République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 29/03/2018
***
N° de MINUTE : 18/
N° RG : 16/07304
Jugement (N° 14/00017) rendu le 07 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Lille
APPELANTE
SCI Anzime
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
M. [O] [F]
né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Adresse 2]
Mme [G] [Z] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 2]
de nationalité française
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentés par Me Natacha Marchal, de la SCP Yves-Marchal-Natacha Marchal-Florence Mas-Isabelle Collinet-Marchal-Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2018 tenue par Marie-Laure Dallery magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Laure Dallery, président de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Isabelle Roques, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 mars 2018 après prorogation du délibéré initialement prévu le 22 mars 2018 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Nadia Cordier, Conseiller en remplacement de Marie-Laure Dallery, président empêché, en vertu de l'article 456 du code de procédure civile et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 novembre 2017
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FAITS ET PROCÉDURE:
Par un acte sous seing privé en date du 13 août 1992, M. et Mme [U], aux droits desquels intervient désormais la SCI Anzime ont donné à bail à M. [O] et M. [E], des locaux à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 3] pour un loyer de 4 600 euros.
Par un acte sous seing privé du 7 avril 2008, le fonds de commerce a été cédé au profit de M. [F] et Mme [Z].
Par un acte d'huissier délivré le 12 avril 2013, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le bail précédant.
Par un acte d'huissier du 10 juin 2013, le bailleur a accepté le renouvellement du bail compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022 en sollicitant un loyer en renouvellement de 50 000 HT/HC/an.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2014, la SCI Anzime a notifié à M. et Mme [F] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé moyennant la somme de 50 000 HT et HC par an à compter du 1er juillet 2013.
Par un acte extrajudiciaire, la SCI Anzime a fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Lille afin de voir fixer le loyer en renouvellement à la somme de 50 000 HT et HC par an à compter du 1e juillet 2013 et subsidiairement de désigner expert avec la mission habituelle en la matière.
Par jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Lille a:
- constaté l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité;
- rejeté la demande de déplafonnement du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2013;
- rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 euros HT/HC/an;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes;
- ordonné l'exécution provisoire;
- condamné la SCI Anzime à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné la SCI Anzime aux entiers dépens.
Par déclaration du 6 décembre 2016, la SCI Anzime a interjeté appel de ce jugement.
Par des conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2017, la SCI Anzime prie la cour de:
vu le bail commercial,
vu les articles L. 145-34, L.145-33, R145-6 et R145-8 du code de commerce
vu les pièces versées aux débats,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2016 par Mme le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Lille;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger que le loyer du bail renouvelé du [Adresse 3] exploité par M..et Mme [F] doit être fixé à la valeur locative;
- fixer le prix du loyer à 34 570 euros HT/HC/an au 1er juillet 2013;
- condamner M. [F] et Mme [Z] à payer à la SCI Anzime :
o le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ;
o les intérêts qui courent de plein droit à compter du 1er juillet 2013, et subsidiairement, à compter de la date de la présente assignation par application de l'article 1155 du code civil;
- dire et juger que les intérêts se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
Subsidiairement,
- fixer le prix du loyer à 7 449,57euros HT/HC/an;
- condamner M. [F] et Mme [Z] à payer à la SCI Anzime:
o le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ;
o les intérêts qui courent de plein droit à compter du 1er juillet 2013, et subsidiairement, à compter de la date de la présente assignation par application de l'article 1155 du code civil;
- dire et juger que les intérêts se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil;
en tout hypothèse:
- condamner M. [F] et Mme [Z] à payer à la SCI Anzime la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.
Les conclusions de M. [F] et Mme [Z] notifiées par voie électronique le 4 mai 2017, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 29 juin 2017 du conseiller de la mise en état.
Au soutien de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à sa valeur locative à compter du 1e juillet 2013 pour un montant de 34 570 euros HT/HC/an, la SCI Anzyme fait valoir que le preneur tire profit de la modification des facteurs locaux de commercialité:
Sur ce,
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées au premier et deuxième alinéa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'institut national de la statistiques et des études économiques ».
Selon l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En l'espèce, le bailleur se prévaut d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré en raison de .l'évolution de l'importance du quartier de [Localité 3], de l'évolution de l'importance de la rue, du développement des moyens de transport et de la création de points d'attraction particuliers
Le bail commercial en cause a été consenti par acte du 13 août 1992 pour un usage tous commerces et d'habitation avec faculté pour le preneur de sous-louer les parties à usage d'habitation sous sa responsabilité. Il a pris effet le 1er septembre 1992 pour se terminer le 31 août 2001 et a fait l'objet d'un renouvellement prenant effet au 1er septembre 2001 pour se terminer le 31 août 2010. La période du 1er septembre 2001 au 31 août 2010 constitue donc la période de référence pour l'analyse des facteurs locaux de commercialité.
Des pièces produites par l'appelante et de l'expertise de M. [S] du 3 septembre 2015, il apparaît que :
- le commerce litigieux exploité sous l'enseigne 'Pâtisserie-Chocolaterie [F]' est situé [Adresse 3] dans le quartier de [Localité 4], en partie médiane de la [Adresse 4], soit à environ 400 mètres du marché couvert des '[Établissement 1]' et à environ 700 mètres de la [Adresse 5], la station de métro '[Établissement 2] ' sur la ligne 1 se trouvant à environ 400 mètres.
- dans cette partie de la [Adresse 4] , tous les pieds d'immeuble ont vacation commerciale en des activités variées portant sur les services; dans un rayon de moins de 75 mètres autour du local commercial, une dizaine de locaux vacants sont proposés à la relocation.
- l'emplacement peut être qualifié de qualité courante à bonne dans la ville en termes de commercialité, au vu de la relative proximité du marché de [Localité 4], qui se tient 3 fois par semaine.
- le développement de la dimension touristique de la ville de [Localité 2] est établi au cours de la période de référence, au regard de l'augmentation de la fréquentation des trains et du nombre de visites touristiques, en particulier du marché de [Localité 4] le dimanche matin , du développement de la fréquentation du métro, notamment de la station la plus proche '[Établissement 2]', de même que la croissance de la population de [Localité 2] et la construction de nouveaux logements, en particulier la programmation de 850 logements neufs dans le quartier de [Localité 4] sur la période 2001-2008.
- dans le même temps, peuvent être relevées, la fermeture du '[Établissement 3]' en janvier 2007 et l'ouverture d'une nouvelle boulangerie Pâtisserie en juillet 2004 dans une rue proche du marché de [Localité 4].
Ces modifications relevées localement ne permettent de caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, c'est à dire suffisamment importante, permettant le déplafonnement du nouveau loyer qu'autant que cette évolution a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.
Or, la bailleresse n'établit pas ainsi qu'il lui incombe, que le commerce de boulangerie pâtisserie, situé à plus de 400 mètres du marché, a été particulièrement affecté par les modifications, la circonstance qu'y soit exercé une activité de chocolaterie, sans concurrence jusqu'en 2016 étant à cet égard insuffisante.
La SCI Anzime invoque ainsi vainement l'évolution de l'importance de la [Adresse 4] dont la rénovation est antérieure à la période de référence ainsi que le relève l'expert (1997 puis 1999/2000) ainsi que l'ouverture d'une salle de spectacle dans cette rue, s'agissant d'une animation nocturne . Egalement, elle se prévaut de la création en 2004 de la [Établissement 4], centre d'attraction de la clientèle, tout en indiquant sa situation à 800 mètres du commerce en cause , étant rappelé qu'une nouvelle boulangerie- pâtisserie au vu le jour en juillet 2004 au 370 de la [Adresse 4].
Par ailleurs, il fait grief au preneur de ne ps produire ses bilans alors qu'il lui appartenait de les lui réclamer. A cet égard, il est rappelé que la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'attitude des exploitants. En conséquence, la circonstance que le preneur bénéficie d'une certaine notoriété en raison de son passage dans une émission télévisée 'La meilleure boulangerie de France' (pièce 8) ne peut relever des facteurs locaux de commercialité.
Enfin, la bailleresse soutient que le preneur exploite aux étages une activité de location à usage d'habitation qui a nécessairement bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au vu de la pénurie de logements dans la ville et de l'augmentation de la population dans le secteur de [Localité 4] alors que, même à admettre la réalité d'une sous location, l'augmentation de la demande de logements n'affecte pas l'activité commerciale du preneur, la partie habitation n'étant que l'accessoire du local commercial et aucune modification de la destination des lieux n'étant invoquée.
L'augmentation des loyers d'habitation sur le secteur n'est pas un motif de déplafonnement, même dans le cas d'un bail mixte, faute d'entrer dans les prévisions de l'article L 145-34 du code de commerce.
Dès lors, le bailleur ne démontre pas, ainsi qu'il lui incombe, que le preneur a bénéficié au cours du bail expiré d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé et rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 euros HT/HC/an. A cet égard, il convient d'observer que la valeur locative résultant du rapport d'expertise ( 7 483, 03 euros /an/HT- HC) n'est pas inférieure au montant du loyer plafonné.
Il y a lieu, y ajoutant, de fixer le prix du loyer à ce montant et condamner M. [F] et Mme [Z] à payer à la SCI Anzime le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ainsi que les intérêts à compter de la date de l'assignation par application de l'article 1155 ancien du code civil avec capitalisation de ceux-ci conformément à l'article 1154 ancien du code civil.
Il n'y a pas lieu à application en cause d'appel de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation prononcée sur ce fondement par le tribunal étant confirmée.
La SCI Anzime qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Fixe le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 euros HT/HC/an ;
Condamne M [F] et Mme [Z] à payer à la SCI Anzime le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ainsi que les intérêts à compter de la date de l'assignation ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 ancien du code civil ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Anzime aux dépens d'appel,
Rejette toute autre demande.
Le GreffierLe Conseiller
pour le Président empêché,
V. RoelofsN. Cordier
