République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 19/05/2011
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N° de MINUTE :
N° RG : 09/08996
Jugement (N° 08/00546)
rendu le 06 Novembre 2009
par le Tribunal de Grande Instance de SAINT OMER
REF : SVB/CD
APPELANTE
S.C.I. LEMAIRE LES SARS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par la SCP THERY - LAURENT, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me François RICHEZ, du barreau de SAINT-OMER
INTIMÉE
S.A.S. BONNET GRANDE CUISINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour
Ayant pour avocat la SCP DECOSTER CORRET DELOZIERE, du barreau de SAINT OMER
DÉBATS à l'audience publique du 05 Avril 2011 tenue par Sophie VALAY-BRIERE magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Nicole OLIVIER, Président de chambre
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
Véronique NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Nicole OLIVIER, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 janvier 2011
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Par acte notarié en date du 2 octobre 2007, faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 31 juillet 2007, la SCI LEMAIRE LES SARS a acquis de la SAS JOHNSON CONTROLS MC INTERNATIONAL un bâtiment à usage artisanal, d'une surface de 1375m2, situé à [Localité 6], [Adresse 5], loué à la SAS BONNET GRANDE CUISINE suivant bail dérogatoire au décret du 30 septembre 1953 pour une durée de 19 mois à compter du 1er juin 2005.
Le preneur s'est maintenu dans les lieux au-delà du 31 décembre 2006 et a fait délivrer au bailleur deux congés le premier en date du 30 juillet 2007, à effet du 31 janvier 2008, et le second le 16 mars 2009, à effet du 31 décembre 2009.
Considérant qu'en restant dans les lieux après le 31 décembre 2006, la SAS BONNET avait accepté l'application du statut prévu par le décret de 1953 et que la résiliation du bail était irrégulière, la SCI LEMAIRE LES SARS a saisi le Tribunal de Grande Instance de Saint Omer qui par jugement contradictoire en date du 6 novembre 2009, l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SAS BONNET GRANDE CUISINE une somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts outre 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par déclaration au Greffe en date du 21 décembre 2009, la SCI LEMAIRE LES SARS a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 décembre 2010, elle demande à la Cour de dire que la SAS BONNET ne pouvait pas résilier le bail commercial à la date du 31 janvier 2008 ou du 31 décembre 2009 et la condamnation de celle-ci au paiement de dommages et intérêts correspondant aux loyers qu'elle aurait normalement payés entre les mois de février 2008 inclus et décembre 2015, date de fin normale du bail soit la somme de 473 417,05 € TTC outre 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, enfin le rejet des demandes reconventionnelles.
Elle fait valoir qu'un bail de neuf ans a succédé au bail dérogatoire et qu'il n'est pas démontré qu'elle- même ou la SAS JOHNSON CONTROLS ont renoncé de manière non équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux. Elle ajoute qu'une convention d'occupation précaire et temporaire des lieux ne peut succéder à un bail dérogatoire ; qu'au travers du second congé délivré, la SAS BONNET reconnaît l'application du statut des baux commerciaux et l'existence d'un bail classique ; qu'elle n'a pas pu relouer l'intégralité des locaux.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2010, la SAS BONNET GRANDE CUISINE demande, à titre principal, la confirmation du jugement déféré, le rejet des demandes, la condamnation de la SCI LEMAIRE LES SARS à lui payer les sommes de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et de 7500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à titre subsidiaire, de dire que la demande ne peut excéder la somme de 34 584,81 € et la condamnation de la SCI LEMAIRE LES SARS à lui payer les sommes de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.
Elle soutient qu'aux termes de l'article 10 du bail dérogatoire, les parties ont exclu toute mutation du bail dérogatoire en bail classique dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux au-delà de la date prévue et n'ont pas entendu se soumettre au statut des baux commerciaux ; qu'elle a renoncé à se prévaloir du statut des baux commerciaux en délivrant un congé le 30 juillet 2007 ; qu'en raison de la décision de vendre l'immeuble, le bailleur et elle-même étaient d'accord sur une occupation précaire comme le démontre les factures y faisant référence ; que les courriers échangés établissent que la renonciation au statut est commune et non équivoque ; qu'étant parfaitement informée de la situation, la demande de la SCI LEMAIRE est abusive et génératrice d'un préjudice moral ; que le nouveau congé a été délivré à titre préventif dans la mesure où la SCI LEMAIRE prétend que le bail ne peut être dénoncé qu'à l'issue de la première échéance triennale ; enfin, que le préjudice invoqué par l'appelante n'est pas démontré dès lors que les locaux ont été reloués à la SARL IMC à compter du 4 avril 2008.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, selon ce qu'autorise l'article 455 du Code de procédure civile.
SUR CE
Le bail 'dérogatoire et temporaire' en date du 1er juin 2005, liant les sociétés JOHNSON CONTROLS-MC INTERNATIONAL et BONNET GRANDE CUISINE précise que 'le présent bail est accepté et consenti pour une durée de 19 mois à compter du 01 juin 2005. Conformément aux dispositions de l'article 3.2 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, les parties soussignées entendent déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le décret susvisé. La durée du présent bail ne sera susceptible d'aucune reconduction et expiera (sic) le 31 décembre 2006 ; même à défaut de dénonciation pour cette date'.
L'article 10 de ce contrat, relatif aux dispositions diverses, stipule 'il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur, quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression à ces conditions ni comme génératrice d'un droit quelconque'.
Aux termes de l'article L145-5 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, applicable,'les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre'.
Il n'est pas contesté que la SAS BONNET s'est maintenue dans les lieux jusqu'en janvier 2008.
La preuve n'étant pas rapportée de ce que la société JOHNSON se soit opposée à ce maintien dans les lieux, la société BONNET a acquis un droit au statut des baux commerciaux.
Il est établi néanmoins que, postérieurement à l'acquisition de ce droit, elle a entendu y renoncer de manière explicite et non équivoque par la délivrance le 30 juillet 2007 d'un congé à effet du 31 janvier 2008.
S'agissant de la société JOHNSON, l'absence de contestation de ce congé, la délivrance de factures pour les périodes du 1er décembre 2006 au 28 février 2007 et du 1er mars 2007 au 31 septembre 2007 portant la mention 'selon convention d'occupation précaire et temporaire' ainsi que les mentions figurant tant dans la promesse de vente que dans l'acte de cession relatives aux conditions de la location qui informent l'acquéreur du 'risque de requalification du bail dérogatoire en bail commercial' démontrent que celle-ci a également entendu renoncer de manière explicite et non équivoque au statut des droits commerciaux.
Ces éléments sont conformes à la volonté des parties exprimées dans l'article 10 du contrat de bail rappelé ci-dessus.
La SCI LEMAIRE LES SARS ne peut tirer argument de la délivrance du congé du 16 mars 2009 en référence aux articles L145-4 et L145-9 du code de commerce, dés lors que celui-ci mentionne très clairement qu'il n'est délivré qu'à 'titre de précaution', le premier congé étant contesté dans le cadre d'une procédure pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Omer.
Par suite, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la SCI LEMAIRE LES SARS en paiement de dommages et intérêts, laquelle ne peut disposer de plus de droit que son vendeur.
En outre, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a fait droit partiellement à la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS BONNET sur le fondement de l'article 1382 du code civil en réparation du préjudice moral subi.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
La SCI LEMAIRE LES SARS qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS BONNET les frais exposés par elle en cause d'appel et non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité allouée en première instance étant confirmée.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la SAS BONNET GRANDE CUISINE du surplus de ses demandes ;
Déboute la SCI LEMAIRE LES SARS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI LEMAIRE LES SARS à payer à la SAS BONNET GRANDE CUISINE la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI LEMAIRE LES SARS aux dépens dont distraction au profit de la SCP LEVASSEUR CASTILLE, avoué, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Marguerite-Marie HAINAUTNicole OLIVIER
