France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 29 septembre 2011, 09/03892

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/09/2011

***

N° de MINUTE :

N° RG : 09/03892

Jugement (N° 08/01902)

rendu le 31 Mars 2009

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : DD/VD

APPELANTE

S.C.I. LES SALICORNES représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de la SCP MATHOT-LACROIX, avocats au barreau de DOUAI

INTIMÉS

SOCIÉTÉ OPALE GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne CÔTE D'OPALE IMMOBILIER S.A.RL. agissant elle-même en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Me Philippe Georges QUIGNON, avoué à la Cour

assistée de Me François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

S.A.S. MSI WIMEREUX, agissant en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 8]

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 'LES SALICORNES', représenté par son syndic suivant PV de l'assemblée générale du 25/9/10, la SAS MSI WIMEREUX sise [Adresse 3] elle-même agissant en la personne de son représentant légal.

Ayant son siège social

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentés par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

assistés de Me Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Gisèle GOSSELIN, Président de chambre

Dominique DUPERRIER, Conseiller

Véronique MULLER, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

DÉBATS à l'audience publique du 30 Mai 2011, après rapport oral de l'affaire par Dominique DUPERRIER

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2011 après prorogation du délibéré du 27 septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Gisèle GOSSELIN, Président, et Claudine POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 avril 2011

***

Selon actes reçus le 9 novembre 1982 par maître [T] [Z], notaire à Roubaix, et le 3 mars 1983 par maître [I] [C], notaire à Berck sur mer, la société civile immobilière Les Salicornes a fait l'acquisition de deux terrains situés à [Adresse 14] cadastrés section AD numéros [Cadastre 11], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], d'une surface totale de 2.409 m², afin d'y réaliser un ensemble immobilier ;

Suivant acte reçu le 25 mai 1983 par maître [I] [C], notaire à Berck sur mer, Monsieur [F] représentant la SCI Les Salicornes a déposé au rang des minutes de ce notaire deux règlements de copropriété soit le « Règlement de copropriété Général » et le « Règlement de copropriété du Bâtiment A » auxquels ont été annexés une copie du permis de construire accordé le 12 mars 1981 ainsi qu'un plan de coupe des immeubles projetés ;

Aux termes du règlement de copropriété général, l'ensemble immobilier sera composé comme suit :

le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes) ;

L'article 13 du règlement général définit les objets de chacune de ces personnes morales de sorte que le syndicat général est chargé de l'administration générale de l'ensemble immobilier soit la gestion et l'entretien des parties communes générales et le syndicat secondaire la gestion interne du bâtiment A soit le fonctionnement des services et équipements propre à ce bâtiment ;

Seul le bâtiment A a été construit et les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement ; la livraison des appartements de ce bâtiment s'est achevée au cours du mois de décembre 1983 ;

Le 18 août 1998, la SCI Les Salicornes a sollicité de la mairie de [Localité 13] la reconduction du permis de construire pour les bâtiments B et C (comportant l'adaptation du projet initial à la législation nouvelle en vigueur pour l'accessibilité aux personnes handicapées) ;

Par arrêté du 30 novembre 1998, le maire de [Localité 13] a prorogé le permis accordé le 12 mars 1981 ;

Sur recours gracieux déposé le 27 janvier 1999 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant ainsi que certains copropriétaires personnellement, suivant arrêté du 20 octobre 1999 le maire de Wissant a retiré son arrêté du 30 novembre 1998 ;

Par jugement rendu le 23 avril 2001, le tribunal administratif de Lille a rejeté la requête tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire présentée par le syndicat des copropriétaires et a annulé l'arrêté du 20 octobre 1999 ;

Au vu de ce jugement, au cours de l'année 2002, la SCI Les Salicornes a entrepris la construction du bâtiment B et du bâtiment C conçus avec des fondations communes ;

Par arrêt rendu le 9 octobre 2003, la cour administrative d'appel de Douai a décidé :

le jugement rendu le 23 avril 2001 par le tribunal administratif de Lille, le permis de construire en date du 30 novembre 1998 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 ;

La SCI Les Salicornes a interrompu la construction ;

Par arrêt rendu le 22 avril 2005 le Conseil d'Etat a décidé :

l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai du 9 octobre 2003 et le jugement du tribunal administratif de Lille du 23 avril 2001 sont annulés,

l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de Wissant a accordé le permis de construire à la SCI Les Salicornes et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer que sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 par le maire de [Localité 13] retirant le permis de construire accordé le 30 novembre 1998 ;

Par courrier du 20 août 2005, le syndicat des copropriétaires représenté par l'eurl Opale gestion immobilière, a mis en demeure la SCI Les Salicornes de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C ;

La SCI Les Salicornes n'a jamais déféré à cette injonction ;

Par requête déposée le 29 septembre 2005, la SCI Les Salicornes a saisi le président du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire avec mission de se faire communiquer par le syndic Opale Gestion Immobilière, la liste des propriétaires des lots 1 à 63 et se faire remettre le règlement de copropriété applicable au syndicat principal ;

Par ordonnance rendue le 4 novembre 2005, maître [M] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire ;

Par ordonnance rendue le 1er mars 2006, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a prononcé la rétractation de l'ordonnance du 4 novembre 2005 et dit que le syndicat général est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé que la cour d'appel a retenu à bon droit que si les règlements de copropriété prévoyaient la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, celles-ci étaient subordonnées à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvait déroger, en a exactement déduit qu'en l'absence de bâtiments séparés, ni un syndicat secondaire ni un syndicat principal n'avaient pu se constituer et qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;

Parallèlement, suivant actes délivrés le 30 juin 2008 d'une part, au syndicat des copropriétaires de la résidence les Salicornes représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière, et d'autre part, à la société Opale Gestion Immobilière en son nom personnel, la SCI Les Salicornes les a assigné à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes du 26 avril 2008 et de voir la société Opale Gestion Immobilière être condamnée à lui payer la somme de 5.000,00 euros en réparation de son préjudice issu de sa faute professionnelle ;

Par jugement rendu le 31 mars 2009, le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a :

donné acte à la société MSI Immobilier de son intervention aux lieu et place de la société Opale Gestion Immobilière en qualité de syndic de la résidence Les Salicornes,

rejeté la demande de la SCI Les Salicornes de réouverture des débats ensuite du changement de syndic de la résidence Les Salicornes en application de l'article 371 du code de procédure civile,

dit que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 décembre 2006 et l'arrêt de la cour de cassation du 20 novembre 2007 consacrent définitivement l'existence d'un syndicat unique de la résidence Les Salicornes en ce que même si le règlement de copropriété prévoit la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, une telle division est nécessairement subordonnée à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvaient déroger,

constaté que dans le dernier état de ses écritures la SCI Les Salicornes convient de l'existence d'un syndicat unique pour l'ensemble immobilier,

constaté que la SCI Les Salicornes n'a pas régularisé d'assignation contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes tout en reconnaissant que le syndicat du Bâtiment A a été assigné mais n'a pas la personnalité morale,

dit que la convocation de la SCI Les Salicornes est conforme aux millièmes à retenir,

dit que l'irrégularité de la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas établie,

rejeté les demandes de la SCI Les Salicornes,

dit que la société Opale Gestion Immobilière élue en qualité de syndic de la copropriété de la Résidence Les Salicornes a géré la copropriété en respectant les décisions du syndicat des copropriétaires,

dit qu'aucune faute détachable de nature à engager la responsabilité personnelle de la société Opale Gestion Immobilière n'est établie,

rejeté les demandes de la SCI Les Salicornes à l'encontre de la société Opale Gestion Immobilière,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

condamné la SCI Les Salicornes à payer à la société Opale gestion immobilière et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de :

3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Les Salicornes aux dépens ;

La SCI Les Salicornes a relevé appel de cette décision ;

Suivant acte délivré le 10 décembre 2009, la SCI Les Salicornes a assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes, représenté par son syndic la société MSI Wimereux, à comparaître devant la cour ;

Par arrêt rendu le 14 juin 2010, la cour d'appel a constaté l'interruption de l'instance notamment par l'effet de la cessation du mandat du syndic la SAS MSI Wimereux à compter du 25 mars 2010 ;

Dans ses dernières conclusions, la SCI Les Salicornes demande à la cour, rejetant toutes conclusions contraires,

en l'état :

au visa des articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 51 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :

déclarer nulles les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires pour le 1er juin 2010,

déclarer l'instance interrompue, faute de représentation du syndicat des copropriétaire par un syndic,

dire que l'instance sera reprise dès l'intervention volontaire ou forcée d'un syndic chargé de représenter le syndicat des copropriétaires,

après reprise d'instance :

ordonner la jonction entre les instances n° 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,

constater les désistements d'appels limités de la SCI Les Salicornes :

à l'égard de la société Opale gestion immobilière dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant notamment, condamné la SCI à la remise en état du sol et destruction d'ouvrages (dossier de première instance n° 06/01648 ; appel R.G. 09/05326),

à l'égard de la société MSI dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant rejeté la demande d'annulation en assemblée générale du 26 avril 2008 (dossier de première instance n° 08/01902 ; appel R.G. 09/03892),

précision faite que la SCI Les Salicornes ne se désiste pas desdits appels à l'égard des autres parties intimées,

débouter les sociétés Opale Gestion Immobilière et MSI de leurs demandes en remboursement des débours irrépétibles,

dire pour le reste, les appels recevables et bien fondés,

y faire droit,

infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer le 31 mars 2009,

juger les demandes de la SCI Les Salicornes recevables et bien fondées,

juger les demandes du syndicat des copropriétaires parties aux instances, de la société Opale gestion immobilière irrecevables, et à défaut, mal fondées,

les en débouter,

à titre principal,

1/ de premier chef :

juger que la SCI Les Salicornes propriétaire du lot numéro 64 dans le syndicat des copropriétaires, bénéficie d'un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés et ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [I] [C], notaire à Berck sur mer, le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires, sans avoir à recueillir d'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

à défaut,

autoriser la SCI Les Salicornes à édifier sur le sol du syndicat des copropriétaires le bâtiment B. C. dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [I] [C], notaire à Berck sur mer, le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires,

2/ débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs initiaux, de leur demande de démolition des ouvrages édifiés par la SCI Les Salicornes, et de toutes demandes accessoires, en ce compris les demandes en paiement de dommages et intérêts, en remboursement de débours irrépétibles et support de dépens,

3/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

4/ condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière à lui payer les sommes de :

200.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues,

avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,

aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

5/ dispenser la SCI Les Salicornes de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et dépens qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des différentes instances,

à titre subsidiaire,

1/ juger recevable et bien fondée l'action de in rem verso de la SCI Les Salicornes envers le syndicat des copropriétaires,

condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Les Salicornes, la somme de :

1.700.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, jusqu'à complet paiement, et capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,

2/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

3/ débouter le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière de leurs demandes plus amples ou contraires,

4/ condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues,

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes ainsi que la société MSI Wimereux, demandent à la cour au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de l'article 1371 du code civil, et du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2010, de :

donner acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 2],

lui donner acte de sa reprise d'instance,

dire n'y avoir lieu à jonction,

donner acte à la SCI Les Salicornes de son désistement d'instance à l'encontre de la société MSI Wimereux,

déclarer l'appel irrecevable ainsi que toutes demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires appelé pour la première fois en cause d'appel et non intimé sur l'appel de la SCI Les Salicornes,

déclarer irrecevable la demande à hauteur de 1.700.000 euros formée sur le fondement de l'enrichissement sans cause, nouvelle en cause d'appel, et au surplus à titre subsidiaire, alors que l'action de in rem verso ne peut l'être,

débouter la SCI Les Salicornes de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

statuant par voie de confirmation,

confirmer le jugement déféré,

condamner la SCI Les Salicornes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de :

5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Les Salicornes à payer à la société MSI Wimereux la somme de :

3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Deleforge Franchi, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

La société Opale gestion immobilière demande à la cour de :

dire n'y avoir lieu à jonction des procédures,

dire irrecevables les demandes formées par la SCI Les Salicornes faute d'avoir mis en cause le nouveau syndic,

confirmer le jugement rendu le 31 mars 2009 déféré,

débouter la SCI Les Salicornes de l'ensemble de ses demandes,

condamner la SCI Les Salicornes à lui payer la somme complémentaire de :

5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Quignon, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2011 ;

Il est renvoyé aux écritures des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens ;

Sur ce :

I - sur la procédure :

sur la jonction des procédures :

Les cinq procédures soumises à la cour à l'issue de cinq jugements rendus le même jour par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer s'organisent autour d'un conflit qui oppose la SCI Les Salicornes d'une part, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Salicornes de seconde part, certains copropriétaires de troisième part, ainsi que l'agence Opale gestion immobilière à titre personnel, les uns et les autres tantôt en demande, tantôt en défense ;

Ces différentes procédures ne concernent pas toutes les parties et ont des objets distincts ;

L'intérêt d'une bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les cinq procédures ou certaines d'entre elles ;

Cette demande émanant de la SCI Les Salicornes est rejetée ;

2. sur la reprise d'instance :

L'instance interrompue par l'arrêt rendu le 14 juin 2010 a été valablement reprise par les conclusions déposées le 29 mars 2011 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes représenté par son syndic, la SAS MSI Wimereux ;

La cour donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 2] ;

3. sur le désistement de l'action de la SCI Les Salicornes dirigé contre la société MSI Wimereux :

La SCI Les Salicornes a appelé dans la procédure la société MSI Wimereux à titre personnel ; elle se désiste de cette action ;

Il convient de lui en donner acte ;

4. sur la recevabilité de l'appel de la SCI Les Salicornes :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes représenté par son syndic la société MSI Wimereux soutient que l'appel relevé par la SCI Les Salicornes est irrecevable dans la mesure où cette dernière a assigné à comparaître devant le tribunal un syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes et qu'elle a formé appel contre syndicat des copropriétaires du bâtiment A de l'ensemble immobilier Les Salicornes syndicat secondaire exerçant sous l'enseigne Cote d'Opale Immobilier représenté par son syndic Opale Gestion Immobilière, de sorte qu'elle a dirigé son appel contre une partie qui n'était pas appelée en première instance et qui n'a pas d'existence légale,

que l'assignation délivrée suivant acte du 10 décembre 2009 au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes représenté par son syndic la société MSI Wimereux ne peut parer cette fin de non-recevoir,

qu'il en est de même de l'assignation délivrée le même jour à la société MSI Wimereux à titre personnel, action dont la SCI Les Salicornes se désiste ;

Suivant acte signifié le 30 juin 2008 la SCI Les Salicornes a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Salicornes représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière exerçant sous l'enseigne « Côte d'Opale Immobilier » à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer ;

Le jugement a été rendu contre le syndicat des copropriétaires selon cette dénomination ;

L'acte d'appel a été dirigé à tort contre le syndicat des copropriétaires du bâtiment A de l'ensemble immobilier Les Salicornes syndicat secondaire exerçant sous l'enseigne Cote d'Opale Immobilier représenté par son syndic Opale Gestion Immobilière ;

Dans son arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;

Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;

Lorsque la SCI Les Salicornes forme son appel contre le syndicat secondaire « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » c'est bien contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes qu'elle s'adresse ;

Aucun autre syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes à Wissant n'a jamais existé (ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par celui-ci) ainsi qu'il a été jugé par la cour d'appel de Douai dont le pourvoi contre cette décision a été rejeté par la cour de cassation ;

Dans la mesure où il n'existe aucun autre syndicat des copropriétaires pour la Résidence Les Salicornes à Wissant, l'indication erronée de la mention : « syndicat secondaire » dans l'acte d'appel ne peut avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale contre laquelle est dirigée l'appel ;

Cette erreur dans la dénomination de la personne morale dans l'acte d'appel est sans influence dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Opale gestion immobilier et qu'il ne pouvait exister aucun doute sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ;

Il s'en suit que cette erreur de dénomination de la personne morale, rectifiée par l'acte délivré le 10 décembre 2009 suivant les modalités de l'article 908 du code de procédure civile est sans incidence ;

Ce moyen d'irrecevabilité de l'appel est rejeté ;

II - sur l'appel principal en annulation de l'assemblée générale du 26 avril 2008 :

La SCI Les Salicornes fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 26 avril 2008 pour n'avoir pas été convoquée en sa qualité de propriétaire du lot transitoire numéro 64 constitué d'un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun, dans les conditions conventionnellement définies dans le règlement de copropriété et dans le permis de construire du 12 mars 1981 ;

Les intimés s'opposent à ces prétentions aux motifs notamment que la SCI Les Salicornes ne peut prétendre à participer à l'assemblée générale des copropriétaires en vertu d'un lot transitoire qui n'a pas été reconnu dans le règlement de copropriété ce qui a été jugé par le Conseil d'Etat par une décision qui a autorité de la chose jugée ;

a) sur la portée de la décision du Conseil d'Etat :

Les intimés soutiennent que la décision rendue par le Conseil d'Etat a autorité de la chose jugée qui s'impose à tous et fait ainsi obstacle à l'examen par le juge judiciaire de la demande présentée par la SCI Les Salicornes de son droit de construire sur le sol du lot numéro 64 en vertu d'un lot transitoire dans la mesure où cette question a été tranchée par la négative par cette juridiction ;

Or, outre le fait que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif d'une décision devenue définitive, à savoir en l'espèce l'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de la commune de [Localité 13], le juge administratif n'a pas compétence pour interpréter les actes conclus entre des personnes privées laquelle s'agissant au surplus au droit de propriété relève exclusivement de la compétence du juge judiciaire ;

Ce moyen, dénué de pertinence est rejeté ;

b) sur l'existence d'un lot transitoire :

L'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit : ... « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » .... ;

L'alinéa 2 de l'article 1er précise : ... « à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »... ;

Il s'en suit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives ;

Ces lots réservés, ou lots transitoires, sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes ; la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction ;

Ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété ;

Les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement ;

Le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires ;

La loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable « lot transitoire » qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la Résidence Les Salicornes par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier ;

Il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI Les Salicornes ;

Le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par maître [C], notaire à Berck sur mer, indique que la SCI Les Salicornes a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit :

le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes des parties communes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes des parties communes) ;

A la page 2 de ce document figure la mention :

... « II ' DEPOT DE PIECES :

Aux termes d'un acte reçu par le Notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du Notaire soussigné :

une copie du permis de construire de l'immeuble,

un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier,

un plan du rez-de-chaussée, localisation, situation,

un plan du sous sol et des parkings,

plan des pignons du bâtiment A et B

Bâtiment A :

plan des façades,

plan du rez-de-chaussée,

plan de l'étage,

plans des combles 1er niveau,

plans des combles 2ème niveau,

Bâtiment B et C :

Plans des façades :

la justification de l'accord des ¿ des co lotis du lotissement de la société immobilière Wissant,

la justification de l'accord du lotisseur,

une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks,

les attestations de l'architecte concernant :

a) l'achèvement des fondations,

b) l'achèvement de la Dalle basse du 2ème étage,

c) la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A)

la notice descriptive de l'immeuble

une attestation de couverture du groupe Sprinks

un exemplaire de la convention SSP avec la BCT MIDLAND BANK concernant la garantie de bonne fin ;

Ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire font participent du contrat de vente ; elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente ;

Ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire ;

En affectant 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du Notaire rédacteur qui les tient à disposition pour consultation ;

Au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement ;

Le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société « Les Salicornes », pour le deuxième, à la description générales des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol ;

Cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases : A ' B et C ; que la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois ; le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société Les Salicornes a donné connaissance au réservataire ;

Le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux [O] [L] le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions ;

Il s'en suit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000 / 10.000 èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ;

Par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 2003 ;

La SCI Les Salicornes dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune ;

A ce titre, elle est tenue de participer aux charges de la copropriété ;

Il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre ;

La SCI Les Salicornes qui devait être convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 ne l'a pas été ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Opale Immobilier en qualité de syndic, ne contestent pas ce fait ;

Dès lors, les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Salicornes prises alors que le propriétaire du lot numéro 64 n'a pas été convoqué à y participer sont nulles ;

Le jugement déféré est réformé sur l'ensemble de ses dispositions ;

Les demandes subsidiaires deviennent sans objet ;

III - sur l'appel relatif à la recherche de responsabilité par la SCI Les Salicornes :

La SCI Les Salicornes recherche à la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, la société Opale gestion immobilière, pour ne l'avoir pas convoqué aux assemblées générales en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 et de l'avoir ainsi spolié de ses droits ;

Les intimés s'y opposent et soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute et n'ont été motivé par aucune intention de nuire ;

La cour relève qu'au recours en annulation du permis de construire du maire de Wissant déposé le 27 janvier 1999 est annexé une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes à Wissant en date du 23 janvier 1999 qui comporte en annexe la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété ; cette répartition accorde 165 tantièmes à la SCI Les Salicornes (pour les caves et places de parkings) et obtient à l'issue de la répartition de l'ensemble des tantièmes aux autres copropriétaires la somme de 10.000 tantièmes ;

Les 6.000 tantièmes du lot numéro 64 ne figurent plus dans cette répartition ;

Monsieur [F], représentant la SCI Les Salicornes pour 165 tantièmes (correspondant aux caves et parkings conservés par la SCI à titre privatif) a été convoqué à cette assemblée générale mais ne s'est pas présenté) ;

La SCI Les Salicornes qui produit ce document aux débats n'a formé en son temps aucune critique sur cette façon de procéder ;

Il ne peut être fait grief aux intimés d'avoir à cette époque, constatant l'absence d'édification des bâtiments B ' C, méconnu l'évolution d'un concept juridique sur lequel d'autres professionnels du droit se sont mépris ;

Il s'en déduit que la SCI Les Salicornes ne rapporte pas la preuve de la part du syndicat des copropriétaires ni du syndic, d'une quelconque faute, intention de nuire, malignité ou intention de spoliation de la SCI Les Salicornes ;

La cour déboute la SCI Les Salicornes de ce chef de demande ;

Les autres moyens d'appel de la SCI Les Salicornes seront examinés chacun dans le cadre de la procédure les concernant, qui n'ont pas été jointes ;

IV : sur les mesures accessoires :

Les intimés, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI Les Salicornes la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

La SCI Les Salicornes est dispensée de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

La SCI Les Salicornes est condamnée à payer à la société MSI Wimereux la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres intimés dont la demande à ce titre est rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette la demande de jonction entre les procédures ouvertes au Répertoire Civil de la cour sous les numéros 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,

Constate la reprise d'instance par les conclusions déposées par les intimés le 29 mars 2011,

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 2],

Déclare l'appel recevable,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

rejeté la demande de la SCI Les Salicornes de réouverture des débats,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Donne acte à la SCI Les Salicornes de son désistement d'instance à l'égard de la société MSI Wimereux, à titre personnel,

Prononce l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant du 26 avril 2008,

Rejette les demandes de la SCI Les Salicornes au titre de la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant et de la société Opale Gestion Immobilière,

Déclare les demandes subsidiaires sans objet,

Dit qu'il sera statué sur les autres chefs de demandes dans les affaires respectives qui n'ont pas été jointes,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant représenté par son syndic la société MSI Wimereux et la société Opale Gestion Immobilière à payer à la SCI Les Salicornes la somme globale de :

deux mille cinq cents euros (2.500,00 euros) au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Les Salicornes à payer à la société MSI Wimereux la somme de :

six cents euros (600,00 euros) au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispense la SCI Les Salicornes, copropriétaire de la Résidence Les Salicornes à Wissant de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant représenté par son syndic la société MSI Wimereux, et la société Opale Gestion Immobilière, aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le GreffierLe Président,

C. POPEKG. GOSSELIN

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 29 septembre 2011, 09/03892

Synthèse

Références :

Origine de la décision