République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 24/05/2012
***
N° de MINUTE :
N° RG : 11/01646
Jugement (N° 10/00227)
rendu le 01 Février 2011
par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES
REF : PB/CLBaux commerciaux
APPELANTE
SARL HABIVAL
Ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Philippe Georges QUIGNON, avocat au barreau de DOUAI,
Assistée de Me ZAIQUE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS
Monsieur [C] [X] [U] [D] [N]
né le [Date naissance 5] 1935 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
Madame [I] [J] [Y] [D] [E] [A] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1937 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
Madame [R] [P] [S] [N] épouse [W]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
Monsieur [K] [G] [U] [N]
né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 13]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]
Représentés par Me CARLIER Isabelle avocat au barreau de DOUAI constituée aux lieu et place de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, anciens avoués
Assistés de Me DERROUICHE substituant Me Yves CLAISSE, avocat
DÉBATS à l'audience publique du 20 Mars 2012 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
Philippe BRUNEL, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2012 après prorogation du délibéré en date du 17 mai 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 février 2012
***
Par jugement rendu le 1er février 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Valenciennes a constaté que le contrat de sous-location conclu entre la SNC HABIVAL et le Groupe ETAM, enseigne 1.2.3., est opposable aux bailleurs, dit que c'est au regard de l'activité réellement exploitée par le sous-locataire que l'évolution des facteurs locaux de commercialité devra être objectivement appréciée, avant dire droit ordonné une expertise en vue notamment de rassembler tous les éléments utiles sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, fixé provisoirement le montant du loyer et charges au montant actuel indexé du loyer et charges, sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.
La SARL HABIVAL, venant aux droits de la SNC HABIVAL a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 20 septembre 2011, elle demande :
- à titre principal, de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a dit que c'est au regard de l'activité réellement exploitée par le sous-locataire que l'évolution des facteurs locaux de commercialité devra être objectivement appréciée, et de débouter l'indivision [N] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré le contrat de sous location conclu entre HABIVAL et l'enseigne 1 2 3 opposable au bailleur ;
- à titre plus subsidiaire, de dire que le bailleur ne rapporte la preuve ni de l'impact invoqué, ni du bien-fondé du prix de 145.000,00 euros, de dire qu'en cas d'expertise, l'expert devra rassembler tout élément permettant de se prononcer sur l'impact des éventuelles modifications des facteurs locaux de commercialité sur l'activité exercée dans les lieux, de mettre à la charge de l'indivision [N] la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire, de fixer provisoirement le montant des loyers et charges au montant actuel indexé du loyer et des charges et surseoir à statuer sur les autres demandes.
Elle soutient que, dès lors que le bail a accordé à HABIVAL le statut des baux commerciaux sans que celle-ci ne soit tenue d'exploiter elle-même le fonds de commerce, la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut avoir eu d'impact sur la locataire, de sorte que le bailleur ne peut prétendre à un déplafonnement du loyer fondé sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
Messieurs [C] et [K] [N] et Mesdames [I] [A] épouse [N] et [R] [N] épouse [W], par écritures déposées le 24 novembre 2011, concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf à ajouter, quant à la mesure d'expertise ordonnée, que l'expert devra se faire remettre le contrat de sous-location souscrit entre HABIVAL et le Groupe ETAM et se faire remettre ou rassembler tout élément permettant d'apprécier si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence sur l'activité exercée dans les lieux, et à la condamnation de l'appelante au paiement des sommes de 10.000,00 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et de 3.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu que Monsieur [C] [N] et Madame [B] [N] ont, par acte sous seing privé du 30 octobre 1998, donné à bail à la SNC HABIVAL un local commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 15], pour une durée de neuf ans ; que les locaux ont fait l'objet d'une sous location au bénéfice de l'enseigne 1 2 3 (Groupe ETAM) ;
Attendu qu'aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (...)' ; qu'il en résulte que, si la condition relative à la durée du bail (soit neuf années au plus) est remplie, le montant du loyer, au moment de son renouvellement, est égal au loyer initial le cas échéant avec le jeu de l'indexation, sauf s'il s'est produit, au cours du bail, une évolution notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 concernant notamment les facteurs locaux de commercialité ; que les modifications de ces éléments doivent, pour entraîner exception à la règle du plafonnement, d'une part être notables et s'être produites au cours de la durée du bail entre la date de son entrée en vigueur et celle de son renouvellement, d'autre part, s'il s'agit des facteurs locaux de commercialité tels que définis par l'article R 145-6 du code de commerce, être de nature à avoir eu un intérêt pour le commerce considéré ;
Attendu que l'intérêt que présente la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité du sous-locataire ; que la disposition du bail commercial dispensant le preneur d'exploitation personnelle - corollaire de la clause permettant la sous-location - est sans incidence sur l'appréciation des conditions d'un éventuel déplafonnement du loyer ; que c'est en conséquence à raison que le premier juge a dit que c'est au regard de l'activité réellement exploitée par le sous-locataire que l'évolution des facteurs locaux de commercialité devra être objectivement appréciée ;
Attendu que l'expertise ordonnée par le premier juge ayant précisément pour objet d'apprécier l'évolution éventuelle, sur l'activité commerciale considérée, des facteurs locaux de commercialité, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que le bailleur ne rapporte la preuve de l'impact invoqué et sera déboutée de sa demande de ce chef ; que le jugement sera en conséquence confirmé en l'ensemble de ses dispositions ;
Attendu qu'il convient de faire droit à la demande des intimés tendant à ce qu'il ajouté à la mission impartie à l'expert afin que celui-ci se fasse remettre le contrat de sous-location souscrit entre HABIVAL et le Groupe ETAM ;
Attendu que les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif, la preuve n'étant rapportée ni d'un comportement fautif - la seule contestation d'un droit invoqué étant en soi insuffisante à caractériser un abus - ni, en tout état de cause, d'un préjudice autre que celui indemnisable en application de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'équité commande de condamner la société HABIVAL à payer aux intimés la somme de 1.500,00 euros au titre des frais hors dépens exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit que l'expert devra se faire remettre le contrat de sous-location souscrit entre HABIVAL et le Groupe ETAM,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SARL HABIVAL à payer à Messieurs [C] et [K] [N] et Mesdames [I] [A] épouse [N] et [R] [N] épouse [W] la somme de euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la SARL HABIVAL aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Marguerite Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU
