République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 29/11/2012
***
N° de MINUTE :
N° RG : 11/08421
Jugement (N° )
rendu le 03 Mai 2011
par le Tribunal de Grande Instance de DOUAI
REF : PB/CLBaux commerciaux
APPELANTE
SCI HOLDING IMMOBILIERE BILS Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par SELARL Eric LAFORCE (avocat au barreau de DOUAI) ancien avoué
Assistée de la SELARL DOMINIQUE SPRIMONT (avocats au barreau de DOUAI)
INTIMÉS
Maître [H] [M] ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS NCP INVEST
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI (avocats au barreau de DOUAI) anciens avoués
Assisté de Me LEZAN substituant la SCP MEYER-VERVA-DUPONT (avocats au barreau de LILLE)
SAS NPC INVEST Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 6]
Assignée article 659 du CPC le 12 avril 2012
SARL S.L.P.1. Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
en cette qualité audit siège.
Ayant son sièges social [Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Alain COCKENPOT (avocat au barreau de DOUAI)
Assistée de la SCP DIRCKS DILLY FAVIER avocat au barreau de PARIS
DÉBATS à l'audience publique du 23 Octobre 2012 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
Stéphanie BARBOT, Conseiller
ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 septembre 2012
***
Se prévalant de ce que la SARL SLP 1, ayant acquis à la SAS NPC INVEST un immeuble en l'état futur d'achèvement, loué à la SCI HOLDING IMMOBILIÈRE BILS, n'avait pas exécuté ses obligations en matière de paiement du solde du prix de l'immeuble, NPC INVEST a fait assigner en paiement les sociétés SLP 1 et HOLDING IMMOBILIÈRE BILS.
Par jugement rendu le 3 mai 2011, le tribunal de grande instance de Douai a débouté NPC INVEST de ses demandes dirigées à l'encontre de SLP 1, condamné HOLDING IMMOBILIÈRE BILS à payer à Maître [M] ès qualité de liquidateur judiciaire de NPC INVEST la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, débouté SLP 1 de sa demande tendant à enjoindre HOLDING IMMOBILIÈRE BILS à produire, sous astreinte, une garantie autonome à première demande, débouté HOLDING IMMOBILIÈRE BILS de ses demandes, condamné HOLDING IMMOBILIÈRE BILS à payer à Maître [M] ès qualités la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté SLP 1 et HOLDING IMMOBILIÈRE BILS de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La SC HOLDING IMMOBILIÈRE BILS a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 5 juillet 2012, elle demande d'infirmer le jugement, de débouter Maître [M] ès qualités de ses demandes dirigées à son encontre et de condamner SLP 1 au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique que les termes du bail ne peuvent s'interpréter comme exigeant la production, par le preneur, d'une garantie autonome à première demande, mais comme un cautionnement, ce que la société HOLDING IMMOBILIÈRE BILS a proposé par l'intermédiaire de la banque DEXIA, de sorte qu'elle n'a commis aucune faute.
Maître [M] ès qualités, appelant à titre incident, par conclusions déposées le 15 mai 2012, demande :
- à titre principal, d'infirmer le jugement déféré et de condamner SLP 1 à lui payer la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil;
- subsidiairement, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné HOLDING IMMOBILIÈRE BILS au paiement de la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ;
- à titre plus subsidiaire, de constater la défaillance de SLP 1 au sens de l'article 1166 du code civil, d'admettre l'action oblique de Maître [M] ès qualités, de condamner HOLDING IMMOBILIÈRE BILS, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, à produire une garantie conforme aux exigences du bail, en conséquence de condamner SLP 1 au paiement de la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, à défaut, s'il était constaté que la garantie proposée n'est pas conforme aux prévisions du bail, de condamner HOLDING IMMOBILIÈRE BILS à payer à Maître [M] ès qualités la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ;
- en tout état de cause, de condamner HOLDING IMMOBILIÈRE BILS et SLP 1 in solidum à payer à Maître [M] ès qualités la somme de 8.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il fait valoir à titre principal que :
- la garantie stipulée au bail renvoie aux obligations incombant au preneur au titre du bail, voit son montant fixé sur la base d'une année de loyer et a vocation à être remboursée en fin de bail déduction faîte des sommes dues par le preneur à titre de loyers, charges et accessoires ; qu'elle paraît donc avoir pour objet la garantie de la propre dette du débiteur principal et doit s'analyser, non en une garantie autonome à première demande, mais en un cautionnement ;
- les garanties proposées par DEXIA correspondent à un cautionnement, de sorte qu'elles répondent aux exigences du bail commercial ;
- c'est donc de mauvaise foi que SLP 1 soutient ne pas devoir solder le prix en l'absence de garantie conforme aux exigences du bail.
La société SLP 1, par conclusions déposées le 7 mai 2012, demande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté NPC INVEST et HOLDING IMMOBILIÈRE BILS de leurs demandes dirigées à l'encontre de SLP 1, de l'infirmer sur la demande de condamnation du preneur à produire une garantie autonome à première demande, de condamner HOLDING IMMOBILIÈRE BILS à fournir à SLP 1 une garantie autonome à première demande d'un montant de 310.184,00 euros, sous astreinte de 2.000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et de la condamner à lui payer la somme de 10.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que :
- le bail a prévu, en termes dépourvus d'ambiguïté, qui ne justifient aucune requalification, une garantie autonome à première demande ;
-la lettre de garantie émise par la banque DEXIA ne constitue pas une telle garantie, la lettre de garantie ne prévoyant pas l'inopposabilité des exceptions et la banque ne s'engageant qu'à payer la dette du preneur, et non une somme d'argent à première demande sans appréciation des modalités d'exécution du contrat de base.
Elle ajoute qu'elle reste en droit d'exiger du preneur la production d'une garantie autonome, ce que HOLDING IMMOBILIÈRE BILS n'a toujours pas fait - commettant en cela une faute - et ce dont il se déduit que la responsabilité de SLP 1 ne peut être mise en cause par NPC INVEST.
DISCUSSION
Attendu que, par acte du 11 mai 2006, la société NPC INVEST a donné à bail à la société HOLDING IMMOBILIÈRE BILS un immeuble dénommé '[Adresse 10] ; que l'article 5.5.1 du bail prévoit : 'Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant au titre du présent bail, le preneur (HOLDING IMMOBILIÈRE BILS) fournira au bailleur à l'entrée dans les lieux une garantie autonome à première demande, se substituant à un dépôt de garantie, correspondant à un an de loyer hors taxes, remboursable dans le délai de deux mois après la fin de jouissance du preneur et après remise des clés au bailleur, déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, accessoires, notamment les impôts remboursables, réparations, indemnités d'occupation, ou tous autres titres (...)' ;
Que, le 30 janvier 2007, a été régularisé la vente par NPC INVEST à SLP 1, de l'immeuble loué en l'état futur d'achèvement, pour un prix de 3.648.067,90 euros ; que, le 28 mars 2007, NPC INVEST et SLP 1 ont établi un acte rectificatif à l'acte de vente mentionnant en son article 'Paiement du prix' : 'Le prix est stipulé payable de la manière suivante :
- à la prise de possession à hauteur de 3.191.838,39 euros ;
- à la remise à l'acquéreur de l'original de la garantie autonome à première demande due par le preneur conformément aux stipulations de l'article 5.5 du bail (...) à hauteur de 250.000,00 euros ;
- à la levée des réserves par l'acquéreur (144.919,51 euros) ;
- à la délivrance du certificat de conformité (36.229,88 euros)' ;
Attendu que HOLDING IMMOBILIÈRE BILS a présenté, par l'intermédiaire de la banque DEXIA, plusieurs offres de garantie ; que SLP 1 a refusé de régler à NPC INVEST la fraction impayée du prix de vente de l'immeuble, d'un montant de 250.000,00 euros, somme qu'elle a séquestrée entre les mains de Maître [Y], notaire; qu'elle s'est prévalue de ce que les actes proposés par la banque ne constituaient pas une garantie autonome à première demande au sens de l'article 5.5.1 du bail ;
Attendu qu'il appartient au juge de rechercher, en application de l'article 1156 du code civil, la commune intention des parties contractantes sans s'arrêter à l'intitulé d'une clause et, en l'espèce, de déterminer d'une part si la garantie exigée par l'article 5.5.1 du bail répond à la définition de la garantie autonome à première demande au sens de l'article 2321 du code civil, d'autre part à quel type de garantie correspond celle proposée par la banque DEXIA ;
Attendu, sur le premier point, que l'article 2321 du code civil dispose que la garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues ; que le caractère autonome de la garantie exige que l'obligation du garant ne soit liée en aucune façon au sort de la dette du débiteur de l'exécution ou inexécution ;
Attendu que, si l'article 5.5.1 du bail a pour objet de garantir l'ensemble des obligations incombant au preneur au titre du bail, cette seule référence au contrat de base n'est pas pour autant de nature à priver la garantie d'autonomie ; qu'il ne résulte d'aucun élément que l'appel de la garantie serait subordonnée à la justification de l'inexécution, par le débiteur, de ses obligations ; que la référence du montant de la garantie à un an de loyer hors taxes n'est pas davantage de nature à priver la garantie d'autonomie ; que la garantie que les parties ont entendu instituer répond donc à la définition de la garantie autonome à première demande ;
Attendu, sur le second point, que, par lettre à NPC INVEST en date du 18 décembre 2007, annulant et remplaçant celles du 5 juin 2007 et du 6 septembre 2007, la banque DEXIA a proposé sa garantie 'à concurrence de maximum 250,000 euros, de la bonne fin des engagements contractés envers vous par HOLDING IMMOBILIÈRE BILS'; que l'engagement prévoit que :
- 'la garantie est payable à première demande' ;
- 'au cas où le contrat de bail désigné ci-dessus viendrait à être résilié avant l'échéance du présent cautionnement pour quelque cause que ce soit, la date de résiliation du bail tiendra lieu d'échéance de la garantie pour l'application de la disposition ci-après' ;
- 'il ne pourra être fait appel en aucun cas à la présente garantie, à défaut par vous de nous avoir notifié à nos guichets avec accusé de réception de notre part et dans les 30 jours après la date d'échéance susdite, votre intention de vous prévaloir de celle-ci, en spécifiant les obligations non exécutées par le locataire' ;
Attendu qu'il est indifférent que la lettre du 18 décembre 2007 comprenne le mot 'cautionnement', dès lors que c'est pour une garantie payable à première demande qu'en termes non équivoques, la banque s'engage ; qu'en stipulant qu'il pourra être fait appel à la garantie 'en spécifiant le montant dû et les obligations non exécutées par le locataire'- disposition qui ne concerne que le cas où la garantie serait appelée après la date d'échéance de la garantie par suite de la résiliation du bail avant son échéance - il résulte de l'engagement que l'appel de la garantie est seulement motivé par l'inexécution, par le débiteur, de ses obligations - sans aucune appréciation des modalités d'exécution du contrat de base - ce qui n'est pas de nature à remettre en cause l'autonomie de la garantie ; qu'en outre, il se déduit des termes de la lettre du 18 décembre 2007 que, malgré l'absence de clause d'inopposabilité des exceptions, le garant, à réception de la demande, ne pouvait ni en différer le paiement, ni soulever d'objection ; que l'engagement souscrit revêt, dans ces conditions, le caractère d'une garantie autonome;
Attendu que la garantie apportée par la banque DEXIA correspond aux exigences de l'article 5.5 du bail commercial ; que, la condition de production, par le preneur, d'une garantie autonome à première demande, prévue par l'acte rectificatif du 28 mars 2007 est dès lors réunie ; que SLP 1 n'est donc pas fondée à se soustraire à son obligation de paiement du solde du prix d'acquisition de l'immeuble ; qu'en conséquence, la Cour condamnera SLP 1 à payer à Maître [M] ès qualités la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2008, date de l'assignation, et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, et infirmera en ce sens le jugement entrepris ;
Attendu que l'équité commande de condamner SLP 1 à payer, au titre des frais hors dépens en première instance et en appel, à Maître [M] ès qualités la somme de 5.000,00 euros et à HOLDING IMMOBILIÈRE BILS celle de 5.000,00 euros;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne la SARL SLP 1 à payer à Maître [M] ès qualités la somme de 250.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2008 et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SARL SLP 1 à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à Maître [M] ès qualités la somme de 5.000,00 euros et à la SCI HOLDING IMMOBILIÈRE BILS celle de 5.000,00 euros,
Condamne la SARL SLP 1 aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
Marguerite Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU
