République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 01/02/2018
***
N° de MINUTE :
N° RG : 16/05836
Jugement (N° 14/01221)
rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Lille
APPELANTS
Me [X] [D]
demeurant
[Adresse 1]
[Localité 1]
SCP [J] [D] - [L] [T] - [T] [D], prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés et assistés par Me Véronique Vitse-Boeuf, membre du cabinet Adekwa, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille
SCP [L], géomètres-experts, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me René Despieghelaere, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
Mme [Z] [K] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1]
demeurant
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Christophe Pavot, avocat au barreau de Lille
M. [H] [Z]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 4] (Maroc)
et
Mme [Z] [Q] épouse [Z]
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 5] (Maroc)
demeurant ensemble
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentés Par Me Gwendoline Muselet, membre de la SELARL Espace Juridique avocats, avocat au barreau de Lille
assistés de Me Gilles Grardel, membre de la SELARL Espace Juridique avocats, avocat au barreau de Lille
SARL Lovinvest, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Isabelle Collinet-Marchal, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Mélanie Dandoy-Marchal, avocat au barreau de Lille
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic la SASU Ets Georges Debeunne et fils sise [Adresse 7],
ayant son siège social
[Adresse 8]
[Localité 1]
représenté et assisté par Me Bernard Rapp, avocat au barreau de Lille
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Christian Paul-Loubière, président de chambre
Sophie Tuffreau, conseiller
Jean-François Le Pouliquen, conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine Popek
DÉBATS à l'audience publique du 28 novembre 2017
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1er février 2018 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Christian Paul-Loubière, président, et Claudine Popek, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 novembre 2017
***
Par acte du 17 septembre 1993 dressé par Me [X] [D], membre de la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], notaire à [Localité 1], la société Craye a vendu à Mme [E] un immeuble situé à [Localité 1] (59), constitué par deux maisons à usage d'habitation avec leurs dépendances, à l'angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 3], cadastrées DT [Cadastre 1] et DT [Cadastre 2].
La clause suivante a été insérée dans l'acte de vente :
'Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur.
Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droits ne jugera pas opportun d'y mettre fin.
Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur.
Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC.
Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision.
Les ouvertures entre C et E seront bouchés par le vendeur à ses frais.
Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° [Cadastre 3] de la section DT [']'
Par acte du 20 mai 2011 dressé par Me [J] [D], la société Craye a vendu à la société Lovinvest l'immeuble contigu situé [Adresse 8] (sans numéro), à [Localité 1], à usage de bureaux et d'entrepôt et cadastré DT [Cadastre 4] (anciennement DT [Cadastre 3]).
La société Lovinvest a par ailleurs acquis les parcelles DT [Localité 7] et [Cadastre 5], puis a entrepris des travaux de réhabilitation dans l'ensemble immobilier ainsi acquis afin de créer dix logements collectifs à aménager avec changement de destination.
L'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 21 octobre 2011 et réitéré en forme authentique le 23 novembre 2011 par un acte reçu par Me [W], notaire à [Localité 1].
Par acte du 24 octobre 2011 dressé par Me [W], la société Lovinvest a vendu à M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q], son épouse, ci-après M. et Mme [Z], les lots 4 (lot à aménager situé au premier étage, une pièce au rez-de-chaussée et la jouissance privative d'une terrasse) et 19 (emplacement de stationnement) dépendant de l'ensemble immobilier qui a été dénommé Le Clos du Jacquard situé [Adresse 8] à [Localité 1]. Un plan du lot a été annexé à l'acte.
À la suite des travaux d'aménagement du lot de M. et Mme [Z], il a été constaté la présence du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme [E] au domicile de ces derniers.
Mme [E] a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard et M. et Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Lille afin notamment de faire valoir la nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et d'obtenir la condamnation des défendeurs à démolir toutes les constructions érigées sur la parcelle DT [Cadastre 1] sous astreinte.
M. et Mme [Z] ont fait dénoncer l'assignation initiale à la société Lovinvest, la SELARL [W], Me [W], Me [X] [D] et SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] afin qu'ils soient attraits à l'instance, afin d'obtenir, le cas échéant, leur garantie.
La société Lovinvest a fait dénoncer les assignations précédentes à la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à Me [J] [D] et à la SCP [L] géomètres experts afin d'obtenir leur garantie.
Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Lille a :
- dit que par l'acte authentique du 17 septembre 1993, Mme [E] a acquis de la société Craye la pleine propriété des deux parcelles situées à l'angle du [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 1] et cadastrées section DT n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
- dit qu'elle en est demeurée propriétaire ;
- annulé la servitude stipulée dans la clause de désignation figurant à l'acte authentique du 17 septembre 1993 dont l'assiette est la surface ABCD au premier étage selon le plan annexé à l'acte et visé par le notaire ;
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard, pour les parties communes, ainsi que M. et Mme [Z], pour leur partie privative, ont empiété sur l'immeuble de Mme [E] ;
- ordonné en conséquence au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard, pour les parties communes, ainsi qu'à M. et Mme [Z], pour leurs parties privatives, de démolir les constructions qui existent sur la surface ABCD au premier étage selon le plan annexé à l'acte authentique du 17 septembre 1993 et visé par le notaire ;
- dit que cette condamnation devra être exécutée dans un délai de six mois à compter du jour où le jugement deviendra définitif et passé ce délai sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant quatre mois ;
- rejeté la demande de démolition des constructions qui existent sur la surface ABCD au rez-de-chaussée et d'édification d'un mur selon la ligne DC plan annexé à l'acte authentique du 17 septembre 1993 et visé par le notaire ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard à payer à Mme [E] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme [E] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- rejeté les demandes formées au titre du préjudice matériel pour la réfection de la chaudière et l'obstruction du conduit de cheminée ;
Sur les appels en garantie :
- condamné in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Jacquard de toutes les condamnations prononcées contre lui tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles ;
- rejeté la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard à l'encontre de la SELARL [W] et de Me [W] ;
- condamné in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir M. et Mme [Z] de toutes les condamnations prononcées contre eux tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles ;
- rejeté la demande de garantie formée par M. et Mme [Z] à l'encontre de la SELARL [W] et de Me [W] ;
- condamné in solidum la SCP [L] et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles ;
- rejeté la demande de garantie formée par la société Lovinvest à l'encontre de la SCP [X] [D], [S] [B], [J] [D] et [L] [T], ainsi que Me [J] [D] ;
Sur la demande reconventionnelle :
- rejeté la demande de dommages et intérêts formés par la société Lovinvest ;
Sur les frais et les dépens :
- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Jacquard à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Lovinvest à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Me [X] [D], solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à payer à la société Lovinvest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCP [L] à payer à la société Lovinvest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à d'autres condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Jacquard, ainsi que M. et Mme [Z], à supporter les dépens de l'instance.
Par déclaration reçue le 26 septembre 2016 au greffe de la cour de ce siège, la SCP [L] géomètres experts a interjeté appel du jugement précité, à l'encontre de la société Lovinvest. Le dossier a été enregistré sous le n° de répertoire général 16/5836.
Par déclaration reçue le 2 novembre 2016 au greffe de la cour de ce siège, M. [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] ont interjeté appel du jugement précité, à l'encontre de Mme [Z] [E], de M. et Mme [Z], de la société Lovinvest, du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard et de la SCP Estadieu. Le dossier a été enregistré sous le n° de répertoire général 16/6596.
Par ordonnance du 6 juin 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures enregistrées sous le n° de répertoire général 16/5836 et 16/6596 et a dit que l'instance se poursuivra sous le n° 16/5806.
*
* *
Par conclusions enregistrées au greffe le 13 novembre 2017, Mme [Z] [E] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
- dire la demande d'expertise irrecevable ou à défaut mal fondée ;
- dire n'y avoir lieu à un délai pour les travaux de démolition ou de remise en état ;
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard et M. et Mme [Z], soit l'un à défaut de l'autre, à lui payer la somme de 9 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions enregistrées au greffe le 10 novembre 2017, M. et Mme [Z] demandent à la cour à titre principal de réformer le jugement entrepris et, statuant de nouveau, de :
- débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [E] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit totalement ou partiellement aux demandes de remise en état et/ou de démolition formulées par Mme [E], ils demandent à la cour de :
- leur accorder un délai de douze mois avant l'exécution des travaux de remise en état et/ou démolition compte-tenu de leur bonne foi ;
- dire que la société Lovinvest engage sa responsabilité à leur égard en sa qualité de vendeur pour non-respect de son obligation de délivrance ;
- dire que la société Lovinvest engage en toute hypothèse sa responsabilité contractuelle à leur encontre ;
- dire que Me [X] [D] et Me [J] [D] ont commis une faute dans le cadre de l'exécution de leur mandat de nature à engager leur responsabilité quasi délictuelle à leur égard ;
- condamner in solidum la société Lovinvest, Me [X] [D], la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] à les relever indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ;
- condamner in solidum la société Lovinvest, Me [X] [D], la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens ;
- débouter l'ensemble des parties à l'instance de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à leur égard.
Par conclusions enregistrées au greffe le 23 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour à titre principal de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré nulle la clause insérée dans l'acte authentique du 17 septembre 1993,
- condamné le syndicat des copropriétaires Le Clos du Jacquard à la démolition des parties communes et M. et Mme [Z] à la démolition des parties privatives de la surface ABCD évoquée à l'acte,
- condamné le syndicat des copropriétaires Le Clos du Jacquard à indemniser Mme [E] de son préjudice de jouissance allégué ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande en remboursement du coût de l'opération de dépose de l'ancienne chaudière à gaz et de la fourniture et pose de la nouvelle chaudière à condensation ;
- débouter Mme [E] de tous ses moyens, fins et conclusions.
À titre subsidiaire, si la nullité de la clause devait être prononcée, et que le syndicat de copropriétaires devait être condamné à une quelconque indemnité, il demande à la cour de condamner in solidum la société Lovinvest, la SELARL [W] et Me [W], Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
Avant-dire droit, sur les conséquences du trouble causé par la clause litigieuse, il sollicite la désignation, d'une part, d'un expert chargé d'analyser le caractère nécessaire et réalisable des travaux de construction de nouvelles cloisons et murs séparatifs, d'en chiffrer le coût, d'en évaluer l'emprise sur la copropriété, ainsi que de tout préjudice qui en résulterait, le cas échéant de chiffrer le coût et l'impact de travaux de démolition qui serait ordonnés, leurs modalités d'exécution et tout préjudice qui en résulterait et, d'autre part, d'un expert géomètre pour procéder au bornage précis de la limite AB, les frais nécessaires à ces mesures d'instruction étant avancés soit par Mme [E], soit par la société Lovinvest, in solidum avec les notaires.
En tout état de cause, il sollicite la condamnation des parties perdantes, au besoin conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 6 360 euros TTC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, outre les entiers dépens.
Par conclusions enregistrées au greffe le 9 novembre 2017, la société Lovinvest demande à la cour à titre principal de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- déclarer Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] et la SCP Estadieu, irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;
- débouter l'ensemble des parties défenderesses de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elle ne tendraient pas la confirmation du jugement entrepris ;
À titre subsidiaire, elle demande à la cour de :
- dire qu'elle est bien fondée à se prévaloir de la propriété de la parcelle litigieuse située en surplomb de la propriété de Mme [E] sur le fondement de l'usucapion abrégé ;
- débouter en conséquence Mme [E] et M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner in solidum Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] et la SCP Estadieu à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre de la cadre de la présente instance ;
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] et la SCP Estadieu à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Par conclusions enregistrées au greffe le 21 novembre 2017, Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à ce qu'il a mis hors de cause la SELARL [W] et Me [W].
Ils demandent à la cour de :
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard, telles que formées à l'encontre de la SELARL [W] et Me [W], ces derniers n'étant pas parties à la présente instance ;
- condamner solidairement M. et Mme [Z], le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard et la société Lovinvest à leur verser in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, la somme globale de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par conclusions enregistrées au greffe le 14 septembre 2017, la SCP [L] demande à titre principal à la cour d'infirmer la décision entreprise et de débouter la société Lovinvest de l'ensemble de ses demandes.
À titre subsidiaire, elle demande qu'il soit constaté qu'elle n'avait pas à se substituer au notaire rédacteur d'acte, ou à la société Lovinvest, professionnelle de l'immobilier, et que la société Lovinvest, qui n'a mis en cause ni son auteur, la société Craye, ni l'architecte chargé d'établir les plans, doit supporter les conséquences de sa défaillance.
À titre plus subsidiaire, elle demande qu'il soit constaté que la situation des lieux et des propriétés respectives découle en réalité de la situation naturelle de l'immeuble, d'un auteur commun et que cette situation relève des articles 692 et suivants du code civil et, par conséquent, débouter la société Lovinvest de l'ensemble de ses demandes. Elle sollicite par ailleurs la condamnation de la société Lovinvest à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.
L'ordonnance de clôture a été prise le 23 novembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I - Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de la SELARL [W] et de Me [W]
À titre subsidiaire, le syndicat de copropriétaires sollicite la condamnation de la SELARL [W] et Me [W], in solidum avec les autres intimés, à le garantir de toute condamnation à son encontre.
Toutefois, il sera relevé qu'aucune déclaration d'appel n'a été dirigée à l'encontre de la SELARL [W] et Me [W], de sorte qu'ils ne sont pas intimés dans la présente instance.
Les demandes du syndicat des copropriétaires formées à leur encontre seront dès lors déclarées irrecevables.
II - Sur la demande de Mme [E] en nullité de la servitude
Se fondant sur l'acte du 17 septembre 1993 aux termes duquel la société Craye lui a vendu les deux parcelles cadastrées section DT n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], Mme [E] soutient être propriétaire de l'ensemble des constructions érigées sur ces parcelles.
À ce titre, elle fait valoir que la clause prévue à l'acte, qui constitue une servitude, doit être déclarée nulle dans la mesure où elle la prive totalement de la jouissance du premier étage et donc de sa propriété. Elle ajoute qu'il est indifférent qu'elle ait eu connaissance ou non de cette servitude.
Pour s'opposer à cette demande, M. et Mme [Z] et le syndicat de copropriétaires interprètent de leur côté cette clause comme la conservation par le vendeur de l'usufruit du premier étage de la partie ABCD et ce de manière indéfinie. Quant à Me [D] et la SCP Estadieu, ils font valoir que cette clause constitue une servitude de bon père de famille.
- Sur l'interprétation de la clause
En l'espèce, les parties ont stipulé de manière expresse et non équivoque l'existence d'une servitude et ce, à deux reprises.
À cet égard, le vocabulaire utilisé, qui fait référence au fonds dominant, est propre au régime de la servitude. Les termes employés, au demeurant dans un acte authentique, doivent dès lors recevoir leur pleine acception juridique.
La référence à un éventuel démembrement de propriété sous forme d'usufruit n'est à aucun moment mentionné. Il y est seulement précisé l'absence de copropriété ou indivision.
Par voie de conséquence, il y a lieu de considérer que cette clause institue une servitude conventionnelle à la charge du fond appartenant à Mme [E] et au profit du fonds voisin.
Dès lors, conformément aux dispositions de l'article 552 du code civil aux termes duquel 'la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous', Mme [E] a acquis non seulement le rez-de-chaussée mais également le premier étage de la partie ABCD du plan annexé à l'acte.
À cet égard, la société Lovinvest et M. et Mme [Z] revendiquent la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 du code civil qui dispose que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans'.
Toutefois, ces dispositions ne sauraient trouver à s'appliquer en l'espèce dans la mesure où, d'une part, la société Craye, vendeur, ne saurait s'en prévaloir dès lors qu'elles ne s'appliquent qu'à l'acquéreur et que, d'autre part, la société Lovinvest a acquis ledit bien en 2011, soit moins de dix ans avant la date de l'assignation délivrée en décembre 2013.
C'est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé que Mme [E] était demeurée, depuis le 17 septembre 1993, pleinement propriétaire de la totalité des parcelles DT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au sol comme au premier étage en ce compris la surface ABCD au premier étage et ce conformément à son titre de propriété.
- Sur la nullité de la servitude
La servitude est définie à l'article 637 du code civil comme 'une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartement à un autre propriétaire'.
En l'espèce, la servitude porte sur la partie du premier étage correspondant à la partie ABCD du rez-de-chaussée constituée par une dépendance appartenant à Mme [E]. Cette espace fait partie d'une pièce plus grande dont le surplus avait été conservé par le vendeur et dont l'unique accès se situe dans la copropriété voisine. Il n'existe aucun escalier depuis la parcelle de Mme [E] lui permettant d'accéder au premier étage.
L'espace a été reconfiguré suite à la constitution de l'ensemble immobilier Le Clos du Jacquard et cette surface ABCD du premier étage constitue désormais une partie du logement de M. et Mme [Z].
La configuration des lieux rend dès lors inaccessible à Mme [E] cette surface ABCD, de sorte que c'est à juste titre que les premiers juges ont indiqué que l'existence de cette servitude la privait totalement de tout droit sur la surface ABCD du premier étage et vidait dès lors sa propriété de toute substance.
À ce titre, la qualification de la servitude en 'servitude de bon père de famille', comme la connaissance de l'existence par Mme [E] de cette servitude, sont indifférentes.
La clause litigieuse, qui a pour conséquence d'interdire au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, doit dès lors être déclarée nulle. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
III - Sur les conséquences de la nullité de la servitude
Mme [E] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la démolition des constructions qui existent sur la surface ABCD au premier étage.
Pour s'opposer à cette demande, le syndicat de copropriétaires fait valoir que le jugement entrepris ne précise ni les limites de la parcelle sur laquelle porte la destruction, ni les conditions techniques de cette destruction alors même que la preuve de la possibilité technique d'y procéder n'est pas rapportée. Il sollicite dès lors la désignation d'un expert afin d'analyser le caractère nécessaire et réalisable des démolitions, leurs modalités d'exécution et leur coût, outre celle d'un géomètre afin de procéder à un bornage précis pour implanter les nouvelles limites séparatives.
Cette demande ne constitue pas une demande nouvelle contraire aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, comme le soutient Mme [E], dans la mesure où elle a pour but de faire écarter la prétention de son adversaire.
À cet égard, il ressort des pièces versées aux débats que cette surface ABCD du premier étage a été vendue à la société Lovinvest qui en a changé la destination avant de l'inclure au lot 4 de l'état descriptif de division de la copropriété qu'elle a créé puis qu'elle a vendu aux épouses [Z] qui l'ont aménagée.
Le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et M. et Mme [Z] pour leur partie privative ont donc empiété sur l'immeuble de Mme [E] en aménageant cette surface sans l'accord de cette dernière.
L'article 555 du code civil dispose que 'lorsque que les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit ['] d'obliger le tiers à les enlever'.
Mme [E] est donc fondée à solliciter la destruction des constructions et ouvrages réalisés sur la surface ABCD du premier étage lui appartenant.
Il y a lieu de préciser qu'il s'agit, non pas de la destruction de l'immeuble, mais de la destruction des ouvrages et constructions réalisés sur cette partie ABCD du premier étage.
Il y a toutefois lieu de relever que la surface ABCD du premier étage, bien que clairement identifiable dans la mesure où elle correspond à la surface ABCD du rez-de-chaussée, n'a jamais été matériellement délimitée et qu'elle fait partie d'un ensemble plus grand. Par ailleurs, aucun état des lieux n'a été réalisé afin de déterminer la nature et l'ampleur des constructions réalisées par la copropriété et M. et Mme [Z] sur la propriété de Mme [E]. À ce titre, le syndicat de copropriétaires et M. et Mme [Z] ne produisent aucun document relatif aux constructions qu'ils ont réalisées sur cette partie.
Il sera dès lors nécessaire, avant toute destruction des constructions réalisées sur la propriété de Mme [E], de procéder à un bornage contradictoire établi par un géomètre, aux frais de M. et Mme [Z] et du syndicat des copropriétaires.
Une expertise n'apparaît dès lors pas nécessaire et il appartiendra à M. et Mme [Z] et au syndicat de copropriétaires, qui sont responsables de l'empiétement et donc tenus aux démolitions, de faire appel aux compétences d'un technicien en la matière afin de procéder aux dites destructions de la manière la plus appropriée qu'il soit.
Par ailleurs, le chiffrage du coût des démolitions est en l'espèce indifférent à la solution du litige.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a ordonné au syndicat de copropriétaires, pour les parties communes, et à M. et Mme [Z], pour leur partie privative, de démolir les constructions qui existent sur la surface ABCD au premier étage.
Il sera dit que les démolitions seront réalisées après bornage contradictoire de la surface ABCD au premier étage appartenant à Mme [E] par un géomètre expert aux frais de M. et Mme [Z] et du syndicat de copropriétaires.
Il y a lieu de tenir compte de la nécessité d'effectuer un bornage préalable dans les modalités de fixation de l'astreinte. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé sur ce point et il sera dit que la condamnation devra être exécutée dans un délai de douze mois à compter du prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois.
IV - Sur la demande de Mme [E] au titre du préjudice de jouissance
Le jugement entrepris a condamné le syndicat de copropriétaires et M. et Mme [Z] à payer chacun la somme de 500 euros à Mme [E] au titre de son préjudice de jouissance. Mme [E] sollicite la confirmation de cette condamnation alors que le syndicat de copropriétaires et M. et Mme [Z] en sollicitent l'infirmation.
À cet égard, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que Mme [E] n'avait jamais eu la jouissance de la surface ABCD du premier étage depuis son acquisition, situation de fait qu'elle avait accepté lors de la vente et dont il ressort qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice du fait de la privation de la surface ABCD au premier étage.
En revanche, le tuyau d'évacuation des gaz de combustion, qui traversait le premier étage, a été détruit à l'occasion des travaux d'aménagement de l'appartement de M. et Mme [Z]. Or, Mme [E] justifie par le devis de la SARL Énergie en Nord du 22 août 2013 qu'il n'était pas possible de déplacer la chaudière existante au vu de son ancienneté et des normes de sécurité à respecter. Elle a dès lors dû remplacer sa chaudière.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a considéré que le préjudice de jouissance de Mme [E] consistait dans les démarches à accomplir à cette fin et en réparation duquel il a condamné le syndicat des copropriétaires et les épouses [Z] à lui payer, chacun, la somme de 500 euros.
V - Sur les demandes en garantie
- Sur la garantie réclamée par M. et Mme [Z] et le syndicat de copropriétaires
M. et Mme [Z], d'une part, et le syndicat de copropriétaires, d'autre part, sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à les garantir de toutes les condamnations prononcées contre eux tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles.
En l'espèce, la société Lovinvest a divisé l'immeuble en lots sans tenir compte de la propriété de Mme [E] sur la parcelle ABCD au premier étage. Elle a donc intégré aux parties communes, divisé puis vendu à M. et Mme [Z] le lot n° 4, soit une surface dont elle n'avait pas acquis la propriété.
La société Lovinvest a dès lors manqué à son obligation de délivrance prévue aux articles 1603 et 1604 anciens du code civil et engage sa responsabilité à ce titre.
Pour contester sa garantie, Me [D] fait valoir que cette servitude est opposable à Mme [E] pour avoir été insérée dans son acte d'acquisition, que la société Lovinvest était consciente de la configuration des lieux pour les avoir visités et que, s'agissant d'une servitude de bon père de famille, c'était d'abord la perception de la configuration des lieux et non pas les actes de propriété qui devaient attirer l'attention des professionnels en la matière.
Il conteste par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice invoqué au titre de la perte de chance de ne pas acquérir tout ou partie de l'ensemble immobilier.
En l'espèce, l'omission par le notaire de publier la servitude à la conservation des hypothèques, ainsi qu'il y est tenu par les articles 28, 32 et 33 du décret 55'22 du 4 janvier 1955, constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.
À ce titre, la qualification de servitude en 'servitude de bon père de famille' est indifférente dans la mesure où, figurant dans un acte notarié, elle se devait d'être publiée. Par ailleurs, la publication a pour objectif d'alerter les acquéreurs successifs sur l'existence de cette servitude, de telle sorte qu'il importe peu que l'acquéreur initial en ait eu connaissance. Enfin, le fait que la société Lovinvest ait visité les lieux ne saurait suffire à établir qu'elle ait eu connaissance de ladite servitude.
Sur le préjudice, il est constitué, non pas par la perte de chance d'acquérir l'immeuble, mais par la nécessité de prendre en charge les frais de démolition des constructions réalisées sur la parcelle appartenant à Mme [E] ainsi que les frais accessoires.
Or, la servitude n'ayant pas été publiée, elle n'a pas pu figurer aux ventes ultérieures de sorte que la parcelle ABCD du premier étage a été intégrée dans le périmètre de la copropriété voisine, a été vendue puis divisée. La faute du notaire a dès lors directement causé le préjudice de M. et Mme [Z] d'une part et du syndicat de copropriétaires d'autre part.
Conformément aux dispositions de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles, Me [X] [D] et la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D] seront solidairement tenus.
Par ailleurs, l'effet du diviseur et du notaire ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront condamnés in solidum.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir, d'une part, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Jacquard et, d'autre part, M. et Mme [Z] de toutes les condamnations prononcées contre eux tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles.
- Sur la garantie réclamée par la société Lovinvest
La société Lovinvest sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la SCP [L] et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles.
Comme il a été indiqué précédemment, Me [D] a commis une faute en ne publiant pas la servitude, ce qui a entraîné l'intégration dans la copropriété voisine et dans le lot 4 d'une partie dont la société Lovinvest n'avait pas acquis la propriété, engageant par là -même la responsabilité de cette dernière.
Pour contester sa garantie, la SCP [L] fait valoir que sa mission était d'établir une mise en copropriété à partir des plans réalisés par l'architecte et non de rechercher l'existence de cette servitude dès lors qu'elle n'était pas mentionnée dans l'acte authentique.
Elle en conclut que son état descriptif de division et du règlement de copropriété ne sont pas erronés en tant que tels puisqu'ils se fondent sur des plans existants conformes à la situation des lieux et que la responsabilité doit être recherchée chez d'autres intervenants, à savoir les notaires, la société Lovinvest en sa qualité de professionnelle de l'immobilier ainsi que l'architecte qui a dressé les plans.
Il apparaît toutefois que la société Lovinvest a confié à la SCP [L] le soin d'élaborer un état descriptif de division et le règlement de la copropriété Le Clos Jacquard.
Or, la comparaison entre les plans établis par le géomètre au premier étage et ceux établis au rez-de-chaussée montre que le lot n° 4, dans sa partie jouxtant les parcelles DT [Cadastre 1] et [Cadastre 2], a une surface plus importante au premier étage qu'au rez-de-chaussée. Cette différence, par son caractère manifeste, n'a pu échapper au géomètre.
Dès lors, et bien qu'elle se soit basé sur des plans d'architectes, la SCP [L] aurait dû rechercher les causes de cette discordance et attirer l'attention de son client sur ce point. Son abstention fautive est dès lors la cause de l'inclusion de la surface ABCD au premier étage dans les lots de la copropriété et donc de la vente de cette surface par la société Lovinvest à M. et Mme [Z].
À ce titre, il importe peu que d'autres professionnels aient concourus à la réalisation du dommage, dans la mesure où sa propre faute est établie.
Par ailleurs, les faits du notaire et du géomètre ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront condamnés in solidum.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCP [L] et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles.
VI - Sur la demande de la société Lovinvest en dommages et intérêts pour procédure abusive
La société Lovinvest n'expliquant pas les motifs de ses demandes, et en quoi la défense en justice des parties qu'elle a fait assigner aurait été abusive, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande.
VII - Sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l'instance d'appel.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
La société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], seront condamnés in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui au titre des dépens et frais irrépétibles en appel.
M. et Mme [Z] seront condamnés à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
La société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], seront condamnés in solidum à garantir M. et Mme [Z] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et frais irrépétibles en appel.
La société Lovinvest sera condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
La SCP Estadieu et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], seront condamnés in solidum à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, au titre des dépens et frais irrépétibles en appel.
Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], sera condamné à payer à la société Lovinvest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
La SCP [L] sera condamnée à payer à la société Lovinvest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat de copropriétaires [Adresse 6] à l'encontre de la SELARL [W] et Me [W] ;
Confirme le jugement rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Lille sauf en ce qu'il dit que cette condamnation devra être exécutée dans un délai de six mois à compter du jour où le jugement deviendra définitif et passé ce délai sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant quatre mois ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant ;
Dit que les démolitions seront réalisées après bornage contradictoire de la surface ABCD au premier étage appartenant à Mme [Z] [E] par un géomètre expert aux frais de M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q] et du syndicat de copropriétaires [Adresse 6] ;
Dit que cette condamnation devra être exécutée dans un délai de douze mois à compter du prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard à payer à Mme [Z] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard des condamnations prononcées contre lui au titre des dépens et frais irrépétibles ;
Condamne M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q], son épouse, à payer à Mme [Z] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne in solidum la société Lovinvest et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q], son épouse, des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et frais irrépétibles ;
Condamne la société Lovinvest à payer M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q], son épouse, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne in solidum la SCP Estadieu et Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, au titre des dépens et frais irrépétibles ;
Condamne Me [X] [D], lequel est tenu solidairement avec la SCP [J] [D] [L] [T] [T] [D], à payer à la société Lovinvest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SCP [L] à payer à la société Lovinvest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Jacquard, ainsi que M. [H] [Z] et Mme [Z] [Q], son épouse, à supporter les dépens de l'instance d'appel.
Le greffier,Le président,
Claudine PopekChristian Paul-Loubière
