République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 18/02/2015
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N° de MINUTE :
N° RG : 14/01439
Jugement (N° 12/02748)
rendu le 09 Janvier 2014
par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES
REF : FB/AMD
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] prise en la personne de son syndic la SAS SIGLA
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Maître Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI
Assisté de Maître Alain MORTIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ
Monsieur [J] [W]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 3] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie Hélène LAURENT, membre de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de DOUAI
Assisté de Maître VERNET SIBEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Maître LAURENT, avocat au barreau de DOUAI
DÉBATS à l'audience publique du 09 Décembre 2014 tenue par Fabienne BONNEMAISON magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre
Fabienne BONNEMAISON, Conseiller
Véronique FOURNEL, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Février 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Jean-Loup CARRIERE, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2014
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Par jugement du 9 janvier 2014, le Tribunal de Grande Instance de Valenciennes a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande en paiement de charges pour travaux formée à l'encontre de [J] [W] et l'a condamné à verser à ce dernier une indemnité de procédure de 1.500 €.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) a relevé appel de ce jugement le 3 mars 2014 et a transmis le 28 octobre 2014 des conclusions tendant à le voir réformer, condamner M.[W] à lui verser les sommes de 30.172 € avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, 132€ pour frais de relance, 3.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure de 10.000 €.
Au terme de conclusions transmises le 16 octobre 2014, M.[W] sollicite la confirmation du jugement entrepris, le rejet des demandes adverses et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de procédure de 5.000 €.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2014.
SUR CE
Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties au jugement entrepris duquel il résulte essentiellement que :
- [J] [W] a acquis le 30 décembre 2004 un local à usage d'habitation 'en état de vétusté' formant le lot [Cadastre 1] du bâtiment B et les 392/10.000èmes des parties communes ainsi qu'un emplacement non couvert à usage de stationnement automobile constituant le lot [Cadastre 2] et les 17/10.000èmes des parties communes dans un ensemble immobilier que composent le château [1] et ses dépendances sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété et objet d'une opération de réhabilitation poursuivie depuis 2002 ;
- au prétexte d'un refus de M.[W] de régler un appel de charges exceptionnel concernant ces travaux de réhabilitation voté par assemblée générale du 2 juin 2010, exempte de toute contestation judiciaire dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a assigné en paiement l'intéressé qui s'est prévalu de l'inexistence sinon de l'inopposabilité d'une résolution contraire aux prescriptions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division desquels il résultait que les lots dont il était propriétaire étaient dispensés de toute contribution au paiement des charges spéciales du bâtiment A.
C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement entrepris qui a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au motif qu'en réclamant à M.[W] une contribution à des travaux sur le bâtiment A, l'assemblée générale avait violé les dispositions du règlement de copropriété, la résolution litigieuse devant être déclarée inopposable à l'intéressé.
Sur l'appel de fonds
Le syndicat des copropriétaires fait grief au Tribunal d'avoir statué ainsi alors qu'à défaut de contestation judiciaire dans les délais de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et en l'absence d'une 'irrégularité extrême' seule susceptible d'entraîner l'inexistence de cette résolution, celle-ci est définitive et opposable à l'intéressé.
Il rappelle que le château [1] et ses dépendances, inscrits aux Monuments historiques, ont été acquis dans un état de grande vétusté par une société Alvipi Conseils pour être revendus par lots à compter du 31 décembre 2002, date de naissance du syndicat des copropriétaires qui a entrepris la réhabilitation de l'ensemble immobilier, en ce compris des parties privatives, laquelle conditionnait l'octroi aux copropriétaires des avantages fiscaux de la loi dite 'loi Malraux'.
Les difficultés financières auxquelles a été confrontée la copropriété notamment à raison de malversations de certains intervenants (alors que le budget prévisionnel des travaux en 2002 était estimé à 1.380.000 €, il atteignait 2.900.000 € en 2005 et excédait 3.270.000 € en 2010) expliquent que les copropriétaires, pour pouvoir mener à son terme cette opération de réhabilitation, aient approuvé des appels de fonds exceptionnels de 300.000 € ( assemblée générale du 27 juillet 2009) puis de 630.000 € (assemblée générale du 2 juin 2010) dont ils ont décidé d'assumer collectivement la charge (assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2007).
Il estime M.[W] de particulière mauvaise foi pour avoir personnellement bénéficié jusqu'en 2010 de ce budget complémentaire auquel il a prétendu ne plus contirbuer à partir du moment où les travaux affectant son lot ont été achevés.
M.[W] objecte, qu'alors que son appartement était achevé depuis fin 2009 et loué depuis février 2010, il a reçu le 10 juin 2010, en exécution de la résolution litigieuse, un appel de fonds de plus de 30.000 € pour de'gros travaux de réfection' dont il a découvert ultérieurement qu'ils concernaient les travaux d'achèvement du bâtiment A, alors que ses lots sont expressément exemptés au terme de l'état descriptif de division de toute contribution aux charges du bâtiment A.
Il estime que la résolution litigieuse caractérise un excès de pouvoir de l'assemblée générale ainsi qu'une violation des dispositions de l'article 10 de la loi du juillet 1965 et doit être, en conséquence, déclarée inexistante sinon inopposable.
S'agissant de l'excès de pouvoir, la Cour rappelle que, dès sa création, le syndicat des copropriétaires a entrepris la réhabilitation de l'ensemble immobilier, en ce compris des parties privatives, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 décembre 2002 confiant notamment à l'architecte [O] une mission de maîtrise d'oeuvre complète portant sur les parties communes et privatives et confiant à l'entreprise Archi Sud-Ouest Bâtiment la réalisation des travaux en parties communes et privatives pour un budget global de 1.835.328 €.
M.[W] a acquis ses lots en parfaite connaissance de cette opération menée par le syndicat puisque son acte de vente rappelait les décisions adoptées par l'assemblée générale du 31 décembre 2002 que l'intéressé s'engageait expressément à exécuter.
Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires s'est trouvé confronté à la défaillance du lotisseur, de l'architecte, à un retard du chantier (le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2007 indique que le chantier a réellement débuté en octobre 2006 et, pour mémoire, le logement de M.[W] a été achevé fin 2009) ainsi qu'à une inflation du coût global des travaux qui expliquent un appel de fonds exceptionnel de 300.000 € voté lors de l'assemblée générale du 27 juillet 2009 pour permettre la poursuite du chantier, notamment la réhabilitation du bâtiment B et de ses appartements, puis l'appel de fonds complémentaire du 2 juin 2010 aujourd'hui contesté.
Le syndicat des copropriétaires auquel les assemblées générales successives des copropriétaires ont donné les moyens de poursuivre la réhabilitation de l'ensemble immobilier ne peut, dès lors, se voir reprocher un excès de pouvoir.
S'agissant de l'inexistence et/ou de l'inopposabilité de la résolution 11 de l'assemblée générale du 2 juin 2010 :
La Cour rappelle que les dispositions du règlement de copropriété (dont il n'est pas soutenu qu'elles seraient contraires aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965) distinguaient :
- d'une part, les parties communes générales de 'l'immeuble' (ce terme générique désignant l'ensemble formé par le château et les dépendances), à savoir le sol, les clôtures, canalisations etc..., des parties communes spéciales affectées à un ou plusieurs locaux privatifs, à savoir fondations, charpente, clos et couvert etc..., des parties privatives ;
- d'autre part, les charges communes générales, afférentes aux parties communes générales, réparties au prorata de la quote-part des copropriétaires dans les parties communes générales selon le tableau des millièmes repris à l'état descriptif de division, susceptibles d'être modifiées à l'unanimité des copropriétaires mais sans modification possible des millièmes de copropriété, des charges spéciales (réparties entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés, dans la proportion détenue par chacun des lots dans ces parties communes spéciales, suivant tableau de répartition annexé: colonnes A pour le château, B pour les dépendances, Couloir, Escalier, Parking).
Dès lors qu'il n'est pas contesté dans le cadre du présent litige que les travaux de réhabilitation du château [1] relèvent de la catégorie des travaux de conservation de l'immeuble visés à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, cette distinction opérée par le règlement de copropriété entre charges communes générales et charges communes spéciales aux bâtiments imposait au syndicat des copropriétaires de différencier les travaux (et par voie de conséquence les appels de fonds) en fonction de l'objet des travaux entrepris.
Toutefois, le caractère conventionnel du règlement de copropriété autorise d'éventuelles modifications par la copropriété de la répartition des charges communes.
Or, au terme d'une 'sous-résolution' 4.3 (dont il n'est pas prétendu qu'elle ait fait l'objet d'une contestation judiciaire et dont M.[W] ne revendique pas l'irrégularité dans le cadre de la présente instance), l'assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2007 a décidé que les appels de fonds restant à effectuer pour financer les travaux de réhabilitation seraient répartis entre tous les copropriétaires sur la base des tantièmes généraux figurant à la colonne G du tableau annexé au règlement de copropriété, autrement dit que les charges communes spéciales générées par les travaux de réhabilitation seraient réparties entre les copropriétaires suivant les mêmes modalités que les charges communes générales, à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales, ce qui, contrairement à ce que prétend M.[W], ne constitue pas une violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Et il n'est pas contesté par M.[W] qu'en exécution de cette décision l'appel de fonds exceptionnel de 300.000 € voté par l'assemblée générale du 27 juillet 2009 a ainsi permis de poursuivre la réhabilitation du bâtiment B en ce compris les parties privatives de son lot livré fin 2009.
En décidant que le nouvel appel de fonds de 630.000 € voté le 2 juin 2010 au terme de la résolution n°11 pour permettre l'achèvement des travaux de réhabilitation serait réparti entre les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales, l'assemblée générale n'a fait que se conformer à la modification de la répartition des charges spécifiques de réhabilitation adoptée le 9 juillet 2007.
Le jugement sera, en conséquence, réformé en ce qu'il déclare cette résolution inopposable à M.[W] et celui-ci condamné au versement de sa part dans l'appel de fonds litigieux, soit la somme de 30.172 € augmentée, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, des intérêts de retard à compter de la première mise en demeure, soit le 28 Avril 2011.
Les considérations qui précèdent justifient la réformation du jugement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de procédure et aux dépens.
Sur les demande accessoires
Aucune pièce justificative n'est fournie au soutien de la réclamation par le syndicat de frais de relance à hauteur de 130 €.
La demande formée de ce chef sera rejetée.
La Cour estime non abusive la résistance opposée par M.[W], en droit de voir la juridiction compétente statuer sur le contentieux qui l'oppose à la copropriété.
La demande de dommages et intérêts du syndicat sera rejetée.
L'équité commande, par contre, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires suivant modalités prévues au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne M.[W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] une somme de 30.172 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 Avril 2011,
Condamne M.[W] aux dépens ainsi qu'au paiement au syndicat des copropriétaires d'une indemnité de procédure de 3.000 € avec faculté de recouvrement au profit de Maître Carlier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
Claudine POPEK.Jean-Loup CARRIERE.
