République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 12/01/2017
***
No de MINUTE : 17/
No RG : 15/07384
Jugement (No 15/01520) rendu le 26 novembre 2015
par le tribunal de grande instance d'Arras
REF : MAP/KH
APPELANTE
SAS Librairie B
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [...]
représentée par Me Bernard X..., avocat au barreau de Douai, substitué par Me Francois Y...
assistée de Me Z... Humez, avocat au barreau d'Arras
INTIMÉES
SARL BA
ayant son siège social [...]
représentée par Me Nadine A..., membre de la SELARL Nadine A..., avocat au barreau d'Arras, substituée par Me Gwendoline B..., collaboratrice
SARL société Financière Pierre C...
ayant son siège social [...]
représentée par Me Nadine A..., membre de la SELARL Nadine A..., avocat au barreau d'Arras, substituée par Me Gwendoline B..., collaboratrice
société Greginvest Belgium société de droit belge prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [...]
représentée par Me Eric D..., associé au sein de la SELARL Eric D..., avocat au barreau de Douai
assistée de Me Delphine E..., avocat au barreau de Lille, substituée par Me Mélissa F..., collaboratrice
DÉBATS à l'audience publique du 17 novembre 2016 tenue par Marie-Annick Prigent et Marie-Laure G... magistrats chargés d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie Hainaut
COMPOSITION DE LA COUR LORS J...
Marie-Annick Prigent, président de chambre
Marie-Laure G..., président de chambre
Philippe Brunel, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président et Marguerite-Marie Hainaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 octobre 2016
Vu le jugement prononcé le 26 novembre 2015 par le tribunal de grande instance d'Arras qui a autorisé la S.A.R.L. BA à vendre le bien immobilier à la société de droit Belge Greginvest Immobilier dans les termes de son acceptation en date du 12 mai 2015, débouté la SAS Librairie B de ses demandes principales, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SAS Librairie B aux entiers dépens;
Vu l'appel interjeté le 18 décembre 2015 par la SAS Librairie B dirigé contre la Société BA, société financière Pierre C... et la société Greginvest Belgium,
Vu les conclusions signifiées le 17 mars 2016 aux termes desquelles la SAS Libraire B demande à la cour de :
- réformer le jugement,
- débouter la société financière Pierre C..., la société BA et la société Greginvest Belgium de leurs demandes,
- l'autoriser à acquérir l'ensemble immobilier litigieux pour le prix de 1 200 000 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans commission ou honoraires d'agence,
- condamner la société BA, et en tant que de besoin la société financière Pierre C... à régulariser un acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1 200 000 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la S.A.R.L. Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira et cela dans les deux mois de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard,
- condamner la société financière Pierre C... , la société BA et la société Greginvest Belgium solidairement ou l'un à défaut des autres à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société financière Pierre C..., la S.A.R.L. BA et la société Greginvest Belgium, solidairement ou l'un à défaut des autres, aux entiers dépens.
Vu les conclusions signifiées le 11 mai 2016 aux termes desquelles la société financière Pierre C... et la société BA demandent à la cour de :
- confirmer le jugement,
A titre subsidiaire et si la cour devait estimer que le droit de préemption de la société Librairie B n'est pas remis en cause:
- condamner la société Librairie B à payer outre le prix de vente ( prix net vendeur, frais de formalités et d'enregistrement d'acte en sus) la commission de l'agence immobilière Khel, tel que prévu dans le mandat du 7 mai 2015, pour un montant de 120 000 euros HT soit 144 000 euros TTC,
- condamner la société Librairie B ou à défaut la société Greginvest Belgium au paiement à la société BA et à la société financière Pierre C... d'une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions signifiées le 13 mai 2016 aux termes desquelles la société de droit Belge Greginvest Belgium demande à la cour, sur le fondement de l'article 1134 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et de l'article L.145-46-1 du code de commerce de :
- confirmer le jugement,
En conséquence :
- juger que l'exercice du droit de préemption prévu par l'article L.145-46-1 du code de commerce, pour être valablement exercé, suppose l'acquiescement à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière et ce dans le délai d'un mois,
- juger que la société Librairie B n'a pas valablement exercé son droit de préemption pour n'avoir pas acquiescé à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière, dans le délai d'un mois et est déchue de celui-ci pour toute vente intervenant aux conditions de la purge,
- dire que les demanderesses peuvent céder à la société Greginvest Belgium ou toute société que celle-ci se substituerait (comme prévu à son offre) l'immeuble situé [...] , identifié au cadastre comme constituant les parcelles [...] et [...] de la Feuille 000 AC 01 aux conditions financières suivantes:
• prix net vendeur 1 200 000 euros,
• honoraires d'agence TTC : 144 000 euros à la charge de l'acquéreur,
• frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus,
- débouter la société Librairie B de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Librairie B ou tout succombant aux entiers frais et dépens de première instance,
- condamner la société Librairie B ou tout succombant à verser à la société Greginvest Belgium la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel.
SUR CE
La S.A.R.L. BA, dont la société Financière Pierre C... est actionnaire à 100 % est propriétaire d'un immeuble situé [...] .
La SAS Librairie B est preneur d'un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie. Le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans.
Selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la S.A.R.L. Kehl, agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1 200 000 euros.
Par courrier du 12 mai 2015, la société Greginvest Belgium a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien.
Par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société Kehl a informé la société Librairie B de l'intention du bailleur de vendre l'immeuble qu'elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l'acquisition, en application des dispositions résultant de l'article L.145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes :
- prix net vendeur : 1 200 000 euros,
- honoraires d'agence TTC : 144 000 euros à la charge de l'acquéreur,
- frais de formalité et d'enregistrement de l'acte en sus.
Par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l'offre aux conditions suivantes :
- prix net vendeur 1 200 000 euros,
- frais de formalités et d'enregistrement d'acte en sus,
- recours à un prêt.
Par actes d'huissier en date des 21, 22 et 23 juillet 2015, les société BA et financière Pierre C... ont assigné à jour fixe les société Kehl, librairie B et Greginvest Belgium devant le tribunal de grande instance d'Arras afin que la société Greginvest Belgium soit autorisée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l'acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré.
La société Librairie B fait valoir que le texte est particulièrement clair et prévoit qu'avant même d'avoir trouvé un acheteur, le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit proposer le bien à son locataire / preneur, qu'il n'a pas à mandater une agence immobilière pour rechercher un potentiel acheteur, que le propriétaire n'a pas le choix de l'acquéreur, qu'il doit indiquer le prix de vente souhaité à son locataire, pour lui proposer de réaliser la vente avec lui comme l'illustrent les travaux parlementaires qui évoquent le droit de préférence du preneur, que le législateur a voulu faire bénéficier de cette protection spécifique du locataire de baux d'habitation à ceux des baux commerciaux,
La société Greginvest Belgium réplique que la société Librairie B n'a pas exercé valablement son droit de préférence au regard des dispositions de l'article L.145-46-1 du code du commerce, que l'acquiescement à l'ensemble des conditions de la vente, en ce compris la commission de l'agence immobilière, est une condition de validité de l'exercice du droit de préférence, que la jurisprudence estime de manière constante que le bénéficiaire du droit de préemption doit acquitter les honoraires de l'intermédiaire tant pour des pactes de préférence purement conventionnels que lors de l'application d'un droit de préférence, en matière de cession du fonds de commerce, en matière de cession de biens ruraux, en matière de cession de droit de préemption urbain, en matière de cession de droits indivis, que seul fait exception à cette règle le bail d'habitation, que dans cette hypothèse, les modalités de la vente doivent être exposées dans le congé pour vendre, valant lui-même offre de vente, que le bailleur doit proposer le logement à la vente avant toute autre personne directement au locataire ce qui exclut l'existence de frais d'agent immobilier, que la purge d'un droit de préférence ne peut se faire qu'à des conditions définitivement fixées que le bailleur a décidé d'accepter pour une vente, que le droit de préemption du locataire d'habitation constitue la contrepartie d'un congé et de la déchéance de tout titre d'occupation des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en matière de bail commercial, que les dispositions de la loi relatives au droit de préemption du locataire d'habitation sont d'ordre public ce qui n'est pas le cas du droit de préemption du locataire commercial,
La Société BA et la société financière Pierre C... expose et que la société BA avait informé la société Librairie B de son intention de vendre l'immeuble puisque son dirigeant avait adressé à la SARL BA, une offre d'acquisition pour un montant de 800 000 euros, c'est-à-dire pour un prix très en deçà de la valeur de l'immeuble, que pour notifier à son locataire son intention d'aliéner dans des conditions particulières, il ne peut pas être fait grief au propriétaire d'un bien de rechercher un acquéreur en dehors de son locataire, ce qui permet de fixer le prix et les conditions de la vente, l'article L 145-46-1 du code de commerce imposant simplement au propriétaire, d'en informer le locataire pour que celui-ci puisse se prononcer sur cette offre dans le délai d'un mois, que le droit de préemption est habituellement défini comme la faculté pour son bénéficiaire de se voir proposer la chose vendue en se substituant purement et simplement à un acquéreur initial,
aux mêmes conditions que l'offre et ne porte pas atteinte au droit de la commission de l'agent immobilier tel qu'il est conventionnellement prévu, que le droit de préemption du preneur à bail commercial est distinct de celui du locataire d'un bail d'habitation puisque le premier dispose d'un contrat opposable aux propriétaires successifs pendant toute la durée d'exécution de son contrat et ne peut pas être considéré dans une situation de précarité comparable au locataire d'un bail d'habitation.
L'article L.145-46-1 du code du commerce dispose que : « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification."
Il résulte de ces dispositions que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente.
Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d'un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente.
L'existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial. L'article L.145-46-1 du code du commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l'existence de frais de recherche d'un acheteur.
Les intimés versent aux débats un courrier en date du 9 mai 2014 de M. H..., preneur, adressé à la société Ba aux termes duquel il propose d'acquérir le local commercial pour un prix de 80 000 euros. Il n'a pas été donné suite à cette proposition qui ne correspond pas aux dispositions de l'article L.145-46-1 du code du commerce imposant au bailleur dès son intention de vendre de faire une offre de vente au preneur ce dont les intimés ne sont pas en mesure de justifier.
Le caractère d'ordre public de la loi et l'absence de précarité de la situation du preneur du local commercial sont sans incidence sur les modalités d'application de L'article L.145-46-1 du code du commerce.
La SAS Librairie B est preneur du local commercial sis [...] et appartenant à la SARL SOCIETE BA. Aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [...] .
Le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite PINEL du 18 juin 2014, « dans les conditions suivantes :
- prix net vendeur : 1 200 000,00 euros
-honoraires d'agence TTC : 144 000,00 euros à la charge de l'acquéreur
- frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ».
Le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait:
«Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes :
-Prix net vendeur : 1 200 000,00 euros
-Frais de formalité d'enregistrement d'acte en sus
-Recours à un prêt. »
Elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier la SARL Khel Immobilier.
Il sera en conséquence sur le fondement de l'article L.145-46-1 du code du commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1 200 000,00 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence.
La SARL société BA, et en tant que de besoin la société financière Pierre C... sera condamnée à régulariser l' acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1 200 000 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel Notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
La société financière PierreI... et et la SARL Société BA, seront condamnées solidairement, à payer à la SARL Librairie B la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement,
Condamne la société BA, et en tant que de besoin la société financière Pierre C... à régulariser l' acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1 200 000 euros, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, sans commission ou honoraires d'agence, au profit de la SARL Librairie B, devant tel Notaire qu'il lui plaira, et cela dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
Condamne solidairement la société financière PierreI... et et la SARL société BA solidairement à payer à la SARL Librairie B la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société BA, et en tant que de besoin la société financière Pierre C... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
M.M. Hainaut M.A. Prigent
