République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 21/05/2015
***
N° de MINUTE : 15/
N° RG : 14/03707
Jugement (N° )
rendu le 21 Mai 2014
par le Tribunal de Commerce de LILLE METROPOLE
REF : CP/KH
APPELANTE
SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MICHAEL Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI
Assistée de Me Bernard VERDET, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
SAS [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 25 Mars 2015 tenue par Christine PARENTY magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Sylvie HURBAIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 janvier 2015
***
Vu le jugement contradictoire du 21 mai 2014 du Tribunal de Commerce de Lille Métropole ayant débouté la SCI Michael de ses demandes, s'étant déclaré incompétent sur la reconstruction du mur mitoyen, ayant condamné la SCI Michael à payer à la sas [Adresse 4] 3000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'appel interjeté le 13 juin 2014 par la SCI Michael;
Vu les conclusions déposées le 5 août 2014 pour la sas [Adresse 4];
Vu les conclusions déposées le 16 janvier 2015 pour la SCI Michael;
Vu l'ordonnance de clôture du 22 janvier 2015;
La SCI Michael a interjeté appel pour voir infirmer le jugement; elle sollicite le débouté de la SAS [Adresse 4], sa condamnation à lui payer 973 382,64€ avec intérêts légaux et 5000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS [Adresse 4] sollicite la confirmation et l'octroi de 10 000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 6 juin 1978, la SCI michael est devenu propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2] et une maison de retraite y a été exploitée à partir de 1986, ce qui a impliqué la division des volumes existants, par madame [B], à laquelle a succédé une sarl [Adresse 5], suivant un bail commercial du 26 septembre 1997 moyennant un loyer de 240 000 francs; un état des lieux avait été fait du temps de madame [B], le 13 mars 1986, auquel le bail de 97 fait référence.
Le bail prévoit que le locataire prend les lieux en l'état le jour de l'entrée en jouissance et à défaut d'état des lieux qu'il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état; il prévoit aussi une dérogation à l'article 606 du code civil avec mise à la charge du locataire des grosses réparations visées par cet article. Ce bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1 octobre 2006.
Le 18 avril 2007, les actionnaires de la société [Adresse 5] ont vendu leurs parts à une SA [Localité 2] Septentrion 1 230 000€. Puis la sas [Adresse 4] est venue aux droits de la sarl [Adresse 5] et a donné son congé pour le 30 septembre 2009.
La SCI lui reproche de ne pas avoir délivré son congé par exploit d'huissier et de n'avoir rendu les clés qu'en fin d'année 2010, d'avoir laissé les lieux le 21 octobre 2010 dans un état révélant de graves défauts d'entretien, de non conformités à l'usage et à la destination de l'immeuble. Le 29 décembre 2010, la SCI réclamait, en vain des travaux et une indemnisation; elle demandait la désignation d'un expert en référé qui évaluait les travaux de remise en état à 139 244,30€ TTC plus un traitement du mérule. La SCI a assigné la locataire en paiement de cette remise en état, en solde du loyer d'octobre 2009 à Octobre 2010, en paiement des taxes foncières et de l'assurance, soit un total de 311 197,29€. Le chiffre augmentait par la suite par deux estimations complémentaires relatives au traitement du mérule, à certaines démolitions et reconstructions qu'il entraîne.
Sur le loyer, la SCI plaide que les clés n'ont pas été restituées, que le congé n'a pas été donné régulièrement de sorte qu'elle doit être indemnisée du loyer jusqu'à la restitution des clés.
Quant à l'état des lieux, le preneur est résumé les avoir reçus en bon état, d'autant qu'il ne ressort pas des constatations de l'expert que le défaut d'entretien aurait préexisté à l'entrée dans les lieux de la société [Adresse 5], sachant que l'état des lieux du 13 mars 1986 ne révélait aucune trace de vétusté; elle fait valoir que le preneur n'a pas rapporté la preuve contraire prévue à l'article 1731 du code civil. Elle plaide qu'il doit rendre les lieux dans l'état où il les a trouvés, les graves défauts d'entretien constatés le 21 octobre 2010, dès la restitution des clés, ayant provoqué le mérule qui est la conséquence de nombreuses années sans entretien.
Subsidiairement, elle souligne que l'immeuble n'a été vendu que 400 000€, que la société [Adresse 4] doit reconstruire le mur qu'elle a démoli, élément du bail.
La société [Adresse 4] expose qu'elle a dû quitter les lieux car compte tenu de leur extrême vétusté, il était impossible de continuer à y exploiter un EHPAD, de sorte que par LRAR elle a résilié son bail le 28 mai 2009 à compter du 1 octobre 2009; le 30 mai 2009, la SCI Michael en prenait acte, réclamait certaines sommes et proposait un rendez vous pour la remise des clés; elle affirme que les lieux étaient libres d'occupation bien avant le 1 octobre 2009 et qu'elle réglait cependant les loyers; le 27 octobre 2009, elle notifiait la cessation de son contrat d'assurance mais ne recevait pas de réponse.
Le 21 octobre 2010, la SCI faisait un constat d'huissier et la société [Adresse 4] souligne que ce n'est que le 29 décembre 2010 que la SCI lui a adressé une mise en demeure relative aux désordres constatés par huissier, que la société [Adresse 4] n'estime pas à sa charge, la bailleresse tentant d'obtenir par ce biais la remise à neuf complète de l'immeuble, qu'un an et demi après, elle a été assignée en référé expertise, dans le cadre de laquelle la présence de mérule a été suspectée pour la première fois en septembre 2011, qu'une intervention a été entreprise dès le 7 décembre 2011 à son insu; elle précise que l'expert a conclu qu'on ne pouvait pas imputer la remise en état de tout le bâtiment au dernier locataire, que peut être à la prise de possession des lieux en 1986, le bâtiment nécessitait déjà quelques travaux.
Sur la réclamation de l'arriéré de loyers, la société [Adresse 4] plaide qu'elle a donné son congé par LRAR conformément à l'article L 145-9 alinéa 5 qui le prévoit, qu'elle était à jour de ses loyers, que les sommes réclamées ont trait à une période postérieure à la résiliation du bail, qui ne seraient de toute façon pas des loyers mais des indemnités d'occupation qui ne pourraient être dues qu'en cas d'occupation des lieux après le bail qui n'a pas eu lieu puisque les lieux ont été libérés le 1 octobre 2009, ce qui est parfaitement établi, notamment par la lettre recommandée de la SCI Michael du 27 octobre 2009. Par ailleurs, sur la non restitution des clés, elle fait valoir que la SCI n'a jamais formulé la moindre demande de restitution, que faute de mise en demeure, aucun dommage et intérêt ne peut être dû.
Quant aux autres réclamations, elle rappelle qu'aucun état des lieux n'a été fait en 97 au moment de la souscription du bail, que le dernier état des lieux datait de 1986, soit onze ans avant, qui ne fait que décrire les travaux d'aménagement autorisés par le propriétaire pour faire une maison de retraite, ce qui ne décrit en rien l'immeuble et notamment pas le clos et le couvert. En vertu de l'article 1731 du code civil, elle fait valoir qu'elle est recevable à administrer la preuve contraire, ce qu'elle fait puisqu'en 1978 l'immeuble avait déjà plus de 100 ans, que son état s'est nécessairement dégradé, que rien n'a été fait, le propriétaire ne versant aucun justificatif de travaux d'entretien ou de conservation faits par lui ou par ses locataires successifs, que force est d'en déduire qu'en 1997, à l'arrivée de la société [Adresse 5], l'immeuble était déjà dans un état de vétusté avancé. Elle souligne que l'expert désigné a constaté ce mauvais état, sachant qu'il est constant que dans ce cas, le preneur ne peut être condamné aux réparations locatives; en ce qui concerne l'application de l'article 606, il est également constant que le locataire soumis à la clause de dérogation à cet article, s'il prend les lieux dans un état vétuste, ne peut être tenu de l'aggravation de la vétusté due au défaut d'entretien.
Quant au mérule, il est né d'un défaut de protection de l'immeuble contre l'humidité , donc du défaut d'entretien précédant l'arrivée de la sarl [Adresse 5], aucune preuve n'existant que le défaut d'entretien que la SCI lui impute serait à l'origine de cette apparition, d'autant qu'entre 2009 et 2011, il appartenait au propriétaire d'entretenir son immeuble vide d'occupation; elle souligne le caractère non contradictoire des factures.
Elle s'oppose à toute demande de grosse décoration ou reconstruction à neuf d'un immeuble revendu que la SCI n'aura pas à remettre en état et rappelle que la SCI a réalisé une plus value de 345 000€ sur un immeuble dont elle a touché les loyers substantiels depuis 30 ans, sachant que cette remise à neuf ne peut être mise à sa charge à moins de prouver qu'elle aurait dégradé une décoration reçue du précédent occupant; elle ne saurait pas davantage être tenue des frais de reconstruction dus au mérule ou à la reconstruction du mur que la SCI n'entreprendra pas , et qui ne s'est pas plainte de sa démolition, étant rappelé qu'il s'agit d'un litige de mitoyenneté qui relève de la compétence du Tribunal de Grande Instance de Lille.
Sur ce
Sur l'arriéré de loyers réclamé
Le bail du 26 septembre 1997 a été consenti pour une durée de 9 années et renouvelé dans les mêmes conditions le 24 février 2006 pour une période s'écoulant du 1 octobre 2006 au 30 septembre 2015; il y était prévu une faculté de congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 , soit un acte extra judiciaire ou une LRAR, choix qu'a fait la locataire qui le 28 avril 2008 a donné son congé par ce biais en indiquant précisément qu'elle entendait demander la résiliation du bail à l'échéance de la prochaine période triennale, c'est à dire pour le 1 octobre 2009; mais la loi applicable est celle qui était en cours en 2008, date du congé qui devait prendre la forme d'un acte extra judiciaire; si la locataire n'a pas strictement respecté les clauses contractuelles, il n'en demeure pas moins que le 30 mai 2009, la SCI Michael en a pris acte, sans en critiquer la forme, lui réclamant la partie de loyers de juin à octobre 2009 et la taxe foncière correspondant, proposant un rendez vous pour la restitution des clés et la rédaction de l'état de sortie. Ce donner acte indique suffisamment qu'aucun grief n'a été causé à la bailleresse. Le 13 octobre 2009, la sas [Adresse 4] a informé la SCI de l'arrêt de son contrat d'assurance afférent à cet immeuble, ce qui n'a provoqué aucune réaction de la bailleresse. En conséquence, il doit être considéré que la SCI a accepté les conséquences de ce congé, que les lieux ont donc été restitués au mois d'octobre 2009, sans que la SCI qui réclame des loyers postérieurs n'en apporte la preuve contraire; elle prétend que les clés de l'immeuble n'auraient été rendues que le 21 octobre 2010 devant l'huissier chargé de faire l'état des lieux de sortie; or, il est intéressant de constater qu'il n'est fait état d'une remise des clés par l'huissier que pour la maison située en fond de jardin( pièce n° 8) et pas pour la maison principale du [Adresse 2], l'huissier ne faisant aucune mention de remise des clés pour elle. Il est symptomatique de constater que la SCI, inerte jusqu'au 21 octobre 2010, n'a jamais réclamé quoi que ce soit pour ce prétendu maintien dans les lieux, ni au titre de loyers échus ni au titre de l'obligation de restitution des clés. Il s'en déduit donc que la SCI n'apportant aucune preuve contraire à une libération des lieux au 1 octobre 2009, qui doit être considérée comme acquise, le débouté doit être confirmé.
Sur les travaux de remise en état
Il n'est pas contesté que lors de l'entrée dans les lieux en 1997 il n'a pas été dressé d'état des lieux, le bail faisant expressément référence à l'état des lieux initial du 13 mars 1986, établi à la demande de la locataire de l'époque, madame [B], qui décrit l'intérieur des lieux en bon état. Il n'est porté aucune indication sur le clos et le couvert de l'immeuble; s'il n'est fait aucun état des lieux, l'article 1731 du code civil précise que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, devant les rendre comme tels, sauf la preuve contraire. Cette preuve contraire, la locataire croit la rapporter.
Il ressort du rapport d'expertise de madame [E], des constats, et des déductions qui peuvent être faites de la constatation de l'absence d'entretien d'un immeuble ancien, que l'immeuble était atteint d'une forte humidité due à des fuites au niveau de la zinguerie des chiens assis en toiture, de mérule, de désordres depuis plusieurs années notamment en ce qui concerne les menuiseries bois non entretenues , que ce défaut d'entretien était visible au niveau des sanitaires, de la cuisine en sous sol, des chéneaux. L'expert concluait clairement à un manque d'entretien global depuis des années, depuis le début de la location en 86, voire même antérieurement, dû à la négligence des locataires successifs. Elle remarquait que le bâtiment aurait dû subir des travaux importants et du point de vue du clos et du couvert et à l'intérieur pour des questions d'entretien des locaux; elle émettait l'hypothèse que les menuiseries extérieures n'avaient peut être jamais étaient entretenues.
La société [Adresse 5] est nécessairement entrée dans des lieux ayant déjà subi un défaut d'entretien, datant des onze années d'exploitation de madame [B], aussi bien du point de vue des éléments extérieurs que de la décoration intérieure, aucune intervention n'ayant été effectuée; cela dit, le locataire entrant prend les lieux en l'état et répond des défauts d'entretien des locataires précédents, le bail de 1997 mettant à charge des preneurs les grosses réparations même celles afférentes au clos et au couvert par dérogation à l'article 606 du code civil. Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les réparations de toutes natures au même titre que s'il était propriétaire, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux dus à la vétusté, laquelle n'est pas visée dans le bail. En outre, le bail précédent de 1986 ne mettait pas à charge du preneur les réparations de l'article 606 du code civil; entre 1986 et 1997, elles étaient à charge du bailleur qui n'a fait aucune intervention; l'expert a noté des pénétrations d'eaux importantes, l'entreprise Valmy notant que l'origine du mérule présent était multi-factuel, en provenance du mauvais état des chéneaux, des fenêtres anciennes et du manque d'entretien général. La SCI ne peut affirmer que le mérule et les travaux de reconstruction sont en lien direct et exclusif avec le défaut d'entretien souligné par le constat du 21 octobre 2010, alors et surtout qu'un an s'est passé entre le départ de la sas [Adresse 4] et le constat; il est par là impossible d'évaluer la partie imputable à la locataire sortante, qui répond peut être du locataire précédent mais pas de la suite des dégradations, accélérées par l'inoccupation.
Par ailleurs, la locataire ne peut être tenue de l'aggravation due au défaut d'entretien , alors que ce défaut l' a clairement précédée, et ce depuis longtemps à dire d'expert, partiellement imputable au bailleur pour la période où il avait la charge des grosses réparations, sachant que le mérule n'apparait qu'après un long défaut de protection de l'immeuble, ancien au demeurant, contre l'humidité.
En admettant même que le [Adresse 4] doive répondre du défaut d'entretien par suite des cessions successives, la SCI réclame une somme de 203 620,97€ qui correspond à la remise en état des locaux puis elle demande le montant des travaux de reconstruction puisque le traitement du mérule a nécessité des destructions. Elle ne peut demander la réfection des lieux une première fois avant traitement du mérule et une deuxième fois après, auquel cas il y aurait un enrichissement sans cause.
Par ailleurs, quelqu'ait été l'état des lieux avant traitement du mérule, à partir du moment où l'on estime que la SCI ne doit pas répondre de la présence du champignon, il est sans grand intérêt de se poser la question de l'état des lieux avant les travaux de destruction et de reconstruction, ces lieux ayant du nécessairement faire l'objet de nombreuses interventions de nature à engendrer une importante transformation, dont la SCI ne répondra même pas puisqu'elle a mis à charge de son acheteur par le compromis de vente du 25 septembre 2013, en page 16, ces travaux de démolition et reconstruction.
Eu égard à la revente de l'immeuble, la SCI n'aura pas à faire face à ces travaux non plus qu'à la décoration qui suivra; elle n'a donc pas de préjudice, sauf à apporter la preuve qu'elle aurait perdu en valeur de la maison, au moment de la revente, preuve qu'elle n'apporte pas. Le débouté s'impose.
N'étant plus propriétaire de la maison, la SCI n'a aucune légitimité à réclamer la reconstruction du mur mitoyen. En conséquence, le jugement sera confirmé, la SCI Michael déboutée de l'ensemble de ses demandes, et condamnée à payer 6000€ à la sas [Adresse 4] sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Déboute la SCI Michael de l'ensemble de ses demandes;
Condamne la SCI Michael à payer à la sas [Adresse 4] 6000€par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. HURBAINC. PARENTY
