTE : 22/608
N° RG 20/02147 - jonction avec 20/2199 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TBAT
Jugement (N° 11-19-228) rendu le 30 avril 2020 par le tribunal d'instance de Hazebrouck
APPELANTS
Monsieur [J] [I]
né le 23 décembre 1944 à Volkerinckove
de nationalité française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/005606 du 10/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [F] [B] épouse [I]
née le 27 octobre 1949 à [Localité 6]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Ingrid Schoemaecker, avocat au barreau de Dunkerque
INTIMÉE
Etablissement Public Habitat du Nord denommé Partenord Habitat
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Caroline Losfeld-pinceel, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 05 avril 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Louise Theetten, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022 après prorogation du délibéré en date du 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2022
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Par acte sous seing privé du 27 décembre 2006 à effet du 1er janvier 2007, l'Office public de l'habitat du Nord, Partenord Habitat, qui sera désigné pour des raisons de commodité dans la suite du présent arrêt sous la seule dénomination de Partenord Habitat, a donné à bail à M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 4] moyennant un loyer qui était en dernier lieu d'un montant de 433,97 euros (mois de décembre 2021).
Par acte d'huissier en date du 21 août 2018, Partenord Habitat a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, le même commandement enjoignant aux locataires d'avoir à justifier de leur assurance de responsabilité locative.
Par acte d'huissier en date du 4 septembre 2018, M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] ont fait assigner leur bailleur devant le tribunal d'instance d'Hazebrouck en indiquant notamment faire opposition à ce commandement.
Après un retrait du rôle, l'affaire a été rétablie sur la requête des époux [I] à l'audience du 11 juillet 2019 puis, après plusieurs renvois, évoquée lors de l'audience du 27 février 2020.
Suivant jugement contradictoire en date du 26 mars 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet des demandes et moyens des parties et de leur évolution pendant le cours de la procédure de première instance, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Hazebrouck a :
- débouté M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de leur demande tendant à la nullité du commandement du 21 août 2018,
- constaté la résiliation du bail liant Partenord Habitat à M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B], avec effet au 21 octobre 2018,
- ordonné à M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et dit qu'à défaut il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les délais prévus par la loi,
- débouté M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de leur demande tendant à la production du décompte de surface corrigée et de leurs demandes d'indemnité de procédure,
- condamné M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] à payer l'Office public Habitat du Nord, Partenord Habitat, la somme de 3 115, 20 euros, montant arrêté au 2 octobre 2019, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail était poursuivi, à compter du 3 octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté l'Office public Habitat du Nord, Partenord Habitat de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande d'indemnité de procédure,
- condamné M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par acte d'huissier en date du 2 juin 2021, le jugement précité a été signifié à M. et Mme [I], l'acte ayant fait l'objet d'un dépôt en l'étude de l'huissier.
Ces derniers ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 18 juin 2020.
Cette première procédure d'appel a été répertoriée sous le numéro 20/02147.
Il est énoncé dans cette déclaration d'appel que le recours concerne les dispositions du jugement qui ont :
-jugé le commandement de payer visant la clause résolutoire régulier ;
-prononcé la résiliation du bail liant les parties ;
-dit n'y avoir lieu à production d'un décompte concernant la surface corrigée ;
-estimé qu'il n'y avait lieu de faire droit que partiellement à leur demande de restitution des charges injustifiées.
Une seconde déclaration d'appel a été diligentée le 23 juin 2020. Cette seconde procédure a été répertoriée sous le n°20/2199.
La jonction des deux procédures d'appel a été ordonnée par le conseiller de la mise en état suivant ordonnance en date du 15 octobre 2020.
Partenord Habitat a constitué avocat le 29 juin 2020.
Par leurs dernières conclusions en date du 8 décembre 2021, M. et Mme [I] demandent à la cour, au visa des articles 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 114 et 649 du code de procédure civile, R. 221-1 du code des procédures civiles d'exécution, 78 de la loi du 22 mars 2019 dite loi Boutin, des articles 12 et 16 du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948, 1353,1343-5 du code civil, 145 du code de procédure civile et des dispositions du code de la construction et de l'habitation, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Partenord Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour harcèlement moral et en ce qu'il a débouté Partenord Habitat de sa demande de condamnation à 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et de statuer, à nouveau, comme il suit :
- déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 août 2018 nul et de nul effet,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail, et compte tenu du récent bénéfice d'une orientation en rétablissement personnel de leur dossier auprès de la Commission de Surendettement, prononcer à l'égard des locataires la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture,
- condamner l'office public d'HLM, Partenord Habitat à produire un décompte de la surface corrigée et les justificatifs de ce décompte, justifiant notamment des différences de superficies retenues par rapport aux services des impôts, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la première demande soit la date de la sommation d'huissier du 9 mai 2019, faute pour elle de justifier de la convention HLM,
- condamner en conséquence, l'office public d'HLM, Partenord Habitat à limiter le loyer résiduel mis à la charge de ses locataires à due proportion de la surface corrigée effectivement applicable ou à défaut d'éléments justificatifs en ce sens, un loyer résiduel proportionnellement ramené à une surface de 57 m²,
- débouter, à titre principal, l'office public d'HLM, Partenord Habitat de l'ensemble de ses demandes de charges, pour les années 2017, 2018, tant que la surface corrigée restera erronée et à titre subsidiaire, confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a minoré l'appel de charges de la société bailleresse d'une somme totale de 820,55 euros,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis à la charge des époux [I] les dépens de première instance,
A titre subsidiaire :
- nommer un expert avec pour mission de convoquer les parties, de se faire remettre tous
documents utiles, de déterminer la surface corrigée de l'appartement de M. et Mme [I] au regard des textes applicables,
En toutes hypothèses :
- débouter le bailleur de son appel incident,
- réformer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné les époux [I] aux dépens,
Et, à titre principal,
- condamner Partenord Habitat au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance ou, à titre subsidiaire, si les appelants venaient à être bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, condamner Partenord Habitat la somme de 3000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 3 juillet 1991, ainsi que les entiers frais et dépens de l'instance.
Par ses dernières conclusions en date du 7 février 2022, Partenord Habitat demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, du décret du 22 novembre 1948, de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1728 du code civil et de l'article 564 du code de procédure civile :
- dire qu'il a été bien jugé et mal appelé sur la constatation de la clause résolutoire incluse au contrat de bail,
En conséquence,
- débouter les époux [I] de leur appel,
En toute hypothèse :
- déclarer les époux [I] irrecevables en leur demande d'expertise comme étant une demande nouvelle en cause d'appel,
Pour surplus :
- faire droit à l'appel incident de Partenord Habitat quant aux sommes dues au titre des charges 2018,
- dire n'y à voir lieu à répétition au profit des époux [I] pour les appels sur charges et régularisation de charges appelées sur 2018,
A titre infiniment subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail des époux [I] et, en conséquence, ordonner leur expulsion dans la quinzaine de la signification à intervenir et dire que, faute par eux de délaisser spontanément les lieux, Partenord Habitat sera autorisée à les faire expulser ainsi que tout occupant de leur chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique,
- condamner les époux [I] au paiement de la somme de 17 141, 20 euros au titre de l'arriéré locatif dont ils sont redevables arrêtés au 31 janvier 2022,
- condamner les époux [I] au paiement du loyer et charges et/ou d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû entre la date de résiliation jusqu'au jour de leur expulsion définitive,
- condamner les époux [I] au paiement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner les époux [I] au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [I] aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Le présent arrêt est rendu au visa des articles 6 a) , 23 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,, 1184 ancien du code civil, 9 et 12 du code de procédure civile, L.353-17 et R. 441-2, R 331-3 16° du code de la construction et de l'habitation, et des dispositions de la loi du 1er septembre 1948
Sur la contestation du décompte de surface corrigée et sur la contestation consécutive du montant des loyers et des charges :
Il résulte des pièces produites aux débats que suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2019, Partenord Habitat a effectivement fait parvenir à M. [J] [I] et à Mme [F] [I] née [B] un décompte de la surface corrigée de leur logement, en application du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948, retenant une surface corrigée totale de 107,14 m2 et précisant le coefficient d'entretien retenu.
Par ailleurs, Partenord Habitat justifie en cause d'appel qu'elle a procédé à une nouvelle notification de ce décompte de surface corrigée suivant lettre en date du 21 septembre 2020;
S'il est permis de considérer que la position des époux [I] correspond à une contestation du décompte de surface corrigée, en application des dispositions de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 lesquelles prévoient qu'en cas de désaccord, le locataire ou l'occupant devra, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord, il y a lieu de constater que époux [I] n'ont nullement évoqué le montant du loyer qu'ils entendaient voir fixer pour leur logement, n'ayant pas ainsi introduit leur contestation dans des conditions régulières.
Par ailleurs et surtout, il apparaît que le coefficient d'entretien et de vétusté tel que prévu par l'article 12 du décret du 22 novembre 1948 a été déterminé par les services de l'Etat de la même façon que le coefficient de situation prévu par l'article 16 de ce même décret, dans le cadre des conventions signées entre l'Etat et le bailleur social.
Il a à cet égard été produit aux débats l'avenant n°3 signé le 11 juin 2007 à la convention APL signée entre l'Etat et l'Ophlm du Nord le 12 février 1982. Or, il résulte de cet avenant que le logement n°158 loué par les époux [I] au sein de la résidence Les Peupliers s'est vu attribuer par cet acte une surface corrigée de 107,14 m2 qui est précisément celle reprise dans les décomptes notifiés par Partenord Habitat à ses locataires et dans les documents relatifs aux charges.
Il doit être précisé que s'agissant d'un organisme d'habitation à loyers modérés, l'article L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation déroge à l'article L. 353-3 de ce même code et dispose que la convention prend effet dès sa signature. Le défaut de publication éventuel de la convention est donc sans conséquence sur l'opposabilité de la convention.
Par ailleurs, la mise à la disposition des locataires d'une copie de la convention conclue entre l'Etat et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution.
Il sera précisé que l'avenant signé en 2007 porte la mention de ce qu'il a été signé pour le préfet et par délégation par l'attaché administratif en la personne de M. [C], le nom du signataire et sa qualité apparaissant de manière parfaitement lisible sur cette convention.
L'acte ainsi produit présente ainsi toutes les apparences de la légalité et les époux [I] ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contredire cette légalité.
Il s'ensuit que le premier juge a justement conclu que le bailleur social avait à bon droit retenu une surface corrigée de 107,14 m2 et estimé par ailleurs qu'il n'y avait pas lieu d'enjoindre à Partenord Habitat de produire un décompte de surface corrigée, la cour ajoutant au jugement entrepris qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer la surface corrigée de l'appartement de M. et Mme [I] comme cela est demandé en cause d'appel.
Il sera précisé enfin et en tant que de besoin qu'aucune autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt rendu par cette cour le 12 novembre 2015 (arrêt suivi d'un arrêt rendu par la Cour de cassation de rejet du pourvoi), arrêt qui condamne le bailleur à rembourser certaines charges aux locataires sur la base d'une insuffisance de preuve concernant notamment le mode de répartition des charges réclamées et la surface corrigée du logement, ne constitue un obstacle à ce qui est aujourd'hui jugé dans le cadre de la présente instance.
Il y a donc lieu pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de leur demande tendant à la production du décompte de surface corrigée et ajoutant au jugement entrepris de rejeter la demande d'expertise formée en cause d'appel.
Sur la contestation des charges :
Il sera précisé qu'au regard de ce qui est jugé plus haut, la contestation des charges ne peut pas être accueillie en ce qu'elle se fonde sur une remise en cause du décompte de surface corrigée.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (...).
Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable ainsi qu'en dispose l'article VIII de l'annexe du décret n° 87-173 du 26 août 1987.
Elle est répartie entre les locataires selon la surface corrigée .
En l'espèce, le premier juge a fait droit à une demande en restitution au titre de l'année 2018 dès lors qu'il n'était pas justifié des taxes foncières pour l'année considérée.
Cette omission a toutefois été corrigée en cause d'appel. Il convient dès lors au regard des pièces nouvelles de dire n'y avoir lieu à faire droit à la demande de restitution pour ce qui concerne la part des époux [I] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures pour l'année 2018 d'un montant de 146,77 euros.
Sur l'abonnement et les consommations d'eau froide :
Il s'agit de charges récupérables en vertu de l'annexe III du décret du 26 août 1987.
C'est exactement que le premier juge a énoncé que le bailleur justifiait de l'ensemble des charges de ce chef au titre de l'année 2017 par les relevés et factures produites.
Par ailleurs, complétant son dossier en cause d'appel, Partenord Habitat a justifié en cause d'appel des charges pour l'année 2018.
Il n'y a donc plus lieu à ordonner une restitution aux locataires à hauteur de la somme de 187,72 euros, le jugement entrepris étant réformé de ce chef.
Sur les frais d'eau et d'électricité des parties communes :
Ces charges sont également récupérables en application de l'article IV 1 de l'annexe au décret du 26 août 1987.
C'est exactement que le premier juge a énoncé que le bailleur justifiait de l'ensemble des charges de ce chef au titre de l'année 2017 par les relevés et factures produites.
De la même façon que pour le poste précédent, Partenord Habitat a justifié en cause d'appel de la réalité des charges de ce chef au titre de l'année 2018.
Il n'y a donc plus lieu de faire droit à la demande de restitution à hauteur de la somme de 95,95 euros au titre de l'électricité et de celle de 25,26 euros au titre de l'eau pour l'année 2018.
Sur les charges d'assainissement :
Partenord Habitat a produit aux débats le marché public de prestations de services signé par elle, lequel marché stipule en son bordereau de prix les prestations de base et annexes et prévoit la facturation de l'entretien des réseaux d'eaux usées, eaux vannes et eaux pluviales pour logement collectif en rejet direct avec tout à l'égout. Il a encore produit les factures en lien avec le contrat d'assainissement pour les années en cause.
L'entretien des réseaux d'eau pluviale est à la charge du locataire en application de l'article V2a) de l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 de même que celui des réseaux d'eaux vannes en application de l'article II 2 a) de cette annexe. L'entretien des réseaux d'eaux usées correspond à une prestation de services destinée à l'élimination des rejets au sens de l'article VI 3) de l'annexe mentionnée ci-dessus
Il y a lieu pour la cour de conclure que la demande en restitution présentée par les locataires au titre des sommes facturées à ce titre est dépourvue de fondement, y compris, par réformation sur ce point du jugement entrepris, pour ce qui concerne la facturation pour l'année 2018 d'un montant de 7,77 euros, et ce dès lors que les justificatifs concernant cette dernière année ont été effectivement produits en cause d'appel.
Sur l'entretien de la plomberie :
Cette charge n'est effectivement récupérable que dans la mesure où il pourra être justifié que les sommes imputées aux locataires entrent effectivement dans le champ des réparations locatives au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 énumérées à l'article IV de son annexe.
Comme l'a exactement énoncé le premier juge sur ce point, le cahier des clauses administratives particulières versé aux débats prévoit des prestations plus étendues que de simples entretiens locatifs et prévoit notamment que la prestation assurée comprend le détartrage des canalisations de distribution d'eau sanitaire , le relevé de températures en logement et la détection de monoxyde de carbone, toutes prestations qui ne relèvent pas du simple entretien locatif.
Dès lors, la cour n'a pas comme le premier juge le moyen de déterminer si les sommes facturées aux locataires pour les années 2017 et 2018 , dont le montant est presque équivalent pour les deux années considérées, correspondent effectivement à des dépenses d'entretien devant être mis à la charge du preneur ou si elles correspondent simplement à un contrôle annuel effectué par le bailleur pour s'assurer de l'exécution de ses propres obligations, ou bien à la réalisation de travaux incombant audit bailleur.
C'est donc à bon droit que le premier juge a prévu une obligation de restitution au titre des charges facturées au titre de l'année 2017 soit 135,86 euros et au titre de l'année 2018 soit 122,26 euros.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur le nettoyage des parties communes :
Le premier juge a en l'espèce exactement rappelé sur ce point que selon l'article IV 23 de l'annexe au décret du 26 août 1987 , les frais de personnel pour l'entretien des parties communes sont des charges récupérables et que selon l'article 2 du décret, il n'y avait pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise et qu'enfin les dépenses de personnel récupérables correspondaient à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Il a été effectivement dûment justifié par une attestation du commissaire aux comptes de la réalité des dépenses effectuées pour les exercices 2014 à 2018 (pièce 8 du dossier de Partenord Habitat).
C'est donc à bon droit que le jugement entrepris a exclu toute demande en restitution à ce titre.
C'est pour le surplus par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a fait droit à la demande de restitution au titre des produits d'entretien.
Il convient de confirmer la décision en ce qu'elle a prévu une restitution de ce chef.
Sur l'interphone :
La cour estime au regard des justificatifs produits que ces charges sont justifiées par les pièces produites aux débats;
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de restitution à hauteur de 6,89 euros en 2017 et de 6,97 euros pour 2018.
Sur le raccordement à l'antenne :
La loi n°66-457 du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion modifiée par la loi n°90-1170 du 29 décembre 1990, énonce en son article 2 que le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'installation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement.
C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a estimé qu'en l'absence de preuve d'un accord des locataires pour le raccordement à l'antenne collective, il convenait de faire droit à la demande de restitution des charges facturées de ce chef au titre des années 2017 et 2018.
Au terme de l'ensemble de ces motifs, le montant de la restitution accordée aux locataires est ainsi réduit à la somme de 343,22 euros, par réformation sur ce point du jugement entrepris, somme à laquelle il convient de condamner Partenord Habitat.
Sur la résiliation du bail :
Partenord Habitat s'est porté demandeur reconventionnel aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail ou à défaut de prononcé d'une telle résiliation.
Il sera précisé que Partenord Habitat a justifié avoir dénoncé au préfet du Département ses conclusions aux fins de résiliation (pièce 47) satisfaisant ainsi aux exigences de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, ainsi qu'aux dispositions du paragraphe IV de ce même article 24 lesquelles énoncent que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation, comme cela est le cas en la présente espèce.
Il s'ensuit que la demande reconventionnelle de Partenord Habitat aux fins de résiliation du bail est parfaitement recevable.
Sur la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .
Dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n 2018-1021 du 23 novembre 2018, cet article précise que le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte d'huissier en date du 21 août 2018, Partenord Habitat a fait signifier aux époux [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ce commandement de payer étant fondé à la fois sur un défaut de paiement des loyers et sur un défaut de justification de l'assurance de responsabilité locative. Ledit commandement réclamait en principal aux époux [I] le paiement de la somme de 1254,39 euros. Il était mentionné toutefois 'à déduire la somme de 748,10 euros' suivi d'une astérique renvoyant aux explications suivantes : appel en cours du jugement rendu par le tribunal d'instance de Hazebrouck le 22 novembre 2017 décision non définitive : dette de loyers : 1 254,39 euros / condamnation des locataires à régler à Partenord Habitat : 748,10 euros.
Comme l'a exactement énoncé le jugement entrepris, n'est pas en l'espèce une cause de nullité le fait que le commandement mentionne par erreur un jugement qu'aurait rendu le tribunal d'instance d'Hazebrouck le 22 novembre 2017, ayant notamment condamné les locataires à payer à leur bailleur la somme de 748,10 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 octobre 2017, et condamné le bailleur à leur payer une somme de 324,98 euros au titre des charges indues pour les années 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 alors que ledit jugement est en réalité daté du 2 novembre 2017.
La cour observe cependant que le commandement délivré auxlocataires, à tout le moins tel qu'il a été produit devant la cour, ne comporte aucun décompte des sommes impayées par les locataires alors que la première page de l'acte renvoie à un tel décompte.
La cour en conclut donc, en l'état des pièces produites, qu'il existe une irrégularité du commandement qui n'a pas permis aux locataires de connaître précisément quels étaient les loyers qui leur étaient précisément réclamés par cet acte.
Un décompte précis s'imposait particulièrement en l'espèce alors que des contentieux avaient opposé précédemment les parties et que le compte entre ces dernières devait être établi avec une particulière précision et une particulière lisibilité pourtant que sa première page renvoie à un tel décompte.
Dès lors, s'agissant des loyers impayés, le commandement délivré n'a pu de manière efficace faire courir le délai de deux mois au terme duquel le bailleur aurait été dans la possibilité de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Cependant, il y a lieu de rappeler que la commandement visant la clause résolutoire visait également le défaut de justificatif par les locataires de l'assurance de responsabilité locative .
Il sera précisé sur ce point qu'il résulte des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 que seul le défaut d'assurance et non le défaut de justification de la souscription d'une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit.
A cet égard, il résulte des éléments du dossier que dûment autorisé pour ce faire par le premier juge, le conseil des époux [I] a fourni en cours de délibéré en première instance les justificatifs de ce que les locataires avaient régulièrement souscrit une assurance de responsabilité locative et que le contrat correspondant a été effectivement souscrit auprès de la MACIF depuis le 27 avril 2017 ce qui implique qu'il est parfaitement établi qu'un mois après la signification du commandement les locataires étaient dûment assurés.
Il s'ensuit que la résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut davantage être constatée au titre d'un défaut de souscription de l'assurance de responsabilité locative.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation.
Sur la demande subsidiaire aux fins de prononcé de la résiliation du contrat de bail :
Au regard de la date de signature du contrat de bail, la demande en résolution judiciaire du contrat de bail est soumise aux dispositions de l'ancien article 1184 du code civil, lequel énonce que ' la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.
Il résulte des décomptes produits par Partenord Habitat que les époux [I] n'ont strictement effectué aucun règlement au titre des loyers depuis le mois d'avril 2018, le dernier règlement enregistré étant un versement Efficash d'un montant de 175,68 euros intervenu à la date du 19 avril 2018, à l'exception d'un règlement tardif de 1665,88 euros intervenu à la date du 24 janvier 2022, de sorte que Partenord Habitat produit un décompte actualisé à la date du 31 janvier 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 17141,20 euros, étant précisé que ce décompte devra être réajusté ci-après car il contient des sommes qui n'ont pas à y figurer à savoir des frais de procédure et des indemnités de procédure.
Le défaut de règlement des loyers sur une période de quatre années constitue un manquement particulièrement grave des locataires à leurs obligations contractuelles. Force est de constater que les époux [I] ne fournissent pas de réelles explications quant à ce manquement.
Si les locataires ont fait état de l'état des locaux donnés à bail et notamment de leur vétusté pour contester le décompte de surface corrigée, ils n'ont pas fait valoir une quelconque exception d'inexécution laquelle n'aurait en tout état de cause pu prospérer qu'en cas de démonstration d'une impossibilité totale d'habiter ce dernier, étant précisé que les constats d'huissier figurant au dossier des époux [I] ne concernent pas le logement objet du présent litige mais ceux d'autres locataires de Partenord Habitat.
Par ailleurs, si les locataires ont contesté le décompte de surface corrigée et par conséquent le montant du loyer , cette contestation, qui s'est au final révélée infondée, n'était pas de nature à les autoriser à suspendre le versement des loyers.
Enfin, comme l'a relevé avec pertinence le jugement entrepris, quand bien même les époux [I] contestaient par ailleurs le montant des charges récupérables, contestation qui n'a été admise que partiellement avec un impact relativement marginal sur le montant global de la dette, ils n'en demeuraient pas moins tenus, au minimum, au paiement du loyer en cours, le cas échéant déduction faite de l'aide personnalisée au logement directement versée au bailleur.
Au regard de l'importance de la dette locative, il ne peut être accordé aux locataires un délai de nature à suspendre cette résolution.
Il sera précisé que s'il résulte des pièces versées aux débats que les époux [I] ont été déclarés recevables dans le cadre d'une demande de traitement de leur situation de surendettement par une décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 22 septembre 2021, avec une orientation ab initio vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, sans que la cour soit informée de l'issue de cette procédure ou des développements l'ayant affectée, cette procédure est sans incidence sur la procédure en cours.
D'une part en effet, à supposer que le principe d'un rétablissement personnel ait été confirmé dans la suite de la procédure postérieure à la décision initiale de la commission de surendettement, il y a lieu en tout état de cause de procéder à une distinction entre l'effacement de la dette et le paiement de celle-ci: seul le paiement serait susceptible de remettre en cause la résiliation du bail puisque cela signifierait qu'il n'existe plus de manquement du locataire à ses obligations. Or l'effacement prive le créancier de pouvoir solliciter le paiement de la dette, mais ne l'empêche pas de bénéficier des effets du manquement contractuel du débiteur.
D'autre part, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une articulation entre la résiliation du bail en justice et les procédures de surendettement et qui commence par ces termes 'Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue' en accordant d'office certains délais prévus dans la suite de l'article n'est précisément applicable qu'au cas où la résiliation intervient par acquisition des effets d'une clause résolutoire et au cas où la juridiction prononce la résiliation judiciaire du bail pour motif grave.
Il y a donc lieu pour la cour de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et ce à la date à laquelle la demande de résiliation doit être considérée comme ayant été faite devant le premier juge, soit à la date du 27 février 2020.
Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné à M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant et dit qu'à défaut il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les délais prévus par la loi,.
Il est justifié de prévoir que les époux [I] seront tenus au versement, à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération des lieux , d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges.
Sur la dette locative :
Partenord Habitat a produit aux débats ainsi qu'il a été dit plus haut un décompte des loyers impayés arrêté à la date du 31 janvier 2022 faisant apparaître un arriéré locatif de 17 141,20 euros. Ce décompte intègre toutefois des frais d'acte et de poursuite et des indemnités procédurales qui n'ont pas à y figurer.
Il convient à cet égard de déduire de la somme de 17 141,20 euros les montants suivants :
-les frais d'acte et de poursuite portés au débit du compte à la date du 18 septembre 2018 pour un montant de 101,94 euros ;
-les frais d'acte et de poursuite portés au débit du compte le 7 janvier 2020 pour un montant de 54, 98 euros ;
-les frais d'acte débités le 19 juin 2020 pour un montant de 89,47 euros ;
-les frais d'acte et de poursuite débités le 12 mars 2021pour un montant de 177,23 euros ;
-les frais d'acte et de poursuite débités le 16 mars 2021 pour un montant de 714,47 euros ;
-les frais d'acte et de poursuite débités le 9 juillet 2021 pour un montant de 74,08 euros ;
-deux sommes de 500 euros ( correspondant à des indemnités fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile) débitées le 2 septembre 2021.
Il sera précisé que les frais d'acte et de poursuite portés au débit du compte le 14 septembre 2019 pour un montant de 57,59 euros ne seront pas déduits dès lors qu'ils ont été recrédités le 2 octobre 2019.
Le montant des sommes dues par les locataires au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 31 janvier 2022 est ainsi ramené à la somme de 14 929,03 euros, à laquelle il convient de condamner les époux [I], sous déduction cependant des charges facturées par le bailleur au titre du contrat de plomberie et l'antenne collective pour les années 2019, 2020 et 2021, le bailleur devant justifier de cette déduction dans toute réclamation et poursuite exercée à l'encontre des époux [I].
Les époux [I] sont en outre condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le mois de février 2021 inclus jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs.
Il sera précisé que ces condamnations sont prononcées sous réserve de ce qui a été ou sera décidé dans le cadre de la procédure de surendettement.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Partenord Habitat :
Partenord Habitat soutient comme en première instance qu'il est victime non seulement des atermoiements et des inconséquences des époux [I] mais également de leur malveillance.
Encore que ce dernier point ne soit pas véritablement développé dans les écritures de Partenord Habitat en cause d'appel, il apparaît que la demande sur ce point est notamment fondée sur le contenu d'un constat d'huissier en date du 21 janvier 2020, duquel il ressort que M. [I] a laissé 34 messages sur le répondeur du téléphone professionnel de Mme [G], agent social au sein de l'agence de [Localité 3], entre le 19 décembre 2019 et le 21 janvier 2020, outre 68 messages entre le 1er novembre 2019 et le 18 décembre 2019 ;
La fréquence des messages de M. [I] s'explique en partie par le fait que l'intéressé est le président d'une association de locataires et qu'il répercute les doléances de ces derniers auprès du bailleur social. Cependant sa position ne l'autorise pas à harceler la salariée de l'association par des coups de téléphone dénonçant des abus de droit et les prétendues multiples fautes pénales dont le bailleur social se serait rendu l'auteur.
Il y a lieu toutefois de relever qu'il n'est pas démontré que M. [I] aurait donné une publicité à ses différents griefs vis-à-vis du bailleur dans des conditions de nature à porter atteinte à l'honneur et à la considération de ce dernier.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que les coups de téléphonique itératifs reçus par la salariée aurait eu des conséquences particulières pour Partenord Habitat, au titre notamment d'une mise en cause de la responsabilité de ce dernier faute d'avoir assuré la sécurité et la santé psychologique de sa salariée.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de Partenord Habitat.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Les époux [I] seront condamnés aux dépens, lesquels n'incluront pas toutefois le coût du commandement visant la clause résolutoire du 21 août 2018.
Ils supporteront par ailleurs les dépens d'appel.
Nonobstant le caractère très largement infondé de l'appel, l'équité ne commande pas au vu des situations économiques respectives des parties de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de leur demande tendant à la production d'un décompte de surface corrigée et de leur demande d'indemnité de procédure pour la procédure de première instance ;
Le confirme également en ce qu'il a ordonné la libération du logement par M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] et ordonné l'expulsion de ces derniers et de celles de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par le jugement ;
Le confirme enfin en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l'Office public de l'habitat, Partenord Habitat ;
Réformant le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit et juge que le commandement délivré le 21 août 2018 est nul en ce qu'il concerne l'impayé locatif et déboute l'Office public de l'habitat du Nord, Partenord Habitat, de sa demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;
Faisant droit toutefois à la demande subsidiaire du bailleur tendant au prononcé de la résiliation judiciaire de ce bail,
Prononce à la date du 27 février 2020 la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Partenord Habitat à M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] et afférent au logement sis à [Adresse 5] ;
Condamne M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] à payer à l'Office public de l'habitat du Nord, Partenord Habitat, la somme de 14 929,03 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus suivant compte arrêté à la date du 31 janvier 2022, Partenord Habitat devant toutefois déduire de cette somme le montant des charges qu'il a facturées aux époux [I] au titre des contrats entretien plomberie et de raccordement à l'antenne collective pour les années 2019, 2020 et 2021 ;
Condamne en outre M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] à une indemnité d'occupation égale au loyer courant majoré des charges pour la période allant de février 2022 inclus jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;
Précise que les condamnations susvisées sont prononcées sous réserve de ce qui est décidé dans le cadre de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] ;
Condamne l'Office public de l'habitat du Nord , Partenord Habitat, à restituer M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] la somme de 343,22 euros au titre des charges indûment facturées pour les années 2017 et 2018 ;
Ordonne la compensation des condamnations réciproques ;
Ajoutant au jugement entrepris,
Déboute M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] de leur demande d'expertise ;
Condamne M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] aux dépens de première instance, lesquels dépens n'incluront pas toutefois le coût du commandement du 21 août 2018 ;
Condamne M. [J] [I] et Mme [F] [I] née [B] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Le GreffierLe Président
F. DufosséV. Dellelis
