| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 27 novembre 2014, 13/05301

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 27/11/2014

***

N° de MINUTE : 14/

N° RG : 13/05301

Jugement (N° 11/03127)

rendu le 19 Août 2013

par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE

REF : SB/KH

APPELANTE

SARL ACA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Marc-antoine ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

Madame [K] [Z] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2] ([Localité 2])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Maître Alice GREZILLIER (Cabinet BOIVIN et associés) avocate au barreau de PARIS

DÉBATS à l'audience publique du 07 Octobre 2014 tenue par Stéphanie BARBOT magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie BARBOT, Conseiller

Pascale METTEAU, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 octobre 2014

***

Selon acte en date du 23 avril 1997, Mme [Z] a consenti à la SARL ACA un bail commercial portant sur divers bâtiments et terrains sis à [Adresse 2] pour une durée de 23 mois, renouvelable selon les dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Selon un avenant du 3 juin 2003, les parties se sont accordées pour augmenter le loyer à 2 546,75 € TTC par mois.

Le 21 septembre 2011, Mme [Z] a fait délivrer à la société ACA à la fois un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail motif pris d'un arriéré locatif, et une sommation de cesser l'activité de récupération de véhicules hors d'usage, toujours en visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 octobre 2011, la société ACA a fait assigner Madame [Z] devant le tribunal de grande instance de Lille, afin de voir prononcer la nullité de ce commandement.

Parallèlement, suivant acte du 28 septembre 2012, la société ACA a délivré au bailleur un congé à effet au 31 mars 2013.

Aux termes d'un jugement prononcé le 19 août 2013, rectifié par jugement du 20 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Dunkerque a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

« ordonné » la résiliation du bail aux torts de la société ACA et l'expulsion de cette dernière,

condamné la société ACA au paiement des sommes suivantes :

665,66 euros au titre de la consommation d'eau,

3 000 euros par mois d'indemnité d'occupation à compter du jugement, jusqu'à libération complète des lieux,

4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes tant principales qu'accessoires et reconventionnelles de ses demandes [soit en particulier les demandes de la SARL ACA tendant à la nullité du congé, et à l'octroi de dommages et intérêts pour pertes d'exploitation et procédure abusive],

condamné la société ACA aux dépens.

La société ACA a relevé appel de cette décision le 10 septembre 2013.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2014, la société ACA demande à la cour de :

débouter Madame [Z] de l'intégralité de ses demandes,

infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

dire que la SARL ACA a satisfait à ses obligations contractuelles, son activité étant conforme à la convention des parties,

dire nuls et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire et la sommation d'exécuter avec rappel de la même clause, délivrés le 21 septembre 2011,

Subsidiairement et en toute hypothèse :

dire qu'aucun manquement constaté ne justifie la résolution judiciaire du contrat de bail,

condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 312 266 euros, à titre d'indemnisation des préjudices et pertes d'exploitation subis,

subsidiairement : désigner un expert avec mission, notamment, de dire si les lieux sont atteints de désordres et d'en déterminer l'origine,

condamner Mme [Z] à payer les sommes suivantes :

5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice commercial,

8 000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [Z] aux dépens de première instance et d'appel.

***

Suivant ses conclusions récapitulatives signifiées le 1er octobre 2014, Madame [Z] demande à la cour de :

* déclarer recevable et bien fondé son appel incident formé à l'encontre du jugement rendu le 19 août 2013, tel que rectifié par le jugement rectificatif d'erreur matérielle du 20 novembre 2013,

* A titre principal :

- constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à compter du 21 octobre 2011,

- en conséquence : réformer partiellement le jugement précité en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail,

- condamner la SARL ACA à lui payer la somme de 5 348,18 euros, en réparation de son préjudice moral,

- confirmer le jugement précité dans l'ensemble de ses autres dispositions,

* A titre subsidiaire :

- confirmer la résiliation judiciaire du bail à compter du 19 août 2013,

- confirmer le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions,

* En toute hypothèse, à titre reconventionnel :

- constater que la carence de la SARL ACA dans l'exécution de son obligation réglementaire de remise en état constitue une faute civile quasi-délictuelle et génère une immobilisation de sa propriété, constitutive d'un préjudice pour elle,

- en conséquence, condamner la SARL ACA à lui verser la somme mensuelle de 3 638,20 euros par mois, à compter du mois d'avril 2013, somme à parfaire,

- constater les manquements de la SARL ACA dans l'exécution de ses obligations contractuelles d'entretien et de restitution prévues par le bail,

- en conséquence : enjoindre à la SARL ACA de remettre les lieux dans un bon état locatif,

- condamner la SARL ACA au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

***

A l'audience de plaidoiries, la cour a invité les parties à s'expliquer, par note en délibéré et en application des articles 16, 445 et 442 du code de procédure civile, sur l'applicabilité de la notion de « perte de chance » quant au préjudice invoqué par Mme [Z] concernant une perte de loyers, en précisant le pourcentage de perte à retenir selon elles.

La cour a donné à Mme [Z] jusqu'au 14 octobre 2014 pour ce faire, et jusqu'au 21 octobre 2014 à la société ACA.

Les parties ont répondu à cette demande par notes envoyées par voie électronique les 14 et 22 octobre 2014 (cette dernière note accompagnée de deux nouvelles pièces) s'agissant de Mme [Z], et le 20 octobre 2014 s'agissant de la société ACA.

SUR CE,

I ' Sur les demandes principales de la bailleresse

Attendu qu'à l'appui de sa demande principale, Madame [Z] fait valoir que les premiers juges auraient dû constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 21 octobre 2011, et en tirer toutes les conséquences, dès lors qu'ils considéraient qu'était fondée la sommation d'exécuter le bail commercial délivrée pour l'adjonction d'une activité non autorisée par le bail ; qu'elle n'a jamais accepté que soit exercée l'activité de récupération et de stockage de véhicules hors d'usage, ni au moment de la conclusion du bail, ni au cours de l'exécution de ce dernier ; qu'en effet :

cette activité n'était pas autorisée par le bail, et ne peut être assimilée à l'une de celles expressément autorisées dans cette convention, à telle enseigne qu'elle est soumise à une procédure administrative d'autorisation ;

l'avenant du 3 juin 2003 ne fait aucunement allusion à l'exercice d'une nouvelle activité ;

la locataire ne l'a jamais informée de l'exercice de la nouvelle activité dans les conditions prévues par l'article L. 145-47 du code de commerce, de sorte qu'elle ne saurait se prévaloir d'un quelconque accord tacite sur l'exercice de son activité de récupération de véhicules hors d'usage ; et eu égard à la rédaction du bail, l'exercice de cette nouvelle activité n'était pas possible sans l'accord exprès préalable du bailleur ;

elle a catégoriquement refusé que la société ACA adjoigne une activité de « casse » aux activités prévues au bail, et n'a jamais renoncé à se prévaloir du manquement contractuel de la locataire, la seule connaissance par le bailleur d'un changement de destination ne suffisant pas à caractériser une renonciation de sa part à se prévaloir de cette infraction au bail ;

Que Madame [Z] reproche aux premiers juges de ne s'être pas prononcés sur le bien-fondé de son commandement délivré le 21 septembre 2011, soutenant que cet acte est justifié, peu important que la locataire ait régularisé la situation postérieurement ; qu'elle détaille le contenu de l'arriéré locatif visé dans ce commandement ;

Que Madame [Z] en conclut que sa sommation d'exécuter et son commandement de payer n'ayant pas été suivis d'effet pendant un mois, la résiliation du bail était acquise de plein droit au 21 octobre 2011, en vertu de l'article L 145-41 du code de commerce ; que le caractère grave du comportement du preneur n'a aucune incidence sur le constat du jeu de la clause résolutoire ; qu'il n'importe que la locataire ait en partie régularisé la situation d'arriéré locatif en cours de procédure ;

Attendu qu'à titre subsidiaire, si la cour refusait de faire jouer la clause résolutoire, Madame [Z] requiert le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, compte tenu de la gravité des manquements répétés de la SARL ACA à ses obligations contractuelles, et tenant à :

- l'exercice d'une activité non autorisée par le bail,

- la modification des locaux sans son accord préalable, en contravention avec les stipulations du bail (transformation d'un espace vert en parking),

- une sous-location sans son accord ;

Attendu qu'en premier lieu, la société ACA conteste avoir exercé dans les lieux une activité non autorisée, estimant que le tribunal s'est fondé principalement, et à tort, sur l'absence d'avenant écrit régularisé entre les parties modifiant les termes restrictifs du bail, en faisant fi de certaines pièces du dossier ; qu'en effet, dès la signature du bail, et nonobstant ses termes, les parties étaient convenues de l'exercice d'une activité de "récupération de véhicules", cette activité étant déjà exercée par le précédent locataire et le bailleur sachant qu'elle se poursuivrait en ses locaux ; qu'en toute hypothèse, le bailleur s'est déjà prévalu, en cours de bail, du prétendu ajout d'activité pour obtenir une hausse de loyer, caractérisant ainsi son acceptation, et sa renonciation à se prévaloir de toute infraction éventuelle au bail à ce titre ;

Qu'ainsi, la société ACA fait valoir que :

1°/ le bail n'a pas exclu l'activité de récupération de pièces, qui n'est autre qu'une activité d'achat de véhicule d'occasion couplée à une activité de vente d'accessoires automobiles, de sorte qu'aucun changement de destination des lieux loués n'existe ;

2°/ la bailleresse a donné son accord tacite et non équivoque à l'exercice de cette activité, ainsi qu'il ressort notamment de l'obtention, en 1997, d'une autorisation administrative d'exploiter dans le cadre de laquelle la bailleresse a nécessairement été consultée ; celle-ci avait donc connaissance de cette activité qu'elle a encouragée ; ayant donc tacitement renoncé à se prévaloir d'une infraction au bail à ce titre, elle ne peut invoquer l'exercice de cette activité à l'appui d'un congé délivré 13 ans plus tard ;

3°/ un accord est déjà intervenu en 2003 entre les parties afin de valider le changement de destination ; en effet, Madame [Z] a argué de cette modification pour obtenir une augmentation du loyer, ce qui a abouti à la conclusion d'un avenant le 3 juin 2003 ; Madame [Z] a donc acquiescé à l'exercice de cette activité dès 2003, en obtenant en contrepartie une augmentation de loyer ;

Qu'en second lieu, à l'appui de sa demande de prononcé de la nullité du commandement et de la sommation du 21 septembre 2011, la société ACA soutient qu'aucun des motifs de résiliation invoqués par la bailleresse tant dans l'acte lui-même qu'en 1ère instance, n'est fondé :

l'exercice d'une activité non autorisée est injustifié pour les raisons invoquées ci-dessus ;

le défaut de paiement des accessoires du loyer n'est pas davantage fondé ; en particulier, le décompte établi par la bailleresse contient de nombreuses erreurs ou inexactitudes ; en tout état de cause, l'absence d'indexation du dépôt de garantie et de paiement des taxes foncières ne constituerait pas un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation, l'arriéré ayant été régularisé ; en outre, Mme [Z] ne justifie pas des consommations d'eau et, n'a pas tenu compte de certains versements opérés par la locataire à ce titre ;

Que la société ACA en conclut que la bailleresse se prévaut de mauvaise foi de la clause résolutoire qui doit dès lors être privée d'effets ;

Qu'en troisième lieu, la société ACA affirme que Madame [Z] ne saurait se prévaloir de la clause résolutoire pour modification des locaux sans son accord, ou pour une prétendue sous-location, ces manquements n'ayant pas été allégués dans le commandement ; qu'à titre superfétatoire, elle conteste la réalité de ces griefs ;

Qu'en définitive, la société ACA prétend qu'aucun des motifs invoqués à l'appui de la procédure en résiliation n'étant fondé, « le commandement » doit être déclaré nul et privé d'effets ;

Qu'à titre infiniment subsidiaire, elle considère qu'au regard du contexte général, ces manquements ne constituent que des prétextes insuffisants à autoriser la « résolution » du contrat (page 13) ;

***

A- Sur la demande de la résiliation du bail

Attendu qu'à titre liminaire, il sera relevé qu'aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société ACA ne présente pas de demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse pour non-respect de la formalité de notification prévue par l'article L 143-2 code de commerce ; qu'en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour n'est donc pas saisie de cette demande ;

Attendu, ensuite, qu'il est exact qu'alors que les premiers juges avaient été saisis par la bailleresse d'une demande tendant à la constatation de la résiliation du bail, ils ont répondu par le prononcé de cette résiliation, sans examiner si le congé et la sommation délivrés le 21 septembre 2011 avaient pu, de plein droit, entraîner le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ; qu'il convient donc d'examiner préalablement la demande principale formée à ce titre ;

1°/ Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu'aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Attendu que, dès lors qu'il constate l'existence de l'obligation, d'un commandement et la carence du débiteur, le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans pouvoir tenir compte de la gravité du manquement invoqué ;

Attendu par ailleurs que l'application du texte précité est conditionnée au fait que les infractions invoquées dans le commandement non seulement soient prévues au bail, mais encore soient expressément visées dans la clause résolutoire ; qu'en outre, le bailleur doit les invoquer de bonne foi et que la mise en demeure doit préciser très exactement les faits reprochés, de manière que le preneur puisse remédier aux manquements qui lui sont imputés dans le délai requis ; qu'il s'ensuit que les manquements non mentionnés dans la mise en demeure ne peuvent fonder l'application de la clause résolutoire ;

Attendu qu'en l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire ainsi libellée :

« A défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou d'une sommation d'exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. »

Que la cour déduit des écritures de la société ACA que cette dernière ne discute ni la régularité, ni la précision de la clause résolutoire concernant les manquements visés dans le commandement et la sommation litigieuse - excepté s'agissant de l'indexation du dépôt de garantie, grief qui ne concerne que le commandement de payer, et non la sommation ;

Attendu qu'en l'occurrence, Mme [Z] a fait délivrer deux actes distincts, le même 21 septembre 2011, en visant la clause résolutoire :

une sommation d'avoir à cesser l'exploitation de récupération de véhicules hors d'usage,

et un commandement de payer un arriéré de loyers, charges et indexation d'un montant total de 9 295,44 euros, selon décompte joint,

actes dont la société ACA demande la « nullité » ;

* Sur la demande de « nullité » de la sommation du 21 septembre 2011

Attendu que la société ACA ne remet pas en cause la régularité formelle de cette sommation ;

Attendu que l'examen du bien-fondé de cet acte suppose que la cour examine successivement les moyens opposés par la locataire, en appréciant, dans l'ordre que la logique commande, d'abord si l'activité de « casse » automobile rentre dans les prévisions du bail d'origine, ensuite, si l'autorisation d'exploiter cette activité a été donnée en mai 2003 et, enfin, si la bailleresse a tacitement accepté l'exercice de cette activité ;

Attendu en premier lieu que la clause « destination » du bail conclu entre les parties stipule que :

Les locaux présentement loués devront servir exclusivement à l'exploitation du commerce de vente et d'achat de véhicules neufs ou d'occasion, accessoires automobiles et locations de véhicules à moteur.

Les parties ayant, d'un commun accord, voulu déroger aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, il est expressément convenu que le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, sans l'autorisation expresse des bailleurs, adjoindre à l'activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires. Ils ne pourront pas non plus, sans cette autorisation, exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues au présent bail.

Le bailleur aura toute liberté pour accorder ou refuser, selon son gré, l'autorisation demandée.

Que, sauf à dénaturer les termes clairs et précis de cette clause, il ne saurait être considéré que cette formulation inclurait également l'activité de récupération de véhicules hors d'usage, dès lors qu'elle prohibe expressément l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires ; que cette lecture du bail, qui ne requiert aucune interprétation sur ce point, est au demeurant confortée par le fait que, ainsi que l'observe avec pertinence Mme [Z], l'activité de récupération en cause est, en raison des risques de pollution y afférents, une activité classée qui nécessite l'obtention d'une autorisation administrative d'exploiter, ce qui n'est pas le cas des activités autorisées dans le bail ;

Attendu en second lieu que si, par courrier du 29 mai 2003 (pièce n° 17 de la société ACA), Mme [Z] a fait état de diverses modifications apportées par la locataire dans les lieux loués - dont l'exercice de l'activité litigieuse - et indiqué qu'elle ne s'y opposait pas, elle a toutefois clairement précisé que son accord était subordonné à une augmentation de loyer qu'elle évaluait séparément, en fonction de chaque modification - création d'un passage, d'un bureau fixe et d'une véranda, notamment ; que de fait, l'avenant conclu en 2003 à la suite de cet écrit ' a priori en juin - a pour objet une augmentation de loyer et une clause d'indexation dudit loyer, mais ne fait nullement allusion à l'activité de « casse » litigieuse (pièce n° 3 de la société ACA) ; qu'ainsi, il n'est pas établi que cette augmentation de loyer se fondait sur l'adjonction de cette activité ; que le courrier de Mme [Z] du 3 novembre 2003 démontre d'ailleurs le contraire, puisqu'il y est indiqué :

« (') Il a été possible de réviser le loyer en tenant compte des modifications que vous avez apposées notamment en ce qui concerne la superficie du bureau et de la véranda, ainsi que la longueur du passage.

Nous n'avions pas conclu sur l'élargissement de votre activité, puisque vous m'avez informé sur la partie « récupération et démolition de véhicules » (') que vous saviez depuis l'origine du bail que nous étions opposés à cette partie d'activité (').

Afin d'entériner une fois pour toute l'avenant définitif du bail, veuillez me faire une proposition complémentaire pour cette partie « casse » dont il n'était aucunement question à l'origine, le 23 avril 1997 (pièce n° 4 de la société ACA). »

Qu'en conséquence, la société ACA ne démontre pas qu'en cours de bail, les parties auraient conclu un avenant portant sur l'adjonction de l'activité querellée ;

Attendu en troisième et dernier lieu que, s'agissant de l'autorisation tacite alléguée en cours de bail, il convient d'abord de relever que la société ACA n'a pas été en mesure de communiquer à la cour, malgré sa demande en ce sens formée en cours de délibéré, sa pièce n° 31 ;

Qu'ensuite, il importe de rappeler que l'autorisation tacite ne se présume pas et doit résulter d'actes qui l'impliquent nécessairement et qui, accomplis volontairement et en connaissance de cause, manifestent de façon non équivoque l'intention de leur auteur ; que la connaissance par le bailleur de l'infraction commise par le locataire est en soi insuffisante à caractériser une renonciation de sa part à se prévaloir de l'infraction résultant d'un changement de destination ;

Qu'ainsi, est sans portée l'argumentation de Mme [Z] suivant laquelle l'activité querellée n'aurait pas été autorisée conformément à l'article L 145-47 du code de commerce et aux stipulations du bail ;

Attendu par ailleurs qu'à supposer que Mme [Z] ait eu connaissance de l'intention de la société ACA d'exploiter une activité de récupération de véhicules usagés dans les lieux loués via divers moyens, notamment lors de l'enquête publique préalable à l'octroi d'une autorisation administrative d'exploiter obtenue par la locataire en 1998 (sa pièce n° 23), cette simple connaissance n'est pas de nature à faire la démonstration d'un quelconque accord du bailleur sur l'exercice de cette activité ;

Qu'en outre, à supposer que les époux [Y] aient, d'une part, vendu à la société ACA différents matériels liés à l'activité de garagiste (énumérés en page 6 des écritures de l'appelante), d'autre part, consenti à l'installation d'un système de « débourbeur/déshuileur » et, enfin, mis à disposition « en 2000 » un semi-remorque permettant le transport de pièces détachées ' ce qui n'est aucunement démontré ' en tout état de cause, ces éléments ne sauraient s'analyser en des actes positifs manifestant de manière certaine, claire et non équivoque l'accord de la bailleresse pour autoriser l'activité de récupération litigieuse ; qu'au contraire, la correspondance sus évoquée du 3 novembre 2003 révèle le refus clairement exprimé par la bailleresse d'agréer cette exploitation sans une contrepartie financière ;

Attendu qu'en définitive, il apparaît donc qu'était justifiée la sommation du 21 septembre 2011 par laquelle la bailleresse a enjoint à la société ACA de cesser l'activité litigieuse ;

Que dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de prononcé de la « nullité » de cette sommation présentée par la société ACA, et de constater que la clause résolutoire insérée au bail a produit ses pleins et entiers effets un mois après la délivrance de cet acte, soit le 21 octobre 2011 ;

Qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la validité du commandement du 21 septembre 2011 visant la clause résolutoire ;

Que le jugement entrepris, qui a prononcé la résiliation du bail, sera donc réformé ;

2°/ Sur les conséquences de la résiliation :

Attendu que Mme [Z] demande confirmation du jugement entrepris sur le surplus, ce qui inclut en particulier la disposition ayant mis à la charge de la société ACA une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois jusqu'à la libération des lieux ;

Qu'en conséquence, il convient de condamner la société ACA au paiement d'une indemnité d'occupation de ce montant à compter du 21 octobre 2011 ;

Que Mme [Z] formant, à compter du 2 avril 2013, date de reprise des lieux, une demande indemnitaire distincte visant à obtenir réparation d'une perte de loyers, l'indemnité d'occupation ne saurait se cumuler à cette demande à compter de cette date ;

Qu'il convient donc de dire que l'indemnité d'occupation est due jusqu'au 1er avril 2013 inclusivement, et de constater que Mme [Z] reconnaît avoir reçu, sur la période comprise entre octobre 2011 et avril 2013, une somme équivalente au loyer (page 26 §3 de ses conclusions) ;

Attendu par ailleurs que, la société ACA ayant à présent libéré les lieux, il convient de dire qu'est devenue sans objet la demande d'expulsion présentée à son encontre ;

B - Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par la bailleresse

Attendu qu'à titre liminaire, Mme [Z] fait valoir que cette demande est recevable en cause d'appel, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elle a un lien direct avec sa demande de résiliation ;

Que sur le fond, si Mme [Z] ne conteste pas que la société ACA lui a versé, pendant la durée d'occupation illicite (d'octobre 2011 à avril 2013), des sommes correspondant au montant du loyer, en revanche, elle réclame la somme de 5 348,18 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la SARL ACA qui, dans un premier temps, a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du bail et, dans un second temps, s'est maintenue illicitement dans les lieux malgré la résiliation du bail acquise au 21 octobre 2011 ;

Attendu que la société ACA soutient que cette demande est irrecevable au regard de l'article 564 du code civil, n'ayant été présentée qu'en appel ; qu'à titre superfétatoire, elle conteste avoir commis une faute et affirme que le préjudice allégué n'est pas établi ;

***

Attendu que cette demande, accessoire et complémentaire à la demande de résiliation du bail au sens de l'article 566 du code de procédure civile, est recevable bien que n'ayant été présentée par Mme [Z] qu'en cause d'appel ;

Attendu que le maintien dans les lieux de la société ACA postérieurement à la résiliation du bail de plein droit est déjà réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer et aux charges ;

Que Mme [Z] n'est pas fondée à se plaindre de ce qu'elle n'a pu obtenir une augmentation de loyer liée à l'adjonction dans les lieux d'une activité non autorisée par le bail, alors qu'elle a fait le choix de se prévaloir de ce manquement à l'appui de sa demande de la résiliation du bail ;

Que Mme [Z] ne démontre pas que la société ACA aurait fait montre d'une quelconque résistance abusive, alors qu'était discuté le bien-fondé des actes fondant la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire, ni n'établit avoir subi un préjudice moral particulier lié à l'exercice de l'activité non autorisée ;

Que par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée à hauteur de 5 348,18 euros ;

C ' Sur la demande de la bailleresse relative aux factures d'eau

Attendu qu'à l'appui de sa demande de confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société ACA au paiement d'une somme de 665,66 euros de ce chef, Mme [Z] fait notamment observer qu'un décompteur d'eau permet d'identifier la consommation d'eau propre à la locataire ; que c'est sur cette base qu'a été établie la facture ; qu'en s'acquittant de factures émises en 2006, 2012 et 2013, la locataire a implicitement reconnu l'existence du décompteur, la validité des relevés effectués et l'exigibilité de la créance ; que cependant, la SARL ACA ayant refusé de transmettre les relevés du décompteur d'eau entre avril 2006 et juin 2011, elle-même n'a eu d'autre choix que de calculer le volume d'eau consommé en se fondant sur la photographie du décompteur annexée au constat d'huissier de juin 2011 établi par la locataire ; qu'elle a déduit de la somme calculée deux versements opérés par la locataire (1 300 euros au total), laquelle ne justifie pas d'autres paiements ;

Attendu que la société ACA, qui ne conteste pas avoir consommé de l'eau, estime cependant que Mme [Z] ne justifie pas des consommations à ce titre, ni n'a pris en considération la totalité de ses versements ;

***

Attendu qu'aux termes du bail, le preneur devait supporter, outre le loyer, le paiement des charges, ce qui inclut la consommation d'eau ;

Attendu que le litige est circonscrit à la période comprise entre le 6 avril 2006 et le 16 juin 2011 ;

Attendu que la société ACA ne conteste ni son obligation de remboursement à ce titre, ni avoir consommé de l'eau, à telle enseigne qu'elle a intégralement payé les factures des 6 avril 2006 et 29 juillet 2013 émises par la bailleresse, et qu'elle n'a pas contesté le principe et le montant de la facture du 30 avril 2012 dont elle demandait toutefois qu'il soit déduit du dépôt de garantie (cf pièces n° 34 à 35 de Mme [Z]) ;

Que par ailleurs, il résulte des propres constats d'huissier communiqués par la société ACA qu'il existe un décompteur d'eau individuel situé dans les lieux loués et permettant de connaître la consommation individuelle du locataire ;

Attendu qu'au 6 avril 2006, date de la dernière facture honorée par la société ACA, l'index de consommation s'élevait à 824 ; qu'au 16 juin 2011, le constat d'huissier établi à la demande de la société ACA permet de distinguer nettement que cet index était à 1 367 ;

Que la société ACA a donc effectivement consommé, sur la période litigieuse, 543 m3 d'eau ;

Que Mme [Z] justifie d'un tarif appliqué de 3,62 euros pas m3, ce qui est conforme aux prix du marché, ce qui porte à 1 965,66 euros la somme due par la société ACA ;

Attendu que, sur cette somme, Mme [Z] a imputé deux versements de 500 euros (du 3 mars 2011) et 800 euros (du 20 avril 2011), et que la société ACA ne démontre pas, malgré les très nombreuses pièces qu'elle verse indistinctement dans une cote numérotée pièce n°16, qu'elle aurait procédé à d'autres versements non pris en compte par sa bailleresse ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en sa disposition condamnant la société ACA au paiement de la somme de 665,66 euros de ce chef ;

II ' Sur les demandes indemnitaires formées par la locataire à l'encontre de la bailleresse

Attendu que la société ACA fait valoir qu'en contravention avec le bail et la loi (articles 1720 et suivants du code civil), les locaux n'ont jamais été entretenus par la bailleresse, d'où des désordres ' liés à des infiltrations d'eau - constatés dans divers constats d'huissier ; que la bailleresse en a été informée ; que cette situation lui a été préjudiciable : elle a perturbé et ralenti son activité, exposé ses salariés, clients et partenaires commerciaux à des situations inconfortables, voire dangereuses, qui pouvaient la contraindre à devoir cesser son activité sous peine de sanctions administratives, voire pénales ; que consciente de ses manquements, la bailleresse a voulu anticiper l'action de sa locataire en invoquant le non-paiement des loyers et charges et en délivrant le commandement litigieux ; que faute de travaux de remise en état, elle-même a été contrainte de délivrer congé avant terme et de quitter les lieux afin de reprendre son exploitation, ce départ anticipé étant à l'origine d'importants frais et de contraintes qui ont affecté ses résultats ; qu'elle a donc subi un préjudice consistant en une perte de chance qu'elle évalue forfaitairement à 10 % de son chiffre d'affaires, soit à 312 266 euros ;

Qu'elle précise que le mauvais état général de l'immeuble n'est pas imputable à l'incendie survenu dans les lieux en 2008, dont les conséquences ont été réparées, non plus qu'à de mauvaises conditions météorologiques ;

Qu'à titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment renseignée sur la réalité, l'étendue et les conséquences des désordres, une mesure d'expertise judiciaire pourrait être ordonnée ;

Que la société ACA fait grief au tribunal de n'avoir pas fait droit à cette demande au motif qu'elle aurait exercé dans les locaux une activité non autorisée ; qu'en effet, à supposer que ce fut le cas, cela ne constituait qu'une partie de ses activités, en sorte que l'insalubrité des lieux lui a de toute façon causé un préjudice dont elle est en droit d'obtenir réparation ;

Attendu que pour sa part, Mme [Z] relève notamment que les critiques tenant à l'entretien des lieux ont été tardivement formulées (en 2011), en réponse à deux sommations de payer ; qu'elle n'est pas responsable des inondations subies par la société ACA ; qu'en effet, l'état de la toiture résulte d'un incendie imputable à cette dernière, et les inondations ont été amplifiées par ses propres négligences : transformation d'un espace vert en parking, utilisation détournée et mauvais entretien de bassins de confinement ; qu'en outre, les constats d'huissier dressés en 2012 font suite à des phénomènes météorologiques exceptionnels ; que par ailleurs, la locataire ne démontre aucunement le préjudice qu'elle allègue ; qu'en conséquence, il est inutile de recourir à une mesure d'expertise ;

***

Attendu que, certes, la société ACA a exploité une activité non autorisée dans les lieux, mais il n'est pas établi qu'elle aurait cessé d'exploiter les autres activités dûment autorisées par le bail ; qu'au contraire, Mme [Z] évoque à plusieurs reprises dans ses écritures que cette activité avait été ajoutée à celles qu'autorisait le bail ; que le préjudice invoqué par la société ACA étant en lien avec les désordres affectant l'ensemble des locaux loués pendant la durée du bail, sa demande indemnitaire est indépendante de la cause de la résiliation du bail ;

Que dès lors, la cour estime que c'est à tort que le tribunal a écarté toute indemnitaire au motif que le bail était résilié du fait du preneur ;

Qu'il échet dès lors d'apprécier le bien-fondé de cette prétention, étant toutefois précisé que la société ACA ne peut réclamer l'indemnisation d'un préjudice postérieurement au 21 décembre 2011, date de résiliation du bail, dès lors que, étant devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date, son préjudice a pour origine un maintien irrégulier dans les lieux et non un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles ;

- Sur l'existence des désordres :

Attendu qu'aux termes du bail en cause, la société ACA, preneuse, était tenue :

de toutes les réparations que la loi et l'usage mettent à la charge du locataire,

d'entretenir et rendre en fin de bail les locaux loués en bon état locatif, tels que reçus à son entrée ;

Qu'il s'ensuit que ce contrat n'a pas dérogé au droit commun relativement aux charges incombant respectivement au bailleur et au preneur au titre de l'obligation d'entretien ;

Attendu qu'aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que pour sa part, le locataire est tenu d'entretenir la chose en bon état de réparations locatives ;

Attendu que par courriers de son conseil successivement envoyés les 20 avril et 23 août 2011 (ses pièces n° 9 et 12), la société ACA a dénoncé la vétusté et l'état de délabrement des lieux loués, le clos et le couvert n'étant plus assurés ;

Que selon un premier constat dressé antérieurement, le 23 décembre 2004 (pièce n° 14), réalisé par temps sec mais le lendemain d'un jour de pluie, l'huissier mandaté par la locataire a relevé la présence d'infiltrations d'eau, caractérisées en particulier par les éléments suivants : un ruissellement le long des murs, des traces d'humidité accompagnées de mousse verdâtre au rez-de-chaussée, et des coulées d'eau à proximité et le long de câbles et de prises électriques ; la présence de gouttes d'eau en suspension au plafond des bureaux administratifs, munis de néon, et la présence d'un dispositif de fortune (un parapluie) afin de recueillir l'eau ; des taches noires d'humidité et la déformation du plafond de la partie stockage sous l'effet de l'humidité, un plancher humide dans la réserve de pièces et de pneus ; le recueil de l'eau au moyen de trois seaux, au niveau des raccords de la couverture métallique et au niveau des parois métalliques ;

Qu'un second constat établi par le même huissier le 16 juin 2011 (pièce n°13), jour de pluie, confirme à la fois la présence de désordres et leur aggravation :

dans le hangar de 600 à 700 m² : présence de coulées d'eau sur les pilastres en béton de l'atelier, au centre de la pièce, l'eau s'écoulant des chéneaux de la couverture jusqu'au sol ; vétusté générale importante de la couverture de ce hangar, avec constat d'une fuite importante au niveau de l'allée centrale du bâtiment, l'eau coulant depuis la toiture jusqu'au sol sans discontinuer, le sol se trouvant donc humide ;

dans l'atelier : murs maculés de coulées d'eau récentes, l'eau ruisselant sur des câbles électriques ; humidité du sol au pied de la paroi nord, sur le pignon droit de l'entrée principale ; fissure d'une des tôles de la couverture ;

dans les locaux : existence de coulées d'eau visibles le long des pilastres et au niveau des chéneaux ; ruissellement d'eau le long des câbles, écaillement de la peinture sous l'effet de l'humidité ambiante ; suintements d'eau et présence de mousse verte ;

de l'autre côté de l'atelier, côté ouest, sur la paroi mitoyenne de l'allée centrale, l'eau coule en goutte à goutte au-dessus d'un boîtier électrique, et suit le tracé d'une gaine électrique qui se trouve humide ;

Qu'un troisième constat daté du 6 mars 2012 est encore plus accablant sur l'état de l'immeuble (pièce n° 32), même si l'huissier prend la peine de noter que l'inondation qu'il constate dans les lieux fait suite à d'importantes intempéries dans la région les dernières vingt-quatre heures :

dans le hangar de stockage : le sol est détrempé et constellé de flaques d'eau, les murs sont auréolés d'humidité et marquées de longues coulées d'eau ; sous la mezzanine, les pièces détachées baignent dans l'eau ;

la structure de la mezzanine est auréolée d'eau, crevassée et trouée à un certain endroit ;

sur la mezzanine : le plancher de bois est couvert d'auréoles d'eau et détrempé à certains endroits, l'eau gouttant à travers la couverture en bac acier dont la sous-face est constellée de gouttelettes d'eau en suspension ;

Que, surtout, un expert en bâtiment, M. [L], qui s'est déplacé sur les lieux ce même 6 mars 2012, confirme la présence de désordres liées à la présence de multiples fuites et constate que :

les plaques de bardage de couverture ne sont pas étanches,

la couverture est assemblée de manière « précaire », « anarchique » et « inadaptée », avec une pente insuffisante quasi nulle,

les gouttières fléchissent sous la mise en charge, d'où le débordement des eaux pluviales,

le chéneau est inadapté,

les pannes servant de support à la couverture sont sous-dimensionnées, et sans contreventement,

et l'expert d'en conclure que « la couverture et la charpente présentent de multiples non-conformités structurelles (effet de charge non respecté, contreventement inexistants, etc.). Dans cette situation, l'étanchéité et la plupart des évacuations sont totalement inadaptées et inefficaces (pur bricolage), ce qui implique que la globalité de l'ouvrage est impropre à sa destination » ;

Que ces conclusions démontrent clairement que les désordres, qui sont allés en s'amplifiant depuis la fin de l'année 2004, sont liés à la fois à une importante vétusté des lieux, mais également à un grave défaut de conception de la toiture ;

Attendu que c'est en vain que Mme [Z] soutient, d'une part, que ces désordres auraient pour origine une négligence du locataire, alors que la société ACA démontre que les conséquences liées à un sinistre incendie survenu en mars 2008 ont été réparées quelques jours plus tard via le remplacement de tôles en PVC, non concernées par les reproches de l'expert [L] ci-dessus cités ;

Que d'autre part, il est tout aussi peu pertinent d'affirmer que ces désordres s'expliqueraient par des phénomènes météorologiques exceptionnels, alors que, d'abord, les attestations de précipitation produites par Mme [Z] (ses pièces n° 29 et 30) se bornent à évoquer « de fortes pluies » les 15 juin 2011 et 5 mars 2012, ce qui ne revêt aucun caractère exceptionnel dans la région, de sorte que l'immeuble aurait dû être en mesure de protéger le locataire contre ce type d'intempéries, et que, ensuite les désordres sont antérieurs à ces dates et dus à des défauts inhérents à la toiture ;

Que par ailleurs, si lors d'une visite d'inspection de la direction régionale de l'environnement réalisée le 2 octobre 2013 (pièce n°28 de Mme [Z]), il était indiqué qu'il existe une « problématique de gestion des eaux pluviales », le bâtiment étant situé en contrebas vis-à-vis du niveau du sol extérieur et se trouvant donc inondé en cas de fortes pluies, il n'en demeure pas moins que, premièrement, le locataire n'est pas à l'origine de cet emplacement, deuxièmement, ce rapport n'indique pas que ces inondations auraient été provoquées par une modification du terrain opérée par la locataire (à savoir une transformation d'un espace vert en parking, contestée par la société ACA), troisièmement, ces inondations sont sans aucun rapport avec les désordres liés aux défauts de la toiture et des systèmes d'évacuation du bâtiment loué ;

Qu'enfin, il ne ressort pas non plus de ce rapport du 2 octobre 2013 que, tel qu'il est allégué par Mme [Z], les désordres dénoncés par la société ACA auraient pour origine le détournement de fonction de bassins de confinement, ou un mauvais entretien de ces matériels par la locataire, alors que ces désordres proviennent d'infiltrations en toiture ;

Qu'il s'ensuit que la bailleresse, responsable de l'entretien de la toiture et des vices tenant à la structure de l'immeuble loué, est seule responsable des désordres litigieux ; qu'elle est donc tenue de réparer les préjudices qui en sont résultés pour sa locataire ;

- Sur l'indemnisation du préjudice résultant des désordres :

Attendu que les désordres, caractérisés dès la fin de l'année 2004, se sont amplifiés année après année, jusqu'à la résiliation du bail, le 21 octobre 2011, Mme [Z] n'y ayant jamais remédié auparavant ;

Que cette situation est incontestablement à l'origine d'un préjudice de jouissance direct et certain pour la société ACA qui a été contrainte d'exploiter son fonds de commerce dans des conditions anormales et gênantes pour son activité ;

Qu'en revanche, la société ACA n'établit pas que les désordres auraient eu un impact sur ses résultats financiers, ni que les conditions d'exercice de son activité l'ont exposée à des sanctions administratives ou pénales ; qu'en outre, elle ne peut valablement prétendre que c'est cette situation qui l'a contrainte à trouver un nouveau local pour exploiter son activité et à exposer des frais en relation avec ce déménagement, la résiliation du bail lui étant imputable ;

Qu'au vu des éléments soumis à son appréciation, la cour estime, sans qu'il soit besoin de recourir à une expertise, que le préjudice subi par la société ACA sera intégralement réparé par l'octroi de la somme de 25 000 euros ;

III ' Sur les demandes nouvelles de la bailleresse au titre de la remise en état des lieux

Attendu qu'à titre liminaire la société ACA expose que ces demandes, non présentées aux premiers juges, sont irrecevables en vertu de l'article 564 du code de procédure civile ; que Mme [Z] argue vain de l'article 566 dudit code, dès lors que le débat instauré à cet égard est totalement indépendant de celui relatif à la résiliation du bail pour exercice d'une activité non autorisée ou non-paiement d'accessoires du loyer auxquels étaient cantonnées ses demandes en première instance ;

Attendu qu'en réponse, Mme [Z] objecte que ces demandes sont recevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile, pour constituer l'accessoire de la demande principale visant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;

***

Attendu que via ces demandes, Mme [Z] requiert, premièrement, l'indemnisation d'une perte de loyers résultant de ce que son immeuble se trouverait immobilisé pendant la procédure administrative de remise en état des lieux, deuxièmement, la remise des lieux dans leur état d'origine ;

Que ces demandes étant la conséquence de la résiliation du bail et de l'obligation corrélative de restituer les lieux pour le locataire, elles s'avèrent recevables devant la cour, en application de l'article 566 du code de procédure civile ;

A/ Sur la demande d'indemnisation liée à une perte de loyers

Attendu que Mme [Z] sollicite la réparation de pertes de loyers subies du fait de l'immobilisation des lieux liée aux carences de sa locataire dans la mise en oeuvre de son obligation réglementaire de remise en état ;

Qu'ainsi, elle expose que, dans le cadre de la législation relative aux installations classées, la cessation de l'activité constitue le fait générateur de l'obligation de remise en état du site ; que la procédure de remise en état est régie par les articles R. 512-46-25 et suivants du code de l'environnement ; que l'obligation de remise en état est à la charge du locataire qui, en sa qualité de dernier exploitant de l'installation classée, engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil à l'égard du bailleur, en cas de méconnaissance de cette obligation ; qu'ainsi, lorsqu'un terrain n'est pas en état d'être loué dans l'attente de l'exécution des opérations de remise en état par le preneur dernier exploitant, ce dernier est tenu de dédommager le propriétaire du fait de l'immobilisation de son fonds et des pertes de loyers subséquentes ; qu'en l'occurrence, si la première étape de la procédure de remise en état du terrain (la mise en sécurité du site) a été réalisée par la société ACA, en revanche, la 2ème étape (détermination de l'usage futur du terrain) est en cours ;

Que Mme [Z] précise qu'eu égard au retard pris par la SARL ACA dans le respect de son obligation administrative de réhabilitation, elle n'a pas pu relouer les lieux ; qu'elle réclame donc l'indemnisation d'une perte de loyers depuis avril 2013 (3 331,20 euros par mois), ainsi que la somme correspondant à la taxe foncière dont aurait dû s'acquitter le locataire si le terrain avait pu être loué (307 euros par mois) ;

Qu'en réplique à l'argumentation adverse, elle fait valoir que :

- la réalisation des mesures de mise en sécurité du site ne saurait être assimilée au respect de la procédure de remise en état du site, la mise en sécurité ne constituant qu'une étape préalable (cf les articles R. 512-46-25 et R. 512-46-27 du code l'environnement) ;

- il est erroné de prétendre que la remise en état du site implique seulement une vidange de la fosse et des puisards, ces mesures étant sollicitées dans le cadre de la mise en sécurité du site qui ne constitue qu'une étape préalable, et ne suffisant pas à répondre à l'obligation de remise en état du site ;

- les modalités de remise en état ne seront précisées qu'une fois caractérisé l'état de pollution du site, ainsi que le confirme l'arrêté préfectoral complémentaire du 19 décembre 2013 qui impose à la société ACA d'accomplir certaines investigations ;

- le retard pris par la locataire pour respecter son obligation de remise en état ne lui est pas imputable ; en effet, dans une lettre du 29 janvier 2014, elle a certes subordonné l'accès du site à certaines conditions, mais elle y a finalement renoncé dans une correspondance du 10 mars 2014 ;

Attendu que la société ACA soutient qu'il résulte du rapport établi par la DREAL le 25 octobre 2013 et de la lettre adressée aux bailleurs par cette direction le 20 novembre 2013, qu'elle-même a parfaitement satisfait à ses obligations et mis en oeuvre les mesures nécessaires à la mise en sécurité du site ; que pour le reste, la bailleresse l'a empêchée de satisfaire plus tôt aux obligations réglementaires liées à la vidange d'une fosse et de deux puisards restant à effectuer ; qu'enfin, la bailleresse ne justifie pas avoir reloué son bien, a fortiori au prix annoncé ;

***

Attendu qu'au préalable, la cour entend rappeler que la note en délibéré qu'elle a sollicitée des parties sur ce chef de demande portait exclusivement sur l'applicabilité de la notion de perte de chance au préjudice invoqué de ce chef par Mme [Z], ainsi que sur le pourcentage à retenir à ce titre ; que les parties ne peuvent, sous couvert d'une note en délibéré, modifier les éléments du litige tels que fixés dans leurs écritures ; qu'en conséquence, ne sauraient être prises en considération les observations contenues dans les notes en délibéré envoyées par les parties qui sont étrangères à cette question de droit et qui sont manifestement destinées à compléter leurs écritures initiales sur la preuve de la réalité du préjudice dont s'agit ;

Que par ailleurs, sont irrecevables les deux pièces annexées à la note en délibéré de Mme [Z] envoyée le 22 octobre 2014, dès lors, d'une part, que la cour a donné à Mme [Z] jusqu'au 14 octobre 2014 pour faire parvenir sa note en délibéré, et, en tout état de cause, que ces pièces sont étrangères à la question de droit sur lesquelles les parties ont été invitées à s'expliquer ;

- Sur l'existence d'une faute imputable à la société ACA :

Attendu que la société ACA ne dénie pas que repose sur elle une obligation de remise en état, en sa qualité de dernier exploitant d'une exploitation classée, soumise de ce fait à la procédure administrative de remise en état prévue aux articles R 512-46-25 et suivants du code de l'environnement ; qu'en effet, la dépollution et la remise en état d'un site industriel résultant d'une obligation légale particulière incombe en dernier exploitant ; que la méconnaissance de cette obligation engage la responsabilité du locataire sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la société ACA ne discute pas davantage le fait que cette procédure se déroule en quatre étapes :

1°/ notification de la mise à l'arrêt définitif et mise en sécurité du site,

2°/ détermination de l'usage futur,

3°/ définition des mesures de réhabilitation,

4°/ constat de la réalisation des travaux, assortie le cas échéant de restriction d'usage ;

Attendu qu'en l'espèce, il est établi que la société ACA a informé les services de la préfecture de la cessation partielle de son activité conformément à l'article R 512-46-25 du code précité et qu'après une visite d'inspection, la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DREAL), a conclu, le 25 octobre 2013, que l'exploitant ' soit la société ACA - avait mis en 'uvre les mesures nécessaires à la mise en sécurité du site ; que cependant, il a été demandé à la société ACA de fournir les justificatifs de la vidange de la fosse et des puisards, et, à défaut, de procéder à ces opérations et d'en justifier (pièce n° 28 de Mme [Z]) ;

Qu'à ce jour, et bien que ce rapport ait plus d'un an, la société ACA ne démontre pas avoir exécuté ces mesures, ni ne justifie en avoir été empêchée par Mme [Z] ; qu'en effet, si, à la suite d'un courrier de son ancienne locataire envoyé le 28 janvier 2014, Mme [Z] a répondu, le 29 janvier 2014, qu'elle conditionnait l'accès à son immeuble à certaines conditions, elle a toutefois levé ces conditions par courrier du 10 mars 2014 ;

Qu'en outre et surtout, la société ACA passe totalement sous silence l'arrêté préfectoral du 19 décembre 2013 qui lui a enjoint de procéder aux mesures d'investigation suivantes (pièce n° 41 de Mme [Z]) :

une étude historique et documentaire, qui est en particulier destinée à recenser les activités ayant existé sur le site,

en fonction des résultats de cette étude : des diagnostics et investigations de terrain, impliquant des sondages et prélèvements afin de déterminer l'existence de polluants,

l'établissement par la société ACA elle-même d'un schéma conceptuel destiné à identifier, localiser et caractériser les sources de pollution,

à partir de ce schéma, la proposition par la société ACA des mesures de gestion qu'elle mettra en 'uvre pour supprimer les sources de pollution et gérer le site dans l'objectif de le rendre compatible avec son usage futur ;

Que bien qu'aient été accordés à la société ACA, à compter de la notification de cet arrêté :

un délai d'un mois pour réaliser l'étude historique et documentaire,

un délai de trois mois pour effectuer les diagnostics et investigations éventuellement nécessaires,

et un délai de quatre mois pour l'élaboration du schéma conceptuel et les mesures de gestion,

cette société ne justifie toujours pas des résultats de l'étude historique et documentaire à laquelle elle aurait procédé, ni ne soutient qu'au vu de cette étude, il ne serait pas nécessaire d'effectuer des diagnostics et investigations complémentaires, ni, enfin, ne démontre avoir établi de schéma conceptuel et proposé des mesures de gestion ;

Que la société ACA ne prouve pas avoir été légitimement empêchée d'accomplir ces mesures, Mme [Z] lui ayant permis d'accéder au terrain depuis mars 2014 et certaines des mesures sus visées ne nécessitant pas l'accès aux lieux ;

Que la carence de la société ACA apparaît d'autant plus fautive qu'aux termes d'un courrier du 26 août 2014 (sa pièce n° 43), Mme [Z] lui a expressément réclamé, en vain, la transmission des diagnostics et investigations réalisées sur le terrain ;

Que pourtant :

soit l'étude historique et documentaire a conclu à l'inutilité de faire procéder à des diagnostics et investigations sur le terrain, et alors il appartenait à la société ACA de le démontrer - ce qu'elle ne fait pas,

soit à l'inverse, au vu des résultats de cette étude, s'est imposée la nécessité d'entreprendre ces diagnostics et investigations, et alors la société ACA était tenue de les mettre en 'uvre - ce qu'elle n'établit pas non plus avoir réalisé ;

Attendu qu'en considération de ces éléments, la cour estime que la société ACA, qui ne justifie pas avoir accompli les diligences nécessaires au bon déroulement de la procédure administrative, a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme [Z] ;

- Sur l'indemnisation du préjudice :

Attendu que, même si les lieux loués ne requièrent aucune mesure de réhabilitation particulière, en toute hypothèse, l'absence de justification par la société ACA de l'accomplissement des mesures administratives lui incombant, tient Mme [Z] dans l'ignorance de la situation de son bien dont elle ne sait s'il nécessite ou non une dépollution ; que la faute de la société ACA interdit dès lors à Mme [Z] de proposer son bien à la location ;

Attendu néanmoins qu'à supposer que Mme [Z] ait pu disposer de son bien dès le 2 d'avril 2013, date du départ effectif de la société ACA des lieux loués, toutefois, rien ne permet d'affirmer que la bailleresse serait parvenue à le relouer dès cette date ; que la chance que cette éventualité se réalise apparaît d'autant plus faible que, ainsi qu'il a été exposé précédemment, l'immeuble est atteint de graves désordres au niveau de la toiture ; que Mme [Z], qui a libre accès à son terrain depuis avril 2013, n'allègue ni ne démontre avoir remédié à ces désordres, alors qu'il n'est pas établi que la procédure administrative actuellement en cours constituerait un obstacle à l'exécution des réparations qui s'imposent à elle avant de remettre son bien en location ;

Qu'en conséquence, il apparaît que le préjudice subi par Mme [Z] s'analyse en réalité en une perte de chance de proposer son bien à la location, et non en un gain manqué tel qu'elle l'affirme ;

Qu'au vu des éléments mis à sa disposition, la cour estime que cette perte de chance est faible et peut être fixée à 20  % du préjudice, qu'elle évalue à 3 638,20 euros par mois, somme non discutée par la société ACA et qui recouvre la valeur mensuelle du loyer (3 331,20 euros) et des taxes foncières que la bailleresse aurait pu récupérer sur un locataire (307 euros) comme stipulé dans le précédent bail ;

Qu'ainsi, entre le 2 avril 2013 et la date du présent arrêt ' soit sur 18 mois et 25 jours - le préjudice subi par Mme [Z] sera intégralement réparé par l'octroi de la somme de :

20% de [(3 638,20 euros X 18 mois) + (3 638,20 euros X 25/31 jours)]

= 20% de 68 538,99 euros

= 13 707,80 euros

Que la société ACA sera donc condamnée au paiement de cette somme ;

B/ Sur la demande de remise en état des lieux

Attendu qu'au soutien de cette demande, Mme [Z] souligne en particulier que le bâtiment principal était presque neuf lors de la prise d'effet du bail ; qu'il résulte d'un constat du 2 avril 2013 que les lieux ont été considérablement dégradés pendant la période d'occupation de la société ACA ; qu'un espace vert a été transformé en parking et que la petite chapelle n'a manifestement pas été entretenue ; qu'il doit donc être enjoint à la société ACA de remettre les lieux dans leur état initial, notamment en restaurant les espaces verts existant initialement et la petite chapelle ;

Attendu que la société ACA conteste la transformation de l'espace vert qui lui est reprochée ;

***

Attendu que la demande telle que formulée par Mme [Z] dans le dispositif de ses écritures ' « enjoindre à la société ACA de remettre les lieux dans un bon état locatif » - est trop générale, la cour ne pouvant imposer à la société ACA une telle obligation sans spécifier les éléments concernés par cette remise en état ;

Attendu qu'en vertu de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions ;

Qu'au vu des écritures de Mme [Z], il se déduit que celle-ci excipe exclusivement de deux griefs précis à l'encontre de la société ACA : d'une part, la transformation d'un espace vert en parking, d'autre part, l'absence d'entretien d'une petite chapelle ;

Attendu que tel qu'énoncé précédemment, le bail applicable en l'espèce n'a point dérogé au droit commun quant aux obligations pesant respectivement sur le bailleur et le locataire ;

Attendu que le bail prévoyait l'établissement d'un état des lieux dans les termes suivants : « Un état des lieux sera établi contradictoirement entre les parties, tant à l'entrée en jouissance qu'avant le départ du preneur pour quelque cause que ce soit. Les frais de ces états des lieux seront à la charge du preneur. » (page 3 bail) ; que cependant, aucun état des lieux n'a été dressé lors de l'entrée en jouissance, sans que l'on puisse en imputer la faute à une partie plus qu'à l'autre, dès lors qu'il n'est ni soutenu ni prouvé que l'une d'elles y aurait fait obstacle ;

Attendu en premier lieu que, s'agissant du grief tenant à la transformation d'un espace vert, il échappe à la présomption édictée par l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux, cette présomption ne concernant que les réparations locatives ; qu'en conséquence, la société ACA est certes tenue de restituer le bien loué dans l'état où elle l'avait reçu lors de son entrée en jouissance, en 1997, mais il appartient au préalable à Mme [Z] de rapporter la preuve de l'état de l'immeuble lors de l'entrée dans les lieux de sa locataire ;

Attendu que la société ACA ne dément nullement l'existence d'un espace vert, mais conteste toute transformation à ce titre durant le bail ;

Que la clause « désignation » du bail est rédigée en ces termes : « Divers bâtiments sis à [Adresse 2], ensemble les fonds et terrain en dépendant pour une contenance de 4 120 m², environ » ;

Que le bail ne mentionnant pas la présence d'un espace vert, il n'en précise donc nullement la surface ;

Qu'au soutien de sa prétention, Mme [Z] verse aux débats un plan de masse annexé à un permis de construire du 20 septembre 1993, soit quatre ans avant la conclusion du bail litigieux (sa pièce n° 21), une photographie aérienne de 1995 également antérieure au bail (cf sa pièce n° 39), et un autre cliché aérien postérieur de 2001 (sa pièce n° 40) ;

Que non seulement ces pièces ne permettent pas de discerner l'aire de l'espace vert invoqué par Mme [Z], mais en toute hypothèse, ces pièces n'étant pas contemporaines de l'entrée en jouissance de la société ACA, Mme [Z] ne fait pas la démonstration de l'état exact dans lequel la société ACA a reçu les lieux ;

Or, attendu qu'il ressort tant des photographies annexées au constat des lieux dressé à la demande de la société ACA le 29 mars 2013 (sa pièce n° 41), que du visionnage du procès-verbal de reprise établi par la bailleresse le 2 avril 2013 (sa pièce n° 22) qu'un espace vert existait toujours à ces dates ;

Qu'ainsi, force est de constater que Mme [Z] ne démontre pas que la société ACA aurait supprimé, voire seulement modifié l'espace vert pendant la durée du bail ;

Attendu en second lieu que, sur le grief tenant à l'état de la chapelle, la présomption de l'article 1731 doit recevoir application, de sorte que la société ACA est présumée l'avoir reçue en bon état d'entretien ; que néanmoins, l'obligation de remise en état posée par ce texte n'implique nullement une remise à neuf et exclut les grosses réparations ;

Attendu qu'à cet égard, il ressort du constat des lieux de sortie sus visé du 29 mars 2013 (pièce n°41 de la société ACA) que les dégâts existant dans la chapelle sont à l'évidence la conséquence d'une simple vétusté, et non d'un défaut d'entretien imputable à la locataire ;

Qu'il échet dès lors de débouter Mme [Z] de sa demande de remise en état des lieux « dans un bon état locatif » ;

IV ' Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice commercial formée par la société ACA

Attendu que Mme [Z] triomphant majoritairement en ses demandes, aucune procédure abusive ne peut lui être imputée ; que par ailleurs, si, dans le dispositif de ses écritures, la société ACA réclame une somme globale de 5 000 euros « pour procédure abusive et préjudice commercial », cependant, dans les motifs de ses écritures (page 20), elle ne développe aucune argumentation au titre d'un prétendu préjudice commercial ;

Que la société ACA sera donc déboutée de cette demande de dommages et intérêts ;

V- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que, succombant pour l'essentiel, la société ACA sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité procédurale en application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'elle sera en revanche déboutée de sa propre demande à ce titre ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

- CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL ACA au paiement d'une somme de 665,66 euros au titre de sa consommation d'eau ;

- REFORME le surplus des dispositions du jugement entrepris ;

Et statuant de nouveau,

- REJETTE la demande de nullité de la sommation du 21 septembre 2011 délivrée par Mme [Z] à l'encontre de la société ACA ;

- CONSTATE la résiliation de plein droit du bail au 21 octobre 2011, par l'effet de la sommation délivrée le 21 septembre 2011 ;

- DIT n'y avoir lieu à statuer sur la validité du commandement de payer délivré par Mme [Z] le 21 septembre 2011 ;

- CONDAMNE la société ACA au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois, et ce du 21 octobre 2011 jusqu'au 1er avril 2013 inclusivement ;

- CONSTATE que, sur cette période, Mme [Z] reconnaît que la SARL ACA lui a payé une somme équivalente au montant du loyer ;

- DIT qu'est devenue sans objet la demande d'expulsion formée à l'encontre de la société ACA ;

- DECLARE recevable la demande présentée en appel par Mme [Z] en réparation de son préjudice moral à hauteur de 5 348,18 euros ;

- DEBOUTE Mme [Z] de cette demande indemnitaire pour préjudice moral ;

- CONDAMNE Mme [Z] à payer à la SARL ACA la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice par elle subi pendant le bail à raison des désordres affectant les lieux ;

- DECLARE recevables les demandes présentées par Mme [Z] devant la cour aux fins d'indemnisation d'une perte de loyers et de remise en état des lieux ;

- DECLARE irrecevables les deux pièces annexées à la note en délibéré envoyée par Mme [Z] le 22 octobre 2014 ;

- DIT que la SARL ACA a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard de Mme [Z] dans le cadre de la procédure administrative relative aux installations classées ;

- En conséquence, CONDAMNE la SARL ACA à payer à Mme [Z] la somme de 13 707,80 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de louer son bien entre le 2 avril 2013 jusqu'à la date du présent arrêt ;

- DEBOUTE Mme [Z] de sa demande de remise en état des lieux dans un bon état locatif ;

- DEBOUTE la SARL ACA de sa demande de dommages et intérêts pour « procédure abusive et préjudice commercial » ;

- CONDAMNE la SARL ACA à payer à Mme [Z] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- DEBOUTE la SARL ACA de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SARL ACA aux dépens de première instance et d'appel, et AUTORISE Maître [U] [R] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

M.M. HAINAUTP. FONTAINE