République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 17/09/2015
***
N° MINUTE :
N° RG : 14/05460
Jugement (N° 12/03956)
rendu le 08 Avril 2014
par le Tribunal de Grande Instance de BÉTHUNE
REF : CPL/AMD
APPELANTS
Monsieur [V] [I]
né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 5]
Madame [E] [D] épouse [I]
née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentés et assistés de Maître Johann VERHAEST, membre de la SCP MALET VERHAEST, avocat au barreau de BÉTHUNE
INTIMÉS
Monsieur [C] [R]
né le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 4]
Madame [B] [K] épouse [R]
née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Maître Christophe HARENG, membre de la SCP LELEU DEMONT HARENT, avocat au barreau de BÉTHUNE
Maître [F] [Y], Notaire
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Lynda PEIRENBOOM, membre de la SELARL HERBAUX-PEIRENBOOM, avocat au barreau de BÉTHUNE
DÉBATS à l'audience publique du 08 Juin 2015 tenue par Christian PAUL-LOUBIERE magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre
Christian PAUL-LOUBIERE, Président
Véronique FOURNEL, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Jean-Loup CARRIERE, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 avril 2015
*****
FAITS ET PROCÉDURE
M. [C] [R] et Mme [B] [K], son épouse (les époux [R]) ont mis en vente, sur un site d'annonces immobilières de particuliers, leur immeuble situé au [Localité 1].
M. [V] [I] et Mme [E] [D] (mariés depuis lors : les époux [I]) se sont portés acquéreurs.
Les parties ont, le 29 décembre 2009, signé par acte sous seing privé passé en l'étude de Maître [F] [Y], notaire à [Localité 2], une promesse de vente sous condition
suspensive d'obtention d'un prêt, du bien immobilier cadastré section AO, numéro [Cadastre 2] pour une superficie de 2 ares et 23 centiares et pour un prix de 107.000 €.
La vente a été réitérée par-devant le même notaire selon acte authentique du 24 mars 2010.
Au moment du dépôt d'une demande de permis de construire qui a été refusée par la commune de [Localité 5], les époux [I] prétendaient découvrir que les constructions acquises étaient implantées, pour 56 m2, sur la parcelle cadastrée AO numéro [Cadastre 1] appartenant au domaine privé de la commune.
Selon un acte de vente des 22 juin et 20 juillet 2012, la commune de [Localité 5] a cédé aux époux [I] les 56 m2 litigieux au prix de 15 € le mètre, soit 840 € l'ensemble.
Les époux [I] ont assigné les époux [R] et Maître [F] [Y] devant le tribunal de grande instance de Béthune qui, par jugement du 2014, a :
- Dit que le consentement de M. [V] [I] et de Mme [E] [D] n'a pas été obtenu par erreur ou provoqué par dol lors de l'acquisition auprès des époux [R] du bien immobilier cadastré section AO numéro [Cadastre 2] suivant promesse synallagmatique de vente du 29 décembre 2009 et acte authentique de vente passé le 24 mars 2010 devant Maître [F] [Y].
- Dit que ni les vendeurs ni le notaire n'ont fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de cette vente.
- Dit que les vendeurs n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance et qu'ils ne doivent aux acquéreurs ni garantie des vices cachés ni garantie d'éviction.
- Dit que la responsabilité de Maître [F] [Y] n'est pas engagée à l'égard des acquéreurs pour cette vente.
- En conséquence, déboute M. [V] [I] et Mme [E] [D] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [C] [R] et de Mme [B] [K] d'une part, et de Maître [F] [Y] d'autre part.
- Dit que les demandeurs ont commis une faute en accusant faussement et de mauvaise foi Maître [F] [Y] d'avoir commis un faux en écriture et que cette faute porte atteinte à l'honneur du notaire,
- Condamne en conséquence solidairement M. [V] [I] et Mme [E] à
payer à Maître [F] [Y] la somme de 1.000€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
- Condamne in solidum M. [V] [I] et Mme [E] [D] aux dépens et
à payer à M. [C] [R] et de Mme [B] [K] la somme 3.000€ et à
Maître [F] [Y] la somme de 2.000€ au titre des frais non compris dans les dépens.
Les époux [I] ont interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue, par voie électronique, au greffe de la cour le 26 août 2014.
Dans le dernier état de leurs écritures, déposées par voie électronique le 23 décembre 2014, ils demandent à la cour de :
Vu les Articles 1108, 1109, 1110, 1116, 1117, 1134, 1135, 1147, 1602, 1603, 1604,1625 et suivants, 1630, 1638, 1639, 1641,1644 du Code Civil,
- Réformer intégralement le Jugement déféré, rendu par le Tribunal de Grande Instance de BÉTHUNE, le 08 Avril 2014.
- Juger que les époux [R]-[K] ont vendu à M. [I] et Mademoiselle [D], un bien immobilier empiétant sur la propriété d'autrui, à savoir la commune de [Localité 5].
- Juger que cette vente a créé un préjudice aux époux [I]-[D],
- Juger que Maître [F] [Y], Notaire instrumentaire ayant établi l'acte notarié le 24 Mars 2010, a manqué à ses obligations d'information et de conseils, en qualité d'Officier Public Ministériel.
En conséquence :
- Condamner solidairement M. et Mme [R]-[K], à payer à M. et Mme [I], les sommes suivantes :
15 000,00 € au titre de la rescision du prix de vente ou de l'action estimatoire
3 000,00 € au titre du préjudice lié au refus initial du projet d'extension des acquéreurs, sur leur demande de permis de construire de Juin 2010,
2 000,00 € au titre de l'indisponibilité de la somme versée en trop pour l'acquisition du bien immobilier,
837,20 € au titre des frais de bornage du Cabinet de géomètre expert [X],
-773,92 € au titre du coût de l'acte notarié de vente reçu par Me [U], les 22 Juin et 20 Juillet 2012 entre les époux [I] et la Ville de [Localité 5].
4.000,00 €, de dommages et intérêts pour le manquement à la bonne foi et pour respect des obligations contractuelles.
- Condamner solidairement les époux [R]-[K] à rembourser à M. et Mme [I], les frais et débours de l'acte notarié du 24/03/2010
reçu par Maître [Y].
Vu l'Article 1382 du Code Civil.
- Juger que Maître [Y] a manqué à ses obligations en qualité de Notaire, Officier Public Ministériel,
En conséquence,
- Condamner Maître [Y], à payer solidairement avec les époux [R]-[K], les sommes suivantes :
15.000,00 € en réparation pour le manquement à ses obligations,
3.000,00 € au titre du préjudice lié au refus de projet d'extension des acquéreurs, de Juin 2010,
2.000,00 € au titre de l'indisponibilité de la somme versée en trop pour l'acquisition du bien immobilier,
837,20 € au titre des frais de bornage du Cabinet [X],
773,92 € au titre du coût de l'acte notarié des 22 Juin et 20 Juillet 2012 reçu par Maître [U].
- Débouter les époux [R]-[K], ainsi que Maître [Y], de leurs demandes reconventionnelles, tant en principal, que sur les demandes au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens.
- Condamner solidairement M. et Mme [R]-[K] et Maître [Y], à payer à M. et Mme [I]-[D], la somme de 3.000 €, par application de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner solidairement M. et Mme [R]-[K] et Maître [Y], aux entiers frais et dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître VERHAEST, Membre de la SCP MALET- VERHAEST, par application de l'Article 699 du Code de Procédure Civile.
Selon leurs conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 24 novembre 2014, les époux [R] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu le 8 avril 2014, et condamner M et Mme [I]
à payer la somme de 3000 € aux époux [R] à titre de dommages et intérêts,
- Subsidiairement, vu l'article 1147 du Code Civil, dire et juger que Maître [Y] devra garantir Mr et Mme [R] - [K] de l'intégralité des condamnations qui pourraient prononcées à leur encontre.
- A titre infiniment subsidiaire sur les préjudices,
- Limiter à 840 € le montant de la rescision du prix de vente.
- Débouter Mr [I] et Mme [D] de leurs autres demandes financières.
- Condamner M. [I] et Melle [D] solidairement avec Me [Y], et à défaut les uns à la place de l'autre, à payer à Mr et Mme [R] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais non compris dans les dépens exposés devant la Cour, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 10 décembre 2014, Me [Y] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du quantum des dommages et intérêts mis à la charge de M. [I] et de Mme [D].
Par conséquent :
-dire et juger que Maître [Y] n'a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité tant à l'égard de les époux [I] qu'à l'égard de M. et Mme [R].
- débouter les époux [I] de l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre de Maître [Y].
- débouter M. et Mme [R] de leur demande de garantie, cette dernière n'ayant pas lieu d'être au regard du caractère injustifié des demandes formulées par les époux [I] à leur égard.
- condamner in solidum les époux [I] à payer à Maître [Y] 3 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour atteinte à son image.
- condamner in solidum les époux [I] au paiement d'une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A titre infiniment subsidiaire,
- limiter les demandes de des époux [I] au prix d'acquisition du terrain auprès de la Commune de [Localité 5], soit 840,00 € outre les frais de bornage de 837,20 €.
En toute hypothèse,
- débouter les époux [I] de leurs plus amples demandes à titre de dommages et intérêts.
- débouter les époux [I] de leurs demandes de remboursement des frais d'acte de rétrocession de la parcelle par la Commune de [Localité 5].
- condamner in solidum les époux [I] aux entiers frais et dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Lynda PEIRENBOOM, membre associée de la SELARL HERBAUX - PEIRENBOOM en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 avril 2015.
SUR CE,
Sur la demande présentée à l'encontre des les époux [R] :
Attendu qu'au visa de nombreux textes législatifs, les époux [I] forment leurs demandes indemnitaires à l'encontre des vendeurs de l'immeuble et du notaire ;
Qu'adoptant les motifs des premiers juges, la cour retient qu'ils apparaissent cependant susceptibles, en droit, de fonder leur action sur :
- les vices du consentement : l'erreur, portant sur la substance de la chose objet de la vente, et le dol, induit par des man'uvres frauduleuses concertées entre les vendeurs et le notaire, lesquelles auraient déterminé leur consentement à la vente,
- et le manquement par les vendeurs à leur obligation de délivrance en leur remettant un bien immobilier ne correspondant pas aux spécifications contractuelles convenues ;
Attendu qu'ils soutiennent avoir été trompés par les vendeurs qui, de connivence avec le notaire, leur auraient dissimulé qu'une partie du terrain de 56 m2, sur laquelle étaient édifiées des constructions annexes, appartenait à la commune de [Localité 5] et estiment justifiée la rescision de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices ;
Mais attendu, comme l'ont relevé à bon droit les premiers juges à l'examen des pièces versées aux débats, que les époux [I] ne peuvent soutenir avoir résolument été convaincus procéder à l'acquisition de l'immeuble litigieux, tel qu'il apparaissait lors de leur visite sur les lieux : avec une parcelle délimitée par la haie et la clôture ;
Qu'en effet, la promesse de vente et l'acte authentique de vente insistent sur la valeur seulement indicative de la contenance cadastrale par des mentions claires en des termes identiques ;
Que la promesse de vente précise que « L'acquéreur déclare avoir été informé qu'il a la possibilité, s'il le désire, de demander à ses frais un géomètre expert la détermination des limites et superficies réelles. Cette intervention éventuelle ne remettra pas en cause les engagements résultant des présentes » ;
Que cette prévention se trouve renforcée par l'ajout, de la main du notaire, de la phrase suivante : « L'acquéreur fait son affaire de l'implantation de la maison au regard de l'unité cadastrale (débords éventuels) », dont, en dépit des affirmations des appelants et comme le tribunal de Béthune l'a établi, la preuve de la fausseté n'est pas rapportée et alors que les acquéreurs disposaient d'un délai de rétractation qui a été respecté et dont ils n'ont pas usé ;
Que l'information apparaît encore plus clairement dans les clauses de l'acte authentique du 24 mars 2010 réitérant la vente, notamment en ces termes :
«Conditions particulières :
Au vu du plan cadastral sus visé, les constructions semblent empiéter sur la parcelle
cadastrée AO n°[Cadastre 1] appartenant, au cadastre, à la commune de [Localité 5].
Il est ici rappelé par le notaire soussigné que :
la contenance cadastrale est généralement obtenue par mesure graphique relevée sur le plan cadastral à partir des limites y figurant. Cette contenance et ses limites n'ont qu'une valeur indicative, le cadastre n'étant pas en effet un document à caractère juridique mais fiscal, servant essentiellement au calcul de l'impôt.
la superficie réelle est obtenue à partir de mesures prises sur le terrain et entre les limites réelles, c'est à dire définie avec les propriétaires riverains.
Les seules limites et superficies réelles ainsi déterminées par un géomètre sont garanties.
A ce sujet, le vendeur déclare :
que les limites et superficies réelles du terrain n'ont jamais été déterminées par un géomètre expert et ne résultent pas, par conséquent, d'un plan de bornage,
ne pas avoir de plus amples informations quand à un éventuel débord des constructions sur ladite parcelle.
L'acquéreur quant à lui reconnaît avoir reçu du notaire soussigné dès l'avant contrat,
toutes les informations et précisions utiles à ce sujet notamment quant aux conséquences
de l'empiètement d'une construction sur le fonds voisin.
Ce dernier n'ayant pas souhaité faire intervenir un géomètre expert à ce sujet, déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ni contre le notaire soussigné à ce sujet et requière ce dernier de passer l'acte".
Qu'il sera observé que ces deux derniers paragraphes, en caractère gras, afin d'attirer notamment l'attention des acquéreurs, se situe précisément juste au-dessus de leurs paraphes ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments, alors que l'attention des acquéreurs étaient attirée sur la probabilité d'une discordance entre la contenance cadastrale et la contenance réelle du terrain et d'un risque d'empiétement sur la propriété d'autrui, que les époux [I] n'ont pas jugé utile de faire intervenir un géomètre-expert aux fins de lever toute incertitude comme la possibilité leur en était offerte, assumant ainsi les risques afférents à cette situation désormais connue ;
Qu'étant informés de l'existence d'une discordance en leur défaveur entre la contenance cadastrale et la surface réelle et en l'absence de preuve d'une collusion dolosive entre le notaire et les vendeurs, les époux [I] ont ainsi échoué à caractériser tant un manquement des époux [R] à leur obligation de délivrance, qu'un vice de leur consentement par dol ou par erreur sur la surface ;
Qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [I] de leurs demandes à l'encontre des vendeurs ;
Sur la demande dirigée contre Me [Y] :
Attendu que sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, Les époux [I] reprochent au notaire d'avoir commis un faux et d'avoir manqué à son obligation de conseil et de mise en garde ;
Qu'ils reprochent plus particulièrement à Maître [Y] d'avoir ajouté une mention manuscrite relative à l'empiétement en page 3 de la promesse synallagmatique de vente postérieurement à leur signature, de n'avoir pas clairement attiré leur attention sur les difficultés relatives à la limite de propriété ni d'avoir imposé un bornage pour délimiter le bien vendu ;
Mais attendu, que se rapportant aux motifs précédents, il est établi que le notaire a respecté ses obligations en matière de conseils et d'informations au regard des actes signés par les parties ;
Que cette constatation émane de la lecture des deux actes successifs présidant à la vente ;
Que les seules affirmations des époux [I], que les attestations des élus de la mairie de [Localité 5] ne viennent en rien conforter, ne suffisent à établir ni la réalité de leur ignorance de la situation qu'ils dénoncent ni l'existence des man'uvres ou des carences qu'ils imputent à l'officier ministériel ;
Que le jugement sera tout autant confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par Les époux [I] à l'encontre de Me [Y] ;
Sur la demande reconventionnelle de Me [Y] :
Attendu qu'adoptant les motifs du jugement déféré, selon lesquels les époux [I] ont fait preuve d'une particulière mauvaise foi en reprochant à Me [Y], de façon téméraire et à tort, d'avoir commis un faux en écriture et de laisser supposer qu'il était l'auteur d'une infraction pénale ;
La cour retient que cette attitude, au regard du préjudice réel et certain subi par l'officier ministériel pour l'atteinte à portée à son honneur, engage la responsabilité des époux [I] sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
Que les premiers juges verront leur décision confirmée en qu'elle les a condamnés in solidum payer à Me [F] [Y] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur les demandes accessoires :
Attendu que tant les époux [I] que les époux [R] réclament des dommages-intérêts tant pour non-respect des obligations contractuelles que pour résistance abusive ;
Que chacun ne rapportant pas la preuve d'une faute imputable à l'autre partie qui soit en lien avec le préjudice allégué, il y a lieu de rejeter les prétentions formulées de part et d'autre ;
Attendu que tant l'équité que le sens de l'arrêt justifient de condamner les époux [I] à payer, à Me [Y], la somme de 2 500 € et aux époux [R], la somme de 2 500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que les dépens seront mis en totalité à la charge des époux [I] ;
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne les époux [I] à payer aux les époux [R] la somme de 2 500€, et à Me [Y] la somme de 2 500 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les époux [I] aux dépens d'appel ;
Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toutes demandes, fins et prétentions des parties, plus amples ou contraires
Le Greffier,Le Président,
Claudine POPEK.Jean-Loup CARRIERE.
1Les époux [I]/ Les époux [R] et Me [Y]
N° 14/05460
Délibéré : 17 SEPTEMBRE 2015
Christian PAUL-LOUBIERE président rapporteur
