République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 24/10/2012
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N° de MINUTE :
N° RG : 11/06951
Jugement (N° 10/4973)
rendu le 14 Juin 2011
par le Tribunal de Commerce de LILLE
REF : CP/CL
APPELANTE
SARL SHELTER INVEST agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Virginie LEVASSEUR avocat au barreau de DOUAI constituée aux lieu et place de la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR anciens avoués
Assistée de Me DE RYCK avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
SAS NACARAT agissant en la personne de son représentant statutaire domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI avocats au barreau de DOUAI anciennement avoués
Assistée de Me Jean-roch PARICHET avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 12 Septembre 2012 tenue par Christine PARENTY magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Françoise RIGOT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Françoise RIGOT, adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 septembre 2012
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Vu le jugement contradictoire du 14 juin 2011 du tribunal de commerce de Lille ayant condamné la sas Nacarat à payer 47 500€ avec intérêts légaux depuis le 13 octobre 2010 et anatocisme à la société Shelter Invest, ainsi que 5000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, débouté les parties de toute autre demande;
Vu l'appel interjeté le 11 octobre 2011 par la société Shelter Invest;
Vu l'appel interjeté le 25 octobre 2011 par la société Nacarat;
Vu l'ordonnance de jonction du 4 avril 2012;
Vu les conclusions déposées le 4 juin 2012 pour la société Nacarat;
Vu les conclusions déposées le 13 juin 2012 pour la société Shelter Invest
Vu l'ordonnance de clôture du 12 septembre 2012;
La société Shelter Invest demande la confirmation du jugement sauf à y ajouter que la société Nacarat a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, de la condamner sur cette base à lui payer 459 727€ de dommages et intérêts avec intérêts légaux depuis l'assignation, subsidiairement de la condamner sur la base d'une responsabilité délictuelle; elle sollicite par ailleurs la capitalisation des intérêts, le débouté de la société Nacarat et l'octroi de 10 000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Nacarat demande à la cour de débouter son adversaire de sa demande de dommages et intérêts, de réformer le jugement, de constater que Shelter Invest ne justifie pas d'un mandat écrit donné par le propriétaire de l'immeuble, de dire et juger que le mandat du 29 septembre 2008 et son avenant du 22 avril 2009 lui sont inopposables, de prononcer la nullité de l'acte du 28 mai 2009 faute de détermination d'un prix; elle sollicite le débouté de la société Shelter Invest sur l'ensemble et sa condamnation à lui payer 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et 15 000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
Messieurs [K] et [R] ont signé en mars et avril 2008 le compromis de vente d'un terrain à bâtir de 2,5 HA sur la commune de [Localité 3]; ce terrain était acquis par monsieur [R] pour former un lotissement d'environ 31 lots et la vente était conclue moyennant un prix de 250 870€ HT net vendeur sous la condition suspensive particulière que monsieur [R] obtienne l'autorisation de lotir après modification du POS.
Le 29 septembre 2008, monsieur [R] a confié à la société Shelter Invest le soin de rechercher en son nom et pour le compte de promoteurs , gestionnaires ou clients intéressés par l'opération immobilière et un avenant a été signé le 22 avril 2009; ce mandat de commercialisation était limité à un certain nombre d'actes, prévoyait un coût de transaction de 375 000€ dont une rémunération de 50 000€ pour monsieur [R] et 75 000€, portés à 150 000€ pour Shelter Invest.
La société Shelter Invest expose qu'elle apporte la preuve des contacts pris avec la société Nacarat qui s'était engagée à ne traiter l'achat du terrain que par son seul intermédiaire, précisant qu'en cas de violation des engagements prévus, elle serait tenue à l'entière réparation du préjudice subi par elle du fait de son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission qu'elle aurait dû percevoir; des réunions étaient organisées avec les différents partenaires mais en juin 2010, la société Shelter Invest apprenait qu'un acte de vente avait été conclu entre monsieur [K] et la société Nacarat; elle leur rappelait leurs engagements vis à vis d'elle.
Monsieur [R] répondait qu'il n'avait pu signer pour des raisons de santé et que le mandat n'avait plus lieu d'être; quant à la société Nacarat, elle proposait une rémunération de 6% du montant de l'acquisition , soit 15000€ que la société Shelter Invest refusait.
La société Nacarat plaide que la loi Hoguet impose l'existence d'un mandat écrit accordé à l'agent immobilier, préalable indispensable à sa rémunération, que ce mandat doit émaner du propriétaire du terrain, qui n'est pas monsieur [R] mais monsieur [K], ce dernier n'ayant signé aucun mandat à la société Shelter Invest, le compromis de vente étant insusceptible d'avoir conféré à monsieur [R] la qualité de propriétaire du terrain, a fortiori qu'ils ont régularisé un accord constatant la caducité du compromis. Elle s'oppose au fait que la société Shelter Invest puisse tirer parti du mail d'un de ses salariés , du 12 juillet 2010 , qui n'est qu'une proposition de rémunération, de surcroît limitée dans le temps et devenue caduque, ou d'une reconnaissance d'indication de foncier qui ne vaut pas mandat régulier, la seule action restant ouverte à l'agent ne pouvant s'exercer que contre le vendeur et pas contre l'acquéreur potentiel.
Elle ajoute que le mandat du 29 septembre 2008 signé par monsieur [R] stipule une rémunération du mandataire au jour de la passation de l'acte authentique, lequel n'a jamais été signé, que l'avenant précise une reprise du mandat dans la cession de promesse, ce que ne contient pas l'acte de caducité du compromis de vente, le mandat signé entre monsieur [R] et la société Shelter Invest lui étant totalement inopposable, la rémunération au temps passé ne pouvant pas non plus s'envisager comme contraire à la loi Hoguet, les démarches entamées par la société Shelter Invest ne la visant au demeurant pas exclusivement.
Elle s'oppose à toute demande de réparation d'un préjudice de perte de commercialisation, alors que l'acte du 28 mai 2009 est inopérant faute d'être corroboré par un mandat, que la société Shelter Invest ne rapporte pas la preuve qu'elle ait accepté une offre de commercialisation, que rien n'indique que les parties auraient été d'accord sur le montant du pourcentage de rémunération, et même sur l'assiette de la commercialisation qu'elle pouvait offrir.
Enfin, elle précise qu'elle n'a commis aucune faute délictuelle, la demande formulée sur cette base étant irrecevable, comme nouvelle en cour d'appel, contrariée par la règle de la concentration des moyens, et par la règle du non cumul, la société Shelter Invest ayant commis elle même la faute de ne pas faire signer un mandat. Elle en conclut que cette action est abusive de la part d'une professionnelle.
La société Shelter Invest plaide la validité du mandat signé par monsieur [R], celui-ci ayant reçu qualité de par le compromis de vente de la mandater, alors que le compromis était soumis à la condition suspensive de l'obtention par ce même monsieur [R] de l'autorisation de lotir, monsieur [K] ayant perdu de par ce compromis qualité et intérêt dans l'opération de commercialisation; elle ajoute que la chronologie démontre la collusion ayant existé entre les signataires du compromis et la société Nacarat, la caducité n'ayant été donnée que quelques jours avant la signature du compromis entre monsieur [K] et la société Nacarat, signature qui ne peut avoir pour effet de la priver rétroactivement des effets du mandat signé par monsieur [R], monsieur [K] étant parfaitement informé du mandat.
Elle précise que la société Nacarat a d'ailleurs reconnu la validité du mandat et de son exécution en proposant le 12 juillet 2010 par mail et via son directeur d 'agence, après signature du second compromis et la caducité du premier, une rémunération d'apporteur d'affaires, qu'elle ne fait que réclamer la rémunération prévue dans la reconnaissance d'indication de fonciers signée par la société Nacarat, conforme au mandat, que son rôle a dépassé celui d'un simple agent immobilier, que la société Nacarat s'était engagée à ne traiter l'achat de ce terrain qu'avec elle, même après expiration du mandat, avec promesse de lui offrir la possibilité de commercialiser partie ou totalité des opérations immobilières relatives aux fonciers apportés par elle. Elle fait valoir que sa rémunération calculée au regard de la valeur totale de l'opération avait été discutée et acceptée par la société Nacarat.
Elle réaffirme que la société Nacarat lui a proposé le 28 mai 2009 dans sa reconnaissance d'indication de foncier de participer à la commercialisation, ce qu'elle a accepté par message du 28 juillet 2009 à hauteur de 50% du programme envisagé et sur cette base, elle calcule le montant de ses dommages et intérêts pour son manque à gagner.
Subsidiairement, elle voit une faute dans le comportement de la société Nacarat qui a cherché à l'évincer de la transaction alors qu'elle a reconnu que le bien lui avait été présenté par elle. Elle ne voit rien d'abusif dans la procédure qu'elle a engagée qui a abouti pour partie en première instance.
Sur ce
La société Shelter Invest réclame à la société Nacarat le paiement des commissions qui auraient dû lui être versées en exécution du mandat confié par le bénéficiaire de la promesse de vente, à savoir monsieur [R]; la pièce sur laquelle elle se fonde est la reconnaissance de fonciers signée le 28 mai 2009, pendant la période du mandat, par la société Nacarat qui prévoyait expressément qu'en cas de violation des engagements pris par la société Nacarat de ne traiter la vente du foncier que par l'intermédiaire de la société Shelter Invest, elle réparerait l'entier préjudice subi par la société Shelter Invest, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission qu'elle aurait perçue en concourant à l'acte définitif et à la commercialisation des opérations immobilières. Ce document a été signé par la société Nacarat, prévoyant des obligations à sa charge puisqu'elle s' engageait en effet à ne traiter l'achat du terrain de [Localité 3] que par le seul intermédiaire de la société Shelter Invest, même après expiration du mandat qui lui avait été remis. La société Shelter Invest lui a présenté un projet et il n'est pas douteux au vu des pièces produites que cette société avait bien accompli ce pour quoi elle avait été missionnée par son mandant monsieur [R] .
La société Nacarat plaide la loi Hoguet qui impose pour la rémunération de l'agent immobilier intermédiaire la signature d'un mandat écrit , mandat qui au cas d'espèce n'a pas été signé par l'acquéreur; la société Shelter Invest ne réclame pas sa commission dans le cadre de la transaction immobilière elle même mais dans le cadre de ses relations avec les clients qu'elle a contactés en vertu du mandat confié par le bénéficiaire de la promesse.
Ce mandat du 29 Septembre 2008 stipulait que la rémunération serait due le jour de la passation de l'acte authentique, lequel n'a jamais été concrétisé. Sur ce point, il est exact que l'acte n'a pas été signé, l'acquéreur ayant changé au profit de la société Nacarat, et qu'il est devenu caduque.
Or, il a été jugé que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat. La société Nacarat est un tiers par rapport à ce mandat, au demeurant frappé de caducité. Dans ce contrat, le mandant s'interdisait d'exploiter les contacts présentés par le mandataire, comme par exemple la vente à un acquéreur qui aurait eu connaissance du bien par l'intermédiaire du mandataire, ce qui correspond à la présente espèce, l'action en réparation de ce chef n'existant que contre le mandant( article 2-3 du mandat).
Pour contourner cette difficulté, la société Shelter Invest fait valoir que la reconnaissance d'indication de fonciers est liée à ce mandat, régulièrement donné à une époque où monsieur [R] pouvait le signer et qu'il ne s'agit pas d'un acte autonome.
Mais la cour de cassation a clairement précisé que le bon de visite ne pouvait être considéré comme le mandat exigé par la loi ( cass 28 novembre 2000); il a été jugé que l'engagement ultérieur pris par le visiteur d'un bien et souscrit dans un bon de visite ne saurait engager le visiteur, et créer une obligation de paiement, la souscription d'engagements unilatéraux en la faveur exclusive de l'agent étant dépourvue de cause.
Il s'en suit que la responsabilité contractuelle n'a pas sa place ici.
Subsidiairement, la société Shelter Invest invoque une responsabilité délictuelle, ce qu'elle est parfaitement en droit de faire en vertu des articles 563 et 565 du code de procédure civile puisqu'il s'agit d'un moyen nouveau au soutien des mêmes prétentions qu'en première instance et pas d' une prétention nouvelle, qu'elle développe ce moyen en subsidiaire du premier, qu'il n'y a donc pas d'entrave à la règle de non cumul.
Le principe de la responsabilité délictuelle du tiers a été consacré par la cour de cassation dans un arrêt rendu en assemblée plénière le 9 mai 2008 qui consacre le fait que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur, dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agence immobilière titulaire d'un mandat par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.
Or , au cas d'espèce, le comportement déloyal de la société Nacarat est patent; elle a profité des informations dont elle disposait, grâce à la société Shelter Invest, sur le projet, pour se porter acquéreur de l'ensemble, sachant qu'en procédant de cette manière elle compromettrait les profits attendus par la société Shelter Invest. Elle avait connaissance du mandat dont disposait la société Shelter Invest , du fait que celle-ci devait toucher une commission en concourant à l'acte définitif et à la commercialisation des opérations immobilières, comme cela figure sur le document du 28 mai 2009, commission qu'elle a totalement compromise en connaissance de cause en ' doublant' son interlocutrice.
Dans ce document, en cas de violation de ses engagements, la société Nacarat s'était engagée à indemniser la société Shelter Invest à hauteur de la commission qu'elle aurait perçue en concourant à l'acte définitif et à la commercialisation des opérations immobilières; la présence de Nacarat comme acquéreur entraîne nécessairement la caducité du premier compromis et le préjudice causé par l'éviction de l'agence Shelter Invest peut être considéré comme la perte de la commission qui devait accompagner l'acte définitif et la commercialisation espérée.
Quant au montant de cette commission, il était en tous cas précisé le 9 juillet 2009 par mail, correspondant au dernier chiffre défini entre monsieur [R] et la société Shelter Invest. Le 28 juillet 2009, la société Shelter Invest acceptait de le réduire à
100 000€ HT à partir du moment où la société Nacarat missionnait le cabinet Image Architecture, message réceptionné comme l'indique la pièce 52 par la société destinataire; le montant conventionnel de la commission était connu de la société Nacarat, évidemment calculé au regard de l'ensemble de l'opération.
Il convient d'octroyer à la société Shelter Invest des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 100 000€ puisqu'il n'est pas contesté qu'il a été fait appel au cabinet Imagine Architecture, qui correspond à la commission qu'elle aurait du toucher, donc à son préjudice.
En ce qui concerne l'indemnité réclamée par la société Shelter Invest pour sa non participation à la commercialisation, la société Shelter Invest se fonde sur l'acte du 28 mai 2009 qui consacrait l'offre de la société Nacarat de commercialiser partie ou totalité des opérations immobilières relatives au foncier apporté par la société Shelter Invest et sur sa proposition de participer à hauteur de 50% mais la société Nacarat n'a jamais apporté de réponse positive quant au quantum de cette participation et les négociations se sont arrêtées là; le calcul que fait la société Shelter Invest sur la base de 50% ne peut donc être retenu et cet acte a peu de valeur contractuelle, comme il a été démontré; cela dit, la promesse avait été faite et le préjudice existe aussi de ce deuxième chef mais l'indemnisation de ce poste correspond davantage à une perte de chance de participer à la commercialisation, qui a une réalité puisque la proposition avait été formulée, que le tribunal ne pouvait écarter d'emblée; mais l'indemnisation envisageable ne peut être qu'une indemnisation forfaitaire que la cour trouve juste d'évaluer à 150 000€ qui sera accompagnée des intérêts légaux depuis l'assignation.
Il convient en conséquence de débouter la société Nacarat de ses plus amples demandes et de la condamner à payer 7000€ à la société Shelter Invest sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et de confirmer l'anatocisme.
Par ces motifs
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Confirme le jugement sur le principe de la condamnation de la sas Nacarat, mais pas sur le fondement juridique retenu et sur le montant, le confirme sur les intérêts, sur l'anatocisme et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Consacre la responsabilité délictuelle de la société Nacarat et, en vertu de l'article 1382 du code civil, la condamne à payer à la société Shelter Invest la somme de 100 000€ avec intérêts légaux depuis l'assignation et anatocisme en réparation du préjudice subi;
y ajoutant,
Dit qu'il y a eu du fait de la faute délictuelle commise par la société Nacarat perte d'une chance de commercialisation pour la société Shelter Invest et condamne de ce fait la société Nacarat à lui payer 150 000€ avec intérêts légaux depuis l'assignation et anatocisme;
Déboute la société Nacarat de ses demandes;
Condamne la société Nacarat à payer à la société Shelter Invest 7000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Françoise RIGOTChristine PARENTY
