République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 01/12/2016
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N° de MINUTE :
N° RG : 15/04864
Jugement (N° 14/01151)
rendu le 23 juin 2015 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer
REF : IR/VC
APPELANTE
SAS la Maison du 13ème représentée par son représentant légal
ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Virginie Levasseur, membre de la SCP Dominique Levasseur-Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, constituée aux lieu et place de Me Dominique Levasseur, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Alexandre Dupichot, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
SAS GIFI Mag, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Loïc Le Roy, membre de la SELARL Lexavoué Amiens Douai, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Benoît Tonin membre de la SELAS Fidal, avocat au barreau de Bordeaux
DÉBATS à l'audience publique du 11 octobre 2016, tenue par Isabelle Roques magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine Popek
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Etienne Bech, président de chambre
Christian Paul-Loubière, conseiller
Isabelle Roques, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Etienne Bech, président et Claudine Popek, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2016
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FAITS ET PROCÉDURE
La société la Maison du 13ème est preneuse de locaux à usage commerciaux situés [Adresse 3], selon contrat de crédit bail conclu le 26 février 1999 avec la société Natexis Bail.
Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2005, la société la Maison du 13ème a donné à bail ces locaux à la société Distri-Outreau, aux droits de laquelle vient la société GIFI Mag.
Se plaignant d'infiltrations d'eau dans les locaux, la société GIFI Mag a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer afin que soit ordonnée une expertise judiciaire.
Elle s'est finalement désistée de sa demande, suite à un rapprochement avec son bailleur.
De son côté, la société la Maison du 13ème a obtenu du président du tribunal de commerce, par ordonnance rendue le 23 mars 2010, la désignation d'un expert judiciaire.
La société GIFI Mag n'était pas partie à cette instance.
Les infiltrations d'eau persistant, la société GIFI Mag a, de nouveau, par acte en date du 1er décembre 2011, fait assigner la société Maison du 13ème devant le juge des référés afin qu'il la condamne à réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser ces infiltrations d'eau.
L'expert judiciaire désigné par le tribunal de commerce a déposé son rapport le 11 janvier 2012.
Par ordonnance en date du 2 mai 2012, le juge des référés a débouté la société GIFI Mag de sa demande.
Par acte en date du 19 juillet 2012, elle a fait assigner la société la Maison du 13ème devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer.
De son côté, la société la Maison du 13ème a fait assigner devant cette même juridiction la société Kemica, son assureur, la société Allianz IARD, et la société Stemar, qu'elle avait sollicitées pour réaliser certains travaux dans les locaux litigieux.
Dans une ordonnance rendue le 25 juin 2013, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de ces deux procédures et a autorisé la société GIFI Mag à verser les loyers dus par elle sur le compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats de Boulogne sur Mer.
Dans une seconde décision rendue le même jour, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal de grande instance incompétent pour trancher les demandes présentées par la société la Maison du 13ème dans cette seconde instance et a renvoyé les parties à se pourvoir devant le tribunal de commerce.
Par jugement en date du 23 juin 2015, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a :
- déclaré la société la Maison du 13ème responsable à l'égard de la société GIFI Mag, sous locataire, des désordres et malfaçons affectant la toiture du local loué,
- ordonné à la société la Maison du 13ème de procéder ou de faire procéder par des entreprises spécialisées aux mises en conformité, reprises et réfections de l'immeuble, conformément aux préconisations de l'expert dans ses conclusions du 11 janvier 2012,
- commis de nouveau cet expert avec pour mission de contrôler la bonne fin des travaux de réfection nécessaires à la remise en état des désordres décrits dans ce même rapport,
- dit que les travaux dont s'agit seront mis en oeuvre dans un délai de 4 mois à compter de la saisine de l'expert, sous son contrôle, et aux frais de la société la Maison du 13ème,
- fixé à 2 500 euros le montant de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, à charge pour la société GIFI Mag de la consigner avant le 15 août 2015,
- commis le magistrat en charge du contrôle des opérations d'expertise pour surveiller ces opérations,
- dit que, faute par la société la Maison du 13ème d'effectuer ou de faire effectuer les travaux dans le délai imparti, elle devra s'acquitter d'une astreinte de 500 euros pr jour de retard durant 3 mois, l'expert devant procéder aux vérifications de la déclaration finale,
- dit qu'il se réservait la liquidation de l'astreinte,
- condamné la société GIFI Mag à régler à la société la Maison du 13ème la somme de 5 059,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
- condamné la société la Maison du 13ème à verser à la société GIFI Mag les sommes suivantes :
- 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- sursis à statuer pour le surplus et dit qu'à l'issue du rapport de bonne fin de travaux de reprise dressé par l'expert, l'instance sera reprise àl'initiative de la partie la plus diligente,
- réservé le sort des dépens.
Ce jugement a été signifié à la société la Maison du 13ème le 27 juillet 2015.
Par déclaration au greffe en date du 3 août 2015, la société la Maison du 13ème a interjeté appel de cette décision.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 29 juillet 2016, l'affaire devant être plaidée le 6 septembre.
A cette audience, l'ordonnance de clôture a été révoquée et l'affaire a été renvoyée l'audience de plaidoiries du 11 octobre 2016.
Une seconde ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2016, l'affaire étant plaidée le 11 octobre puis mise en délibéré.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 septembre 2016 par lesquelles la société la Maison du 13ème demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de provision présentée par la société GIFI Mag au titre de son préjudice d'exploitation et de son trouble de jouissance,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société GIFI Mag à lui verser une somme de 5 059,08 euros au titre d'une facture de nettoyage,
- rejeter la demande présentée par la société GIFI Mag en paiement de la somme de 17 622,61 HT comme étant nouvelle ou en tout cas mal fondée,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- lui donner acte de ce qu'elle a entrepris les travaux de reprise de l'étanchéité,
- à titre principal :
- dire que les infiltrations sont le fait d'un manque d'entretien des locaux et donc la faute de la société GIFI Mag,
- condamner cette dernière à lui verser une somme de 689 378,40 euros HT au titre des travaux entrepris par elle pour remédier à ces désordres,
- à titre subsidiaire :
- dire que les infiltrations sont le fait des 'sociétés Kemica et GIFI Mag',
- dire que la société GIFI Mag est responsable à hauteur de 70% de leur survenance,
- la condamner à lui régler 70% de la somme de 689 378,40 euros HT,
- en tout état de cause :
- dire qu'elle est fondée à 'demander la remise en état de sa toiture à l'identique',
- constater que la 'mise en place d'un sur-toit n'est pas réalisable',
- débouter la société GIFI Mag de ses demandes à ce titre,
- condamner la société GIFI Mag à lui rembourser une somme de 5 715,80 HT, soit 6 858,96 euros TTC, au titre de travaux de nettoyage des chéneaux réalisés en décembre 2015,
- 'sur les demandes présentées par la société GIFI Mag' :
- rejeter ces demandes,
- constater que cette dernière a renoncé à tout recours contre elle, en vertu d'une 'clause de renonciation à recours',
- constater qu'elle ne prouve pas la réalité des préjudices dont elle demande indemnisation,
- rejeter sa demande de provision,
- rejeter sa demande de dommages et intérêts au titre d'une prétendue résistance abusive de sa part,
- condamner la société GIFI Mag à lui régler une somme de 8 000 euros HT au titre de la réparation d'un poteau,
- débouter la société GIFI Mag de sa demande de nouvelle expertise ou de complément d'expertise,
- condamner la société GIFI Mag aux dépens ainsi qu'à lui verser une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions datées du 3 octobre 2016 aux termes desquelles la société GIFI Mag sollicite que :
- le jugement soit confirmé en ce qu'il a déclaré la société la Maison du 13ème responsable des désordres et malfaçons affectant la toiture des locaux loués et la condamner à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise à ses frais, sous le contrôle de l'expert judiciaire et dans un délai de 4 mois, sous peine d'astreinte en cas de retard,
- le jugement soit également confirmé en ce qu'il a condamné la société la Maison du 13ème à lui verser une somme de 2 500 euros au titre des dispositions d e l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer sur le surplus des demandes,
- le jugement entrepris soit réformé pour le surplus,
- l'astreinte prononcée soit de 5 000 euros par jour de retard,
- il soit ordonné la 'réouverture des opérations d'expertise afin que l'expert se prononce sur les nouveaux désordres survenus le 3 août 2016" et, en tout état de cause, il soit prévu qu'il ne pourra se prononcer sur la bonne fin des travaux qu'à l'expiration d'une période de 6 mois,
- ou il soit ordonné un complément d'expertise confié au même expert et avec pour mission de se prononcer sur les causes du dégâts des eaux survenu le 3 août 2016,
- il soit constaté qu'elle a réglé la somme de 5 059,08 euros,
- la société la Maison du 13ème soit condamnée à lui régler une provision de 50 000 euros 'à valoir sur la réparation de son préjudice définitif',
- il soit ordonné 'le sursis à statuer sur la liquidation définitive de l'astreinte dans l'attente du parfait achèvement des travaux',
- la cour désigne un magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise et se réserve le contentieux de la liquidation de l'astreinte,
- la société la Maison du 13ème soit condamnée à lui verser :
- 100 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 17 622,61 euros HT, soit 21 147,13 euros TTC, au titre des frais de remplacement du système d'incendie dégradé par les infiltrations d'eau,
- 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la société la Maison du 13ème soit déboutée de ses demandes,
- cette dernière soit condamnée aux dépens.
SUR CE,
En vertu des dispositions de l'article 379 du code de procédure civile, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge.
Ainsi, en ordonnant un sursis à statuer sur le surplus des demandes présentées par les parties, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer n'a pas vidé sa saisine.
De ce fait, le présent appel ne peut porter sur des points non encore tranchés par la juridiction de première instance.
Par ailleurs, les demandes de constat et de donner acte ne constituent pas des demandes en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux.
S'agissant de la demande présentée par la société GIFI Mag tendant au remboursement de dépenses qu'elle dit avoir engagées suite à un dégâts des eaux, celle-ci constitue une demande complémentaire par rapport à ses demandes principales de sorte qu'elle ne s'analyse pas en une demande nouvelle, conformément aux dispositions de l'article 566 du code de procédure civile.
Elle est donc recevable.
Sur la responsabilité de la société la Maison du 13ème
La société la Maison du 13ème sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée seule responsable des désordres constatés dans les locaux loués.
Elle estime que ces désordres sont imputables à la société GIFI Mag, sur laquelle pèse une obligation d'entretien des lieux, ou subsidiairement sur cette société et la société Kemica qui est intervenue pour réaliser des travaux.
La société GIFI Mag sollicite pour sa part la confirmation du jugement entrepris.
Il convient tout d'abord de relever que la société Kemica n'est pas partie à la présente instance, de sorte qu'il ne peut être statué sur sa prétendue responsabilité en l'absence de toute possibilité pour cette dernière de pouvoir débattre contradictoirement de ce point dans le cadre de la présente instance.
Il résulte du rapport d'expertise déposé le 11 janvier 2012 que :
- le revêtement souple de la couverture 'se désagrège dans sa généralité', la tôle ondulée qui le compose cloquant à certains endroits et la résine d'étanchéité se délitant,
- d'autres détériorations de la résine, censée assurer l'étanchéité de la toiture, sont mises en exergue,
- des fuites sont constatées à divers endroits des locaux commerciaux et des récipient sont positionnés pour recueillir l'eau.
L'expert estime que les infiltrations d'eau trouvent leur origine dans une absence de 'points singuliers d'étanchéité' de la couverture ainsi qu'en un défaut de mise en oeuvre des tôles et de la résine qui a été appliquée dessus.
Il en conclut que la société en charge des travaux d'étanchéité est responsable de ses désordres.
Ainsi, à aucun moment, il n'estime que tout ou partie des infiltrations peuvent être dues à un mauvais entretien de la toiture, et notamment du chéneau.
En outre, les infiltrations constatées par lui se situent à divers endroits des locaux et ne sont donc pas toutes situées en dessous ou à proximité de ce chéneau.
De même, lors des opérations d'expertise, le chéneau n'était pas encombré de détritus ou de végétaux.
Néanmoins, l'expert a pu constater des infiltrations d'eau dans les locaux.
Enfin, les constatations faites par l'expert et les clichés photographiques se trouvant dans son rapport attestent du mauvais état général de la toiture qui ne relève pas d'un défaut d'entretien de celle-ci mais bien d'une détérioration générale.
Il résulte de tout ceci que, comme l'ont justement retenu les premiers juges, il n'est pas établi que les désordres constatés sont totalement ou partiellement imputables à un défaut d'entretien des locaux par la société GIFI Mag.
En outre, puisque les désordres proviennent d'une mauvaise exécution de travaux commandés par la société la Maison du 13ème, celle-ci, en sa qualité de maître de l'ouvrage et de bailleur, doit répondre des désordres qu'a subis son locataire, à charge pour elle de se retourner ensuite contre l'entrepreneur qui a manqué à ses obligations.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la société la Maison du 13ème responsable à l'égard de la société GIFI Mag des malfaçons et désordres affectant la toiture des locaux loués.
Il le sera également en ce qu'il a ordonné à la société la Maison du 13ème de procéder ou de faire procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport.
De ce fait, la demande de remboursement des frais engagés pour réaliser des travaux de reprise, présentée par la société la Maison du 13ème, doit être rejetée.
Sur l'expertise ordonnée et les demandes de réouverture des opérations d'expertise ou de complément d'expertise
Pendant le cours de la procédure d'appel, des travaux de reprise ont été réalisés.
La société GIFI Mag a dénoncé de nouveaux dégâts des eaux, en décembre 2015 et août 2016.
L'expert a, conformément aux dispositions du jugement entrepris, contrôlé la bonne fin des travaux de réfection le 18 juillet 2016 et rédigé un 'rapport d'expertise' daté du 4 août 2016.
Aucune des parties ne conteste la pertinence des dispositions du jugement relatives à l'intervention de l'expert, qui ont été mises en oeuvre.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ces points.
S'agissant de l'opportunité d'ordonner la réouverture des opérations d'expertise ou un complément d'expertise, la société GIFI Mag fonde sa demande sur la survenance de nouveaux dégâts des eaux, après que l'expert a constaté la fin des travaux de réfection.
Elle produit à l'appui de ses dires divers clichés photographiques, qui attestent de la présence d'eau sur le sol des locaux loués, ainsi qu'un plan situant ces infiltrations à deux endroits différents et éloignés l'un de l'autre.
Il n'est pas contesté que, pendant le temps du renvoi du dossier, la société la Maison du 13ème a sollicité la société qui avait procédé aux travaux de réfection de la toiture pour se rendre dans les locaux.
Dans un courrier daté du 7 septembre 2016, celle-ci a indiqué avoir constaté '2 légères traces d'eau provenant de la toiture', '2 impacts très fins' sur la toiture, 'probablement dus aux chocs de couvertines arrachées par le vent' et a précisé avoir réparé ces désordres, en procédant au remplacement de deux couvertines.
Il résulte de tout ceci, et eu égard au contentieux existant entre les parties depuis 2005, date des premières infiltrations d'eau, qu'il convient d'ordonner un complément d'expertise et de mandater M [G] afin qu'il se rende de nouveau sur les lieux, qu'il indique quelles sont les causes du dernier dégât des eaux constaté, qu'il se prononce sur la pertinence des travaux réalisés et qu'il indique si ce dernier dégât des eaux remet ou non en cause les termes de son 'rapport d'expertise' en date du 4 août 2016.
En revanche, pour ne pas allonger inutilement la présente procédure, il n'y a pas lieu de prévoir qu'il devra remplir sa mission dans un délai de 6 mois et opérer une surveillance des locaux pendant cette période.
Puisque le tribunal de grande instance n'est pas dessaisi de l'affaire et a prononcé un sursis à statuer sur certaines demandes, il n'y a pas lieu de prévoir que ces nouvelles opérations d'expertise seront soumises au contrôle d'un magistrat de la cour d'appel.
En outre, puisqu'il s'agit d'un complément d'expertise, une nouvelle provision doit être fixée à hauteur de 800 euros et sera mise à la charge de la sociéét GIFI Mag.
Les modalités de déroulement de cette mesure seront précisées dans le dispositif de la présente décision.
Sur le montant de l'astreinte prononcée
Les juges de première instance ont condamné la société la Maison du 13ème à réaliser ou faire réaliser les travaux préconisés par l'expert dans un délai de 4 mois et prononcé une astreinte de 500 euros par jour de retard.
La société GIFI Mag sollicite la fixation de cette astreinte à 5 000 euros par jour de retard et que la cour d'appel prévoit qu'elle sera liquidée par elle.
Comme l'ont indiqué les premiers juges, l'astreinte avait été prononcée pour 'préserver l'efficacité' de la décision.
Comme cela a été relevé plus haut, pendant le cours de la procédure d'appel, des travaux de réfection de la toiture ont été réalisés à la demande et aux frais de la société la Maison du 13ème.
En outre, il résulte du rapport de l'expert du 4 août 2016 et des dernières pièces versées aux débats que la société la Maison du 13ème a également fait intervenir la société qui avait réalisé ces travaux lorsque la société GIFI Mag lui a signalé les deux dégâts des eaux survenus en décembre 2015 et août 2016.
C'est pourquoi, il n'apparaît pas opportun de modifier le montant de l'astreinte fixée par les premiers juges, celle-ci étant suffisante pour assurer la bonne exécution des dispositions du jugement.
Par ailleurs, puisque les premiers juges ne sont pas dessaisis, puisqu'ils n'ont pas tranché toutes les demandes et ont ordonné un sursis à statuer, il n'est pas non plus opportun de prévoir que la cour d'appel sera chargée de la liquidation de l'astreinte.
C'est pourquoi, il convient de confirmer le jugement entrepris sur toutes les dispositions relatives à cette astreinte.
Sur la demande présentée par la société la Maison du 13ème au titre des travaux de reprise
La société la Maison du 13ème présente des demandes relatives à la 'remise en état de sa toiture à l'identique' et à une demande de 'sur-toit' qui serait formulée par la partie adverse.
En vertu des dispositions de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Force est de constater que la société GIFI Mag ne présente aucune demande relative à la nature des travaux de reprise des désordres et donc que les demandes présentées par la société la Maison du 13ème qui en découlent directement sont sans objet.
L'expert a préconisé deux solutions au titre des travaux de reprise puis s'est prononcé sur celle mise en oeuvre dans son rapport du 4 août 2016.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir quoi que ce soit d'autre à ce sujet.
Sur les demandes en paiement présentées par la société la Maison du 13ème
Cette dernière sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société GIFI Mag à lui régler une somme de 5 059,08 euros au titre de travaux de nettoyage.
Elle demande qu'il soit infirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de paiement d'une somme de 8 000 euros correspondant au coût de travaux de réparation d'un poteau vrillé.
Enfin, elle présente une nouvelle demande, consécutive au dégâts des eaux intervenu en décembre 2015, à hauteur de 6 858,96 euros TTC, correspondant selon ses dires à des travaux dus au défaut d'entretien du chéneau imputable à la société GIFI Mag.
S'agissant de la première demande, la société GIFI Mag ne s'y oppose pas et ce d'autant plus qu'elle a déjà réglé la somme.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
S'agissant des travaux de réfection d'un poteau situé dans les locaux loués, la société la Maison du 13ème se fonde sur les constatations d'un expert près la cour d'appel, qui avait été sollicité par la société GIFI Mag avant la saisine du tribunal de grande instance, pour soutenir que cette dernière a dégradé ce poteau et doit donc la rembourser du montant des travaux réalisés pour sa réfection.
Dans une note rédigée par M [L], suite à une visite des locaux litigieux le 25 juillet 2011, (cf. Pièce n°17 produite par la société la Maison du 13ème), il est indiqué en page 5 que celui-ci a constaté à l'intérieur de l'immeuble 'un poteau intermédiaire broyé suite à un choc en partie haute', précisant que ce poteau est 'hors d'aplomb de plus de 2%' et que cela 'provoque des efforts de flexion importants'.
Comme l'ont souligné les premiers juges, aucun état des lieux d'entrée, signé par les deux parties, n'est versé aux débats.
Si, de ce fait, il est présumé que la société GIFI Mag a pris possession de locaux en bon état de réparations locatives, il doit être relevé, comme l'ont fait les premiers juges, que les dégradations constatées portent sur la structure même du bâtiment et relèvent donc des éléments dont le bailleur doit assumer les réparations, conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil auquel il est fait référence dans le contrat de bail.
Or, la société la Maison du 13ème n'apporte aucune preuve de ce que ce poteau était en bon état lors de l'entrée des lieux de la société GIFI Mag et donc de ce que cette dernière doit répondre de sa dégradation.
Ainsi, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société la Maison du 13ème de sa demande de remboursement des travaux de réparation de ce poteau.
Sur la demande relative au dégâts des eaux survenu en décembre 2015, la société la Maison du 13ème estime qu'il n'est survenu qu'à cause d'un défaut d'entretien des lieux par la société GIFI Mag.
Elle demande donc à être remboursée du montant des travaux qu'elle a payés.
Elle verse aux débats une facture émise le 31 décembre 2015 par la société TS BTP relative à des travaux de 'nettoyage des noues'.
Dans un autre document, non daté, la société TS BTP expose qu'elle est intervenue le 24 décembre 2015 et qu'elle a constaté que 'l'ensemble des 9 évacuations' est obstrué 'par un amas de feuilles qui, par définition, empêche l'écoulement normal des eaux de pluies dans le réseau'.
Même si la société GIFI Mag conteste le fait que ces feuilles aient pu provoquer les dégâts des eaux constatés, il n'en reste pas moins qu'il lui incombait d'assurer l'entretien des locaux, en ce compris la toiture, et que la société la Maison du 13ème n'a pas à assumer la charge finale de ces travaux qui ne relèvent que de l'entretien des locaux.
Il convient donc de condamner la société GIFI Mag à régler à la société la Maison du 13ème la somme de 6 858,96 euros TTC au titre de ces travaux de nettoyage.
Sur la demande de provision présentée par la société GIFI Mag
Cette dernière sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de provision d'un montant de 50 000 euros.
De son côté, la société la Maison du 13ème argue d'une clause de renonciation à tout recours contre elle pour soutenir que la société GIFI Mag ne peut lui demander quoi que ce soit à ce titre.
La société GIFI Mag sollicite une provision 'à valoir' sur l'indemnisation de son trouble de jouissance, trouble dans l'exploitation de son fonds de commerce et dans l'atteinte à son image, résultant des désordres constatés.
Comme l'ont rappelé les premiers juges, l'allocation d'une provision est justifiée lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Si il a été retenu plus haut que la société la Maison du 13ème devait seule répondre à l'égard de sa locataire des désordres constatés par l'expert, celui-ci n'évoque que très brièvement les préjudices subis par la société GIFI Mag et les évaluent forfaitairement et dans des proportions très en dessous de la demande présentée par cette dernière à titre de provision.
En outre, ces préjudices, limités à une simple 'perturbation' de l'exploitation du magasin le temps des infiltrations et le temps des travaux de reprise des embellissements, sont discutables dès lors que les conclusions de l'expert ne lient pas la juridiction et qu'ils ne sont pas étayés par d'autres pièces probantes.
C'est pourquoi, sans avoir à se prononcer sur l'argumentaire de la société la Maison du 13ème, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société GIFI Mag de sa demande de provision.
Sur la demande de remboursement des travaux réalisés par la société GIFI Mag suite au dégât des eaux survenu en décembre 2015
La société GIFI Mag soutient que, suite au dégât des eaux survenu en décembre 2015, elle a dû faire refaire le système de sécurité incendie ainsi qu'une partie du système électrique des locaux loués car ils avaient été endommagés.
Elle estime que ces réparations incombaient au propriétaire et en demande donc le remboursement, ce à quoi s'oppose la société la Maison du 13ème qui soutient que ces dégradations sont le seul fait de la société GIFI Mag, qui n'a pas correctement entretenu les chéneaux de la toiture des locaux.
L'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance des locaux, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, la société GIFI Mag produit à l'appui de ses demandes une facture datée du 22 décembre 2015 et deux devis datés de décembre 2015 acceptés par elle.
Ces factures sont bien relatives à des travaux réalisés suite à un dégât des eaux dont il n'est pas contesté qu'il est survenu en décembre 2015.
Cependant, l'origine de ce désordre n'est pas déterminée car l'expert ne l'a pas constaté et ne dit rien à ce sujet dans son rapport du 4 août 2016.
En outre, comme cela a été indiqué plus haut, la société la Maison du 13ème arrondissement verse aux débats une facture émise le 31 décembre 2015 par la société TS BTP relative à des travaux de 'nettoyage des noues'.
Dans un autre document, non daté, la société TS BTP expose qu'elle est intervenue le 24 décembre 2015 et qu'elle a constaté que 'l'ensemble des 9 évacuations' est obstrué 'par un amas de feuilles qui, par définition, empêche l'écoulement normal des eaux de pluies dans le réseau'.
Si la société GIFI Mag conteste ce point, il n'en reste pas moins qu'elle ne prouve pas que ce dégât des eaux a eu lieu 'sans sa faute'.
En effet, le fait que l'expert ait constaté en janvier 2012 des malfaçons sur la toiture des locaux est insuffisant à établir que ce dégât provient de ces malfaçons qui étaient en cours de réparation en décembre 2015.
C'est pourquoi, en vertu des dispositions de l'article 1732 précité, il y a lieu de dire que la société GIFI Mag devait assumer ces réparations et il convient de la débouter de sa demande de remboursement.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de la société la Maison du 13ème
La société GIFI Mag demande l'allocation à son profit non pas d'une somme de 4 000 euros comme l'ont décidé les premiers juges, mais une somme de 100 000 euros.
Elle rappelle que les premières infiltrations ont eu lieu à l'été 2005, que plusieurs procédures ont été abandonnées auparavant, la société la Maison du 13ème s'étant engagée à faire réaliser les travaux nécessaires, mais que la présente action a été introduite à raison de l'inaction de cette dernière.
Enfin, la société GIFI Mag soutient que la société la Maison du 13ème a, à dessein, fait durer la procédure judiciaire.
Comme l'ont relevé les premiers juges, l'expert judiciaire a déposé son rapport en janvier 2012.
Pour autant, la société la Maison du 13ème n'a pas fait procéder de suite aux travaux requis, choisissant d'agir en justice contre les sociétés ayant réalisé les travaux sur la toiture.
Les travaux ne seront finalement réalisés qu'une fois le jugement rendu le 23 juin 2015 et alors même que la société la Maison du 13ème s'était engagée au cours d'une précédente instance à les faire exécuter.
Ainsi, comme l'ont justement retenu les premiers juges, elle a fait preuve d'une résistance excessive et abusive qui justifie qu'elle soit condamnée à verser des dommages et intérêts à la société GIFI Mag.
Compte tenu de ce qui vient d'être exposé, il apparaît que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice subi par la société GIFI Mag.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il lui a alloué une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie succombant partiellement, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la société la Maison du 13ème sera condamnée aux dépens d'appel, les frais d'expertise étant compris dans les dépens de première instance dont le sort n'a pas encore été fixé.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
Ordonne un complément d'expertise ;
Commet pour y procéder :
M [L] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
avec pour mission de :
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- se rendre de nouveau sur les lieux et visiter les locaux appartenant à la société la Maison du 13ème et occupés par la société GIFI Mag situés [Adresse 3],
- déterminer l'origine, les causes et l'étendue du dégât des eaux survenu en août 2016,
- indiquer si les travaux réalisés ont permis de remédier à ce problème,
- le cas échéant, donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, au besoin ; évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
Dit que l'expert commis, saisi par le service des expertises du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, devra :
- déposer son rapport au greffe du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, dans un délai de 2 mois à compter de l'acceptation de sa mission, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de la mesure d'instruction,
- accompagner le dépôt de son rapport de sa demande rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception ;
Dit que l'expert pourra également recueillir l'avis d'un autre technicien d'une spécialité distincte de la sienne et devra, dans ce cas, joindre cet avis à son rapport ;
Subordonne l'exécution de la mesure d'instruction à la consignation, avant le 15 janvier 2017, au greffe du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, Régie d'Avances et de Recettes, par la société GIFI Mag d'une avance de 800 euros, à valoir sur la rémunération de l'expert,
Dit, en application de l'article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation ou relevé de caducité, que faute pour la société GIFI Mag de consigner dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque,
Dit que l'expert devra indiquer dés que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et aux parties le coût prévisionnel de l'expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues,
Dit qu'au cas d'empêchement ou refus de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle de la mesure d'instruction,
Confie le contrôle de la mesure d'expertise au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer ;
Condamne la société GIFI Mag à régler à la société la Maison du 13ème la somme de 6 858,96 euros TTC au titre de frais de nettoyage ;
Déboute la société GIFI Mag de sa demande en paiement de travaux de réparation ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la société la Maison du 13ème aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le greffierLe président,
Claudine PopekEtienne Bech
