République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 04/04/2012
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N° de MINUTE :
N° RG : 11/03168
Jugement (N° 2010/998)
rendu le 25 Mars 2011
par le Tribunal de Commerce d'ARRAS
REF : CP/MC
APPELANTE
SAS SEVERINI PIERRES ET LOISIRS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par la SELARL Eric LAFORCE, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoués
Assistée de Me Anne VOITURIEZ, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
SELAS [D] prise en la personne de Maître [B] [D]
es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HOME
Ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoués
Assistée de Me François HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE
DÉBATS à l'audience publique du 08 Février 2012 tenue par Christine PARENTY magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Françoise RIGOT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Françoise RIGOT, adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 février 2012
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Vu le jugement contradictoire du 25 mars 2011 du tribunal de commerce d'Arras ayant condamné la société SEVERINI PIERRES ET LOISIRS à payer 87 308 € TTC à Maître [D] venant aux droits de la SARL HOME avec intérêts légaux à compter du 29 décembre 2008 et 5000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, débouté la SARL SEVERINI PIERRES ET LOISIRS, ordonné l'exécution provisoire, condamné la SARL SEVERINI PIERRES ET LOISIRS à payer 1500 € sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'appel interjeté le 6 mai 2011 par la société SEVERINI PIERRES ET LOISIRS ;
Vu les conclusions déposées le 7 décembre 2012 pour la SELAS [D] es qualité de liquidateur de la société HOME ;
Vu les conclusions déposées le 19 Janvier 2012 pour la société SEVERINI ;
Vu l'ordonnance de clôture du 08 Février 2012 ;
La société SEVERINI a interjeté appel aux fins de réformation du jugement; elle sollicite la condamnation de la SELAS [D] es qualité de la société HOME à lui restituer les montants mis sous séquestre soit 99 350,81 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de prélèvement sur son compte bancaire, soit le 30 juin 2011, à lui payer 20 000 € de dommages et intérêts compte tenu de l'immobilisation des fonds, 6000€ sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée sollicite la confirmation , sauf à y ajouter 30 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d'appel et 7000 € sur la base de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LE TILLOY a mandaté la société HOME, agent immobilier, le 16 juin 2006 pour la vente d'un terrain à bâtir à [Localité 2] moyennant une commission de 75000 € HT à charge de l'acquéreur; ce mandat faisait suite à une proposition d'acquisition de la société SEVERINI.
Un compromis de vente était signé les 14 et 27 septembre 2006 sous conditions suspensives; le 15 décembre 2006, la société venderesse acceptait la prorogation de la signature de l'acte définitif jusqu'au 31 janvier 2007 quant à l'obtention du permis de construire.
La SELAS [D] estime que les conditions administratives étaient remplies, après une deuxième prorogation au mois de décembre 2008, que le notaire a convoqué les parties le 29 décembre 2008 et que la société SEVERINI a fait défaut.
Celle-ci objecte que le permis de construire qui lui a été accordé le 27 juin 2007 était assorti de prescriptions visant l'obligation de réaliser un diagnostic archéologique, diagnostic qui n'a pu être réalisé qu'en 2009 en raison de problèmes budgétaires rencontrés par les services devant l'exécuter, ce que le notaire savait, qu'en conséquence, la condition numéro 10 n'a pas été levée non plus que la 6 de sorte qu'elle n'avait aucune obligation de signer l'acte de vente.
Elle plaide que le permis n'a jamais été opérationnel dans les délais même prorogés prévus au compromis de cession puisqu'il était soumis à une condition, l'assurance de l'absence de vestiges sur le site, qui n'a pas été réalisée, ce qui équivaut à un refus, que l'intervention des services archéologiques dont les parties n'avaient pas la maîtrise est l'élément déterminant du risque' contraintes archéologiques'; faute de pouvoir réaliser les 10 000m2 prévus, ce qu'elle ne pouvait faire sans connaître l'état du terrain, elle a choisi de renoncer purement et simplement à la vente. Pour elle , un permis de construire est sans valeur si le problème des fouilles n'a pas été purgé et il ne peut l'être que postérieurement à sa délivrance.
Elle objecte à son adversaire qu'elle aurait pu faire jouer la clause de dédit si elle avait choisi de son fait d'abandonner la vente, ce qui lui a été ici imposé par la non réalisation de conditions suspensives, qu'elle n'est en rien responsable de la non réalisation de cette vente, ayant tenu le vendeur et l'agent immobilier au courant des diligences entreprises, le notaire les ayant convoqués de manière prématurée puisque chacun savait que les conditions n'étaient pas réalisées, qu'elle n'a en rien négligé l'instruction du permis de construire, qu'elle n' a commis aucune faute alors que l'on peut s'interroger sur le rôle de l'agent immobilier qui n'ignorait pas que le projet n'avait pas de chance d'aboutir. Elle fait valoir que la condition suspensive liée à l'absence de vestiges archéologiques dan un lieu propice doit être regardée comme une exigence première sans laquelle il n'y aurait jamais eu de contrat, une constructibilité incertaine faisant échec à tout engagement de la part de celui qui a un projet immobilier. La réalisation de la vente conditionnant le paiement de la commission, il n'est rien dû à l'agent immobilier.
La SELAS [D] réplique que la demande de diagnostic archéologique ne peut constituer une contrainte de nature à faire échec à la conclusion de la vente, d'abord parce que le permis de construire a été délivré, qu'il prévoit simplement la réalisation d'un diagnostic mais n'a pas fait référence par un refus à l'article R11-3-2 du code de l'urbanisme qui prévoit que si la construction est de nature à compromettre un site archéologique c'est le refus de permis qui s'impose, parce que la demande de diagnostic ne correspond pas à la définition de la condition suspensive au sens de l' article 1181 du code civil qui la définit comme un événement futur et incertain, ensuite parce que le compromis prévoyait 'que le terrain ne fasse pas l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les périls de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur' et que la preuve de cette mise en cause n'est pas rapportée a fortiori que la société SEVERINI s'est contentée d'un courrier très tardif prétendant que le diagnostic était indispensable mais impossible avant 2009.
Elle ajoute que si défaillance de la condition suspensive il y a elle est du fait de l'acquéreur qui n'a pas accompli ses diligences dans les délais du point de vue de l'instruction du permis de construire, qui n'a pas coopéré loyalement, puisqu'il n'a pas répondu à la sommation du notaire ni tenu le vendeur et l'agent au courant de l'accomplissement du diagnostic archéologique, puisqu'il n'a pas entrepris un projet de convention avec l'institut de diagnostic, tout ceci prouvant qu'il a cherché à se dédire et a empêché l'accomplissement de la condition numéro 10.
Outre cette responsabilité dans la non réalisation, la SELAS [D] argue du fait que ce n'est pas nécessairement un acte authentique qui donne droit à commission, qu'il peut s'agir du compromis, les conditions de ce droit étant en l'espèce réunies: le mandat et la condition que l'opération soit conclue. Elle écarte la notion de permis de construire non opérationnel avancée par l'appelante, comme assorti de prescriptions irréalisables, qui est une construction juridique sans fondement et souligne que l'appelante était seule maître du calendrier et de la procédure administrative et qu' à cet égard elle est défaillante.
SUR CE
La convention des 14 et 27 septembre 2006 a été établie sous diverses conditions suspensives au rang desquelles figurait l'obtention du permis de construire; aux termes de cette convention, les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard 10 mois après la signature. Deux avenants ont été régularisés par les parties prorogeant ce délai jusqu'au 31 décembre 2008 au plus tard jusqu'à l'obtention du permis de construire. Il est constant que le permis de construire a été délivré le 27 juin 2007 qui ne portait aucune condition ni restriction; il était simplement assorti d'un certain nombre de prescriptions dont le respect des observations jointes du service régional de l'archéologie. Ces prescriptions avaient trait à la réalisation d'un diagnostic archéologique par l'institut national des recherches archéologiques faisant l'objet de l'arrêté du préfet du [Localité 4] en date du 26 février 2007. Rappelons que ces prescriptions ne représentaient pas une nouvelle condition, le permis de construire ayant été délivré sans aucune restriction. Il restait à la société SEVERINI de faire diligence entre le mois de Mars 2007, date à laquelle il lui a été notifié que ce diagnostic était nécessaire et la réitération prévue en décembre 2007 puis en décembre 2008.
L'on ignore si elle a été diligente et cette preuve lui appartient; la seule pièce versée au dossier à ce sujet est le courrier qu'elle a fait parvenir officiellement au notaire en Août 2008, par lequel elle l'informe que le diagnostic archéologique est indispensable pour le déblocage des fonds; dans cette lettre, elle ne prétend pas comme aujourd'hui que cela atteindrait la force du permis de construire mais indique que ce diagnostic serait indispensable pour la levée de la condition suspensive numéro 10 à savoir' que le terrain ne fasse pas l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur'.
Or, la Cour observe que la société SEVERINI ne produit pas la télécopie à laquelle elle fait allusion qui émanerait de l'institut chargé du diagnostic et par laquelle il se déclarerait dans l'incapacité de s'exécuter avant 2009; et quand bien même elle la produirait, elle ne produit aucune pièce relative aux démarches qu'elle se devait d'entreprendre à l'issue de l'obtention du permis de construire.
En tous cas, sauf à ajouter une nouvelle clause au compromis, la condition numéro 6 était réalisée car il n'existe pas de permis de construire non opérationnel; c'est un accord ou un refus. Or, au cas d'espèce le permis a été délivré sans aucune ambiguïté.
La condition numéro 10 était relative à l'existence de contraintes archéologiques, que le diagnostic était en charge d'éventuellement révéler; outre que ces contraintes ne sont pas établies, l'est encore moins le fait que les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération en seraient fragilisés.
C'est donc sans anticipation, et en tous cas à la date programmée pour la réitération, que le notaire chargé de la vente a à juste titre convoqué les parties, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le droit est têtu : à cette date, la vente était parfaite.
Le droit à commission, résultant du mandat comme du compromis, était réputé payable au jour où la vente serait conclue; c'est le 29 décembre 2008 qu'elle devait être réitérée ; or si elle ne l'a pas été, c'est du fait de la carence de l'acquéreur qui doit en répondre. La cour considérant que la vente était parfaite, elle a fait naître le droit à commission de l'intermédiaire, qu'en tous les cas la promesse de vente vaut vente par application de l'article 1589 du code civil. La décision mérite confirmation.
Le tribunal a à juste titre octroyé des dommages et intérêts à la SELAS [D] es qualité du fait de la résistance abusive de la société SEVERINI dont la position ne se justifie à aucun égard et la cour confirme cette indemnisation qui a été correctement évaluée. Il n'y a pas lieu de faire droit au surplus de la demande formulée par la SELAS [D] sur ce point.
Il convient de débouter la société SEVERINI de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à payer 4500 € à la SELAS [D] es qualité de la société HOME sur la base de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe
Vu l'article 1589 du code civil,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Déboute la société SEVERINI de l'ensemble de ses demandes et la SELAS [D] es qualité de liquidateur de la société HOME du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la société SEVERINI à payer 4500 € à la SELAS [D] es qualité de liquidateur de la société HOME sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Françoise RIGOTChristine PARENTY
