République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 30/11/2017
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N° de MINUTE :
N° RG : 15/07584
Arrêt (N° 13/00277)
rendu le 07 Mai 2014
par le cour d'appel de Douai
APPELANT
Monsieur [B] [M]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant : [Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Corinne Rigalle- Dumetz, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
Monsieur [M] [D]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 2] -de nationalité française
demeurant : [Adresse 2]
Madame [F] [H] épouse [D]
née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 3] - de nationalité française
demeurant : [Adresse 2]
Représentés et assistés par Me Didier Cattoir, avocat au barreau de Dunkerque
DÉBATS à l'audience publique du 08 Décembre 2016 tenue par Catherine Convain magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maryline Burgeat
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Convain, conseiller faisant fonction de président de chambre
Hélène Billières convain, conseiller
Béatrice Regnier, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2017 après prorogation du délibéré du 23 mars 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Convain, président et Elisabeth Paramassivane-Delsaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 novembre 2016
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Vu le jugement rendu le 5 novembre 2012 par le tribunal d'instance de Lille ;
Vu l'appel formé le 15 janvier 2013 pour M. [M] [D] et Mme [F] [H] ;
Vu l'arrêt rendu le 7 mai 2014 par la cour d'appel de Douai ;
Vu l'arrêt rendu le 5 novembre 2015 par la Cour de cassation sur le pourvoi formé pour M. [D] et Mme [H] ;
Vu la déclaration de saisine de la cour sur renvoi après cassation pour M. [B] [M] ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2016 pour M. [M] ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2016 pour M. [D] et Mme [H] ;
Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile, 27 et 30 de la loi du 1er septembre 1948, R 641-4 du code de la construction et de l'habitation applicable en la cause, 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et 1353-5 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 1978 soumis à la loi du 1er septembre 1948, Mme [L] [I], aux droits de laquelle vient M. [M], a donné à bail à M. [D] et Mme [H] un logement situé [Adresse 2]), moyennant paiement d'un loyer mensuel de 2 500 F (381,12 euros) ; que le bail stipulait une clause de révision annuelle au 1er juillet de chaque année à compter de 1979, sur la base de l'indice de la construction publié par l'institut national de la statistique des études économiques (INSEE) du 1er trimestre de l'année au cours de laquelle a lieu la révision ;
Attendu que, sur assignation de M. [M], le jugement entrepris, auquel il convient de se référer pour le rappel de la procédure antérieure a notamment fixé à la somme de 58 645,48 euros l'arriéré de loyer indexé dû par M. [D] et Mme [H] et rejeté la demande de majoration du loyer pour sous-occupation du logement ;
Attendu que l'arrêt de la cour d'appel de Douai a infirmé le jugement notamment de ces deux chefs et condamné solidairement M. [D] et Mme [H] à payer à M. [M] la somme de 40 344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et celle de 56 051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 31 mars 2014 ;
Attendu que l'arrêt de la Cour de cassation a cassé l'arrêt de ces deux chefs uniquement, au motif que d'une part, le loyer doit être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation et d'autre part que la cour d'appel n'a pas indiqué les pièces qu'elle retenait comme habitables pour caractériser la sous-occupation du logement ;
Attendu que M. [M] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 58 685,48 euros l'arriéré dû solidairement par M. [D] et Mme [H] au titre de l'indexation légale et de les condamner, après actualisation de la demande, à lui verser la somme de 84 565,06 euros ;
Attendu que M. [D] et Mme [H] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle ; que subsidiairement, ils font valoir que M. [M] ne rapporte pas la preuve de la catégorie à laquelle appartient immeuble ;
Attendu que selon l'article 656 du code de procédure civile, ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ;
Attendu qu'en l'espèce, la demande de M. [M] tend à obtenir la réévaluation du loyer au regard de l'évolution du coût de la vie dans le temps ; que le changement de fondement juridique n'emporte pas irrecevabilité de la demande ; que la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau de la demande doit être rejetée ;
Attendu que dans un précédent arrêt du 27 janvier 1989 aujourd'hui définitif, rendu au visa d'un rapport d'expertise judiciaire ayant déterminé la surface corrigée du logement en date du 5 avril 1988, la catégorie II B a été retenue pour la classification du logement et le calcul du montant du loyer dû ; que M. [D] et Mme [H] ne critiquent pas la classification du logement au sein de cette catégorie ; qu'il y a lieu de retenir la catégorie II B pour le décompte de la révision du loyer ;
Attendu que le premier juge a parfaitement appliqué la révision jusqu'au 30 juin 2012 au regard de l'évolution du prix de base du mètre carré ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Attendu que M. [M] actualise le montant de la demande jusqu'au 30 novembre 2016 ; qu'au regard du prix fixé annuellement en application de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, M. [D] et Mme [H] auraient dû verser entre le 1er février 2004 et le 30 novembre 2016 la somme de 194.489.25 euros ; que le décompte produit par M. [M] fait apparaître qu'ils ont versé la somme de 109 924.19 euros arrêtée au 31 janvier 2016 ; qu'ils seront donc condamnés à payer à M. [M] la somme de 84 565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
Attendu que M. [M] soutient que l'immeuble comporte sept pièces habitables, ce qui justifie l'application de la majoration de loyer prévue par l'article 27 alinéa 5 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu que M. [D] et Mme [H] contestent ce décompte des pièces, soutenant notamment que le salon séjour forme une pièce unique ;
Attendu que doit être considéré comme sous-occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale ;
Attendu que les photos jointes au rapport d'expertise du 20 novembre 2010 font apparaître que la pièce qualifiée par M. [D] et Mme [H] de salon séjour unique comporte une séparation centrale, partiellement ouverte ; que le rapport du 5 avril 1988 fait état de deux pièces, salon et séjour, mesurées respectivement pour le salon à quatorze mètres carrés de surface et pour le séjour à seize mètres carrés de surface ; qu'excédant chacune neuf mètres carrés et une hauteur de plafond de 2.5 mètres, étant pourvues d'ouvertures sur l'extérieur et, au regard des photos, d'un radiateur, elles doivent être considérées comme deux pièces habitables distinctes ;
Attendu qu'au première étage, se trouvent deux chambres sur jardin, d'une surface respective de seize mètres carrés, d'une hauteur de plafond suffisante et pourvues d'une ouverture sur l'extérieur ; qu'elles disposent chacune d'un radiateur ; qu'elles constituent deux autres pièces habitables ;
Attendu que la chambre côté rue, d'une surface de seize mètres carrés également et d'une hauteur de plafond suffisante, est pourvue d'une porte fenêtre donnant sur un balcon et d'un radiateur ; qu'elle constitue une pièce habitable ;
Attendu que les autres pièces ont soit une surface inférieure à 9 mètres carrés, soit sont constitutives d'un local professionnel ;
Attendu qu'il en résulte que le logement dispose de cinq pièces habitables en application des dispositions de l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 ;
Attendu que seuls M. [D] et Mme [H] occupent l'immeuble à titre de résidence principale ; que la situation de sous-occupation est caractérisée ; que les dispositions relatives à la sous-occupation sont applicables jusqu'au 23 novembre 2013, date à laquelle Mme [H] a atteint ses soixante-dix ans ;
Attendu que M. [M] produit un décompte détaillé de la majoration due à compter du 1er février 2004 et jusqu'au 30 novembre 2013 ; qu'il sera fait droit à ce chef de demande à hauteur de 66 669,31 euros compte tenu de la date à laquelle Mme [H] a atteint ses soixante-dix ans ;
Attendu que M. [D] et Mme [H] sollicitent des délais de paiement ; qu'ils produisent leurs avis d'imposition sur leurs revenus des années 2010 à 2014 ; qu'il en résulte un revenu imposable annuel variant de 53 000 euros à 43 000 euros
environ ; qu'ils ne font état d'aucune charge particulière ;
Attendu qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de les autoriser à s'acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 1 500 €, le solde en une dernière mensualité, selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt ;
Attendu qu'il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens relatifs au présent arrêt ; que les frais d'expertise ont été partagés par moitié par l'arrêt du 7 mai 2014 par une disposition aujourd'hui définitive ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 58 685.48 euros la somme due par M. [M] [D] et Mme [F] [H] au titre de la révision annuelle des loyers arrêtée au 30 juin 2012 ;
Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au paiement de la majoration de loyer pour sous-occupation des locaux ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [F] [H] à payer à M. [B] [M] la somme de 66 669,31 euros au titre de la majoration de loyer pour sous-occupation ;
Y ajoutant ;
Condamne solidairement M. [M] [D] et Mme [F] [H] à payer à M. [B] [M] la somme de 84 565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
Dit que M. [M] [D] et Mme [F] [H] pourront s'acquitter de ces sommes par 23 versements mensuels de 1 500 euros, le solde en un dernier paiement ;
Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la notification du présent arrêt, et les suivants chaque mois avant la date anniversaire du premier versement ;
Dit qu'à défaut de règlement d'une seule échéance à la date convenue, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni à statuer sur les frais d'expertise ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens du présent arrêt.
Le greffier,Le président,
E. Paramassivane-DelsautC. Convain
