France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 1, 18 janvier 2018, 16/06306

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 18/01/2018

***

N° de MINUTE : 18/

N° RG : 16/06306

Jugement rendu le 23 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Douai

APPELANTE

SAS Société Immobilière Lacroix, agissant à la requête de son président domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée par Me Olivier Berne, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SA Sedev agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

assistée de Me Frédéric Planckeel, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l'audience publique du 18 octobre 2017 tenue par Marie-Annick Prigent magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine Popek

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Annick Prigent, président de chambre

Elisabeth Vercruysse, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2018 après prorogation du délibéré initialement prévu le 21 décembre 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président et Stéphanie Hurtrel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2017

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 1985, la SAS Société Immobilière Lacroix a donné à bail à la société Primvet aux droits de laquelle se trouve la SA Sedev un immeuble à usage commercial à destination de « commerce de détail d'habillement et des accessoires s'y rapportant pour homme, femme et enfant '', sis à [Adresse 3] (anciennement [Adresse 4]), cadastré section BX n°[Cadastre 1], pour une durée de neuf ans moyennant le paiement d'un loyer avec clause d`indexation tous les trois ans sur l'indice trimestriel du coût de la construction (base : indice du 3ème trimestre 1984, soit 820, référence : indice 3ème trimestre précédent l'année de révision).

Après signification d'un congé avec offre de renouvellement, le bail a été renouvelé le 1er juillet 1994 jusqu'au 30 juin 2003.

Par décision du 26 avril 1999, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel à la somme de 148 830 francs HT (22 688,99 euros), considérant qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement, ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d'appel du 31 janvier 2002.

Après signification d'un congé avec offre de renouvellement, le bail a été renouvelé à nouveau le 1er juillet 2003 jusqu'au 30 juin 2012.

Par décision du 7 février 2006, le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevable et prescrite 1'action en fixation du loyer renouvelé.

Par acte extrajudiciaire signifié le 27 février 2012, la SAS Société Immobilière Lacroix a notifié à la locataire une demande de révision triennale du loyer en application de l'article L.145-39 du code de commerce pour voir celui-ci porté à 132 000 euros par an à compter du 27 février 2012, laquelle a été refusée par la SA Sedev par lettre du 25 mai 2012.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 3 octobre 2012, la SAS Société Immobilière Lacroix a maintenu sa demande, suivant l'article R. 145-25 du code de commerce auquel a répondu la SA Sedev par mémoire du 24 octobre 2012.

Par acte d'huissier du 23 avril 2013, la SAS Société Immobilière Lacroix a fait assigner la SA Sedev devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Douai en se prévalant du déplafonnement du loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce et en sollicitant à titre principal la fixation du montant du loyer renouvelé à 132 000 euros HT/an.

Par jugement du 6 décembre 2013, le juge des loyers du tribunal de Douai a notamment :

- déclaré "recevable" la demande de la société immobilière Lacroix aux motifs que les dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce devaient s'appliquer, le loyer ayant subi une augmentation de plus du quart par rapport au loyer à la date de la prise d'effet du bail,

- ordonné avant-dire-droit une expertise aux frais avancés de la SAS Société Immobilière Lacroix sur le loyer du bail renouvelé aux fins de déterminer la valeur locative au regard des critères définis par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et R. 145-3 et suivants du code de commerce ;

- rejeté la demande de fixation d'un loyer provisionnel,

- réservé les frais irrépétibles et les dépens.

Le 2 septembre 2014, M. [N] a déposé son rapport d'expertise judiciaire en concluant à une absence de modification notables des facteurs locaux de commercialité entre 2003 et 2012 et en retenant les valeurs suivantes évaluées à la date du 1er juillet 2012 :

- surface pondérée : 441,71 m2

- valeur locative de base : 300 euros/m2 pondéré

- abattement de 10 % tenant compte de la grande taille du magasin ramenant la valeur locative à 270 euros/m2, soit une valeur locative du bien loué d'un montant de 119 261,17 euros HT/HC/AN,

- nouvel abattement de 10 % tenant compte de charges exorbitantes de droit commun pour le locataire (remboursement de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, grosses réparations de l'article 606 du code civil) ramenant la valeur locative à 240 euros/m2 (300 euros ~2X 10%), soit une valeur locative du bien loué d'un montant de 106 010 euros HT/HC/AN.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 22 juin 2012, la SA Sedev a notifié une demande de renouvellement à effet du 1er juillet 2012, moyennant un loyer plafonné.

Conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, la SAS Société Immobilière Lacroix n'ayant pas répondu dans le délai de 3 mois, le renouvellement du bail s'est trouvé acquis sans accord sur le montant du loyer.

Par acte d'huissier du 25 avril 2015, la SA Sedev a fait assigner la SAS Société Immobilière Lacroix devant le juge des loyers du tribunal de Douai aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à 33 438,53 euros HT et hors charges à la date du 1er juillet 2012 en soutenant principalement que le loyer renouvelé devait être plafonné en l'absence de modification notable des caractéristiques des lieux loués, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L.145-34 du code de commerce.

Par ordonnance du 9 juin 2015, le juge des loyers commerciaux a joint cette instance (RG n° 1 5/0078 1) à la précédente (RG n°13/00828).

Par jugement contradictoire en date du 23 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Douai a :

- fixé à 113 299 euros HT/HC/an du 27 février 2012, date de la demande en révision, au 30 juin 2012, date de fin de bail, le montant du loyer révisé du bail commercial existant entre les parties portant sur les locaux sis à [Adresse 3], cadastré section BX n°[Cadastre 1] ;

- dit que les intérêts légaux sur les arriérés de loyer révisé sont dus à compter du 27 février 2012 au fur et à mesure de la date d'exigibilité des échéances contractuelles (cf article 17 du bail sur les modalités de règlement) avec capitalisation annuelle des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;

- constaté que ledit bail commercial est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 ;

- débouté la SAS Société Immobilière Lacroix de sa demande en déplafonnement du loyer dudit bail renouvelé ;

- fixé à la somme de 36 230,98 euros HT/HC/an, à compter du 1er juillet 2012, le loyer dudit bail renouvelé résultant de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;

- dit que les intérêts légaux sur les arriérés de loyer du bail renouvelé sont dus à compter du 8 juin 2015 au fur et à mesure de la date d'exigibilité des échéances contractuelles (cf article 17 du bail sur les modalités de règlement) avec capitalisation annuelle des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS Société Immobilière Lacroix aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

La SAS Société Immobilière Lacroix a interjeté appel de ce jugement le 19 octobre 2016.

Aux termes de ses conclusions d'appel récapitulatives signifiées par voie électronique le 20 septembre 2017, la SAS Société Immobilière Lacroix demande à la cour d'appel de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le loyer en renouvellement du bail entre les parties, avec effet au 1er juillet 2012, à la somme de 36 130,98 euros hors taxes et hors charges par an ;

- dire que le loyer du bail renouvelé entre les parties et portant sur l'immeuble situé [Adresse 3], cadastré section BX n° [Cadastre 1], sera fixé à la somme annuelle de 132 000 euros outre les taxes, droits, charges, compléments de loyer sous toute forme prévus au bail, avec effet au 1er juillet 2012, les autres clauses et conditions du bail restant identiques en tout point entre les parties ;

- dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance par application de l'article 1155 du code civil dans sa rédaction antérieure ;

- dire qu'en application de l'article 1154 du code civil, les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts ;

- condamner la SA Sedev à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SA Sedev aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise qu'elle a avancés.

La SAS Société Immobilière Lacroix soutient :

- sur la situation locative existante,

- que les locaux se composent d'un vaste rez-de-chaussée commercial d'environ 400 m² sur 17 m de façade, et de trois étages à usage de galeries, de stockage, de séjour, d'habitation, même si la destination contractuelle est exclusivement commerciale ; que l'expert a procédé à une description précise des locaux dans son rapport (pages 5 à 8) et elle entend, en tant que de besoin, renvoyer aux indications du rapport ;

- que la SA Sedev a étendu son exploitation aux parcelles BX [Cadastre 2] et BX [Cadastre 3] ; que les trois parcelles adjointes, cadastrées BX [Cadastre 2], BX [Cadastre 4], et BX [Cadastre 3] ont ensuite été apportées à une société Foncière Massena par acte d'apport reçu le 16 octobre 2006 par Me [E], notaire à [Localité 3], à un prix évalué dans l'acte à 837 000 euros ;

- que le bail est soumis au statut des baux commerciaux, intégré au code de commerce, aux articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants ; que la destination des lieux est celle de commerce de détail d'habillement et des accessoires s'y rapportant pour hommes, femmes et enfants ; qu' il y avait une erreur dans le mémoire initial en demande du bailleur, qui indiquait ne pas demander au preneur le remboursement de la taxe foncière, malgré la clause contraire du bail, mais cette difficulté a été éclaircie lors des opérations d'expertise : les avis de taxe foncière sont adressés directement par le service des impôts à la société SA Sedev, qui les paie directement ;

- sur la détermination du loyer du bail renouvelé,

- qu'en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, la SA Sedev ne saurait prétendre que l'augmentation du loyer, intervenue en cours de bail, au-delà du seul jeu de l'indice, par l'effet d'une révision triennale, serait annulée au moment du renouvellement, par un plafonnement rétroactif, le calcul de l'évolution indiciaire devant être opéré non pas à partir du loyer révisé, mais à partir du loyer appliqué au début du bail ; que les premiers juges ont fait une application littérale de l'article L.145-34 du code de commerce, sans tenir compte ni de la volonté des parties, ni de l'esprit du texte qu'il applique, ni des conséquences de sa décision ;

- que les premiers juges, pour apprécier le sens à donner à l'expression fixation initiale du loyer telle que résultant de l'article L. 145-34 du code de commerce, en considérant qu'il s'agit du montant fixé par le bail initial, entendu comme le tout premier loyer, ont en fait une appréciation erronée, dès lors qu'il est nécessaire de tenir compte des évolutions du loyer au cours de la vie du bail, et donc de se référer au dernier loyer pratiqué ; que pour apprécier le loyer en renouvellement, il convient nécessairement de prendre en considération la situation du bailleur ;

- que le jugement rendu fait apparaître qu'en vertu des règles relatives à la révision du loyer, celui-ci est fixé au 27 février 2012 à la somme de 113 299 euros HT hors charges par an, en conformité avec la valeur locative, alors qu'en raison de l'interprétation littérale des règles relatives au loyer de renouvellement, celui-ci est fixé au 1er juillet 2012, soit quatre mois plus tard, par la même décision à la somme de 36 130,98 euros HT hors charges par an ;

- que l'application littérale de l'article L.145-34 du code de commerce restreint de manière disproportionnée son droit de propriété qui est protégé par l'article 1 er du protocole additionnel n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales ; que l'effet de l'article L.145-34 du code de commerce est totalement disproportionné quant à la protection du droit de propriété du bailleur ; que dès lors que le loyer que fixe la loi est déraisonnablement plus bas que le loyer de marché, et dès lors que le locataire a droit à un renouvellement de son bail sans limitation de durée, alors il y a violation de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 ; qu'elle se voit privée de quasiment 700 000 euros car le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au terme du bail et même d'en demander le renouvellement pour neuf autres années ;

- que le déplafonnement du loyer doit être retenu dès lors qu'il y a eu des modifications notables portant sur les caractéristiques du local considéré, sur les obligations respectives des parties ainsi que sur les facteurs locaux de commercialité;

- sur la valeur locative,

- que le loyer qui sera fixé sera celui applicable à compter du 1er juillet 2012, soit cinq mois après que l'expert judiciaire a déterminé la valeur locative en révision ;

- que les conclusions de l'expert [B] quant à la surface utile sont reproduites en page 6 du rapport de l'expert, la surface utile calculée par le géomètre s'élevant à 1 144,10 m² ; que l'expert en a déduit la surface pondérée, en appliquant à chaque surface un coefficient de pondération et il retient une surface pondérée de 441,71 m² ; que cette surface pondérée est insuffisante, compte tenu du caractère exceptionnel de l'immeuble (les surfaces du premier étage sont de véritables surfaces de vente, spacieuses, aérées, hautes sous plafond, et destinées à l'accueil de la clientèle) ; que celle-ci doit donc être affectée d'un coefficient de 0,50 et non pas de 0,30 comme l'a fait l'expert, ce qui aboutit à ajouter 46,24 m² à la surface pondérée retenue par ce dernier ;

- que l'expert, dans son rapport retient, pour l'adresse du [Adresse 3], une valeur locative de 300 euros hors taxes et hors charges du mètre carré, qu'il propose de diminuer d'un premier abattement de 10 % pour tenir compte de l'importance de la surface de vente, puis d'un second abattement de 10 % pour cause des charges exorbitantes de droit commun reposant sur le locataire, ainsi qu'on l'a précédemment indiqué ; qu'il retient donc une valeur au mètre carré de surface pondérée de 240 euros hors taxes et hors charges par an, dont il déduit la valeur locative en page 18 de son rapport : 240 euros x 441,71 m² pondérés = 106 010 euros hors taxes et hors charges par an ; que si ces réductions pour charges locatives exorbitantes n'étaient pas retenues, la valeur au mètre carré de surface pondérée serait de 270 euros hors taxes et hors charges par an, et donc la valeur locative de 119 261,17 euros hors taxes et hors charges par an ; que s'il est tenu compte du caractère de l'immeuble et notamment des surfaces du premier étage dans le coefficient de pondération, ce qui aboutit à ajouter 46,24 m² de surface pondérée le résultat serait le suivant (441,71 + 46,24) x 240 euros = 117 108 euros ; que s'il est choisit de majorer de 10 % le prix au mètre carré retenu, compte tenu des caractéristiques propres du local le résultat sera alors le suivant (441,71 x 240 euros) x 110 % = 116 171,00 euros ; que si la taxe foncière n'incombe pas au locataire les résultats seraient de, en fonction des deux méthodes susvisées : 487,95 x 270 euros = 131 746,50 euros ou (441,71 x 270 euros) x 110 % = 131 187,20 euros.

Aux termes de ses conclusions d'appel récapitulatives signifiées par voie électronique le 14 septembre 2017, la SA Sedev demande à la cour d'appel, au visa des articles L.145-33, L. 145-34 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, de :

A titre principal,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que le bail consenti par la SAS Société Immobilière Lacroix pour les locaux sis actuellement [Adresse 3] s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 ;

- juger que l'éventuelle révision légale du loyer du bail à renouveler ne justifie pas le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

- juger qu'il ne s'est produit au cours du bail expiré aucune modification notable des caractéristiques des lieux loués ni des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;

- confirmer le jugement rendu le 23 septembre 2016 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Douai en ce qu'il a :

- débouté la SAS Société Immobilière Lacroix de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

- fixé à la somme de 36 230,98 euros hors taxes hors charges par an, à compter du 1er juillet 2012, le loyer du bail renouvelé résultant de la variation de l'indice du coût de la construction ;

- débouter la SAS Société Immobilière Lacroix de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire, en cas de déplafonnement du loyer

- juger que le loyer de renouvellement ne peut excéder la somme de 91 900 euros hors taxes hors charges ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait jugé que le bail fait obligation au preneur de rembourser au bailleur la taxe foncière, dire et juger que le loyer ne peut excéder la somme de 87 000 euros hors taxes hors charges,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les intérêts légaux dus sur les arriérés de loyers sont dus à compter du 8 juin 2015 ;

- débouter la SAS Société Immobilière Lacroix de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

- condamner la SAS Société Immobilière Lacroix à une indemnité de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ;

- condamner la SAS Société Immobilière Lacroix aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Levasseur.

La SA Sedev fait valoir :

- que contrairement à ce que soutient la bailleresse, la demande de révision du loyer à la valeur locative, notifiée le 27 février 2012 par la SAS Société Immobilière Lacroix ne peut pas entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement; que la révision légale du loyer ne constitue pas d'après la jurisprudence une modification notable des obligations des parties de nature à tenir en échec le plafonnement du loyer de renouvellement ; que la SAS Société Immobilière Lacroix ne peut également prétendre que « les parties au contrat de bail, en choisissant de faire évoluer le prix du loyer en fonction d'un indice, ont donc choisi, aussi et nécessairement, que la révision du loyer puisse se faire et être fixée à la valeur locative si l'évolution de l'indice aboutit à une variation de plus de 25 %, ce qui est le cas en l'espèce », dès lors que les parties se bornent à stipuler la clause d'indexation, et que ce sont les dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce qui imposent ensuite la révision à la valeur locative ; qu'il n'y a aucun parallèle à faire avec le prétendu mécanisme de fixation judiciaire du prix de vente de l'article 1592 du code civil ;

- que la SAS Société Immobilière Lacroix dénature les termes de l'article L. 145-34 du code de commerce lorsqu'elle invite la cour à interpréter la notion de loyer initial comme « le loyer fixé dans le bail à renouveler, majoré ' ou minoré ' de l'application de l'indice contractuellement prévu ou d'une nouvelle fixation du loyer si un motif de déplafonnement en révision a eu lieu, ou si, pour une quelconque raison, le loyer a connu une évolution différente de celle qui aurait résulté d'une indexation », alors qu'il est constant que la révision du loyer en application de l'article L. 145-39 est une fixation judiciaire distincte de la fixation initiale du loyer; qu'elle a pris soin d'interrompre la prescription par la notification de son mémoire préalable intervenue le 9 août 2013 si bien qu'il y a lieu de faire application du plafonnement de l'article L. 145-34, et non du loyer applicable à la fin du précédent bail ; que le loyer applicable au loyer renouvelé le 1er juillet 2012 est évalué à un montant de 36 230,98 euros HT HC ;

- que l'article L. 145-34 du code de commerce ne porte pas de manière générale au droit de propriété une atteinte disproportionnée puisque le bailleur peut toujours en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce refuser le renouvellement, même si c'est à charge de payer une indemnité d'éviction au preneur ; qu'il a ainsi la possibilité de reprendre la libre disposition de son bien et de le louer à un prix de marché, tout en percevant un droit d'entrée lui permettant de récupérer tout ou partie de l'indemnité d'éviction acquittée ; qu'il appartient à la SAS Société Immobilière Lacroix de démontrer que le plafonnement inflige à son droit de propriété une atteinte plus importante qu'aux autres propriétaires, justifiant qu'elle soit exemptée contrairement à ces derniers ; que si le plafonnement conduit à un loyer sensiblement plus faible que la valeur locative, cette situation découle notamment de la carence de la SCI Immobilière Lacroix, qui n'a pas pris soin d'écarter cette règle supplétive de volonté, puis a omis de saisir le juge des loyers commerciaux lors du renouvellement de 2003 ;

- que la SAS Société Immobilière Lacroix ne saurait prétendre que les travaux effectués justifieraient le déplafonnement du loyer dès lors qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui ne feront accession au bailleur qu'en fin de jouissance et qu'au surplus la modification opérée n'est pas notable ;

- que l'expert judiciaire écarte toute modification notable des facteurs locaux de commercialité entre 2003 et 2012 ;

- qu'elle considère que la taxe foncière ne lui incombe pas et que la valeur locative s'élève à la somme de 91 900 euros HT HC ; que si l'estimation de l'expert, lequel a retenu la somme de 106 010 euros HT, s'appuie sur une juste appréciation des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, elle appelle cependant 2 réserves, à savoir que la pondération excède les coefficients en usage et que la taxe foncière n'incombe pas au preneur ;

- que l'obligation faite au preneur d'assumer les grosses réparations ainsi que les travaux de mise en conformité constitue une charge exorbitante ; que l'abattement retenu par M. [N] de 10 % est justifié autant par cette obligation que par la prétendue clause de transfert de la taxe foncière ;

- qu'il résulte de l'analyse de la valeur locative qu'elle doit être calculée comme suit: valeur locative avant abattement, 366 m² P x 270 euros / m² P = 98 820 euros ; valeur locative après abattement de 7 % (article 606 C. civ.), 98 820 euros x 0,93 = x 0,93 = 91 902,60 euros, arrondie à 91 900 euros ; que si par impossible il était jugé que la taxe foncière incombe au preneur, la valeur locative devrait subir un abattement de 12 % : 98 820 euros x 0,88 = 86 961,60 euros arrondie à 87 000 euros;

- qu'il conviendra de faire application des intérêts dès la date de prise d'effet du loyer de renouvellement soit au 1er juillet 2012.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'appel

La SAS Société Immobilière Lacroix a limité son appel aux dispositions du jugement rejetant la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2012, fixant le loyer renouvelé à la somme de 36'230,98 euros hors-taxes, hors charges par an, et condamnant la société Immobilière Lacroix aux dépens de l'instance.

Sur la demande de déplafonnement du loyer

L'article L.145-34 du code de commerce énonce dans sa version applicable aux faits de l'espèce qu'« à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionné aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier (') ».

Aux termes de l'article L.145-33 1° à 4°, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative :

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

Le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et à défaut d'accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles L.145'33 et L.145' 34 du code de commerce. En l'espèce, la demande de renouvellement notifié par le locataire, par acte extrajudiciaire du 22 juin 2012, a mis fin au bail en date du 30 juin 2003, et un nouveau bail a pris effet le 1er juillet 2012, donnant lieu à la fixation d'un nouveau loyer.

Sur le loyer à prendre en considération

Pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L.145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif, par paliers.

Pour déterminer le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2012, le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail à renouveler.

Contrairement à ce qu'allègue la société Immobilière Lacroix, l'article L.145-34 du code de commerce fait référence à 'la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré', sans que puisse être prise en compte une révision légale du loyer au cours du bail à renouveler.

Sur le principe de proportionnalité

Il résulte de l'article 55 de la Constitution que les traités et accords internationaux, régulièrement ratifiés ou approuvés et publiés, ont, sous réserve de leur application réciproque par l'autre partie, une autorité supérieure aux lois et règlements. En conséquence, dès lors que la juridiction judiciaire est saisie d'un moyen tiré de la méconnaissance du droit de l'Union européenne, il lui appartient de se prononcer quant à la compatibilité entre les dispositions internes et les dispositions du droit européen en exerçant ainsi un contrôle de la conventionnalité de la loi interne. La question de se pose de déterminer si les dispositions L.145-34 du code de commerce portent atteinte aux droits et libertés garantis par la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et plus précisément à l'article 1er al. 1 de son protocole additionnel n°1 qui dispose : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Les restrictions à l'exercice du droit de propriété par le législateur sont admises par l'article précité à condition qu'elles soient justifiées par une cause d'utilité publique et proportionnées au but recherché.

Par ailleurs, la compatibilité d'une loi avec les stipulations de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ne fait pas obstacle à ce que, dans certaines circonstances particulières, l'application des dispositions législatives puisse constituer une ingérence disproportionnée dans les droits garantis par cette convention. Il appartient par conséquent au juge d'apprécier concrètement si, au regard des finalités des dispositions législatives en cause, l'atteinte aux droits et libertés protégés par la convention qui résulte de la mise en oeuvre de dispositions, par elles-mêmes compatibles avec celle-ci, n'est pas excessive, et le cas échéant de ne pas appliquer au cas d'espèce la loi interne dont l'application constituerait une ingérence disproportionnée dans les droits garantis par cette convention.

En l'espèce doit être appréciée la proportionnalité entre les droits du bailleur, propriétaire du local commercial et ceux du preneur, propriétaire de son fonds de commerce.

Le texte de L.145-34 du code de commerce qui encadre le montant des loyers des baux commerciaux présente un caractère supplétif de la volonté des parties qui peuvent y déroger dans

la convention ou en s'accordant sur le montant du loyer du bail renouvelé. Ces dispositions ne s'appliquent qu'aux baux d'une durée de 9 ans qui n'ont pas par tacite prolongation excédé une durée totale de 12 ans. De plus, elles peuvent être écartées si la preuve est rapportée d'une modification notable des caractéristiques des lieux loués, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

Le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement du bail à charge pour lui de payer au preneur une indemnité d'éviction.

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux, par décision du 7 février 2006, a déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la bailleresse en fixation du loyer de renouvellement. Si la révision du loyer est calculée sur un loyer inférieur à la valeur locative, c'est en raison de la carence de la bailleresse à obtenir la fixation du loyer de renouvellement dans le délai prescrit.

Les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, du fait de leur caractère supplétif ne portant pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de la bailleresse et donc à ses droits fondamentaux, il n'y a pas lieu d'en écarter l'application sur le fondement de l'article 1er protocole additionnel n°1 de la convention EDH.

Sur la modification notable des caractéristiques des locaux

Lorsque la modification porte sur les caractéristiques du local, celles-ci s'apprécient aux

termes de l'article R145-3 du code de commerce en considération :

1- de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2- de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3- de ses dimension, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme

d'activité qui y est exercée,

4- de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5- de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-4 du code de commerce dispose notamment que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

L'article R.145-8 du code de commerce, relatif aux obligations respectives des parties énonce que 'les améliorations apportées aux lieux loués en cours de bail ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.'

Le déplafonnement du loyer peut résulter d'une modification notable des caractéristiques des locaux et notamment de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public. Toutefois, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si le bailleur en a directement ou indirectement assumé la charge.

Le juge des loyers a mentionné qu'au cours du dernier bail, la société Sedev a acquis une parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 5] qu'elle a divisée en 2 parcelles BX n°[Cadastre 6] et BX n° [Cadastre 4] pour réunir cette dernière en 2004 aux locaux loués à la société immobilière Lacroix et à d'autres locaux loués auprès d'un tiers à l'instance afin de permettre un réaménagement de l'espace et augmenter la surface de vente.

Les démolitions et travaux ont été réalisés aux seuls frais de la société Sedev avec l'accord de la société immobilière Lacroix, pour permettre le rattachement des diverses parcelles entre propriétaires différents. Les extensions de surface de vente ne portent pas sur des locaux propriétés de la société immobilière Lacroix ou sur des locaux devant lui revenir en fin de "bail, étant précisé au demeurant qu'en application de l'article 7 du "bail, les améliorations réalisées par la locataire ne bénéficient à la bailleresse non pas à la fin du bail mais au départ de celle-ci des lieux loués'

Ces travaux qui ont amélioré la surface de vente par l'adjonction de parcelles non comprises dans le bail n'ont pas augmenté l'assiette du bail. Le fait qu'un mur mitoyen ait été détruit ne peut caractériser la participation du bailleur aux travaux.Les travaux en cause sont donc des travaux d'amélioration à la charge du seul preneur.

Le jugement déféré en ce qu'il a considéré que ces travaux ne pouvaientt être pris en compte pour le loyer à renouveler repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte et sera confirmé de ce chef.

Sur les obligations respectives des parties

La société Immobilière Lacroix a sollicité par acte d'huissier du 27 février 2012, la révision triennale du loyer en application de l'article L.145'39 du code de commerce ; par jugement en date du 23 septembre 2013, le loyer a été fixé par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de Douai, à la valeur locative de 113 299,00 euros hors taxes hors charges par an à compter du 27 février 2012 jusqu'au terme du bail.

Contrairement à ce qu'allègue la société Immobilière Lacroix, la révision triennale du loyer sur le fondement de l'article L.145'39 du code de commerce est intervenue, en l'espèce, aux termes des dispositions légales et non dans un cadre conventionnel dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial, de sorte qu'elle n'a pu constituer une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer.

Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit s'appliquer in concreto, en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré. Elle doit également s'apprécier pour la période concernée, la modification devant être intervenue au cours du bail expiré, jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail, en l'espèce entre le 1er juillet 2003 et le 30 juin 2012.

Il résulte de l'expertise que les locaux sont implantés dans le centre-ville, à l'entrée de la rue de Bellain, à moins de 50 m de la place [Adresse 5], ou le commerce dit de '[Établissement 1]' et les enseignes nationales sont largement représentés. Les locaux sont facilement accessibles par la route et également bien desservis par les transports en commun que ce soit la gare SNCF qui est située à environ 800 m à pied ou par les autobus urbains.

Des parkings de proximité regroupant un peu plus de 1000 places de stationnement permettent des échanges voiture/ piétons aisés, tous à moins de 500 mètres des biens.

Les locaux occupent un très bon emplacement commercial de centre-ville, sur l'une des principales rues commerçantes de la ville de [Localité 4].

L'immeuble est exploité par l'enseigne Devianne, spécialisée dans la vente d'articles et d'accessoires de prêt-à-porter pour hommes, femmes et enfants.

Les pièces produites aux débats, et notamment le rapport d'expertise judiciaire de M. [N], de même que les rapports amiables diligentés par les parties démontrent que durant la période considérée':

-la population a subi une augmentation de 0,9 % en un peu plus de 10 ans.

-Il n'y a pas eu d'offre immobilière nouvelle au centre de la ville, permettant l'implantation de nouvelles enseignes ; de nombreux locaux commerciaux sont libres proposés à la location ; il n'y a pas de renouvellement d'enseignes ayant une activité importante.

-Il n'y a pas eu de création de nouveaux parkings au cours de la décennie écoulée, étant précisé qu'il n'existe pas de problèmes aigus de circulation dans et autour du centre-ville.

-Il est à noter la montée en puissance de plusieurs zones commerciales extérieures à la ville de [Localité 4] avec des enseignes attractives telles que Décathlon, Darty, Ikea, Auchan, Brico Dépôt.

Il y a lieu de constater que l'armature commerciale du centre de [Localité 4] n'est pas suffisamment solide pour résister à l'attraction exercée par des villes périphériques, telles que [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] et surtout par les grands centres commerciaux périphériques.

Le commerce Devianne a un chiffre d'affaires moyen de 1'808'400 euros HT avec une diminution du chiffre d'affaires entre 2004 et 2012 de 7,65 %.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de conclure qu'il n'y a pas eu entre 2003 et 2012 de modification notable des facteurs locaux de commercialité concernant le magasin Devianne.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Lacroix de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé et fixé à la somme de 36'230,98 euros HT/HC/an, à compter du 1er juillet 2012, le loyer dudit bail renouvelé résultant de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction et a dit que les intérêts légaux sur les arriérés de loyer du bail renouvelé sont dus à compter du 8 juin 2015 au fur et à mesure de la date d'exigibilité des échéances contractuelles (cf article 17 du bail sur les modalités de règlement) avec capitalisation annuelle des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la société Immobilière Lacroix à verser à la société Sedev la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; l'appelante sera déboutée de sa demande ce chef et assumera les dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement en ses dispositions déférées, soit en ce qu'il a :

- débouté la SAS Société Immobilière Lacroix de sa demande de déplafonnement du loyer dudit bail renouvelé ;

- fixé à la somme de 36 230,98 euros HT/HC/an, à compter du 1er juillet 2012, le loyer dudit bail renouvelé résultant de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS Société Immobilière Lacroix aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Y ajoutant,

Condamne la société Immobilière Lacroix à verser à la société Sedev la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Immobilière Lacroix aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le GreffierLe Président

S. HurtrelM.A.Prigent

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 1, 18 janvier 2018, 16/06306

Synthèse

Références :

Origine de la décision