République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 18/05/2017
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N° de MINUTE : 17/
N° RG : 15/07228
Jugement (N° 2015002001) rendu le 07 octobre 2015
par le tribunal de commerce de Boulogne sur Mer
APPELANT
M. [R] [C]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Xavier Brunet, membre de la SELARL Brunet-Campagne-Veniel, avocat au barreau de Béthune
INTIMÉS
Mme [B] [C] née [B]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Smaïne Merdji, avocat au barreau de Saint-Omer
SELAS [C] et [W] [W] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [R] [C]
ayant son siège social [Adresse 3]
et ayant un établissement [Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Jean Marc Besson, avocat au barreau de Boulogne sur Mer
INTERVENANT VOLONTAIRE
Mme [J] [A]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Xavier Brunet, membre de la SELARL Brunet-Campagne-Veniel, avocat au barreau de Béthune
DÉBATS à l'audience publique du 14 mars 2017 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maryse Zandecki
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Laure Dallery, président de chambre
Stéphanie André, conseiller
Nadia Cordier, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mai 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Laure Dallery, président et Maryse Zandecki, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2016
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FAITS ET PROCEDURE :
M. [C] exploitait un hôtel restaurant « [Établissement 1] » à [Localité 4], par le biais de la SARL Le Régina dont il était gérant.
Par jugement en date du 7 juillet 1999 du tribunal de commerce de Boulogne sur mer, la SARL Le Régina a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du 16 mai 2001 de ce même tribunal, M. [C] a été condamné à la somme de 250 000 francs, soit 22 867,35 euros au titre d'une action en comblement de passif.
N'ayant pas remboursé cette somme, le tribunal a étendu à son égard, à titre personnel, la procédure de redressement judiciaire, par jugement du 5 février 2003.
Par jugement du même tribunal en date du 29 octobre 2003, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte ,La SELAS [W] ayant été nommée en qualité de liquidateur.
L'état des créances, arrété au 30 mai, laissait apparaître un passif de 539 878,63 euros.
Suivant requête du 15 mars 2013, le liquidateur a sollicité du juge- commissaire l'autorisation de vendre un ensemble immobilier à usage d'habitation cadastré section AO n°[Cadastre 1], sis [Adresse 1], pour une superficie de 3105 m², par voie d'adjudication publique à la barre du tribunal.
Par ordonnance en date du 14 avril 2015, le juge commissaire a :
- ordonné la vente par voie d'adjudication à l'audience des criées de l'ensemble immobilier à usage d'habitation dépendant de la liquidation judiciaire de M. [C],
- dit que la mise à prix de ce bien immobilier sera fixée à 380 000 euros,
- dit qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix ou en cas decarence d'enchères, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure, fixée à 250 000 euros,
- dit que cette vente fera l'objet d'une publicité légale, dans les 1 journaux « La Gazette Nord / Pas de Calais 1 et « La Voix du Nord,
- dit qu'il appartiendra au liquidateur judiciaire de définir en temps utile les modalités de visite du bien immobilier dont la vente est poursuivie et qu'il appartiendra en conséquence à tout huissier territorialernent compétent, requis pu le liquidateur, d'organiser les visites du bien immobilier en accord M. [C] ou, à défaut, à charge pour l'huissier d'aviser ce dernier des dates retenues, par lettre recommandée avec accusé de réception, 5 jours à l'avance et en les regroupant afin d'en réduire le nombre (. ..).
Sur recours de M. [C] à l'encontre de cette ordonnance par LRAR du 20 avril 2015, par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 7 octobre 2015, le tribunal de commerce de Boulogne sur Mer a :
- déclaré l'opposition à l'ordonnance du juge commissaire recevable mais mal fondée.
- débouté M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 14 avril 2015.
Par déclaration en date du 14 décembre 2015, M. [C] a interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRETENTIONS :
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 19 février 2016, M. [C] demande à la cour de :
- dire bien appelé, mal jugé, réformant,
- autoriser Me [W], ès qualités de liquidateur à procéder à la vente de gré à gré au profit de Mme [A], née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 3], de nationalité française, sans profession, actuellement domiciliée [Adresse 1], de l'immeuble sis à [Adresse 1], cadastré section AO n°[Cadastre 1] ce au prix de 250 000 euros net vendeur.
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Il soutient qu' :
- il n'a jamais fait obstacle à la vente de ce bien,
- il ne disposait au regard des règles applicables à la liquidation judiciaire, d'aucun argument juridique pour s'opposer à la vente du bien,
- un seul acquéreur s'était manifesté en 2005 et n'a jamais donné suite,
- l'immeuble est insusceptible de trouver acquéreur dans le cadre d'une vente par adjudication au prix de 380 000 euros et même à un prix supérieur à 250 000 euros,
- un tiers se propose d'acquérir le bien au prix de 250 000 euros, ce qui justifie l'opposition à l'ordonnance.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 19 avril 2016, la SELAS [W], ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [C] demande à la cour de :
- dire bien jugé, mal appelé,
- vu les articles L.642-18 et suivants du code de commerce
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 octobre 2015 ayant confirmé l'ordonnance rendue le 14 avril 2015 par le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de M. [R] [C] et ayant ordonné la vente publique de l'immeuble à usage d'habitation située [Adresse 1],
- débouter M. [C] de l'ensemble de ses contestations,
- dire et juger irrecevable l'intervention volontaire de Mme [A],
- condamner M. [C] et Madame [J] [A] à verser à la SELAS [W] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-les condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.
Il s'oppose à la position de M. [C] qui nuirait aux intérêts de la liquidation et qui reviendrait, plutôt que de vendre le bien aux enchères publiques, a autorisé une vente de gré à gré de l'immeuble à sa concubine, intervenante volontaire, sans profession, qui ne produit aucuns justificatifs de revenus, charges et patrimoine, à un prix inférieur de plus de moitié de sa valeur réelle, le tout sous conditions suspensives.
Il conteste la validité de l'intervention volontaire et sa recevabilité, qui passe par l'appréciation de l'intérêt à agir de l'intervenant volontaire et du lien suffisant entre ses demandes et les prétentions originaires.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 28 octobre 2016, Mme [C], née [B] demande à la cour de :
- dire bien jugé, mal appelé,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner M. [C] à verser à Madame [B] une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile,
- le condamner aux dépens.
Elle rappelle que parallèlement à la procédure collective et par un jugement du 06 décembre 2005, confirmé par la cour d'appel le15 février 2007, le tribunal de grande instance de Béthune a prononcé, aux torts exclusifs de M. [C] leur divorce et qu'elle a réalisé les deux engagements rendant la vente possible.
Elle rappelle que :
- M. [C] a toujours fait obstacle à la vente de l'immeuble en cause qu'il occupe depuis 2003 soit 13 ans après son placement en liquidation judiciaire, vouant à l'échec toute négociation d'achat.
- la résistance abusive a entraîné la rétractation d'acquéreur.
Sur la mise à prix, elle ajoute que :
-, il est produit des estimations opportunes au montant de 250 000 euros qui sont adressées à la concubine de M. [C],
- il s'agit d'une tentative grossière d'acquérir l'immeuble en cause pour un prix dérisoire.
- il s'agit d'un ensemble immobilier de standing situé en plein centre ville de [Localité 3], pour lequel une vente était envisagé au prix de 660 000 euros en 2006
- la mise à prix de 380 000 euros ( ou de 250 000 euros à défaut d'enchères) est donc parfaitement adaptée.
- pour faciliter la vente, elle a fait procéder à la division cadastrale des parcelles et elle s'est engagée irrévocablement à vendre les parcelles AO n° [Cadastre 2] et AO n° [Cadastre 3] appartenant à la SCI Clémenceau.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 22 février 2016, Mme [A], intervenante volontaire demande à la cour de :
constater son intervention volontaire,
- constater qu'elle offre l'achat de l'immeuble sis à [Adresse 1], cadastré section AO n°[Cadastre 1] ce au prix de 250 000 euros net vendeur, droits d'enregistrement en sus à sa charge.
- dans ces conditions,
- autoriser Me [W] ès qualités de liquidateur de M. [C] à procéder à la vente à son profit du bien ci-dessus décrit au prix de 250 000 euros net vendeur, droits d'enregistrement en sus à charge de I'acquéreur.
MOTIFS :
- Sur la recevabilité de l'intervention volontaire :
Aux termes des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.
Ainsi, outre l'existence d'un intérêt à agir, doit être caractérisé en cause d'appel un lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires.
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Au stade de la recevabilité, force est de constater que Mme [A], qui se présente comme un potentiel acquéreur de gré à gré de l'immeuble dont la vente par adjudication est envisagé, dispose d'un intérêt à agir, le lien entre ses demandes et les prétentions originaires étant suffisant, ce d'autant que cette dernière vient au soutien même de la demande du débiteur, pour assurer de son efficience.
La fin de non recevoir présentée par la SELAS [W] ne peut qu'être rejetée.
- Sur les modalités de vente de l'immeuble litigieux :
L'article L 622-16 du code de commerce, issue de la codification de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable à l'espèce, prévoit que les ventes d'immeubles ont lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière. Toutefois, le juge-commissaire fixe, après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le débiteur et le liquidateur entendus ou dûment appelés, la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et détermine les modalités de la publicité. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Dans les mêmes conditions, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, il peut toujours être fait surenchère. Les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent emportent purge des hypothèques. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le tribunal de grande instance. En cas de liquidation judiciaire d'un agriculteur, le tribunal peut, en considération de la situation personnelle et familiale du débiteur, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
Il résulte de ce texte, applicable au cas d'espèce, eu égard à l'ancienneté de la procédure, et non l'article L 642-18 du code de commerce actuellement en vigueur tel que visé par le liquidateur dans ses écritures, le principe même est la vente sur saisie immobilière (ou vente par adjudication), modalité qui permet d'éviter toute discussion sur le favoritisme réservé à tel ou tel acquéreur.
Toutefois la cession amiable peut être autorisée par le juge commissaire par exception, à raison de la consistance des biens, de leur emplacement ou des offres reçues permettant une cession dans de meilleures conditions que la vente sur saisie immobilière.
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'Alors même que cette procédure collective est particulièrement ancienne, qu'elle a été émaillée par une action en comblement de passif et une ouverture, faute d'y avoir déférée, d'une liquidation judiciaire en 2003, le passif définitivement arrêté en 2006 étant de près de 540 000 euros, comme l'ont justement noté les premiers juges, aucun élément invoqué par M. [C] et aucune des pièces versées au débat par ses soins, même en cause d'appel, n'établissent que la vente de gré à gré devrait être privilégiée comme permettant une cession dans des meilleures conditions de l'immeuble litigieux.
'Ainsi, M. [C] se prévaut d'une possible vente de gré à gré et d'un potentiel acquéreur, critiquant la mise à prix en outre retenue pour l'ensemble immobilier.
Toutefois, le potentiel acquéreur n'est autre que sa propre concubine, qui offre d'acquérir ledit immeuble pour un montant de 250 000 euros, et intervient volontairement pour assurer de l'efficience de cette offre, sans qu'aucune pièce ne soit versée au débat pour justifier de la réalité d'un tel projet et des capacités financières de cette dernière pour acquérir ledit immeuble.
Il résulte même des propres écritures de Mme [A] qu'elle est actuellement sans profession et ne fait état d'aucun patrimoine dont la vente pourrait permettre l'acquisition d'un tel bien, même à ce montant.
Cette proposition ne saurait être jugée dès lors sérieuse, ce d'autant que Mme [A], comme M. [C] logent actuellement dans l'immeuble litigieux, sans pouvoir justifier d'un quelconque titre et sans s'acquitter d'un quelconque droit.
Aucune garantie quant à la réitération des actes nécessaires à la vente n'est ainsi donnée, Mme [A] se présentant d'ailleurs d'ores et déjà aux agences requises comme la propiétaire dudit bien pour obtenir des évaluations de l'immeuble, pour le moins laconique et sujette à caution.
En outre, si indéniablement la crise de l'immobilier doit être prise en compte, rien ne permet d'expliciter le différentiel de prix, entre les évaluations dont se prévalent désormais M. [C] et Mme [A] à hauteur de 250 000 euros, et l'évaluation mentionnée dans le cadre de la procédure de divorce ( droit propre de M. [C] sur ce bien évalué à plus de 400 000 euros selon le jugement de divorce), mais également celle acceptée par M. [C] dans l'autorisation antérieurement donnée pour vendre de gré à gré en 2005.
'Au contraire, d'autres pièces établissent l'inertie, valablement soulignée par les premiers juges, de M. [C] et son comportement dilatoire.
En effet, occupant le bien depuis de nombreuses années, sans droit ni titre, et ce au détriment des droits de son épouse comme de ses créanciers, il a mis en échec les différentes cessions envisagées, notamment la cession à des acquéreurs potentiels, fin 2005 alors même qu'une autorisation par le juge commissaire de vente de gré à gré d'ores et déjà avait été délivrée, pour un montant nettement supérieur à celui actuellement offert, mais également le projet d'achat envisagé par le frère de Mme [B] divorcée [C].
'Enfin, la vente par adjudication présente un caractère plus certain dans la mesure où il est justifié de l'engagement même de Mme [B] divorcée [C], propriétaire, de céder à l'adjudicataire une parcelle de terrain de nature à rendre plus attractif l'ensemble immobilier et que cette procédure permet d'éviter tout risque de collusion entre le débiteur et l'acquéreur potentiel en vue de retarder plus encore la cession.
Au surplus, il convient de noter que rien n'interdit à Mme [A] de poursuivre son projet et de se porter acquéreur dudit bien dans le cadre de l'adjudication, selon le juste prix que les enchères détermineront, étant précisé qu'il a été raisonnablement envisagé une mise à prix par le liquidateur à hauteur de 380 000 euros avec possibilité de baisse du prix à 250 000 euros.
Au vu de l'ensemble des éléments ci-dessus décrits, la demande présentée par M. [C] en vue d'autoriser le liquidateur à vendre ledit bien de gré à gré doit être rejetée de même que la demande de Mme [A] visant à ce que cette cession amiable soit autorisée son profit, la décision de première instance en date du 7 octobre 2015, rejetant l'opposition à ordonnance rendue le 14 avril 2015, doit être confirmée de ces chefs en toutes ses dispositions.
- Sur les dépens et accessoires :
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [C] succombant en ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens de première instance. Le chef de la décision de première instance relatif aux dépens sera donc infirmée.
Au titre de l'appel, M. [C] et Mme [A] succombant en leurs prétentions, il convient de les condamner aux dépens d'appel.
Au vu de la nature du litige et de la solution adoptée, il convient de condamner M. [C] et Mme [A] à payer à la SELAS [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner M. [C] à verser à Mme [B] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
DECLARE recevable l'intervention volontaire en cause d'appel de Mme [A] ;
LA REJETTE sur le fond,
CONFIRME le jugement du tribunal de commerce de Boulogne sur Mer en date du 7 octobre 2015, rejetant l'opposition à ordonnance à ordonnance du juge commissaire rendue le 14 avril 2015, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a employé les dépens en frais de procédure collective.
Statuant de ce seul chef réformé,
CONDAMNE M. [C] aux dépens de première instance,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [C] à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [C] et Mme [A] à payer à la SELAS [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
LES CONDAMNE aux dépens d'appel.
Le GreffierLe Président
M. ZandeckiM.L. Dallery
