République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 05/05/2022
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N° de MINUTE : 22/497
N° RG 20/03118 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TEPP
Jugement (N° 19-004901) rendu le 02 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANT
Monsieur [O] [G]
né le 05 novembre 1959 à [Localité 6]
de nationalité française
chez Monsieur et Madame [N], [Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Justine Leblanc, avocat au barreau de Lille
INTIMÉ
Monsieur [H] [K]
né le 23 avril 1982 à [Localité 6]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Carine Zimmer, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 08 mars 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Louise Theetten, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17septembre 2021
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M. [O] [G] a exercé une activité de menuiserie dans le cadre d'une SARL Techniform dont il était le gérant.
Par acte sous-seing privé en date du 30 avril 2014, la SARL Techniform a cédé à la SARL Techniform Agencement le fonds de commerce artisanal de tous travaux de bâtiment en tous corps d'état, couverture, zinguerie, chauffage central, maçonnerie, menuiserie, plomberie, agencements intérieurs et extérieurs au [Adresse 1], moyennant le prix principal de 100 000 euros.
Un bail commercial a par ailleurs été consenti par M. [G] à la SARL Techniform Agencement sur une partie de l'immeuble sis [Adresse 1].
M. [K], gérant de la SARL Techniform Agencement, explique qu'en vertu de cet acte, il a été autorisé par M. [G] à titre d'avantage accessoire à occuper l'appartement situé à l'étage de l'immeuble en cause.
Le 1er avril 2014, la SARL Techniform Agencement a engagé pour une période à durée indéterminée M. [G] en sa qualité de conducteur de travaux.
Le 25 janvier 2016, le contrat de travail de M. [G] a été rompu pour motif économique dans le cadre d'un contrat de sécurisation professionnelle.
Par jugement en date du 23 avril 2018, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL Techniform Agencement.
Le 22 mai 2018, M. [G] a déclaré auprès de Maître [T] une créance au titre des loyers commerciaux d'un montant de 8720 euros à l'égard de la SARL Techniform Agencement.
Par jugement en date du 11 juillet 2018, le tribunal de commerce de Lille Métropole a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Techniform Agencement, désignant Maître [L] en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.
Par lettre recommandée en date du 29 novembre 2018, Maître [L] a notifié à M. [G] la résiliation du bail commercial de la SARL Techniform Agencement.
Par lettre recommandée du 7 janvier 2019 dont M. [K] a accusé réception le15 janvier 2019, M. [G] a mis en demeure ce dernier de libérer le logement occupé au [Adresse 1].
Par acte d'huissier en date du 14 juin 2019, M. [O] [G] a fait assigner M. [H] [K] devant le tribunal d'instance de Lille aux fins d'entendre prononcer la résiliation du bail verbal existant entre les parties et portant sur l' immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1], condamner M. [K] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du 7 avril 2019, de prononcer l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, et enfin condamner le défendeur au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
M. [H] [K] a comparu devant le premier juge et exposé notamment qu'il était depuis la liquidation judiciaire de sa société, titulaire d'un bail verbal sur l'appartement situé dans les locaux d'exploitation de la société liquidée et que ledit loyer était d'un montant mensuel de 650 euros majoré d'une provision sur charges de 150 euros.
Par jugement contradictoire en date du 2 juin 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure et des demandes des parties , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille , a :
- rejeté la demande d'expertise judiciaire,
- déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail verbal conclu entre M. [G] et M. [K] ainsi que la demande d'expulsion,
- enjoint M. [G] à produire à M. [K] les quittances des loyers payés,
- rejeté toutes les demandes de M. [G],
- condamné M. [G] à payer à M. [K] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamné M. [G] à payer M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes de M. [K],
- condamné M. [G] aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
M. [O] [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 7 août 2020.
M. [K] a constitué avocat le 26 août 2020.
M. [G], par ses conclusions en date du 11 juin 2021, demandait à la cour de :
- juger l'appel interjeté recevable et bien fondé,
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise graphologique du bail daté du 31.03.2014 versé aux débats par M. [K] et refusé d'ordonner à ce dernier de produire cette pièce en original, refusé de sommer M. [K] d'avoir à produire la police d'assurance d'habitation pour l'immeuble occupé et ce depuis le 31 mars 2014 , rejeté la demande de condamnation de M. [K] d'avoir à régler l'indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros et par voie de conséquence d'avoir à régler les sommes dues au titre des indemnités impayées, rejeté la demande de résiliation du bail verbal ainsi que la demande d'expulsion formulée à l'encontre de M. [K] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, refusé d'ordonner le séquestre des meubles et objets présents et garnissant les lieux ainsi que les objets entreposés dans les parties communes appartenant à M. [K] en tel garde meubles désigné par le tribunal, aux frais et périls de ce dernier, rejeté la demande de condamnation de M. [K] au paiement d'une indemnité d'un montant de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation au paiement des entiers frais et dépens de l'instance, condamné M. [G] à payer à M. [K] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [G] à payer à M. [K] la somme de
1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , condamné M. [G] aux entiers dépens de l'instance,
- la confirmer pour le surplus,
Et statuant à nouveau :
Avant dire droit :
- ordonner à M. [K] d'avoir à produire en original le bail daté du 31.03.2014,
- ordonner une mesure d'expertise graphologique dudit bail daté du 31.03.2014,
- ordonner à M. [K] d'avoir à produire la police d'assurance habitation pour le [Adresse 3] à compter du 31 mars 2014 jusqu'à ce jour,
- juger recevable et bien fondée l'action entreprise par M. [G] aux fins de résiliation du bail verbal, la condamnation de M. [K] au règlement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation ainsi qu'à son expulsion,
Sur le fond :
- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- juger que le montant du loyer mensuel dû au titre du bail verbal est de 1000 euros hors charge,
- constater que les quittances pour les échéances intégralement réglées ont été transmises à M. [K],
- ordonner la résiliation du bail verbal d'habitation existant entre les parties et ce aux torts exclusifs de M. [K] et ce à compter 1er janvier 2019,
- à compter de la date de résiliation, condamner M. [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros et ce jusqu'à libération complète des lieux,
En conséquence :
- condamner M. [K] au paiement de l'ensemble de l'arriéré locatif, savoir 12 000 euros, somme arrêtée au 30 avril 2021 et à laquelle seront ajoutées les sommes dues postérieurement à cette date,
- ordonner l'expulsion de M. [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu'il occupe sis [Adresse 3], avec l'assistance d'un huissier de justice, d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ainsi que les objets entreposés dans les parties communes appartenant à M. [K] en tel garde meubles qu'il plaira au tribunal de céans de désigner, aux frais risques et périls du locataire,
- condamner M. [K] à payer à M. [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
M. [K], par conclusions en date du 9 juin 2021, demandait à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a rejeté la demande d'expertise judiciaire, enjoint à M. [G] à produire les quittances des loyers payés, rejeté toutes les demandes de M. [G], condamné M. [G] à payer à M. [K] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [G] à payer à M. [K] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [G] aux entiers dépens, ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Et en ce qui concerne l'arriéré des loyers de mars, avril, mai, juin, juillet et août 2020 soit 6 x 800 = 4 800 euros :
- reporter à deux ans le paiement des sommes dues par M. [K] à ce titre,
- ordonner que ces sommes portent intérêts au taux légal,
Sur appel incident :
- réformer le jugement du 2 juin 2020 en ce que le juge des contentieux de proximité a rejeté toutes les autres demandes de M. [K], et plus précisément : refusé de juger y avoir, depuis le 1er septembre 2018, un bail verbal entre M. [G] propriétaire bailleur et M. [K], locataire, soumis à la loi du 6 juillet 1989, s'agissant du logement sis au premier étage du [Adresse 1], refusé de juger que ce bail ne saurait avoir une durée inférieure à 3 années, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu'au 31 août 2021, le premier loyer étant intervenu en règlement du mois de septembre 2018, refusé de juger que le loyer mensuel de ce bail a été fixé par les parties à la somme de 650 euros, outre provision sur charges à hauteur de 150 euros, rejeté la demande de condamnation de M. [G] au paiement à M. [K] de la somme de 4 608 euros correspondant au préjudice qu'il a subi du fait de l'impossibilité pour lui de bénéficier des aides au logement, ce depuis septembre 2018, somme à parfaire fonction de la date du jugement à intervenir dans le cas où M. [G] ne fournirait par les quittances et certificat de loyer dans l'intervalle, refusé d'assortir l'injonction faite à M. [G] d'avoir à fournir à M. [H] [K] les quittances et attestation nécessaires à l'obtention des aides au logement près de la caisse d'allocations familiales, d'une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, refusé d'enjoindre M. [G] d'avoir à faire installer à ses frais et à son nom les compteurs de fourniture d'énergie distincts et spécifiquement dédiés à la consommation du logement de M. [K] du reste de l'ensemble immobilier, ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, rejeté la demande de condamnation de M. [G] à régler la facture de régularisation EDF du 28 août 2019 d'un montant de 3 370,54 euros, dès lors que M. [K] a versé 150 euros de provision sur charges par mois depuis septembre 2018 soit 1800 euros, outre 90 euros par mois directement prélevés par EDF, et qu'au surplus, en l'absence de compteur distinct, il n'est pas possible de justifier de la quote-part correspondant à la seule consommation relevant du logement qu'il occupe,
Et statuant à nouveau :
- débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- juger y avoir, depuis le 1er septembre 2018, un bail verbal entre M. [O] [G], propriétaire bailleur et M. [K], locataire, soumis à la loi du 06 juillet 1989, s'agissant du logement sis au premier étage du [Adresse 1],
- juger que le bail ne saurait avoir une durée inférieure à 3 années, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu'au 31 août 2021, le premier loyer étant
intervenu en règlement du mois de septembre 2018,
- juger que le montant du loyer mensuel de ce bail a été fixé par les parties à la somme de 650 euros, outre provision sur charges à hauteur de 150 euros,
- condamner M. [G] à payer à M. [K] la somme provisoirement arrêtée à 7 840 euros correspondant au préjudice qu'il a subi du fait de l'impossibilité pour lui de bénéficier des aides au logement, ce depuis septembre 2018, somme à parfaire en fonction de la date de l'arrêt à intervenir dans le cas où M. [G] ne fournirait par les quittances et certificat de loyer dans l'intervalle,
- ordonner que l'injonction faite à M. [G] d'avoir à fournir à M. [H] [K] les quittances et attestation nécessaires à l'obtention des aides au logement près de la Caisse d'Allocations Familiales, soit assortie d'une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la date l'arrêt à intervenir,
Faute à M. [G] de déférer à la pinstaller à ses frais et à son nom un compteur de fourniture d'Energie distinct et spécifiquement dédiés à la consommation du logement de M. [K], ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [G] à régler la facture de régularisation EDF du 28 août 2019 d'un montant de 3 370,54 euros ainsi que tous les frais et intérêts afférent au recouvrement en cours,
- condamner M. [G] au paiement à M. [K] de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour Appel manifestement abusif,
- condamner M. [G] au paiement à M. [K] de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [G] aux entiers frais et dépens ;
Par arrêt en date du 16 décembre 2021, cette cour a :
-confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [O] [G] tendant à voir enjoindre à M. [H] [K] de produire l'original du bail du 31 mars 2014 et tendant à voir ordonner l'instauration d'une mesure d'expertise graphologique;
Avant dire droit sur les autres demandes,
-ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture en renvoyant l'affaire à l'audience du 8 mars 2022 avec nouvelle clôture à cette date,
-invité M. [K] à produire toutes pièces de nature à justifier de son éligibilité à l'allocation logement au regard du montant de son patrimoine depuis 2018 : toutes attestations dont les attestations établies par sa ou ses banques complétées par une attestation sur l'honneur concernant la composition de son patrimoine.
-réservé les dépens.
Les dernières conclusions du 7 mars 2022 de M. [G] reprennent le même dispositif que celles qui avaient été antérieurement signifiées le 11 juin 2021.
Les dernières conclusions du 7 mars 2022 de M. [K] ont le même dispositif que celles qui avaient été signifiées le 9 juin 2021.
Il sera précisé que le 23 février 2021, M. [G] a fait délivrer à M. [K] un congé pour vendre.
Ce congé a été contesté par M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille suivant acte d'huissier en date du 22 avril 2021.
Suivant jugement en date du 17 janvier 2022, la juridiction saisie a rejeté la demande de M. [H] [K] , validé le congé délivré avec effet à la date du 31 août 2021, ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion de M. [K] et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux.
MOTIFS
Il sera précisé à titre liminaire que par son précédent arrêt en date du 16 décembre 2021 auquel il est expressément renvoyé sur ces points , cette cour a d'ores et déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [O] [G] tendant à voir enjoindre à M. [H] [K] de produire l'original du bail du 31 mars 2014 et tendant à voir ordonner l'instauration d'une mesure d'expertise graphologique.
Sur le bail et sur le montant du loyer
La cour ne peut que constater que comme l'a d'ailleurs relevé le premier juge que le fait que M. [K] soit titulaire d'un bail d'habitation verbal soumis comme tel aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas remis en cause dans le cadre de la présente procédure. En effet, l'assignation délivrée le 14 juin 2019 par M. [G] fait clairement référence à l'existence de ce bail d'habitation verbal . C'est toujours en vertu de ce bail d'habitation verbal que M. [G] a fait délivrer ultérieurement un congé pour vendre à son locataire à effet au 31 août 2021 soit à l'expiration d'un délai de 3 ans courant à congé du 1er septembre 2018.
Peu importe en conséquence de connaître plus précisément le support juridique de l'occupation de l'appartement par M. [K] pour la période antérieure à la liquidation judiciaire de la SARL Techniform Agencement.
S'agissant du montant du loyer dû par le locataire, il résulte des éléments de la cause que ce dernier a régulièrement réglé un loyer de 800 euros à compter du mois de septembre 2018, que par ailleurs, si M. [G] a mis en demeure M. [K] en janvier 2019 d'avoir à quitter les lieux, il l'a fait en faisant valoir que M. [K] n'avait pas de titre d'occupation alors pourtant qu'ultérieurement il lui a reconnu la qualité de locataire et qu'enfin l'assignation délivrée le 14 juin 2019 ne réclame à M. [K] aucun arriéré de loyers à ce dernier qui s'était acquitté d'une somme de 800 euros par mois.
Il doit en être conclu que le loyer convenu est bien de 800 euros par mois.
Cependant, la ventilation de la somme de 800 euros entre une somme de 650 euros au titre du loyer stricto sensu et une somme de 150 euros au titre des charges ne ressort d'aucun élément.
Il y a donc lieu de juger que le loyer est de 800 euros par mois.
Sur les loyers impayés :
Il est acquis aux débats que M. [K] s'est abstenu de régler une quelconque somme au titre des loyers pour les mois de mars 2020 à août 2020, le défaut de paiement d'une somme de 4800 euros étant repris par le dispositif même des conclusions de M.[H] [K]. La demande de condamnation présentée par M. [G] pour ces loyers est donc parfaitement justifiée à hauteur de ce montant de 4800 euros .
Pour le surplus, la demande de M. [G] correspond au différentiel entre le montant du loyer de 1000 euros tel que réclamé par le bailleur et le loyer de 800 euros par mois tel que retenu par la cour. Elle n'est donc pas justifiée.
Il convient dès lors pour cette cour ajoutant au jugement entrepris de condamner M. [H] [K] au paiement de la somme de 4800 euros au titre des loyers impayés.
Sur la demande reconventionnelle de M. [H] [K] tendant à obtenir la condamnation de M. [G] au paiement de dommages et intérêts : :
M. [K] met en cause la responsabilité de son bailleur pour ne pas lui avoir remis en temps utile requis les quittances et les documents nécessaires pour solliciter l'allocation logement, documents qui selon lui auraient permis d'obtenir une allocation logement supérieure à 200 euros par mois depuis le début du bail verbal en août 2018 et demande à cet égard la condamnation de son bailleur au paiement d'une somme de 7840 euros suivant compte arrêté à la date de ses écritures et à parfaire éventuellement en fonction de la date de l'arrêt à intervenir, somme susceptible de se compenser avec la somme qu'il doit à son bailleur et d'ailleurs d'excéder ladite somme.
Il sera précisé à titre liminaire sur ce point que les simulations faites par M. [H] [K] auprès de la caisse d'allocations familiales l'ont été sur la base d'un loyer de 650 euros par mois et non sur celui de 800 euros par mois conformément à ce qui a été retenu pour cette cour pour le montant du loyer. Leur résultat ne peut donc être considéré comme pertinent sur ce point.
Il convient de relever également qu'il est acquis aux débats que la location du loft correspond à une location non meublée, et qu'il n'y a donc pas lieu de déduire du montant du loyer une valeur qui correspondrait à la jouissance des meubles dans le cadre des données servant de base à l'évaluation du droit à l'allocation logement.
S'il apparaît s'évincer des pièces produites aux débats qu'effectivement M. [H] [K] n'a pas de patrimoine et qu'il n'a qu'un revenu correspondant aux minima sociaux dès lors qu'il est bénéficiaire du RSA depuis la liquidation judiciaire de sa société il ne ressort toutefois pas des éléments de la cause qu'eu égard au montant du loyer tel que retenu plus haut, à savoir la somme de 800 euros par mois, il aurait été susceptible de percevoir une allocation de logement social pour les années considérées.
En effet, depuis le 1er juillet 2016, le montant de l'allocation varie également en fonction de la composition du foyer, de l'adresse du logement et du montant du loyer.
Il diminue progressivement lorsque le montant du loyer (ou des mensualités d'emprunt) dépasse un 1er plafond, jusqu'à devenir nul lorsqu'il dépasse un 2ème plafond.
· 995 euros et 1 171 euros en zone 1 (Paris et sa petite couronne) ;
· 638 euros et 791 euros en zone 2 (les grandes agglomérations) ;
· 598 euros et 741 euros en zone 3 (toutes les autres communes).
Et les allocations sont supprimées lorsque le montant du loyer dépasse :
· 1 171 euros en zone 1 ;
· 791 euros en zone 2 ;
· 741 euros en zone 3.
L'article D 823-16 en vigueur depuis le 1er septembre 2019 et issu du décret n°2019-772 du 24 juillet 2019 énonce que :
'Pour les ménages mentionnés au 1° de l'article D. 823-9, le montant mensuel de l'aide est calculé selon la formule suivante :
" Af = L + C-Pp "
où :
1° " Af " est l'aide mensuelle résultant de la formule de calcul ;
2° " L " est le loyer éligible, correspondant au loyer principal pris en compte dans la limite d'un plafond fixé par arrêté en fonction de la zone géographique et, sauf dans le cas où le logement occupé est une chambre, de la composition familiale ;
3° " C " est le montant forfaitaire au titre des charges, fixé par arrêté en fonction de la composition familiale ;
4° " Pp " est la participation personnelle du ménage calculée selon les dispositions de l'article D. 823-17.
Le montant ainsi calculé est diminué lorsque le loyer principal dépasse un plafond de dégressivité. Il décroît proportionnellement au dépassement de ce plafond, de telle sorte qu'il soit nul lorsqu'il atteint un plafond de suppression. Le montant de ces plafonds est obtenu par l'application de coefficients multiplicateurs, fixés par arrêté en fonction de la zone géographique, au montant du plafond de loyer mentionné au 2°. Le plafond de dégressivité ne peut être inférieur à ce plafond de loyer multiplié par 2,5. Toutefois, cette diminution ne s'applique pas lorsque le demandeur ou son conjoint est bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés prévue à l'article L. 821-1 du code de la sécurité
sociale ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé prévue à l'article L. 541-1 du même code.
Le résultat ainsi obtenu est minoré d'un montant fixé forfaitairement par arrêté.
Il résulte des textes pris subséquemment à ses dispositions et notamment de l'arrêté du 27 septembre 2019 relatif au calcul des aides personnelles au logement et de la prime de déménagement :
- que pour la période allant du 2 octobre 2019 au 1er octobre 2020, le plafond de loyer visé au 2° de l'article D. 823-16 est de 241,73 euros pour une personne célibataire habitant en zone 3 et que le coefficient multiplicateur est de 3,1 pour le plafond de suppresion, ce qui fait que le seuil de suppression de l'allocation de logement social correspond à un montant de 3,1x 241,73 soit 749,36 euros ;
-que pour la période allant du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2021, le plafond de loyer visé au 2° de l'article 823-16 est de 242,46 euros pour une personne célibataire habitant en zone 3 et que le coefficient multiplicateur est de 3,1 pour la détermination du plafond de suppression, ce qui fait que le seuil de suppression de l'allocation de logement social correspond à un montant de 3,1 x 242,46 euros soit 751,62 euros.
Dès lors le loyer retenu de 800 euros excède le plafond de loyer pour un célibataire, le statut de célibataire étant a priori celui de M. [K] puisqu'il perçoit le RSA pour une personne seule, habitant en zone 3, zone correspondant à la ville d'[Localité 7] puisque son nombre d'habitants est notoirement inférieur à 100 000 .
Il s'ensuit qu'il ne résulte pas de l'examen de ces différents éléments que M. [K] aurait été en mesure d'obtenir une allocation de logement social pour les périodes considérées.
Il convient en conséquence pour cette cour d'en conclure que quelle qu'ait pu être la faute commise par le bailleur au titre d'un défaut de remise d'une attestation destinée aux organismes sociaux, ou d'un défaut de remise de quittances en temps utile, cette faute n'est pas en relation avec un préjudice dont la réalité est démontrée.
Il y a lieu dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [K] au titre de la perte de chance d'obtenir le bénéfice de l'allocation de logement social.
Sur la demande en résiliation de bail :
Le premier juge a déclaré la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail irrecevable dès lors que M. [G] ne justifiait pas avoir satisfait aux dispositions de la loi du 29 juillet 1998 qui ont imposé la notification au préfet du département de l'assignation en résiliation
Cependant, il a été produit, à tout le moins en cause d'appel, en pièce 15 du dossier de l'appelant l'accusé de réception électronique en date du 17 juin 2019 de la notification de l'assignation au préfet du Nord.
Il s'ensuit que la procédure en résiliation est en réalité recevable ce qu'il convient de constater par infirmation sur ce point de la décision entreprise.
Sur le fond :
L'article 1224 du code civil, applicable au présent litige dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail
Il a été d'ores et déjà indiqué plus haut que M. [H] [K] s'est abstenu de régler les loyers pour les mois de mars 2020 inclus à août 2020 inclus ce qui a entraîné un arriéré locatif d'un montant de 6x 800 = 4 800 euros.
M. [H] [K] qui ne bénéficie que du RSA à titre de revenus n'apparaît pas en mesure de s'acquitter du montant d'une telle somme dans un bref délai.
Dès lors, la cour prononcera sur la demande du bailleur la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour loyers impayés à la date de la déclaration d'appel interjeté soit à la date du 7 août 2020.
Il convient donc pour cette cour d'ordonner comme conséquence de cette résiliation judiciaire l'expulsion de M. [H] [K] des locaux donnés à bail et ce suivant les modalités précisément énoncées au présent dispositif.
Il y a lieu par ailleurs de fixer l'indemnité d'occupation due par M. [H] [K] jusqu'à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant soit à un montant de 800 euros par mois sauf à préciser que M. [H] [K] est à jour de ses indemnités d'occupation à la date de fin février 2022, puisqu'il s'est acquitté mensuellement de la somme de 800 euros depuis septembre 2020 inclus jusqu'à février 2022 inclus ainsi que le fait apparaître le décompte produit par le bailleur lui-même.
Il convient par ailleurs de préciser en tant que de besoin que la présente indemnité d'occupation ne peut se cumuler dans son montant avec l'indemnité d'occupation fixée par le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 17 janvier 2022 dans le cadre de l'instance en validation du congé délivré par M. [G].
Sur la demande de M. [H] [K] tendant à enjoindre M. [O] [G] d'avoir à faire installer à ses frais et à son nom un compteur de fourniture d'énergie distinct et spécifiquement dédié à la consommation du logement de M. [K]
Il n'y a pas lieu de faire droit à une demande de ce chef dès lors que le bail est désormais résilié et que M. [H] [K] est devenu occupant sans droit ni titre.
Sur la demande de M. [H] [K] tendant au remboursement de la facture d'électricité
M. [H] [K] demande comme en première instance la condamnation de M. [O] [G] de ce chef exposant qu'il a fait mettre l'abonnement d'électricité à son nom mais cependant qu'il n'existe pas de compteur électrique dédié au loft qu'il occupe de sorte qu'il prend en charge les dépenses d'énergie liées à l'atelier, rappelant que de surcroît il s'acquitte d'une provision sur charges de 150 euros par mois, ce qui entraîne une double prise en charge des frais de chauffage.
Il explique qu'il a dû, dans le cadre de son abonnement électrique, régler une facture exorbitante, anormale au regard de la superficie qu'il occupe, payant en réalité l'électricité de l'ensemble du bâtiment et demande en conséquence le remboursement d'une facture EDF d'un montant de 3370,54 euros correspondant à une facturation établie à la date du 22 août 2019.
Cependant, contrairement à ce qui a été soutenu par M. [H] [K] et conformément à ce qui a été jugé plus haut, la somme mensuelle de 800 euros versée au titre du loyer n'intégre pas une provision sur charges.
Par ailleurs ,si la facture d'électricité produite est effectivement d'un montant élevé, il résulte de la description des lieux loués telle que résultant du rapport d'évaluation établi par Maître [W] [D], notaire, que la superficie du loft est relativement conséquente puisqu'elle est de 180 m2 et que par ailleurs le chauffage est entièrement électrique ce qui correspond à un mode de chauffage dont le coût aurait été elevé.
Il n'est pas justifié en réalité de ce que M. [H] [K] aurait été amené à prendre en charge des dépenses d'électricité qui ne correspondraient pas strictement à son logement.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef.
Sur la délivrance des quittances :
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné à M. [G] de fournir des quittances à M. [H] [K], s'agissant d'une obligation indiscutable du bailleur. Il y a lieu toutefois de préciser les contours de cette obligation en indiquant que M. [O] [G] sera tenu de fournir des quittances de loyer correspondant à un loyer de 800 euros par mois pour les mois de septembre 2018 à février 2020 inclus correspondant aux loyers effectivement payés et de dire qu'à défaut de remettre spontanément lesdites attestations dans le délai de 1 mois suivant la signification du présent arrêt , il y sera contraint sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant pendant une période de 3 mois .
Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [H] [K] :
Dès lors qu'au final, la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail est justifiée, il convient par réformation du jugement entrepris de débouter M. [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts.
Pour les mêmes motifs, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour appel abusif formulée par M. [H] [K].
Sur la demande de délais de grâce :
L'article 1343-5 du code civil dispose que :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier
Il est justifié de ce que M. [H] [K] est dans une situation financière difficile puisqu'il a subi une liquidation judiciaire de son entreprise et qu'il est bénéficiaire du RSA.
En conséquence, il est justifié d'accorder à l'intéressé un délai de grâce concernant le paiement de la somme de 4800 euros due au titre des loyers impayés en suspendant l'exigibilité de cette somme pour une durée de 6 mois , délai qui permettra à M. [H] [K] de tenter de trouver des solutions pour s'acquitter de sa dette, ce délai courant à compter de la signification du présent arrêt.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail diligentée par le bailleur est au final fondée, il convient de condamner que M. [H] [K] aux dépens de première instance et d'appel.
Par ailleurs, dans la mesure où la présente instance a été entreprise alors qu'aucun arriéré de loyers n'était encore caractérisé, la cour estime que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rappelle que par son précédent arrêt en date du 16 décembre 2021, cette cour a d'ores et déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [O] [G] tendant à voir enjoindre à M. [H] [K] de produire l'original du bail du 31 mars 2014 et tendant à voir ordonner l'instauration d'une mesure d'expertise graphologique ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [H] [K] tendant à voir condamner M. [O] [G] à installer un compteur d'énergie distinct et spécialement dédié à la consommation du logement occupé par la partie intimée et rejeté la demande de M. [H] [K] tendant au remboursement par M. [O] [G] de la somme de 3 370,54 euros au titre de ses factures d'électricité ;
Le confirme également en ce qu'il a ordonné à M. [O] [G] de fournir à M. [H] [K] des quittances de loyer sauf à préciser la portée de cette obligation et à l'assortir d'une astreinte ;
En conséquence, ordonne à cet égard à M. [O] [G] de remettre à M. [H] [K] des quittances de loyer correspondant à un loyer de 800 euros par mois pour les mois de septembre 2018 à février 2020 inclus et dit qu'à défaut pour lui de remettre spontanément lesdites attestations dans le délai de 1 mois suivant la signification du présent arrêt , il y sera contraint sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant pendant une période de 3 mois;
Confirme enfin le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [H] [K] de sa demande tendant à voir condamner M. [O] [G] au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte du bénéfice de l'allocation logement ;
Infirmant le jugement entrepris pour le surplus,
Dit que M. [H] [K] est titulaire d'un bail verbal sur le logement inclus dans l'immeuble à usage professionnel et d'habitation sis [Adresse 1] dont le loyer est de 800 euros par mois, charges non comprises ;
Déclare l'action de M. [O] [G] en résiliation judiciaire dudit bail recevable et fondée;
Prononce la résiliation judiciaire de ce bail pour impayés de loyers à la date du 7 août 2020 .
Ordonne en conséquence à M. [H] [K] de libérer les lieux sis [Adresse 1] et de restituer les clefs du logement à M. [O] [G] ;
Dit qu'à défaut de libération volontaire, l'expulsion de M. [H] [K] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;
Dit que le sort des meubles demeurés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [H] [K] jusqu'à la libération effective des lieux sera d'un montant de 800 euros par mois et condamne M. [H] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle au profit de M. [O] [G] en précisant toutefois que M. [H] [K] est à jour du paiement de ces indemnités d'occupation à fin février 2022 inclus ;
Précise en tant que de besoin que la présente indemnité d'occupation ne peut se cumuler dans son montant avec l'indemnité d'occupation fixée par le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 17 janvier 2022 dans le cadre de l'instance en validation du congé délivré par M. [G] ;
Déboute M. [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Ajoutant au jugement entrepris,
Condamne M. [H] [K] à payer à M. [O] [G] la somme de 4800 euros au titre des loyers impayés ;
Accorde à M. [H] [K] un délai de grâce concernant le paiement de cette somme, en ordonnant la suspension de l'exigibilité de cette dernière pendant un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, passé lequel délai les voies d'exécution pourront reprendre à défaut de paiement ;
Déboute M. [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;
Condamne M. [H] [K] aux dépens de première instance et d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Le GreffierLe Président
F. DufosséV. Dellelis
