France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 29 septembre 2011, 09/03893

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/09/2011

***

N° de MINUTE :

N° RG : 09/03893

Jugement (N° 05/03105)

rendu le 31 Mars 2009

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : DD/VD

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 33]

agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 14]

[Localité 22]

représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de la SCP MATHOT-LACROIX, avocats au barreau de DOUAI

INTIMÉS

SOCIÉTÉ OPALE GESTION IMMOBILIÈRE, exerçant sous l'enseigne CÔTE D'OPALE IMMOBILIER S.A.R.L., agissant en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social

[Adresse 13]

[Localité 24]

représentée par Me Philippe Georges QUIGNON, avoué à la Cour

assistée de Me François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur [LK] [M]

venant aux droits de M. [K] [M] et Mme [H] [F] Ep. [M] tous deux décédés le [Date décès 10]-2008 à [Localité 35]

Demeurant

[Adresse 21]

[Localité 26]

Madame [HU] [C] [V]

intervenant au lieu et place de M. [E] [V]

Demeurant

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [FY] [T]

Demeurant

[Adresse 28]

[Localité 18]

Monsieur [UP] [L]

Demeurant

[Adresse 4]

[Localité 23]

Madame [Y] [A]

née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 37] ([Localité 37])

Demeurant

[Adresse 36]

[Localité 37]

Monsieur [S] [B]

né le [Date naissance 7] 1957 à [Localité 34] ([Localité 37])

Demeurant

[Adresse 5]

[Localité 18]

Monsieur [P] [DR]

né le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 34] ([Localité 37])

Demeurant

[Adresse 16]

[Localité 19]

Monsieur [R] [N]

Demeurant

[Adresse 12]

[Localité 17]

Monsieur [P] [G]

né le [Date naissance 8] 1975 à [Localité 37] ([Localité 37])

Demeurant

[Adresse 15]

[Localité 20]

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 33]'

représenté par son syndic, suivant PV du 25/9/2010, la SAS MSI WIMEREUX sise [Adresse 9], elle-même agissant en la personne de son représentant égal

Ayant son siège social

[Adresse 30]

[Localité 38]

représentés par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

assistés de Me Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Gisèle GOSSELIN, Président de chambre

Dominique DUPERRIER, Conseiller

Véronique MULLER, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

DÉBATS à l'audience publique du 30 Mai 2011, après rapport oral de l'affaire par Dominique DUPERRIER.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2011 après prorogation du délibéré du 27 Septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Gisèle GOSSELIN, Président, et Claudine POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 avril 2011

***

Selon actes reçus le 9 novembre 1982 par maître [U] [O], notaire à [Localité 37], et le 3 mars 1983 par maître [Z] [I], notaire à [Localité 32], la société civile immobilière [Adresse 33] a fait l'acquisition de deux terrains situés à [Adresse 39] cadastrés section AD numéros[Cadastre 29]9, [Cadastre 25] et [Cadastre 27], d'une surface totale de 2.409 m², afin d'y réaliser un ensemble immobilier ;

Suivant acte reçu le 25 mai 1983 par maître [Z] [I], notaire à [Localité 32], Monsieur [X] représentant la SCI [Adresse 33] a déposé au rang des minutes de ce notaire deux règlements de copropriété soit le « Règlement de copropriété Général » et le « Règlement de copropriété du Bâtiment A » auxquels ont été annexés une copie du permis de construire accordé le 12 mars 1981 ainsi qu'un plan de coupe des immeubles projetés ;

Aux termes du règlement de copropriété général, l'ensemble immobilier sera composé comme suit :

le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes) ;

L'article 13 du règlement général définit les objets de chacune de ces personnes morales de sorte que le syndicat général est chargé de l'administration générale de l'ensemble immobilier soit la gestion et l'entretien des parties communes générales et le syndicat secondaire la gestion interne du bâtiment A soit le fonctionnement des services et équipements propre à ce bâtiment ;

Seul le bâtiment A a été construit et les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement ; la livraison des appartements de ce bâtiment s'est achevée au cours du mois de décembre 1983 ;

Le 18 août 1998, la SCI [Adresse 33] a sollicité de la mairie de [Localité 38] la reconduction du permis de construire pour les bâtiments B et C (comportant l'adaptation du projet initial à la législation nouvelle en vigueur pour l'accessibilité aux personnes handicapées) ;

Par arrêté du 30 novembre 1998, le maire de [Localité 38] a prorogé le permis accordé le 12 mars 1981 ;

Sur recours gracieux déposé le 27 janvier 1999 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à [Localité 38] ainsi que certains copropriétaires personnellement, suivant arrêté du 20 octobre 1999 le maire de [Localité 38] a retiré son arrêté du 30 novembre 1998 ;

Par jugement rendu le 23 avril 2001, le tribunal administratif de Lille a rejeté la requête tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire présentée par le syndicat des copropriétaires et a annulé l'arrêté du 20 octobre 1999 ;

Au vu de ce jugement, au cours de l'année 2002, la SCI [Adresse 33] a entrepris la construction du bâtiment B et du bâtiment C conçus avec des fondations communes ;

Par arrêt rendu le 9 octobre 2003, la cour administrative d'appel de Douai a décidé :

le jugement rendu le 23 avril 2001 par le tribunal administratif de Lille, le permis de construire en date du 30 novembre 1998 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 ;

La SCI [Adresse 33] a interrompu la construction ;

Par arrêt rendu le 22 avril 2005 le Conseil d'Etat a décidé :

l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai du 9 octobre 2003 et le jugement du tribunal administratif de Lille du 23 avril 2001 sont annulés,

l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de [Localité 38] a accordé le permis de construire à la SCI [Adresse 33] et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer que sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 par le maire de [Localité 38] retirant le permis de construire accordé le 30 novembre 1998 ;

Par courrier du 20 août 2005, le syndicat des copropriétaires représenté par l'eurl Opale gestion immobilière, a mis en demeure la SCI [Adresse 33] de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C ;

La SCI [Adresse 33] n'a jamais déféré à cette injonction ;

Par requête déposée le 29 septembre 2005, la SCI [Adresse 33] a saisi le président du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire avec mission de se faire communiquer par le syndic Opale Gestion Immobilière, la liste des propriétaires des lots 1 à 63 et se faire remettre le règlement de copropriété applicable au syndicat principal ;

Par ordonnance rendue le 4 novembre 2005, maître [KM] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire ;

Par ordonnance rendue le 1er mars 2006, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a prononcé la rétractation de l'ordonnance du 4 novembre 2005 et dit que le syndicat général est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé que la cour d'appel a retenu à bon droit que si les règlements de copropriété prévoyaient la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, celles-ci étaient subordonnées à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvaient déroger, en a exactement déduit qu'en l'absence de bâtiments séparés, ni un syndicat secondaire ni un syndicat principal n'avaient pu se constituer et qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;

Parallèlement, suivant acte délivré le 10 octobre 2005 au syndicat secondaire «syndicat des copropriétaires du bâtiment A» de l'ensemble immobilier [Adresse 33] représenté par son syndic, et actes délivrés le 5 octobre 2005 à la société Opale Gestion Immobilière en son nom personnel, ainsi que actes délivrés les 4, 7 octobre, 17 octobre 2005 et 3 novembre 2005 respectivement à Monsieur [FY] [T], à Monsieur [S] [B], à Madame [Y] [A] et à Monsieur [R] [N], à Monsieur [P] [G], à Monsieur [P] [DR], à Monsieur [K] [M] et à Madame [H] [F] épouse [M], et enfin à Monsieur [UP] [L], qui avaient agi en annulation du permis de construire, la SCI [Adresse 33] les a assigné à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin de voir au visa :

du règlement de copropriété applicable au syndicat principal,

du règlement de copropriété applicable au syndicat secondaire du bâtiment A,

des dossiers de permis de construire déposés en 1981 et en 1998,

du procès-verbal d'assemblée générale du 23 janvier 1999 ayant fondé l'action en nullité du permis de construire accordé le 30 novembre 1998 au copropriétaire du lot numéro 64 dans le syndicat principal,

voir aux termes de ses conclusions récapitulatives :

dire que l'exercice par la SCI [Adresse 33] propriétaire du lot numéro 64 dans l'ensemble de son droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun dans les conditions conventionnellement définies depuis l'origine de la copropriété dans le règlement de copropriété général de l'ensemble et dans le permis de construire, 44 logements (18 dans le bâtiment A et 26 dans le bâtiment B et C) accordé le 12 mars 1981, renouvelé le 30 novembre 1998, ainsi que dans « les plans » « exposé technique » et « notice descriptive » afférents aux ventes de lots dans le bâtiment A, présentées à l'appui de la demande de permis de construire, de même que dans les « contrats préliminaires et actes de vente notariés », n'a pas à recueillir « l'autorisation préalable » de l'assemblée générale du syndicat principal de l'ensemble en application de l'article 26 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965 (précitée) et de la doctrine,

constater l'abus de droit commis par le « syndicat des copropriétaires » et par les copropriétaires défendeurs, dans leur manoeuvre dolosive et frauduleuse pour obtenir l'annulation du permis de construire à nouveau accordé le 30 novembre 1998 à la SCI [Adresse 33] et dans leur prétention d'exercer la défense de droits sur le « sol commun » de « l'ensemble » en se fondant sur une assemblée générale du 23 janvier 1999 dite « assemblée générale de résidence [Adresse 33] » où, sciemment, la SCI [Adresse 33] n'a pas été convoquée bien que représentant 6000/10.000 èmes des parties communes de l'ensemble,

par suite constater l'intention de nuire à la SCI [Adresse 33] et de la spolier de l'exercice de ses droits légitimes sur son lot numéro 64 dont procèdent ces manoeuvres, ainsi que le préjudice actuel et certain qui en résulte pour elle,

constater la faute commise par le syndic, la société Opale gestion immobilière, professionnel du droit, pour les manquements graves à son obligation de conseil, pour inexécution des dispositions du règlement de copropriété applicable « à l'ensemble » qui relève de sa mission en application de l'article 48 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que pour l'absence de convocation du lot numéro 64 aux assemblées de « l'ensemble » et de prise en compte des 6.000/10.000 èmes afférents à ce lot dans le calcul des majorités, au mépris de l'égalité entre tous les copropriétaires,

condamner in solidum, le syndicat des copropriétaires et les dix copropriétaires défendeurs à lui payer la somme de :

23.549,13 euros en remboursement des frais qu'elle a engagés dans la procédure dolosivement diligentée contre elle, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, dès lors que les millièmes du lot n'ont pas été pris en compte,

condamner le syndic la société Opale gestion immobilière professionnel de la gestion immobilière, au titre de sa responsabilité délictuelle pour les fautes de gestion commises à l'encontre de la SCI [Adresse 33] propriétaire du lot numéro 64 dans « l'ensemble » telles que décrites ci-dessus et qui lui ont causé un très lourd préjudice, à garantir le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires défendeurs de toutes condamnations prononcées contre eux,

dire que l'arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005, obtenu en fraude des droits de la SCI [Adresse 33] sur son lot numéro 64 ne peut produire aucun effet et en ce qu'il ne peut avoir aucune autorité de chose jugée dans les conditions fixées par l'article 1351 du code civil puisqu'il n'y a ni identité d'objet (annulation d'une décision administrative et non application des dispositions conventionnelles régissant « l'ensemble » en copropriété) ni identité de cause (droit administratif et droit privé) ni même identité des parties puisque l'assemblée invoquée, pour demander la nullité du permis de construire du 23 janvier 1999 n'était pas constituée des 64 lots de l'ensemble, le lot numéro 64 n'y ayant pas été convoqué et ses voix n'ayant par suite, pas été comptabilisées dans les majorités ; elle ne pouvait donc être une assemblée générale exprimant des décisions du syndicat des copropriétaires de « l'ensemble »,

débouter les défendeurs de leurs demandes,

condamner la syndicat des copropriétaires, les dix copropriétaires et le syndic à lui verser chacun, la somme de :

1.000 euros à titre d'indemnité procédurale,

et aux dépens,

dire que le demandeur sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La société Opale gestion immobilière a demandé au tribunal de dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande présentée par la SCI [Adresse 33] et de la condamner au paiement des sommes de :

12.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

3.000,00 euros à titre d'indemnité procédurale ;

Les copropriétaires ont demandé au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater la non assignation du syndicat des copropriétaires et de déclarer mal fondées les demandes de la SCI [Adresse 33] et l'en débouter et de la condamner à payer à chacun des copropriétaires partie à l'instance, la somme de :

- 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Par jugement rendu le 31 mars 2009, le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a :

rejeté la demande de la SCI [Adresse 33] de réouverture des débats ensuite du changement de syndic de la résidence [Adresse 33] en application de l'article 371 du code de procédure civile,

dit que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 décembre 2006 et l'arrêt de la cour de cassation du 20 novembre 2007 consacrent définitivement l'existence d'un syndicat unique de la résidence [Adresse 33] en ce que même si le règlement de copropriété prévoit la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, une telle division est nécessairement subordonnée à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvaient déroger,

constaté que dans le dernier état de ses écritures la SCI [Adresse 33] convient de l'existence d'un syndicat unique pour l'ensemble immobilier,

constaté que la SCI [Adresse 33] n'a pas régularisé d'assignation contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] tout en reconnaissant que le syndicat du Bâtiment A a été assigné mais n'a pas la personnalité morale,

dit que les demande de la SCI [Adresse 33] ne sont pas recevables en ce qu'elles sont dirigées contre un syndicat des copropriétaires inexistant,

dit qu'aucune disposition dans le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 33] ne consacre l'existence d'un lot transitoire qui serait constitué des terrains non bâtis, privativement réservé au profit de la SCI [Adresse 33] à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun,

dit que la seule SCI [Adresse 33] est à l'origine et responsable de la rédaction du règlement de copropriété,

dit qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété il convient de constater qu'en l'absence de la construction des autres bâtiments, le terrain d'assiette des bâtiments B et C est désormais partie commune et l'autorisation de construire relève nécessairement de la décision de l'assemblée des copropriétaires,

constaté que la SCI [Adresse 33] a déposé une demande de permis de construire en date du 23 juillet 1980 en vue de l'édification de 44 logements en trois bâtiments séparés A, B et C,

constaté que l'arrêté du 12 mars 1981 accorde à la SCI [Adresse 33] un permis de construire conforme au projet déposé,

constaté que la SCI [Adresse 33] a sollicité la reconduction du permis de construire pour les bâtiments B et C et l'arrêté de la mairie de [Localité 38] du 30 novembre 1998 a prorogé le permis accordé,

dit que la construction du bâtiment C a été amorcée mais abandonnée après que la dalle haute du rez-de-chaussée ait été partiellement édifiée,

constate que par l'arrêt du 22 avril 2005, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de [Localité 38] a accordé le permis de construire à la SCI [Adresse 33] et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis,

dit que l'arrêt du Conseil d'Etat n'est pas revêtu de l'autorité de la chose jugée s'imposant au juge civil en tant que tel mais est néanmoins définitif à l'égard des parties eu égard aux droits afférents au permis de construire,

dit qu'il n'appartient pas au juge du fond civil de se déterminer sur la fraude invoquée aux droits de la SCI [Adresse 33] dans le cadre de la procédure devant l'ordre administratif,

dit qu'en définitive, aucun élément ne vient établir d'une part le droit exclusif de construire de la SCI [Adresse 33] ni l'abus de droit des copropriétaires et leur intention de nuire,

rejeté l'ensemble des demandes contre Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de Madame [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date décès 10] 2008, intervenant volontaire, Madame [HU] [C] [V] intervenant au lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [P] [G], et Monsieur [R] [N], copropriétaires,

constaté que la société Opale gestion immobilière n'a pas pris part à l'élaboration du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 33],

dit que la société Opale gestion immobilière élue en qualité de syndic de la copropriété a géré la copropriété en respectant les décisions du syndicat des copropriétaires,

dit qu'aucune faute détachable de nature à engager la responsabilité personnelle de la société Opale gestion immobilière n'est établie,

rejeté les demandes de la SCI [Adresse 33] à l'encontre de la société Opale gestion immobilière,

condamné la SCI [Adresse 33] à payer à la société Opale gestion immobilière les sommes de :

10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI [Adresse 33] à payer à Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de Madame [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date décès 10] 2008, intervenant volontaire, Madame [HU] [C] [V] intervenant au lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [P] [G], et Monsieur [R] [N], chacun, la somme de :

600,00 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

condamné la SCI [Adresse 33] aux dépens ;

La SCI [Adresse 33] a relevé appel de cette décision ;

Suivant acte délivré le 10 décembre 2009, la SCI [Adresse 33] a assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33], représenté par son syndic la société MSI Wimereux, à comparaître devant la cour ;

Par arrêt rendu le 14 juin 2010, la cour d'appel a constaté l'interruption de l'instance notamment par l'effet de la cessation du mandat du syndic la SAS MSI Wimereux à compter du 25 mars 2010 ;

Dans ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 33] demande à la cour,

rejetant toutes conclusions contraires,

en l'état :

au visa des articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 51 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :

déclarer nulles les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires pour le 1er juin 2010,

déclarer l'instance interrompue, faute de représentation du syndicat des copropriétaire par un syndic,

dire que l'instance sera reprise dès l'intervention volontaire ou forcée d'un syndic chargé de représenter le syndicat des copropriétaires,

après reprise d'instance :

ordonner la jonction entre les instances n° 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,

constater les désistements d'appels limités de la SCI [Adresse 33] :

à l'égard de la société Opale gestion immobilière dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant notamment, condamné la SCI à la remise en état du sol et destruction d'ouvrages (dossier de première instance n° 06/01648 ; appel R.G. 09/05326),

à l'égard de la société MSI dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant rejeté la demande d'annulation en assemblée générale du 26 avril 2008 (dossier de première instance n° 08/01902 ; appel R.G. 09/03892),

précision faite que la SCI [Adresse 33] ne se désiste pas desdits appels à l'égard des autres parties intimées,

débouter les sociétés Opale Gestion Immobilière et MSI de leurs demandes en remboursement des débours irrépétibles,

dire pour le reste, les appels recevables et bien fondés,

y faire droit,

infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer le 31 mars 2009,

juger les demandes de la SCI [Adresse 33] recevables et bien fondées,

juger les demandes du syndicat des copropriétaires parties aux instances, de la société Opale gestion immobilière irrecevables, et à défaut, mal fondées,

les en débouter,

à titre principal,

1/ de premier chef :

juger que la SCI [Adresse 33] propriétaire du lot numéro 64 dans le syndicat des copropriétaires, bénéficie d'un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés et ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [Z] [I], notaire à [Localité 32], le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires, sans avoir à recueillir d'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

à défaut,

autoriser la SCI [Adresse 33] à édifier sur le sol du syndicat des copropriétaires le bâtiment B. C. dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [Z] [I], notaire à [Localité 32], le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires,

2/ débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs initiaux, de leur demande de démolition des ouvrages édifiés par la SCI [Adresse 33], et de toutes demandes accessoires, en ce compris les demandes en paiement de dommages et intérêts, en remboursement de débours irrépétibles et support de dépens,

3/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

4/ condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière à lui payer les sommes de :

200.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues,

avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,

aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

5/ dispenser la SCI [Adresse 33] de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et dépens qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des différentes instances,

à titre subsidiaire,

1/ juger recevable et bien fondée l'action de in rem verso de la SCI [Adresse 33] envers le syndicat des copropriétaires,

condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 33], la somme de :

1.700.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, jusqu'à complet paiement, et capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,

2/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

3/ débouter le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière de leurs demandes plus amples ou contraires,

4/ condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues,

Par conclusions déposées le 29 mars 2011, Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] représenté par son syndic, la SAS MSI Wimereux, demandent à la cour au visa de l'article 480 et 564 du code de procédure civile, des articles 1371 et 1351 du code civil, des articles 3, 27 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 et du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2010, de :

donner acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 9],

lui donner acte de sa reprise d'instance,

dire n'y avoir lieu à jonction,

déclarer l'appel irrecevable ainsi que toutes demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires appelé pour la première fois en cause d'appel et non intimé sur l'appel de la SCI [Adresse 33],

statuant par voie de confirmation,

confirmer le jugement déféré,

déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI [Adresse 33],

débouter la SCI [Adresse 33] de l'ensemble de ses demandes,

condamner la SCI [Adresse 33] à payer à chacun des concluants la somme de :

2.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Deleforge Franchi, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions, la société Opale gestion immobilière demande à la cour de :

dire n'y avoir lieu à jonction des procédures,

dire l'appel de la SCI [Adresse 33] mal fondé,

confirmer le jugement rendu le 31 mars 2009 sous le numéro 05/03105,

dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondé la demande présentée par la SCI [Adresse 33],

condamner la SCI [Adresse 33] à lui payer la somme de :

12.000,00 euros pour procédure abusive,

3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Quignon, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2011 ;

Il est renvoyé aux écritures des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens ;

Sur ce :

I - sur la procédure :

sur la jonction des procédures :

Les cinq procédures soumises à la cour à l'issue de cinq jugements rendus le même jour par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer s'organisent autour d'un conflit qui oppose la SCI [Adresse 33] d'une part, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 33] de seconde part, certains copropriétaires de troisième part, ainsi que l'agence Opale gestion immobilière à titre personnel, les uns et les autres tantôt en demande, tantôt en défense ;

Ces différentes procédures ne concernent pas toutes les parties et ont des objets distincts ;

L'intérêt d'une bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les cinq procédures ou certaines d'entre elles ;

Cette demande émanant de la SCI [Adresse 33] est rejetée ;

2. sur la reprise d'instance :

L'instance interrompue par l'arrêt rendu le 14 juin 2010 a été valablement reprise par les conclusions déposées le 29 mars 2011 par Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] représenté par son syndic, la SAS MSI Wimereux ;

La cour donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 9] ;

3. sur la recevabilité de l'appel :

La SCI [Adresse 33] fait grief au jugement déféré d'avoir déclaré l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires irrecevable et de ce fait rejeté les demandes formées contre ce dernier ;

Elle fait valoir qu'il résulte de la décision rendue par la cour de cassation le 20 novembre 2007 que l'assignation délivrée n'est pas nulle, que la simple erreur dans la dénomination de la personne morale ne constitue pas une fin de non recevoir mais constitue une simple erreur de forme qui peut être rectifiée en tout état de la procédure ce qu'elle a fait dans ses écritures postérieures à l'arrêt rendu par la cour de cassation ; elle ajoute que s'agissant d'une nullité de forme elle aurait dû être soulevée in limine litis ;

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] soutient que l'action et par voie de conséquence l'appel relevé par la SCI [Adresse 33] sont irrecevables dans la mesure où cette dernière a assigné à comparaître devant le tribunal un syndicat des copropriétaires qui n'existe pas et d'une part, que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] n'a pas été intimé devant la cour puisque c'est le syndicat des copropriétaires du bâtiment «A» d'habitation de l'ensemble immobilier [Adresse 33], syndicat secondaire, qui a été intimé de sorte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] a été appelé en cause uniquement sur l'assignation qui lui a été délivrée par la SCI [Adresse 33] par application de l'article 908 du code de procédure civile sur laquelle il a constitué et conclu à l'irrecevabilité de l'appel à son égard,

et d'autre part, où il n'était pas partie en première instance de sorte que l'appel est irrecevable à son égard sur le fondement de l'article 547 du code de procédure civile,

de sorte qu'il ne peut faire l'objet d'une quelconque condamnation ;

Suivant acte signifié le 10 octobre 2005 la SCI [Adresse 33] a assigné : le syndicat secondaire, « syndicat des copropriétaires du bâtiment «A» de l'ensemble immobilier [Adresse 33] » représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer ;

Dans son arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;

La SCI [Adresse 33] a délivré son assignation initiale à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] en ce qu'il s'est porté aux côtés de certains copropriétaires agissant à titre personnel, requérant en annulation de l'arrêté du maire de la commune de [Localité 38] autorisant la SCI [Adresse 33] a poursuivre son programme immobilier ;

L'arrêté pris par le maire de [Localité 38] du 1998, le second arrêté pris le 20 octobre 1999 en rétractation ainsi que le jugement du tribunal administratif de Lille, l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai et enfin l'arrêt du Conseil d'Etat sont tous rendus entre d'une part la SCI [Adresse 33], d'autre part, certains copropriétaires ainsi que de troisième part, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] à [Localité 38] ;

Aucun autre syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] à [Localité 38] n'a jamais existé (ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par celui-ci) ainsi qu'il a été jugé par la cour d'appel de Douai dont le pourvoi contre cette décision a été rejeté par la cour de cassation ;

De sorte que lorsque la SCI [Adresse 33] délivre son assignation initiale en responsabilité du fait de l'annulation du permis de construire délivré par le maire de [Localité 38] le 30 novembre 1998 au syndicat secondaire « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » c'est bien contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] en ce qu'il s'est porté aux côtés de certains copropriétaires agissant à titre personnel en annulation de l'arrêté du maire de la commune de [Localité 38] autorisant la SCI [Adresse 33] à poursuivre son programme immobilier qu'elle s'adresse ;

Dans la mesure où il n'existe aucun autre syndicat des copropriétaires pour la Résidence [Adresse 33] à [Localité 38], les indications erronées de la mention : « syndicat secondaire » et « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » ne peuvent avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale dont la responsabilité est recherchée dès lors que la formule complète reprise dans l'assignation est libellée comme suit : « syndicat secondaire, « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » de l'ensemble immobilier [Adresse 33] représenté par son syndic,

étant ajouté par la cour que le procès-verbal de signification de cette assignation daté du 10 octobre 2005 a été remis par l'huissier à la personne de Madame [J] [W] [D] en sa qualité de syndic, qui a déclarée être habilitée à recevoir la copie de l'acte ; il s'en déduit que le syndic a donc bien considéré que cette assignation était destinée au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] dont elle assurait la fonction de syndic ;

et cela d'autant que, dans le même temps, l'huissier a délivré à cette même personne en sa qualité de gérante de la société Opale gestion immobilière la même assignation recherchant la responsabilité du syndic à titre personnel relativement à la procédure d'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de [Localité 38], initiée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] ;

Contrairement au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33], cette société a constitué avocat dans le cadre de la procédure de première instance ;

Cette erreur dans la dénomination de la personne morale est sans influence dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Opale gestion immobilier et qu'il ne pouvait exister aucun doute sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ;

Cette erreur ne pouvait laisser planer aucun doute ni au syndicat des copropriétaires, ni aux copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 33], ni au syndic, sur la personnalité morale visée par l'assignation ainsi délivrée ;

Il s'en suit que cette erreur de dénomination de la personne morale, rectifiée par les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt rendu par la cour de cassation ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile, est sans incidence ;

Le syndicat des copropriétaires a eu les moyens d'organiser sa défense devant les premiers juges puisque la SCI [Adresse 33] lui a signifié, au fur et à mesure de l'avancement de la procédure, les conclusions et pièces produites à l'appui de ses prétentions ;

Les demandes de la SCI [Adresse 33] formées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] ont le même objet et tendent aux mêmes fins que celles contenues dans son assignation introductive d'instance, dans ses conclusions de première instance et devant la cour ;

Dès lors, l'assignation délivrée n'encourt pas la nullité et par voie de conséquence n'affecte pas la recevabilité des demandes et de l'appel ;

Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a déclaré la SCI [Adresse 33] irrecevable à agir contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] ;

II - sur l'appel principal en reconnaissance de l'existence d'un lot transitoire :

La SCI [Adresse 33] fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande tendant à se voir reconnaître en tant que propriétaire du lot transitoire numéro 64, un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun, dans les conditions conventionnellement définies dans le règlement de copropriété et dans le permis de construire du 12 mars 1981, ainsi que dans les plans et descriptifs présentés à l'appui de sa demande de permis de construire, sans avoir à recueillir l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, aux motifs erronés que :

rien dans le règlement de copropriété ne consacre l'existence d'un lot transitoire qui serait constitué des terrains non bâtis, privativement réservés au profit de la SCI [Adresse 33] à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun,

le terrain d'assiette des bâtiments est propriété du syndicat, et l'autorisation de construire relève nécessairement de la décision de l'assemblée des copropriétaires,

l'arrêt du Conseil d'Etat règle définitivement, à l'égard des parties, les droits afférents au permis de construire, dont la SCI ne dispose plus ;

arguments et moyens repris par les intimés alors que :

si le Conseil d'Etat est le juge de la régularité du permis de construire au vu de la réglementation administrative, le droit de construire relève du droit privé,

la décision du Conseil d'Etat ne peut avoir autorité de la chose jugée que relativement au dispositif de la décision ainsi qu'il résulte de l'arrêt rendu par l'assemblée plénière de la cour de cassation le 13 mars 2009,

il n'y a pas identité d'objet entre le contentieux de l'annulation d'un permis de construire et la demande de reconnaissance d'un droit de construire issu du règlement de copropriété,

le juge administratif se prononce sur la régularité du permis de construire au vu de la qualité de propriétaire apparent ce qu'il a pu déduire de l'absence de mention précise du règlement de copropriété qui ne prévoyait pas expressément la dispense d'autorisation du syndicat des copropriétaires,

que la décision du juge administratif ne fait pas obstacle à ce que le juge civil interprète les actes qui lient la SCI [Adresse 33] au syndicat des copropriétaires ;

a) sur la portée de la décision du Conseil d'Etat :

Les intimés soutiennent que la décision rendue par le Conseil d'Etat a autorité de la chose jugée qui s'impose à tous et fait ainsi obstacle à l'examen par le juge judiciaire de la demande présentée par la SCI [Adresse 33] de son droit de construire sur le sol du lot numéro 64 en vertu d'un lot transitoire dans la mesure où cette question a été tranchée par la négative par cette juridiction ;

Or, outre le fait que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif d'une décision devenue définitive, à savoir en l'espèce l'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de la commune de [Localité 38], le juge administratif n'a pas compétence pour interpréter les actes conclus entre des personnes privées laquelle s'agissant au surplus du droit de propriété relève exclusivement du juge judiciaire ;

Ce moyen, dénué de pertinence est rejeté ;

Le jugement déféré est réformé de ce chef ;

b) sur l'existence d'un lot transitoire :

L'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit : ... « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » .... ;

L'alinéa 2 de l'article 1er précise : ... « à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »... ;

Il s'en suit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives ;

Ces lots réservés, ou lots transitoires, sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes ; la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction ;

Ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété ;

Les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement ;

Le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires ;

La loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable « lot transitoire » qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la Résidence [Adresse 33] par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier ;

Il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI [Adresse 33] ;

Le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par maître [I], notaire à [Localité 32], indique que la SCI [Adresse 33] a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 29] et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit :

le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes des parties communes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes des parties communes) ;

A la page 2 de ce document figure la mention :

... « II ' DÉPÔT DE PIÈCES :

Aux termes d'un acte reçu par le Notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du Notaire soussigné :

une copie du permis de construire de l'immeuble,

un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier,

un plan du rez-de-chaussée, localisation, situation,

un plan du sous sol et des parkings,

plan des pignons du bâtiment A et B

Bâtiment A :

plan des façades,

plan du rez-de-chaussée,

plan de l'étage,

plans des combles 1er niveau,

plans des combles 2ème niveau,

[Adresse 31] :

Plans des façades :

la justification de l'accord des ¿ des co lotis du lotissement de la société immobilière [Localité 38],

la justification de l'accord du lotisseur,

une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks,

les attestations de l'architecte concernant :

a) l'achèvement des fondations,

b) l'achèvement de la Dalle basse du 2ème étage,

c) la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A)

la notice descriptive de l'immeuble

une attestation de couverture du groupe Sprinks

un exemplaire de la convention SSP avec la BCT MIDLAND BANK concernant la garantie de bonne fin ;

Ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire participent du contrat de vente ; elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente ;

Ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire ;

En affectant 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du Notaire rédacteur qui les tient à disposition pour consultation ;

Au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement ;

Le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société « [Adresse 33] », pour le deuxième, à la description générale des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol ;

Cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases : A ' B et C, et la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois ; le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société [Adresse 33] a donné connaissance au réservataire ;

Le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux [M] [F] le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions ;

Il s'en suit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000 / 10.000 èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ;

Par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 1983 ;

La SCI [Adresse 33] dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune ;

A ce titre, elle est tenue de participer aux charges de la copropriété ;

Il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre ;

Le jugement déféré est réformé sur l'ensemble de ses dispositions ;

Les demandes subsidiaires deviennent sans objet ;

III - sur l'appel relatif à la recherche de responsabilité par la SCI [Adresse 33] :

La SCI [Adresse 33] recherche à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires et du syndic, la société Opale gestion immobilière, le premier pour avoir poursuivi l'annulation du permis de construire au mépris des dispositions impératives de la loi relative à la copropriété, les seconds pour avoir cherché à la spolier de ses droits, le troisième pour avoir failli dans sa mission de conseil des deux autres ;

Elle soutient qu'ils ont fait obstacle à l'édification du bâtiment B ' C et du profit qu'elle entendait en tirer, et a dû affronter de nombreuses procédures judiciaires ; qu'elle ne pourra plus édifier la construction projetée au coût d'origine du programme, ni vendre les lots aux mêmes prix que ceux qu'elle avait pu projeter, compte tenu de la dégradation de la conjoncture économique de sorte qu'elle a subi un préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 200.000 euros ;

Les intimés s'y opposent et soutiennent que cette demande en paiement de la somme de 200.000 euros est nouvelle en appel, qu'ils n'ont commis aucune faute et n'ont été motivés par aucune intention de nuire mais ont fait valoir leurs droits et en tout état de cause, que les pièces produites en dernier lieu le 16 février 2011 par la SCI [Adresse 33] ne caractérisent pas le préjudice qu'elle invoque qui ne repose sur aucune étude financière ou comptable sérieuse ;

Cette demande chiffrée a pour objet de préciser la demande formée dans l'assignation initiale en « réparation des fautes commises » et n'est pas nouvelle au sens du code de procédure civile ;

La cour relève qu'au recours en annulation du permis de construire du maire de [Localité 38] déposé le 27 janvier 1999 est annexée une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] à [Localité 38] en date du 23 janvier 1999 qui comporte en annexe la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété ; cette répartition accorde 165 tantièmes à la SCI [Adresse 33] (pour les caves et places de parkings) et obtient à l'issue de la répartition de l'ensemble des tantièmes aux autres copropriétaires la somme de 10.000 tantièmes ;

Les 6.000 tantièmes du lot numéro 64 ne figurent plus dans cette répartition ;

Monsieur [X], représentant la SCI [Adresse 33] pour 165 tantièmes (correspondant aux caves et parkings conservés par la SCI à titre privatif) a été convoqué à cette assemblée générale mais ne s'est pas présenté) ;

La SCI [Adresse 33] qui produit ce document aux débats n'a formé ni en son temps ni depuis, aucune critique sur cette façon de procéder ;

Il ne peut être fait grief aux intimés d'avoir à cette époque, constatant l'absence d'édification des bâtiments B ' C, méconnu l'évolution d'un concept juridique sur lequel d'autres professionnels du droit se sont mépris ;

Il s'en déduit que la SCI [Adresse 33] ne rapporte pas la preuve de la part du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires et du syndic, d'une quelconque faute, intention de nuire, malignité ou intention de spoliation de la SCI [Adresse 33] ;

La cour déboute la SCI [Adresse 33] de ce chef de demande ;

Les autres moyens d'appel de la SCI [Adresse 33] seront examinés chacun dans le cadre de la procédure les concernant, qui n'ont pas été jointes ;

IV : Sur les demandes reconventionnelles :

La société Opale Gestion sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 33] à lui payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de l'acharnement de procédures de cette dernière ;

Or, la SCI [Adresse 33] prospère dans ses prétentions ; dès lors, elle ne saurait avoir commis de faute dans la mise en oeuvre de ses actions ;

La société Opale Gestion est déboutée de ce chef de demande ;

V - sur les mesures accessoires :

Les intimés, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI [Adresse 33] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

La SCI [Adresse 33] est dispensée de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés dont la demande à ce titre est rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette la demande de jonction entre les procédures ouvertes au Répertoire Civil de la cour sous les numéros 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,

Constate la reprise d'instance par les conclusions déposées par les intimés le 29 mars 2011,

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 9],

Déclare l'appel recevable,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

rejeté la demande de la SCI [Adresse 33] de réouverture des débats,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Dit que la SCI [Adresse 33] est propriétaire du lot numéro 64 de la copropriété de la résidence [Adresse 33]) constitutif du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété reçu le 25 mai 1983 par maître [Z] [I], notaire à [Localité 32],

Rejette les demandes de la SCI [Adresse 33] au titre de la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à [Localité 38], de Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], et de la société Opale Gestion Immobilière,

Déclare les demandes subsidiaires sans objet,

Dit qu'il sera statué sur les autres chefs de demandes dans les affaires respectives qui n'ont pas été jointes,

Rejette les demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à [Localité 38] représenté par son syndic la société MSI Wimereux, Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], et la société Opale Gestion Immobilière,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à [Localité 38] représenté par son syndic la société MSI Wimereux, Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], et la société Opale Gestion Immobilière à payer à la SCI [Adresse 33] la somme globale de :

cinq mille euros (5.000,00 euros) au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI [Adresse 33], copropriétaire de la Résidence [Adresse 33] à [Localité 38] de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à [Localité 38] représenté par son syndic la société MSI Wimereux, Monsieur [LK] [M] venant aux droits de [K] [M] et de [H] [F] épouse [M] tous deux décédés le [Date mariage 11] 2008 à [Localité 35], Madame [HU] [C] [V] intervenant aux lieu et place de Monsieur [E] [V], Monsieur [FY] [T], Monsieur [UP] [L], Madame [Y] [A], Monsieur [S] [B], Monsieur [P] [DR], Monsieur [R] [N], Monsieur [P] [G], et la société Opale Gestion Immobilière, aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le GreffierLe Président,

C. POPEKG. GOSSELIN

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 29 septembre 2011, 09/03893

Synthèse

Références :

Origine de la décision