République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 07/12/2017
***
N° de MINUTE : 17/
N° RG : 17/01840
Ordonnance (N° 14/03435)
rendue le 10 janvier 2017 par le juge de la mise en état de tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer
APPELANTE
SCI les Près d'Isques agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 2]
représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai
ayant pour conseil Me Lucas, avocat au barreau de Nantes
INTIMÉE
SAS Galloo Littoral prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 4]
représentée par Me Isabelle Carlier, avocat au barreau de Douai
ayant pour conseil Me François Gery, de Bochamp avocats, avocat au barreau de Paris
ayant pour conseil Me Manuel Pennaforte et Me Guillaume Bazin, de Boivin & associés, avocats au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Annick Prigent, président de chambre
Elisabeth Vercruysse, conseiller
Marie-Laure Aldigé, conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Cathy Lefebvre
DÉBATS à l'audience publique du 22 juin 2017 après rapport oral de l'affaire par Marie-Annick Prigent
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2017 après prorogation du délibéré initialement prévu le 26 octobre 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte notarié du 31 janvier 2007, la SCI Les Prés d'Isques propriétaire a donné à bail de nature commerciale à la SAS Galloo Littoral un ensemble de biens immobiliers et industriels situés à [Adresse 5].
Suivant acte du 24 juillet 2012, la SAS Galloo Littoral a donné congé pour le 31 janvier 2013.
Suivant ordonnance de référé du 12 juillet 2013, M. [R] a été missionné comme expert à l'initiative du bailleur pour donner son avis sur les désordres provoqués lors de l'occupation des lieux par la SAS Galloo Littoral. Il a établi son rapport le 11 septembre 2014.
Parallèlement, la SCI Les Prés d'Isques obtenait selon ordonnance de référé du 2 octobre 2013 confirmée par arrêt du 17 avril 2014 la désignation d'un expert en dépollution des sols en la personne de Mme [X]. Son rapport est en date du 25 septembre 2015.
Suivant acte du 27 novembre 2014, la SCI Les Prés d'Isques a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer la SAS Galloo Littoral afin d'obtenir sa condamnation à lui payer :
- 1 130 287,50 euros TTC, au titre des travaux de remise en état du site donné à bail,
- 360 749,32 euros TTC à titre de dommages en réparation de son préjudice économique du fait de l'impossibilité pour elle de remettre le site en location,
- une indemnité mensuelle de 9 878,05 euros TTC à titre de réparation du préjudice économique par elle subi du fait de l'impossibilité pour elle de donner le bien à bail,
- 20 000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile.
Dans le cadre de cette procédure, la SAS Galloo a saisi le juge de la mise en état d'un incident à fin de voir ordonner le sursis à statuer dans l'attente des contrôles de la DREAL du Nord Pas de Calais et de la délivrance à cette même direction d'un procès-verba1 de recollement en application de l'article R. 512-39-3 M du code l'environnement.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2017, le juge de la mise en état près le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a :
- ordonné un sursis à statuer dans l'instance opposant la SCI Les Prés d'Isques à la SAS Galloo dans l'attente de la transmission du procès-verbal établi par l'inspecteur de l'environnement en charge du contrôle de la réalisation des travaux effectués par application de l'article R. 512-39-3 du code de l'environnement ;
- dit qu'à l'initiative de la partie la plus diligente, il sera procédé à la reprise de l'instance au vu de la signification à la partie adverse des écritures prises à cette fin ;
- débouté la SCI Les Prés d'Isques de ses prétentions reconventionnelles.
La SCI Les Près d'Isques a interjeté appel de cette ordonnance le 17 janvier 2017.
Par ordonnance en date du 17 mars 2017, le Premier Président de la cour d'appel de Douai, statuant en la forme des référés, a autorisé la SCI Les Prés d'Isques à former appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer en date du 10 janvier 2017 en ses dispositions ordonnant le sursis à statuer dans l'instance opposant la SCI Les Prés d'Isques à la SAS Galloo Littoral ;
A la requête de la SCI Les Près d'Isques, par acte d'huissier en date du 18 mai 2017, la SAS Galloo Littoral a été assignée, à jour fixe, d'avoir à comparaitre devant la cour d'appel de Douai le 22 juin 2017.
Aux termes de ses conclusions d'appel récapitulatives signifiées par voie électronique le 21 juin 2017, la SCI Les Près d'Isques demande à la cour d'appel, au visa des articles 73, 378, 519 et 771 du code de procédure civile de :
- réformer l'ordonnance déférée ;
-déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer de la société Galloo Littoral faute pour elle de l'avoir présentée avant toute défense au fond.
Sur la demande de sursis à statuer,
-déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer de la société Galloo Littoral faute
pour elle de l'avoir présentée avant toute défense au fond.
Subsidiairement, constater que la SCI Les Près d'Isques n'est en mesure d'accepter la
mesure de sursis à statuer sollicitée par la société Galloo Littoral qu'à la seule
condition que cette mesure soit assortie d'une condamnation par provision de la société Galloo Littoral au paiement des indemnités d'occupation échues et à échoir,
Sur la demande de condamnation au paiement d'une provision et en tout état de cause de ce que la Cour de céans décidera en ce qui concerne la masure de sursis à statuer,
- condamner par provision la SAS Galloo Littoral à lui verser la somme de 544 070,65 euros TTC (compte arrêté au 31 juin 2017) à titre d'indemnité d'occupation ;
- condamner par provision la SAS Galloo Littoral à lui verser la somme mensuelle de 9 887,05 euros TTC, du 1er juin 2017 jusqu'à la validation par les services de l'Etat des mesures qu'elle proposera en application des dispositions de l'article R. 512-39-3 I du code de l'environnement et la restitution subséquente des lieux ;
- condamner la SAS Galloo Littoral à lui verser la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Les Près d'Isques fait valoir que :
- que, si la SAS Galloo Littoral a exactement fait valoir qu'en sa qualité de locataire sortant et de dernier exploitant d'un site soumis à la réglementation sur les ICPE elle doit répondre tant des obligations du bail que des formalités prescrites par les articles R. 512-39-1 et suivants du code de l'environnement, au regard de l'état déplorable du site, elle était en droit de refuser la restitution des clés et de solliciter la désignation de deux experts judiciaires ;
- que la DREAL n'a pas vocation à imposer les travaux puisqu'il lui appartient seulement de valider les propositions de travaux de protection de l'environnement ;
- que la SAS Galloo Littoral ne peut prétendre qu'il lui sera imposé des travaux de remise en état du site par la DREAL ; qu'il appartient à la SAS Galloo Littoral de proposer à la DREAL des mesures de remise en état du site au regard de ses obligations de dernier exploitant d'une IPCE
- que si la cour d'appel estime qu'il n'est pas nécessaire d'ordonner à la SAS Galloo Littoral de veiller à proposer à la DREAL des solutions préparatoires garantissant l'accessibilité des terre-pleins du site à des engins de chantiers en tous genres, elle se réservera le droit de solliciter ultérieurement du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, au fond, tous travaux complémentaires permettant l'accessibilité des terrains en cause ;
- que si la cour considère que le sursis à statuer sollicité par la SAS Galloo Littoral est justifié, elle ne pourra l'assortir que d'une condamnation à paiement de la SAS Galloo Littoral des indemnités d'occupation échues et à échoir ;
- qu'indépendamment des travaux de remise en état devant être mis en oeuvre par la SAS Galloo Littoral à raison du non-respect de ses obligations de locataire sortant, la SAS Galloo Littoral n'a pas mis en oeuvre les mesures lui incombant en sa qualité de dernier exploitant d'une ICPE de sorte que le site litigieux est inexploitable et qu'il ne peut faire l'objet d'une location ; que le préjudice subi, déterminé par M. [R], correspond à la perte d'un loyer mensuel de 8 231,71 euros HT ;
- que l'expert a admis qu'une indemnité d'occupation était due depuis la fin du bail jusqu'au commencement des travaux de remise en état évalué au montant du loyer
- qu'elle est privée depuis quatre années de tous revenus et doit supporter des charges importantes (droits de défense, assurance et impôts fonciers) ; que la SAS Galloo Littoral n'a aucune intention d'instruire sérieusement ce dossier puisqu'elle n'a fait aucune démarche depuis quatre ans et qu'aucune pièce n'est produite aux débats pour justifier des travaux de remise en état ;
- qu'elle est fondée à prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer prévu au bail depuis la fin de celui-ci et jusqu'à parfaite remise en état du site, notamment au regard des obligations de dernier exploitant d'une ICPE ;
- que la situation financière de la SAS Galloo Littoral est précaire de sorte que le risque de voir profiter la société Galloo France du sursis à statuer pour organiser la cessation des activités de sa filiale, est sérieux.
Aux termes de ses conclusions d'appel récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 juin 2017, la société Galloo Littoral demande à la cour d'appel, au visa des articles 73 et 378 du code de procédure civile, les dispositions du code de l'environnement, en particulier les articles R. 512-39-1 et suivants, la loi des 16 et 24 août 1790 et le décret du 16 fructidor An III demande à la cour d'appel de :
-confirmer l'ordonnance du 10 janvier 2017 ;
-rejeter les demandes de la SCI les Près d'Isques et, en particulier, celles visant au paiement d'une provision ;
-condamner la SCI les Près d'Isques au paiement de la somme de 5 000 euros au titre
de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Galloo Littoral réplique que :
-d'un côté, elle est, en tant que locataire des terrains en cause, soumise au respect des stipulations fixées par les parties au sein du bail commercial en date du 31 janvier 2007, en particulier celles liées à la restitution du bien à son propriétaire.
-de l'autre, elle est, en tant qu'exploitante, soumise à la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement, qu'elle est tenue d'accomplir les formalités prévues par les dispositions des articles R. 512-39-1 et suivants de code de l'environnement, lesquels portent, en substance, sur la fermeture et la remise en état d'un site industriel soumis au régime de l'autorisation.
-saisi, dans ces conditions, d'un litige portant sur le respect ou non des obligations pesant sur le locataire-exploitant lors de la restitution du site, le juge judiciaire peut être confronté au fait que les travaux de remise en état exigés par le bailleur devant le tribunal au titre de la législation sur les installations classées ne coïncident pas avec ceux imposés à l'exploitante par les services de la DREAL.
- il existe un risque pour que l'administration prescrive au locataire-exploitant la réalisation de travaux sensiblement différents de ceux réclamés par le bailleur devant le juge judiciaire. De sorte qu'il n'est pas exclu que la décision rendue par le Tribunal entre en complète contradiction avec les décisions prises postérieurement par les services de l'Etat dans le cadre de la remise en état du site litigieux.
- Dans la mesure où les services de la DREAL n'ont pas, à ce jour, définitivement statué sur la remise en état du site autrefois exploité par Galloo Littoral, il existe un risque que les demandes indemnitaires formulées par la SCI Les Prés d'Isques invitent le Tribunal à s'immiscer dans la sphère de compétence dévolue à l'autorité en charge de la police des installations classées pour la protection de l'environnement et, de ce fait, à violer le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires.
-le site a été restitué à son propriétaire dès le 31 janvier 2013 et que la société Galloo Littoral lui a fait parvenir les clefs du site à l'issue des travaux de remise en état qu'elle a réalisés sur le site au cours de l'hiver 2012-2013.
- que sa responsabilité n'est pas acquise, que seuls des débats devant le juge du fond, tels qu'éclairés par la position que sera appelée à prendre l'administration dans cette affaire,
dans cette affaire, permettraient, en effet, de déterminer si la société Galloo Littoral a ou non respecté ses obligations dans le cadre de la cessation définitive des activités exercées jadis sur le site de [Localité 1].
La société Galloo Littoral a été autorisée à verser au cours du délibéré une note pour répondre à la demande de la SCI les Près d'Isques qui a conclu à l'irrecevabilité de sa demande de sursis à statuer, faute pour elle de l'avoir présentée avant toute défense au fond et la SCI les Près d'Isques a été autorisée à y répondre.
La société Galloo Littoral sollicite qu'il soit constaté que sa demande de sursis à statuer est recevable au motif que l' élément déclencheur, s'est manifesté postérieurement aux écritures au fond déposées par elle-même.
La SCI les Près d'Isques réplique que la société Galloo Littoral ne démontre pas que les conclusions qu'elle a notifiées le 19 novembre 2015 aux termes desquelles elle a complété ses demandes initiales pour tenir compte du rapport d'expertise qui venait d'être déposé par Mme [T] contenaient des demandes nouvelles justifiant qu'elle puisse demander la suspension de l'instance.
La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 73 du code de procédure civile dispose que : constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
L'article 74 du code de procédure civile précise que : « les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
L'article 378 du code de procédure civile énonce que le sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
Cette obligation ne pèse, en matière de sursis à statuer, qu'après que se soit manifestée la cause de la demande de sursis.
Aux termes de ses conclusions d'incident signifiées le 26 février 2016, en première instance, la société Galloo a sollicité une demande de sursis à statuer motivée expressément par les nouvelles demandes de son contradicteur.
La société Galloo a exposé que dans ses conclusions en date du 19 novembre 2015, suite au rapport établi le 25 septembre 2015 par Mme [T], expert judiciaire, celle-ci a demandé au tribunal de constater :
-que « le dernier dossier de cessation d'activité déposé par la société Galloo Littoral n'a toujours pas reçu l'aval de la préfecture et encore moins le quitus sur les travaux de dépollution évoqués dans son dernier dossier déposé par la société Galloo Littoral plus d'un an après son départ des lieux » ;
- que l'expertise environnementale instruite par Mme [T] a permis de confirmer que la société Galloo Littoral n'avait pas correctement rempli ses obligations de remise en état en sa qualité de dernier exploitant,
-que la SCI Les Prés d'Isques demandait au tribunal de la condamner à lui verser une somme de 1 130 287,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état qu'elle espère faire réaliser sur le site et une indemnité d'occupation correspondant au versement du loyer fixé par le bail commercial jusqu'à la communication du procès-
verbal de récolement visé à l'article R. 512-39-3 du code de l'environnement.
La société Galloo Littoral a par ses conclusions d'incident du 21 février 2016, demandé au juge de la mise en état de surseoir à statuer le temps que les services de l'Etat se prononcent sur les travaux proposés par l'exploitante en vue de la remise en état du site litigieux, afin qu'il n'y ait pas de contradictions entre la remise en état sollicitée sur le plan judiciaire et celle susceptible d'être exigée sur le plan administratif.
Lorsqu'elle a sollicité le sursis à statuer, la société Galloo Littoral, avait connaissance des deux procédures judiciaire et administrative. Aux termes de ses conclusions en date du 19 novembre 2015, la SCI Les Près d'Isques reprenait ses prétentions antérieures et la société Galloo Littoral qui avait conclu au fond par écritures n° 2 en date du 25 septembre 2015, a signifié ses conclusions d'incident de sursis à statuer le 21 février 2016 sans verser de pièce ou invoquer d' élément nouveau démontrant que l'état d'avancement de la procédure administrative ou son intérêt pour l'instance en cours justifiait le prononcé d'une mesure de sursis à statuer.
En conséquence, la demande de sursis à statuer formée par la société Galloo Littoral postérieurement à ses conclusions au fond et sans justifier d'un élément nouveau apparu postérieurement à celles-ci, sera déclarée irrecevable.
Sur la demande de provision de La SCI les prés d'Isques
L'article 771 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut accorder au créancier une provision au cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
La SCI les prés d'Isques limite en appel sa demande de provision au préjudice subi résultant pour elle de l'impossibilité où elle se trouve de relouer son bien tant que les travaux de dépollution n'auront pas été réalisés et sollicite à ce titre une indemnité provisionnelle d'occupation.
En l'espèce, l'obligation de la société Galloo Littoral qui exerçait une activité de recyclage de déchets et de démolition d'objets métalliques sur le site loué de remettre les lieux en l'état suite à la résiliation du bail n'est pas contestable ni contesté puisque les parties étaient d'accord sur le principe d'une expertise en vue de décrire les travaux de mise en sécurité de réfection nécessaires des parcelles, terrain de l'assiette de l'activité ICPE et des parcelles contiguëes susceptibles d'être affectées par une migration de pollution. Cette expertise a été ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de Boulogne sur Mer, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Douai en date du 17 avril 2014. Elle a été confiée à Mme [X].
Une expertise a également été ordonnée par décision en date du 12 juillet 2013 du juge des référés du tribunal de Boulogne sur Mer, en vue de déterminer si les lieux loués présentaient des désordres ou dégradations, leur cause, et les travaux nécessaires à la remise en état des lieux. Mr [R] était nommé en qualité d'expert.
Aux termes de son rapport établi le 14 septembre 2014, l'expert a pris les conclusions suivantes quant aux lieux situés à [Localité 1] :
'Force a été de constater qu'ils présentaient des dégradations au regard des procès-verbaux de constat de Maître [L] en date des 9 novembre 2012 et 31 janvier 2013 et de Maître [D] du 30 janvier 2013.
Des soustractions ont été commises par le locataire, notamment en ce qui concerne les appareils de détection de radioactivité, les appareils de mesure liés à la balance romaine, les bureaux au droit du coffre-fort et des locaux « paiement ».
Des dégradations affectent non seulement la borduration mais également la voirie ainsi que les plateformes de stockage. J' ai également noté un défaut d' entretien concernant les évacuations des eaux pluviales.
Les appareils de détection de radioactivité et les appareils de mesure liés à la balance romaine sont des éléments mobiles.
La dégradation des aires de stockage sont de nature à provoquer l'impossibilité de remettre le site en location. En effet, leur vocation première est le stockage de divers matériaux et une circulation d'engins appropriés (camions, grues, etc).
Les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations sont indiqués dans le présent rapport au chapitre « remèdes » (page19). Ils sont évalués à 331 080,03 euros HT, y compris les frais de maîtrise d' 'uvre.
Les préjudices sont arrêtés comme suit :
a) Préjudice directement lié aux désordres:
L'indemnité d'occupation mensuelle est de 8 231,71 HT
b) Préjudice directement lié aux travaux de remise en état:
Sachant que les travaux de remise en état auront une durée de trois mois, l'indemnité d'occupation pourrait être dès lors de 8 231,71 euros HT x 3 = 24 695,13 euros.'
ll résulte des pièces versées aux débats que la société Galloo Littoral a effectué les démarches auprès de l'administration afin que les travaux à réaliser soient conformes aux exigences du code de l'environnement. Elle n'est cependant pas en mesure plus de trois ans après la résiliation du bail de donner la position de l'administration sans justifier de l'avancement du dossier et que l'absence de réponse serait imputable à celle-ci.
Il y a lieu de constater qu'en l'absence de remise en état des lieux, ceux-ci ne peuvent pas être reloués ; cette obligation incombe au preneur ; les expertises ordonnées et la démarche entreprise auprès de l'administration démontrent les obligations mises à la charge de la société Galloo Littoral qui ne rapporte pas la preuve de la remise en état des lieux.
La SCI les prés d'Isques est fondée à réclamer une provision pour la période durant laquelle elle allègue un préjudice d'occupation. L'expert a évalué le préjudice à ce titre à la somme de 8 231,71 euros équivalent au montant du loyer mensuel. Lors des constatations de l'expert, en date du 14 septembre 2014. Les lieux étaient délaissés depuis le 30 janvier 2013 soit 19 mois. La SCI les prés d'Isques réclame une indemité provisionnelle jusqu'au 30 juin 2017
Il sera constaté l'existence à ce titre d'une obligation non sérieusement contestable et accordé la somme de 120'000 euros à titre de provision à la SCI les prés d'Isques, la détermination du préjudice au titre de l'indemnité d'occupation relevant en définitive de la compétence du juge du fond.
La SCI les prés d'Isques, pouvant désormais reprendre le cours de la procédure, il n'y a pas lieu de fixer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation pour l'avenir,
Sur les frais irrépétibles et dépens
Il y a lieu de condamner la société Galloo Littoral à verser à la SCI les prés d'Isques la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance déférée,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par la société Galloo Littoral,
Dans la limite de l'appel relatif aux demandes de provision concernant les indemnités d'occupation des lieux,
Condamne la société Galloo Littoral à verser à la SCI les Prés d'Isques une provision de 120 000 euros à titre d'indemnité provisionnelle d'occupation,
Condamne la société Galloo Littoral à verser à la SCI les prés d'Isques la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Galloo Littoral aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
V. RoelofsM.A.Prigent
