République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 24/09/2020
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N° de MINUTE : 20/
N° RG 18/06197 - N° Portalis DBVT-V-B7C-R6YD
Jugement (N° 17/06058) rendu le 17 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lille
Ordonnance rendue le 24 octobre 2019 par la Cour d'appel de Douai
APPELANTE
SCI de la Deûle, SCI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Lucile Capellari, avocat au barreau de Lille
INTIMÉE
SASU Eiffage énergie systèmes - Clévia Nord prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline Letellier, avocat au barreau de Lille
assistée de Me Anne-Jessica Faure de la SELARL Faure avocat Aarpi de Baecque Faure Bellec, avocat au barreau de Paris, substituée à l'audience par Me César Fattah, avocat au barreau de Paris
DÉBATS à l'audience publique du 15 septembre 2020 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Audrey Cerisier
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Laurent Bedouet, président de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Agnès Fallenot, conseiller
ARRÊTCONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2020 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Audrey Cerisier, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01er septembre 2020
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2007, la SCI de l'Ecluse aux droits de laquelle est venue la SCI de la Deûle a conclu un bail commercial avec la société Crystal, aux droits de laquelle est venue la société Eiffage énergie Thermie Nord, pour une durée de neuf ans, portant sur le rez-de-chaussée d'une superficie de 723m² d'un bâtiment à construire ainsi que 27 places de parking, situés [Adresse 1].
Ce bail était consenti moyennant un loyer annuel de 113 405,00 euros HT/hors charges.
Le 30 janvier 2009, un nouveau bail commercial a été régularisé entre les parties. Il était ainsi précisé dans les conditions particulières que le preneur occupait les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble depuis le 30 avril 2008 et que, souhaitant prendre à bail une surface plus grande, il était convenu entre les parties de résilier purement et simplement le bail et les avenants précédents et de conclure ce nouveau bail.
Le preneur occupait ainsi désormais une surface de 1.098m² répartie entre le rez-de chaussée et le 2éme étage de l'immeuble ainsi que 37 places de parking.
Plusieurs avenants ont modifié par la suite les clauses du bail et notamment le dernier en date du 10 février 2011 qui mentionnait d'une part la cession de l'immeuble, objet du bail, par la SCI De l'Ecluse à la SCI de la Deûle, et d'autre part, le changement de titulaire du bail, ce titulaire étant dorénavant la société Eiffage énergie Thermie Nord en vertu d'une fusion-absorption par cette dernière de la société Crystal Nord.
Par exploit d'huissier du 24 septembre 2014, la société Eiffage énergie Thermie Nord a délivré congé à la SCI de la Deûle pour mettre fin au bail au 26 mars 2015.
Puis, par avenant du 15 janvier 2015, les parties sont convenues de reporter les effets du congé à la date du 30 juin 2015.
Par lettre du 11 décembre 2015 reçue le 24 décembre 2015, la SCI de la Deûle a transmis un décompte définitif à la société Eiffage énergie Thermie Nord comprenant notamment une facture relative à des travaux de remise en état des locaux pour un montant total de 54 779,28 euros.
Par le jeu des compensations avec le dépôt de garantie, ce décompte faisait apparaître un solde de 4 931,16 euros en faveur de la SCI De la Deûle dont elle a sollicité le règlement.
Par lettre du 5 janvier 2016 et mise en demeure en date du 4 février 2016, la société Eiffage énergie Thermie Nord a contesté le décompte au regard des stipulations du bail et a sollicité le remboursement du dépôt de garantie.
Par acte d'huissier du 24 mai 2016, la SCI de la Deûle a sollicité une indemnisation à hauteur de 54.779,28 euros TTC ainsi qu'une indemnité d'occupation correspondant à deux mois de loyers au motif que la société Eiffage énergie Thermie Nord aurait failli à son obligation d'entretien et de réparations locatives.
Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Lille a :
- condamné la société Eiffage énergie Thermie Nord à verser à la SCI de la Deûle la somme de 10 000 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation capitalisés dés lors qu'ils seront dus pour une année entière;
- condamné la société Eiffage énergie Thermie Nord à verser à la SCI de la Deûle une indemnité d'occupation d'un mois, sur la base du montant du dernier loyer facturé, pour la durée des travaux de remise en état,
- dit que ces sommes peuvent être compensées avec le dépôt de garantie conservé par le bailleur et ordonne la compensation si besoin ;
- débouté la société Eiffage énergie Thermie Nord des autres demandes ;
- débouté la SCI de la Deûle de ses autres demandes ;
- condamné la société Eiffage énergie Thermie Nord aux dépens, en ce compris les frais de saisie conservatoire ;
- condamné la société Eiffage énergie Thermie Nord à verser à la SCI de la Deûle la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 14 novembre 2018, la SCI de la Deûle a interjeté appel de la décision, critiquant l'ensemble des chefs du dispositif la concernant.
À la suite de l'incident relevé par la société Eiffage énergie systèmes Clévia Nord relatif au non-paiement des chefs de la condamnation de première instance, le conseiller de la mise en état a constaté, par ordonnance du 24 octobre 2019, le désistement de cet incident.
La SCI de la Deûle a réglé le décompte présenté par la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord au titre de l'exécution provisoire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique en date du
2 août 2019, la SCI Imobilière de la Deûle demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1732 du code civil, de :
- confirmer le raisonnement du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a :
- jugé que la société Eiffage énergie systèmes n'a pas restitué les locaux conformément à ses obligations contractuelles,
- jugé que les désordres constatés dans les locaux ne sont pas dus à la vétusté, mais bien à un défaut d'entretien et de réparation des lieux par la société Eiffage énergie systèmes,
- jugé que les désordres dans les locaux ne sont pas dus à une occupation par un tiers,
- jugé que les contrats d'entretien dont se prévaut la société Eiffage énergie systèmes ne l'exonèrent pas de son obligation de restitution en parfait état,
- jugé que les deux devis de [B] [E] et le devis Technic Peinture relatif à la réfection des murs sont justifiés,
- réformer la décision rendue par le tribunal de grande instance sur le quantum des condamnations soit en ce qu'il a :
- jugé que le devis Havet menuiserie, Technic Peinture relatif au sol, Air sain, Air clim, SMF et Luce stick ne correspondent pas à des désordres existant lors de l'état des lieux de sortie,
- condamné la société Eiffage énergie systèmes à verser à la SCI de la Deûle seulement la somme de 10 000 euros à titres de dommages et intérêts, outre une indemnité d'un mois pour l'accomplissement des réparations nécessaires,
- statuant à nouveau,
- juger que les devis Havet menuiserie, Technic peinture relatif au sol, Air sain, Air clim, SMF et Luce stick correspondent à des désordres existants lors de l'état des lieux de sortie,
- condamner la société Eiffage énergie systèmes- Clévia Nord à verser à la SCI de la Deûle la somme de globale de 54 779, 28 euros à titre de dommages et intérêts, ensuite de la non-exécution de son obligation d'entretien et de réparation et de restitution en parfait état, avec les intérêts au taux légal à compter du courrier de la SCI de la Deûle du 11 décembre 2015 et avec capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus pour une année entière,
- condamner la société Eiffage énergie systèmes- Clévia Nord à lui payer une indemnité d'occupation de deux mois, équivalente au montant du dernier loyer facturé outre les charges,
- constater, dire et juger que la compensation s'est opérée avec le dépôt de garantie qui s'élevait à 48 732, 94 euros mais également avec un solde de régularisation de charges en faveur du preneur pour 1115, 19 euros, la différence avec les condamnations ci-dessus restant exigible, et ordonner en tant que de besoin cette compensation si celle-ci était contestée par la société Eiffage énergie systèmes,
- débouter la société Eiffage énergie systèmes Cléviad Nord de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Eiffage énergie Systèmes-Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Eiffage énergie systèmes- Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance ainsi qu'aux dépens de première instance.
Elle fait valoir que :
- la juridiction de première instance a relevé sans ambiguïté les manquements de la société Eiffage énergie systèmes à son obligation d'entretien,
- la société Eiffage énergie systèmes devait assurer la réparation et l'entretien des locaux, notamment changer les revêtements et entretenir les peintures en cas de dégradations, de façon à demeurer non pas en état neuf mais en parfait état, le bailleur ayant quant à lui conservé la charge des grosses réparations,
- en matière de travaux et restitution, il n'existe aucune règle d'ordre public, hormis depuis la loi Pinel sur les travaux de l'article 606, les clauses du bail devant être appliquées strictement et sans dénaturation,
- la comparaison des états des lieux, d'entrée, les locaux venant juste d'être construits lors de la prise de possession par la société Eiffage, et de sortie, mettent en lumière des défauts très différents et imputables, lors de la sortie, au preneur, aucune remise en cause de l'état neuf lors de l'entrée dans les lieux n'étant possible,
- le preneur ayant reçu les lieux à l'état neuf en 2009, il ne peut sérieusement tenter d'évoquer la vétusté pour se dédouaner de l'état dans lequel il restitue les lieux seulement 6 ans plus tard en 2015.
- la juridiction a mis en avant le décalage entre l'impression laissée par les photographies et les constatations objectives faites par les auxiliaires de justice, lesquelles démontrent bien l'absence d'exécution, par le preneur, de son obligation de restitution en parfait état,
- l'obligation d'entretien et de réparation à la charge du preneur est une obligation de résultat et la clause de restitution des locaux en parfait état d'entretien est en tout état de cause classique en jurisprudence.
Elle souligne que :
- la souscription de contrats d'entretien ne suffit pas à caractériser la bonne exécution de l'obligation du preneur, qui ne saurait ainsi se décharger de son obligation ou transférer cette obligation sur les sociétés prestataires,
- la production des contrats d'entretien ne dispense en rien le preneur de son obligation de restituer les locaux en parfait état.
Elle conclut que :
- elle n'a nullement tardé à établir les devis, sollicitant immédiatement diverses entreprises et aucune des dégradations n'étant dû à des squatteurs, comme l'affirme le preneur, d'autant que les dégradations avaient été constatées par huissier,
- l'indemnisation du bailleur ou la rétention du dépôt de garantie n'est pas subordonnée à l'exécution par ce dernier des réparations locatives non réalisées par le preneur,
- les différents devis sont en parfaite adéquation avec le procès-verbal de constat,
- le temps de remise en état doit conduire à l'octroi de deux mois d'indemnités, ce qui correspond à la durée de corps de métier le plus long, avec chevauchement des corps de métier.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 5 novembre 2019, la société Eiffage énergie système-Clévia nord demande à la cour, au visa des articles 1134, 1730 et 1755 du code civil, de :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lille du 17 septembre 2018,
- et, statuant à nouveau,
- condamner la SCI de la Deûle à verser à la société Eiffage énergie système-Clévia nord la somme de 48 732, 94 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie et la somme de 1 115, 19 euros au titre du reliquat de régularisation de charges, soit la somme de 49 848, 13 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du
4 février 2016, date de la mise en demeure de la SCI de la Deûle de payer cette somme,
- débouter la SCI de la Deûle de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI de la Deûle à verser à la société Eiffage énergie système-Clévia Nord la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI de la Deûle aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- après avoir rappelé que deux états des lieux ont été effectués, l'un à la requête du bailleur, l'autre à la requête du preneur, n'est aucunement établie l'existence d'importantes dégradations, les locaux ayant été au contraire restitués en excellent état,
- près de 6mois après la sortie des lieux, la SCI de la Deûle a subitement transmis un décompte définitif comprenant notamment une facture relative à des travaux de remise en état des locaux pour un montant total de 54 779, 28 euros,
- elle a parfaitement respecté les obligations mises à sa charge par le bail et n'a pas à supporter le coût des prétendus travaux de remise en état demandé par son ancien bailleur, ni une quelconque indemnité d'occupation pour les réaliser,
- l'estimation des travaux, réalisée plus de six mois après la remise des clefs, est discutable tant au regard de sa tardiveté et de son imprécision qu'au regard de sa non-conformité avec les procès verbaux de constat dressés.
Elle souligne que :
- le contrat de bail ne transfère pas expressément la charge de la vétusté au preneur, laquelle s'entend comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement,
- le tribunal a mal apprécié les quelques désordres relevés par les huissiers de justice qui résultent non pas d'un défaut d'entretien et de réparation mais du temps et de l'usage normal des lieux loués,
- la remise à neuf des locaux loués, ayant subi l'usure du temps et de l'usage normal des lieux après plus de six années d'occupation ne peut être imposée au preneur, qui a rendu les locaux en bon état d'entretien au regard de la durée d'occupation,
- la notion de parfait état prévue à l'article 10-2-4 du bail ne peut s'interpréter que comme le parfait état d'entretien, et non comme le sous-entend le bailleur comme un état neuf ;
- l'état des locaux, tel que décrit dans les états de lieux d'entrée, n'était pas celui de locaux à l'état neuf ou en parfait état, des désordres et dégradations ayant été notés, qui n'était pas des imperfections minimes ou de légers défauts,
- la SCI ne démontre ni que ces désordres étaient des imperfections de fin de chantier, ni qu'elle y ait remédié avant l'entrée dans les lieux du preneur,
- elle a restitué les locaux dans un état conforme à celui dans lequel elle les avait reçus,
-elle justifie avoir procédé à un nettoyage régulier des locaux ainsi qu'à un nettoyage spécial en fin de bail et aux réparations des moquettes et peinture.
Elle critique les différents devis présentés en les rapprochant du constat d'huissier et précise qu'ils ne sont pas signés et n'engagent donc pas la SCI de la Deûle, cette procédure ne visant en réalité qu'à conserver a minima le dépôt de garantie.
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Fixé à plaider à l'audience collégiale du 26 mars 2020 avec une clôture rendue le 25 février 2020, ce dossier a été, à raison de la crise sanitaire, renvoyé à l'audience de mise en état du 24 juin 2020, à laquelle il a fait l'objet d'une nouvelle fixation pour plaider à l'audience rapporteur du 15 septembre 2020, la clôture intervenant le 1er septembre 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2020.
A l'audience, le dossier a été mis en délibéré au 24 septembre 2020.
MOTIVATION
En vertu des dispositions de l'article 1134 ancien, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition sur la répartition des obligations de réparations et d'entretien sur l'immeuble loué.
Le droit commun a donc vocation à s'appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, sous réserve des dispositions introduites toutefois par la loi Pinel aux articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce, applicables au contrat conclu ou renouvelé postérieurement au 1er septembre 2014, voire pour l'article R145-35 postérieurement au 5 novembre 2014.
Le contrat de bail et ses avenants, soumis au droit commun uniquement, pour avoir été conclu antérieurement à cette dernière législation et avoir donné lieu à congé avec effet au 30 juin 2015, stipule au titre des travaux, en son article 10-2, que le preneur devra :
- « prendre les locaux loués tels qu'ils existeront et dans l'état où ils se trouveront au moment de la prise de possession (10-2-1) ;
- entretenir en bon état de fonctionnement les portes d'accès et autres ouvertures, et les remplacer en cas d'avarie ou d'accident provenant de ses mandants ou clients (10-2-3) ;
- exécuter les peintures des menuiseries extérieures des façades (quand elle sont en bois) au moins une fois tous les 3 ans ; repeindre à ses frais les boiseries intérieures et faire poser de nouveaux revêtements sols et murs chaque fois que cela sera nécessaire, de telle sorte que ces derniers soient toujours en parfait état (10-2-4) ;
- veiller au bon état des sols et plafonds (10-2-5) ;
- tenir les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d'aucune sorte ; le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes réparations et travaux d'entretien, de réfection de toute nature qui seront nécessaires, y compris les fermetures, sols, carrelages, serrurerie, plomberie, menuiserie, appareils sanitaires, branchements, compteurs, conduites d'eau, de gaz, d'électricité (10-2-6) ;
- supporter toutes les réparations, y compris celles visées à l'article 606 du code civil, qui seraient rendues nécessaires en raison d'un défaut d'entretien ou d'exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel (10-2-7)».
L'article 10-3 du contrat prévoit que le « bailleur quant à lui sera tenu aux travaux de réparations et de reconstruction de toiture et de gros murs tels que définis par l'article 606 du code civil », le preneur devant l'avertir des réparations à sa charge qu'il deviendrait nécessaire d'effectuer dans les locaux loués.
Indéniablement le bail ne déroge pas aux dispositions de l'article 1755 du code civil qui précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Toutefois la société Eiffage énergie systèmes-Clévia ne peut venir sous-entendre que la stipulation précitée relative aux travaux, et notamment l'article 10-2-6, viserait indirectement à mettre à sa charge la vétusté et contourner l'obligation jurisprudentielle d'un transfert de cette charge par une clause expresse.
En effet, il ressort des stipulations claires et précises précitées que le preneur est tenu de satisfaire aux obligations stipulées au bail et le bailleur peut lui réclamer non seulement la réparation des dégradations résultant de l'usage des lieux pendant toute la durée de la location mais également tout manquement à ses obligations d'entretien et de remise en état destinée à maintenir les locaux en « parfait état d'entretien et de réparations locatives ».
Le preneur n'a pas à supporter les conséquences de la vétusté mais doit exécuter au fur et à mesure ses obligations contractuelles d'entretien et de réparation et, en cas d'inexécution, le bailleur peut réclamer en fin de bail, des dommages et intérêts correspondant au coût des réparations.
Contrairement à ce qu'affirme le preneur, il ne s'agit pas de mettre à sa charge une rénovation complète du local permettant au bailleur d'obtenir ainsi une remise à l'état neuf, mais de le condamner à satisfaire à ses obligations contractuelles lesquelles visent à prévenir une aggravation de l'état du bien par un entretien régulier et de qualité et à réparer de manière appropriée et impeccable les lieux.
Aussi le bail n'impose-t-il pas de rendre un bien remis à neuf, mais seulement « en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d'aucune sorte ».
En l'espèce, le local donné à bail comprend, dans le parc tertiaire dénommé Parc du canon d'or, le rez-de-chaussée du bâtiment R+2 à construire constituant le lot n°1, d'une superficie utile de 723m² environ, y compris une quote-part des parties communes ainsi que 27 places de parking, selon le bail du 22 octobre 2017, auquel a été adjoint une surface complémentaire de 375m² environ au 2ème étage porte B, soit une superficie totale de 1098m², y compris une quote-part des parties communes, outre 37 places de parking désormais, selon le nouveau bail signé le 30 janvier 2009.
Il ressort des mentions des différents contrats de bail et avenants que le locataire occupe la première partie des locaux depuis le 30 avril 2008 et a pris possession des locaux du second étage le 27 mars 2009, ce qui explique la présence de deux états des lieux d'entrée à date distincte.
De leur examen, on peut retenir :
- pour le rez-de-chaussée, la remarque générale faisant état de l'état neuf des plafonds, murs, moquettes, menuiseries tant intérieures qu'extérieures, des stores et portes, des éclairages mais également la mention de quelques traces de coups répertoriées sur des dalles(bureau 1 : 3 dalles ; bureau 9 :3 dalles ; circulation 10 : 3 dalles ; plateau 15:8 dalles ; salle 12:2 dalles ; bureau 19:1 dalle), de traces blanchâtres sur le revêtement mural (bureau 1) ou sur la moquette (bureaux 2, 3, 5, 6, 8 , 16), de la présence de quelques trous (circulation 10 : 1 trou ; local rangement : trous sol et cloison à reboucher) et des problèmes de plinthe ( une griffe sur une plinthe, une plinthe manquante), d'un joint de vitre à refixer, d'un store manquant et d'une poignée de fenêtre cassée ;
- pour le second étage, la remarque générale concernant l'état neuf de la moquette, des murs, faux-plafonds et cloison s amovibles, mais également la présence de remarques concernant quelques bureaux, notamment une petite fuite au niveau d'un châssis, le nettoyage des plinthes à faire (bureau de M. [N]), une fenêtre à régler, une dalle avec des traces de doigt ainsi que deux dalles avec coups à changer dans le bureau projet, la présence de reste de morceaux de plastique de protection à couper sous une plinthe et d'une dalle de faux plafond avec tâche à changer dans la salle de réunion, le manque de 2 bondes dans les lavabos à fournir, les stores demeurant à fournir.
Il s'en extrait que les bâtiments donnés à louer étaient bien, contrairement à ce que les premiers juges ont indiqué, dans un état neuf lors de la prise de possession par le preneur, avec certes quelques imperfections, dont il est établi par la signature du procès-verbal d'entrée dans les lieux qu'elles étaient connues du preneur, qui a reconnu suivant l'article 10-2-1 « prendre les locaux loués tels qu'ils existeront et dans l'état où ils se trouveront au moment de la prise de possession » et pour lesquelles des reprises étaient envisagées, dont il n'est pas démontré qu'elles n'aient pas été effectuées et que le preneur les ait réclamées sans succès à son bailleur.
Au vu de ces éléments et des stipulations du bail, le preneur ne peut se prévaloir de ces quelques désordres pour tenter de s'exonérer de son obligation de rendre les locaux « en parfait état d'entretien et de réparations locatives », d'autant que ces défauts ne sont aucunement identiques à ceux répertoriés dans les procès-verbaux de constat réalisés lors de la sortie.
À la sortie, le procès-verbal de constat réalisé le 30 juin 2015 à la requête de la SCI de la Deûle, en présence de la société Eiffage énergie thermie Nord par Me [K] met quant à lui en exergue :
- des traces de salissures sur la barre de seuil,
- des dalles de moquettes comportant « des traces de taches et de salissures »(couloir, entrée local WC, petites taches brunes et blanches en face des deux premiers bureau x, traces foncées à l'entrée de bureau sur la partie circulation, zone brunâtre en fond de pièce dans le bureau accessible par la zone ouverte ; pièce ouverte dont une brûlure de cigarette ; 2ème étage premier bureau sur la gauche ; bureau triangulaire à gauche du couloir) ; des « traces de coloration bleues » (à proximité de l'entrée et deux traces plus foncées vers le fond de la pièce d'archive) ;des traces de salissures et d'usure (bureau partie au-delà de l'accueil ; trace de salissure sur la peinture du sol (local dénommé stock ; local rangement sous escalier, bureau triangulaire à la suite sur la gauche du couloir : une trace circulaire et une tache blanchâtre)) ; un remplacement de certaines dalles laissant apparaître des dalles disposées dans un même alignement sans tenir compte de la trame (open space) ; l'existence de certaines dalles espacées voire soulevées (bureau à l'extrémité open space) ; de nuance différente (deuxième bureau à la suite de l'accueil ; deuxième bureau triangulaire, dont certaines dalles ont été changées formant une zone d'un coloris différent ; local baie informatique ; bureau suite de forme triangulaire deuxième étage : dalles de moquettes de coloris différents ; également bureau à l'extrémité du couloir en fer à cheval) ; des dalles fripées (deuxième bureau à droite après l'ascenseur) ;
- des traces de passages apparents et d'usure sur les sols (couloir au niveau de l'accès aux 2 bureaux, traces de passage marquées au niveau de la salle d'archive) ou de grisaillement des dalles bleutées, l'huissier notant que de façon régulière, il apparaît des traces plus foncées relevant de l'usure des dalles de moquettes (open space ; premier bureau à l'extrémité de l'open space ; deuxième partie au-delà de l'accueil) ;
- sur les revêtements muraux : trace s de spectre (sur le mur salle d'archive-pièce ouverte ; dans le bureau accessible par la zone ouverte ; local repos ; deuxième bureau triangulaire ; 2ème étage, premier bureau sur la gauche ; premier bureau à droite de l'ascenseur), des trous rebouchés au silicone et des percements à l'enduit : (cf trous et une perforation ainsi que deux percements rebouchés à l'enduit avec un léger coup dans la tapisserie à environ 1,50 m sur mur salles d'archives-pièce ouverte ; dans le local B5:4 trous et pointes de clous et 5 trous avec chevilles rebouchés ; premier bureau à gauche au-delà de l'accueil, open space ; troisième bureau du deuxième étage:4 trous, également bureau suite forme triangulaire 2ème étage), traces de meuble laissant apparaître des traces de rouilles (local B5 ; premier bureau à gauche ; trace de rouilles et de coloration sur la paroi modulaire (cuisine)) ou des fantômes (sur le mur côté couloir à hauteur du passage : local B5 ; sur le premier bureau à gauche en partie haute et basse, à 4 reprises ; troisième bureau deuxième étage) ou de grisaillement en partie basse du mur et de trous de fixation (bureau à la suite) ; déchirure dans le revêtement (bureau accessible par la zone ouverte ; pièce aveugle dénommée local repos) ; léger coup sur le revêtement synthétique mur gauche de la pièce d'archive ; trace de projection colorée bleutée (premier bureau à gauche) ; traces de semelles en partie basse et traces longitudinales (bureau sur la droite avant open space) ; éraflures (couloir vers l'accès partie commune ; premier bureau à droite après l'entrée ; bureau sur la façade arrière 2ème étage) ; percement d'un orifice circulaire en partie basse ;
- sur les portes : trace s de semelles (porte de sortie vers le couloir B6 ; deuxième bureau triangulaire) ; plaquage de la porte épaufré (côté intérieur et sur le bâti local B5 ; deuxième bureau sur la droite après l'entrée) ; trace noirâtre au niveau du bâti
( local recup)
- intérieurs de châssis aluminium et tablettes de fenêtre et store empoussiérés dans presque toutes les salles, (et notamment archive-pièce ouverte, local B5, cuisine ; bureau zone ouverte ; open space ; local repos ; pièce ouverte ; petit bureau derrière l'accueil, de même que la tapisserie ; deuxième bureau triangulaire ; bureau suite forme triangulaire 2ème étage) grille d'aspiration VMC (cuisine, WC) à dépoussiérer ; traces de poussière ou de semelles sur les goulottes PVC(premier bureau à gauche ; bureau suite forme triangulaire 2ème étage) ; traces d'huile sous la poignée de la fenêtre de droite deuxième bureau à droite après l'ascenseur ;
- baie : griffures (local baie de brassage) ;
- robinet d'eau bloqué en position ouverte et trace de tartre (dans tous les WC) ; traces de rouille au pied inox du meuble ; trace de tartre dans la cuisine, absence de production d'eau chaude du cumulus ; siphon avec une fuite dans les WC de l'étage ;
- un pavé lumineux avec néon ne fonctionnant pas ;
- un boîtier de climatisation défectueux (open space).
Quant au constat d'huissier de Me [P] réalisé à la demande du locataire le même jour, à la suite des intervenants du procès-verbal de constat diligenté par le bailleur, il note :
- la présence de moquettes en bon état, comportant toutefois quelques taches et traces d'usure (première entrée, couloir, couloir à l'issue du plateau, bureau1 ; deuxième entrée) ; ou une moquette défraichie (bureau1 ; bureau à côté de la cuisine dans l'axe de l'ensemble vitré ; plateau ; bureau intérieur ; bureau 3, 5, 6 étage ) et comportant quelques taches et salissures (bureau n°1 ; 2 ; plateau ; bureau 3 ; bureau (prolongement entrée ; bureau à côté de la cuisine ; salle de réunion R2 ; bureau d'angle ; premier bureau sur le parking, circulation) ; de dalles soulevées (bureau dans l'axe de la deuxième entrée) ou formant quelques vagues (dernière pièce alcôve), de couleur différente ( bureau d'angle ; moquettes de teintes foncées, quelques unes sont de teintes plus claires et plus récentes) ou portant trace de meubles (bureau n° 2 étage ; bureau 4 étage ; placard de rangement) ou une petite épaufrures (bureau 4 étage)
- au titre des revêtements muraux, un bon état général, à l'exception de quelques traces de frottement (notamment en partie basse première entrée; placard technique ; couloir ; deuxième entrée ; bureau à côté de la cuisine ; plateau bureau n°1 intérieur du SAS ; dernière pièce alcôve ; bureau salle de réunion ; bureau d'angle ; bureau 4 étage) ; de la présence de fantômes (bureau 1 ; 2 ; plateau ; couloir) ; de salissures (cuisine en arrière plan de l'évier ; local informatique) ; d'une petite tache jaune (bureau à côté de la cuisine ; bloc sanitaire) ; de coups (bureau à côté de la cuisine : poteau en bas ; local informatique) ;de percements ( plateau bureau n°1 du SAS ; dernière pièce alcôve ; bureau salle de réunion ; bureau n°2 parking ; bureau 6étage) ; de déchirements (au niveau de l'arrête du mur plateau bureau n°1 du SAS ; bureau intérieur ; bureau 3 étage, circulation ) ; de griffures (bureau intérieur) ;
- au titre des portes : un petit éclat bureau n° 1 ; ou porte qui frotte ( bureau 3 étage) ;
- la présence d'un linoléum présentant quelques taches dans la cuisine et des traces de frottement au niveau de la goulotte (bureau d'angle R2 ; bureau 3 étage) ;
- plafond en bon état, à l'exception d'une auréole de teinte ocre sur une dalle (bureau à côté de la cuisine) ou d'une épaufrure (plateau) ou d'un éclat (plateau) ;
- sanitaire : nettoyage en cours, salissures sur mur ;
- store, une lamelle abîmée (bureau ; bureau dans l'axe de la deuxième entrée) ou vitre comportant des salissures ( R2 salle de réunion) une fenêtre accroche (bureau n°2) ;
- façade en inox sur la circulation avec quelques griffures (circulation).
Si des différences peuvent être pointées entre les deux procès-verbaux, liées notamment à la moindre précision des constatations effectuées par l'huissier mandaté par le preneur (empoussièrement, entartrage non précisés par exemple), leur rapprochement met en lumière le non-respect par le preneur de son obligation de restitution des lieux en parfait état.
En effet, contrairement à ce qu'affirme le preneur, et quand bien même les photographies du constat donnent une impression de bon état général, noté d'ailleurs par son huissier, même ce dernier prend la précaution, dans ces constatations écrites, à de nombreuses reprises, de mentionner la présence de griffures, de salissures et tâches tant sur les revêtements muraux et sol, d'épaufures et tâches sur les plafonds, de traces de spectres ou de frottements et la présence de déchirures, et ce dans de nombreuses pièces du local.
Ce défaut d'entretien en parfait état ressort également tant dans l'entretien de la moquette, sur laquelle est notée la présence de tâches brunâtres, de salissures ou encore de l'entartrage des sanitaires dans l'ensemble des locaux, peu important que le preneur établisse avoir souscrit des contrats d'entretien réguliers, voire une prestation de remise en état renforcée peu de temps avant la restitution des locaux.
La souscription d'un tel contrat ne peut dédouaner utilement le preneur de son obligation et ne suffit pas à caractériser la bonne exécution par ce dernier de son obligation en la matière.
La présence de trous ou de percements, non rebouchés ou mal rebouchés, ou le rapiècement de la moquette, par la pose de dalles, soit en ne respectant pas la trame, soit en constituant des blocs de coloris différents, sont révélateurs d'un manquement à l'obligation de réparation locative en parfait état.
Ainsi, hormis pour les mentions relatives au caractère défraîchi du revêtement de sol par endroit, notamment dans l'axe des baies vitrées, ou usé dans les zones de passage, qui pourraient éventuellement relever de la vétusté du revêtement, à supposer que le preneur l'établisse et démontre que cela ne soit pas dû à un usage anormal, les autres constatations ne décrivent pas la dégradation normale d'un matériau ou d'un équipement dû à l'usage et au temps mais bien un manquement du preneur à l'obligation d'entretien ou de réparation locative en parfait état.
Les développements du preneur relatif aux dégâts occasionnés par un tiers éventuel, voire une occupation illicite des locaux, outre que ces allégations ne sont établies par aucun élément précis et objectif, sont totalement inopérants, de même que ceux concernant les délais d'établissement des devis.
Ils ne sauraient en tout cas conduire à remettre en cause l'ampleur des désordres constatés ni la teneur des devis et factures produits, lesquels doivent seulement être examinés au regard des constatations répertoriées dans les procès-verbaux de constats réalisés le même jour, par les deux huissiers, lors de la reprise de possession des lieux par le bailleur, afin d'apprécier leur opportunité.
Avant de procéder à l'étude de chacune des pièces produites, il y a lieu de remarquer, au vu de la nature indemnitaire des sommes allouées, que le bailleur pouvait se contenter de la production de devis, n'avait aucune obligation de convoquer la société Eiffage énergie système-Clévia Nord et n'était pas tenu de faire les travaux, étant observé qu'il appartient au preneur, dans le cadre du présent débat, voire dans le cadre de la contestation amiable du décompte produit, de critiquer précisément les devis produits voire de produire d'éventuels contre-devis.
La facture et le devis de M. [E] concernant le dysfonctionnement du chauffe-eau, sans qu'il ne soit même allégué et encore moins démontré une quelconque vétusté de l'équipement par le preneur, et le changement des 5 robinets, sont justifiés au vu du procès-verbal d'huissier (128,88 et 130,87 euros) et de la nature des désordres, qui relèvent par nature de l'obligation d'entretien du preneur.
Il en est de même de l'intervention de la société Havet Menuiserie pour un montant de 303, 24 euros, les procès-verbaux de constat mentionnant bien la défectuosité d'un châssis et d'une poignée de fenêtre non fixée.
Au vu des stipulations du bail, de la multiplicité des désordres mentionnés et de leur répartition dans l'ensemble du bâtiment, le changement de l'ensemble du revêtement de sol s'impose, le preneur n'établissant aucunement qu'il soit possible de cantonner les endroits salis ou détériorés par son occupation et son défaut d'entretien, et ceux soumis à l'usure du temps et à l'usage normal, sans créer un local non uniforme et non en parfait état de réparation locative et d'entretien.
Il sera donc fait droit à la demande du bailleur à hauteur de 43 414,92 euros.
Il doit en être de même du devis de la société Technic Peinture relatif à la reprise des revêtements muraux pour un montant de 8.073,12 euros, les procès-verbaux de constat notant la détérioration, par griffure, spectre, salissure, frottement et percement de cet équipement.
S'agissant du devis de la société SARL Air Sain, la prestation de dépoussiérage et nettoyage de l'ensemble de la vitrerie, au vu des mentions du procès-verbal de Me [K], est justifiée, à la différence de la prestation d'enlèvement des traces sur les murs et de shampouinage des moquettes, la société SCI de la Deûle ne pouvant à la fois en solliciter le nettoyage et la réfection complète.
Ainsi, il ne sera fait droit qu'au montant de 800 euros, outre la TVA, soit la somme de 960 euros TTC.
Au vu de la constatation tenant à la défectuosité d'un boîtier de commande dans l'open space, il convient d'allouer la somme de 741,60 euros TTC, correspondant à la facture de remplacement de la société Air Clim.
La part de la facture Luce Stick relative au déletrage et collage de trois directionnels « delettrage Eiffage thermie nord, pour un montant de 25 euros outre TVA ( soit 30 euros TTC) est à la charge du preneur, lequel ne conteste pas que ces éléments n'aient pas été ôtés par ses soins avant la restitution des lieux.
Cependant, la facture relative à la reprogrammation du portail ne peut être rattachée à aucun désordre ou manquement constaté dans les procès verbaux précités et imputables au preneur. Elle doit donc être rejetée.
En conséquence, et au vu de l'ensemble de ses éléments, il convient d'allouer à la SCI de la Deûle la somme de 53 479,39 euros TTC.
Pour effectuer les interventions rendues nécessaires par le manquement du preneur à son obligation de restitution des locaux en parfait état d'entretien et de réparations locatives et compenser ainsi l'indisponibilité des locaux pour le bailleur, l'octroi d'une indemnité d'occupation de deux mois est proportionné, étant observé que quand bien même ces travaux sont depuis longtemps terminés, le preneur n'allègue ni ne soutient que cette durée ait été dans les faits inférieure.
Dès lors, au vu du reliquat de régularisation de charge de 1 115,19 euros au bénéfice du preneur et du montant du dépôt de garantie à restituer de 48 732,94 euros, il convient de dire que cette somme se compensera avec le montant alloué pour la remise en état outre les indemnités d'occupation allouées pour procéder à la réfection.
La société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord est donc déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie.
Sur les dépens et accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Les chefs de la décision de première instance relatif aux dépens et à l'indemnité procédurales sont infirmés.
Le sens du présent arrêt commande de condamner la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle la somme de 2 500,00 euros au titre de l'indemnité procédurale de première instance et 3 000,00 euros au titre de l'indemnité procédurale en cause d'appel.
La demande d'indemnité procédurale de la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord est nécessairement rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 17 septembre 2018 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
CONDAMNE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle la somme de 53 479,39 euros TTC à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2015 et avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil ;
CONDAMNE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia à payer à la SCI de la Deûle une indemnité d'occupation, équivalent à deux mois du dernier loyer facturé sans les charges,
ORDONNE la compensation de ces sommes avec le montant du dépôt de garantie et du solde de charges en faveur de la société Eiffage énergie systèmes-Clévia nord pour un montant global de 49 848,13 euros ;
DEBOUTE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'indemnité procédurale de première instance ;
CONDAMNE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord à payer à la SCI de la Deûle la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
REJETTE la demande d'indemnité procédurale de la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord ;
CONDAMNE la société Eiffage énergie systèmes-Clévia Nord aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffierLe président
Audrey CerisierLaurent Bedouet
