République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 28/03/2011
***
N° de MINUTE :
N° RG : 10/05063
Jugement (N° 07/09548)
rendu le 31 Mai 2010
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : CP/CD
EXPERTISE : Renvoi mise en état du 8 septembre 2011
APPELANTE
S.A.R.L. VANHOUTTE
agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour
Assistée de Me DENIZOT avocat au Barreau de PARIS
INTIMÉS
Madame [R] [V]
née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Me LETARTRE substitué par Me LHUSSIER, avocats au barreau de LILLE
M. [N] [J]
demeurant [Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour
Assisté de Me Bernard VERDET, avocat au barreau de LILLE
M. [X] [U]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour
Assisté de Me Bernard VERDET, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 02 Février 2011 tenue par Christine PARENTY magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Jean Michel DELENEUVILLE, Conseiller
Philippe BRUNEL, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Véronique DESMET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
**
Vu le jugement contradictoire du 31 mai 2010 du tribunal de grande instance de Lille ayant déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [U], les demandes formulées par M. [J] et M. [U] au titre de l'indemnité d'éviction, rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action, constaté qu'à la suite du commandement délivré le 7 mars 2007 la clause résolutoire est acquise, dit que le bail est résilié, ordonné sous astreinte l'expulsion de M. [J] et [U], condamné M. [J] à payer une indemnité d'éviction équivalente au loyer du 8 avril 2007 jusqu'au délaissement des lieux, débouté MM. [J] et [U] de leur demande d'indemnité d'éviction, de leurs demandes formulées contre la société Vanhoutte Associés, débouté la société Vanhoutte Associés, condamné MM. [J] et [U] in solidum à payer 1000 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile à madame [V].
Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2010 par la sarl Vanhoutte ;
Vu les conclusions déposées le 28 janvier 2011 pour la sarl Vanhoutte ;
Vu les conclusions déposées le 1er janvier 2011 pour MM.[J] et [U] ;
Vu les conclusions déposées le 1er février 2011 pour Mme [V] ;
La société Vanhoutte a interjeté appel aux fins d'infirmation de la décision ; elle demande à la cour de juger qu'elle est titulaire d'un contrat de sous-location portant sur le premier étage, de juger prescrite l'action de madame [V], de juger en toutes hypothèses que la mise en demeure a été mise en oeuvre de mauvaise foi et de l'annuler, de juger que le contrat de sous-location est encore en vigueur ; à titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation in solidum de MM.[J] et [U] à lui verser 150 000 € sauf à parfaire en ordonnant une expertise judiciaire afin d'évaluer le fonds de commerce de la société Vanhoutte ; elle demande le rejet de la demande reconventionnelle de madame [V], appelle en garantie MM.[J] et [U] pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en faveur de madame [V] et réclame 5000 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile.
MM. [J] et [U] demandent à la cour de dire que l'appel est sans objet puisqu'ils ont libéré les lieux, sollicitent le débouté de la sarl et de madame [V], d'être relevés de toute condamnation à une indemnité d'occupation, demandent de confirmer l'expulsion de la sarl Vanhoutte ; à titre subsidiaire, ils demandent la garantie de la sarl Vanhoutte pour toute condamnation au titre d'une indemnité d'occupation ; ils réclament la condamnation de la sarl Vanhoutte à leur verser 2500 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile.
Mme [V] sollicite la confirmation, sauf à alourdir l'astreinte, à expulser MM. [U] et [J] mais aussi la société Vanhoutte, à prendre en considération le commandement du 8 février 2008, à fixer l'indemnité d'occupation à 1039 € ; à titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la sarl Vanhoutte à lui payer 15000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, son débouté et celui de MM. [J] et [U], la condamnation solidairement ou l'un à défaut de l'autre de MM. [J] et [U] et de la sarl Vanhoutte à lui payer 7500 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 25 octobre 1995, madame [V] a renouvelé au profit de la sarl Immobilière de Bondues le bail commercial d'un immeuble situé [Adresse 1] ;
Le 16 juillet 1996, elle a consenti à bail commercial à M. [J] un immeuble situé [Adresse 1] comprenant deux pièces au rez de chaussée et deux pièces au premier étage ; elle a autorisé M. [J] à sous louer l'étage à l'immobilière de [Localité 11] car les deux immeubles se jouxtent.
Le 29 décembre 1997, la sarl immobilière de Bondues a vendu son fonds à la sarl Vanhoutte associés.
Mme [V] estime que M. [J] sous loue l'étage à la sarl Vanhoutte sans son autorisation puisque la faculté de sous-location partielle était strictement réservée à l'immobilière de [Localité 11]. Le 20 mars 2006 elle l'a mis en demeure de mettre fin à la sous location puis lui a délivré un commandement le 7 mars 2007 qui visait la clause résolutoire.
Puis elle l'a assigné devant le tribunal afin de voir prononcer la résiliation du bail et M. [J] a appelé la sarl Vanhoutte à la procédure. Le 8 février 2008, madame [V] a délivré un nouveau commandement visant la clause résolutoire afin de voir rétablir l'accès entre le rez de chaussée et l'étage que M. [J] a fermé au mépris, estime t-elle, du bail. M. [U] a succédé à M. [J].
Le 13 juillet 2010, M. [U] a libéré les lieux.
La sarl Vanhoutte fait valoir que madame [V] est intervenue à l'acte de cession par lequel l'immobilière de [Localité 11] lui a cédé le fonds, qu'elle était parfaitement informée de sa présence dans les locaux loués, qu'elle est devenue titulaire du contrat de sous location depuis le 29 décembre 1997moyennant un loyer versé à M. [J]. Pour elle l'existence d'un contrat de sous location entre elle et MM. [J] et [U] n'est pas contestable ; elle estime qu'ils ont commis vis à vis d'elle de nombreuses fautes, comme de ne pas appeler le bailleur à concourir à l'acte, en ne faisant pas appel de la décision mettant fin irrégulièrement au contrat de sous location, en prétendant qu'elle leur aurait été imposée alors qu'ils ont touché les sous loyers pendant plus de dix ans, en libérant les locaux le 31 juillet 2010 sans la prévenir, alors qu'un appel était formulé et que le jugement n'était pas assorti de l'exécution provisoire. Elle en conclut qu'ils ont engagé leur responsabilité civile.
Elle base son action sur l'action oblique de l'article 1166 du code civil s'estimant créancière de MM. [J] et [U] qui sont tenus d'une obligation de délivrance vis à vis d'elle ; la résiliation du bail principal emportant des conséquences pour elle, elle est en droit à leur place de faire appel.
Elle plaide la prescription de l'action pour sous location irrégulière puisque celle-ci est biennale au cas d'espèce en vertu de l'article L 145-60 du code de commerce applicable aux baux commerciaux, et non quinquennale. Informée depuis un dégât des eaux en 2004 de sa présence, madame [V] disposait de deux ans à compter de cette date. En outre, elle était parfaitement informée de sa présence et son commandement a été signifié de mauvaise foi de sorte qu'il doit être annulé. À défaut de ne pas considérer que le bail n'a pas pris fin, il y a lieu de condamner MM. [U] et [J] à l'indemniser du préjudice subi puisqu'ils ont profité de son occupation et viennent aujourd'hui affirmer qu'elle est sans droit ni titre ; ils doivent répondre de la diminution de la valeur de son fonds privé des locaux sous loués. Elle estime sans fondement la demande reconventionnelle de Mme [V] puisque son appel est parfaitement justifié.
MM. [J] et [U] considèrent que la résiliation du bail est effective depuis le 7 avril 2007, que sa disparition a anéanti la sous location, la sarl devenant occupant sans droit ni titre, que l'appel est sans objet.
Quant à leur responsabilité, ils considèrent qu'ils sont étrangers à la cession entre l'immobilière de [Localité 11] et la sarl appelante, qu'ils n'ont pu qu'accepter comme sous locataire ; pour eux, c'est sa négligence qui est à l'origine des difficultés puisqu'elle devait faire mentionner le sous bail commercial dans l'acte de cession du fonds qui fait seulement état du bail principal consenti à l'immobilière de [Localité 11] ; ils plaident l'absence de justificatif du préjudice et demandent la garantie de la sarl qui se maintient abusivement dans les lieux et qui devra répondre de l'indemnité d'occupation. Ils estiment l'appel abusif et inapplicable l'article 1166 puisque la sarl n'est pas créancière mais débitrice.
Mme [V] réplique que la prescription est quinquennale pour les actions exercées par le bailleur en acquisition de la clause résolutoire , qu'elle n'a jamais donné son autorisation pour une sous location à la sarl Vanhoutte, aucune mention n'y faisant allusion dans l'acte de cession du fonds, le concours du bailleur à l'acte de sous location étant une formalité substantielle dont le locataire ne peut se passer. Elle en conclut que la sous location lui est inopposable, que M. [J] a manqué à ses obligations, ce qui justifie la résiliation à ses torts. Elle ajoute que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'infraction ne se présume pas, ne peut résulter ni de son silence, ni de la connaissance ou de la tolérance de la sous location, et qu'elle est bien fondée à solliciter une indemnité d'occupation puisque les lieux sont toujours occupés et que la libération des lieux par MM. [J] et [U] qui a anticipé sur la décision de justice, laquelle n'était pas exécutoire, ne correspond pas à l'expiration d'une période triennale, sachant qu'aucun congé conforme à l'article L 145-9 du code de commerce n'a été donné.
Elle estime l'appel abusif et dilatoire et souligne la mauvaise foi de ses interlocuteurs, le tout justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Sur ce
Sur le droit d'agir de la société Vanhoutte
Elle a été appelée en intervention forcée par les locataires ; elle est devenue une partie au procès avec un intérêt à agir puisque la décision rendue la lèse. Elle a un intérêt à défendre qui est mal défendu par son preneur, qui est son débiteur du point de vue des obligations issues de la sous location dont il est question et qui ne défend pas son intérêt en ne faisant pas appel de la décision ; la cour considère que conformément à l'article 1166 du code civil, la société Vanhoutte est bien fondée à exercer les droits et actions de celui qui se présente comme son bailleur intermédiaire, débiteur d'obligations. La jurisprudence avait reconnu dans le même sens les droits pour le locataire d'exercer l'action de son bailleur, défaillant, aux fins de faire respecter par un autre locataire la destination des lieux ; ( civ 4 12 84). L'appel est donc recevable.
Sur son défaut d'objet
Les preneurs ont quitté les lieux avant la fin du bail puisque le jugement n'était pas assorti de l'exécution provisoire ; le bail n'ayant pas disparu, l'appel n'est pas sans objet.
Sur la prescription de l'action de Mme [V]
La cour confirme le jugement en ce qu'il a rappelé que l'action en résiliation d'un bail commercial pour inobservation de ses clauses, à savoir le non-respect des obligations contractuelles du preneur, n'est pas soumise à la prescription biennale mais à la prescription de droit commun d'où elle tire ses sources dont le délai n'est pas ici expiré ; le moyen est rejeté.
Sur la résiliation du bail
Il résulte clairement de la lecture du bail liant Mme [V] et M. [J] que la sous location était interdite sauf consentement exprès et écrit du bailleur, qu'au cas d'espèce, la bailleresse avait consenti une sous location partielle à l'immobilière de [Localité 11], étant précisé que cette faculté était réservée à la seule société désignée, à l'exclusion de toute autre personne physique ou morale et il était également prévu que cela devait être régularisé par acte authentique en présence du bailleur. Il s'en suit que pour que la sous location soit valable en ce qui concerne la société Vanhoutte, il fallait que M. [J] sollicite et obtienne de Mme [V] son autorisation expresse.
Il n'en justifie aucunement ; outre qu'il ne justifie pas avoir régularisé par acte authentique la sous location d'origine, il est incapable de justifier avoir sollicité de son bailleur l'autorisation de sous location concernant l'appelante et a fortiori de l'avoir obtenue, comme il en convient dans un courrier du 6 avril 2007. Il est constant que la preuve de la renonciation à se prévaloir de l'infraction de sous location ne peut résulter du silence du bailleur, de sa connaissance de la sous location ou de sa tolérance ; en conséquence, M. [J] ne peut s'en prévaloir outre le fait que cette sous-location n'est en rien apparue à l'acte de cession entre l'immobilière de [Localité 11] et la société Vanhoutte. Il résulte de ces éléments que Mme [V] ne peut être considérée comme de mauvaise foi, que M. [J] a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation à ses torts et griefs exclusifs du bail commercial du 16 juillet 1996. Le commandement est parfaitement valable et la décision mérite confirmation sur la résiliation et ses conséquences, dont l'expulsion des occupants, sauf à constater que l'expulsion de MM. [J] et [U] est devenue sans objet. Il n'y a pas lieu de modifier l'astreinte prévue par la décision attaquée.
Sur la responsabilité civile de MM. [J] et [U]
Il est patent que M. [J] n'a pas régularisé un contrat de sous location valable et qu'il ne pouvait l'ignorer, ayant en connaissance de cause bafoué le contrat de bail ; néanmoins, il a touché de la société Vanhoutte des 'loyers' chaque mois de son occupation. Il l'a, comme elle le fait remarquer, maintenue dans une situation précaire, où la valeur de son fonds pouvait sans cesse se voir amputée de son 'bail', tout en en tirant un profit. Cette situation précaire résulte du fait que sous locataire partiel de locaux indivisibles, la société Vanhoutte n'a disposé d'aucun droit opposable au propriétaire, qu'en cas de disparition du bail principal, elle se trouve privée de toute action statutaire. M. [J] a touché des 'loyers' tout en y étant pas autorisé et pour un total qui n'est pas modique. Son comportement, tout comme celui de M. [U] qui l'a pérennisé est évidemment fautif. En outre, la jurisprudence est bien fixée qui reconnaît la responsabilité de droit commun du locataire principal, lorsque l'éviction du sous locataire intervient à son initiative lorsque de lui-même il décide de partir. À heure d'aujourd'hui, si le préjudice n'est pas actuel, puisque la société Vanhoutte s'est maintenue dans les lieux, le risque de perdre un élément du fonds est généré par la présente décision. Il est cependant impossible à la cour d'évaluer ce préjudice. Il convient d'accorder à la société Vanhoutte une provision de 100 000 € et de désigner un expert pour quantifier la perte qui sera la sienne dès l'expulsion. Par contre, il ne sera pas fait droit à la demande de restitution des loyers qui ont correspondu à une véritable occupation et à une période effective d'exploitation dans ces locaux, d'autant que cette demande a été omise du dispositif des conclusions.
Sur les demandes de Mme [V] au titre des indemnités d'occupation
Elle sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer à compter du 7 avril 2007, un mois après le commandement du 7 mars 2007, jusqu'à la libération des lieux. MM. [J] et [U] qui ont quitté l'immeuble le 13 juillet 2010 s'estiment libérés depuis ; mais ils doivent répondre de la présence du sous locataire, ayant mis Mme [V] dans l'impossibilité de remettre son immeuble en location du fait de la présence de la société Vanhoutte au premier étage. Il sera fait droit à cette demande, l'évaluation de l'indemnité égale au loyer et charges paraissant légitime à la cour.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [V]
Mme [V] a dirigé sa demande à l'encontre de la sarl Vanhoutte dont elle condamne l'appel abusif. La cour, qui a partiellement fait droit aux demandes de cette dernière, ne peut sans se contredire considérer que la société appelante aurait abusé de son droit de recours devant elle. D'autre part, Mme [V] ne démontre pas qu'elle serait à l'origine du préjudice qu'elle plaide sur cette base : le débouté s'impose.
Sur la demande de garantie formulée par les intimés à l'encontre de la sarl Vanhoutte
MM. [J] et [U] sollicitent la garantie de la sarl Vanhoutte qui se maintiendrait dans les lieux abusivement alors qu'elle est sans droit ni titre ; il a été démontré que leur responsabilité est engagée du seul fait de la présence de ce sous locataire qui ne saurait leur apporter une quelconque garantie puisque c'est la leur qui doit intervenir à son bénéfice, sachant que la demande de la société Vanhoutte formulée de ce chef est sans objet puisque la cour n'est pas entrée en voie de condamnation à son encontre.
Sur les demandes sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile
Il convient de condamner solidairement MM. [J] et [U] à payer 4500€ à Mme [V] de ce chef ; succombant, ils seront déboutés de la demande qu'ils formulent à l'encontre de la sarl Vanhoutte.
La demande dirigée par la sarl Vanhoutte à l'encontre de Mme [V] qui n'a pas démérité à son égard sera rejetée. De même la demande de Mme [V] dirigée à l'encontre de la sarl Vanhoutte ne peut aboutir.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt en partie avant dire droit mis à disposition au greffe
Déclare l'appel formulé par la sarl Vanhoutte recevable ;
Confirme le rejet de la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action ;
Confirme la décision qui a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de M. [J] et de tout occupant de son chef dans toutes ses modalités, qui a condamné M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 8 avril 2007 équivalente au montant du loyer et charges jusqu'à parfait délaissement en ce compris le délaissement de la sous locataire, la société Vanhoutte ;
Confirme la décision sur le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile dirigées contre la société Vanhoutte ;
Dit que la responsabilité civile de MM. [J] et [U] est engagée à l'égard de la sarl Vanhoutte en raison de leur comportement fautif ;
Dit qu'ils devront répondre du préjudice qu'ils lui ont causé et dans cette perspective, les condamne solidairement à lui verser 100 000€ de provision ;
sur l'évaluation du préjudice, ordonne une expertise et commet :
M.[G] [I] [M]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
pour y procéder avec pour mission :
-d'évaluer le fonds de commerce de la société Vanhoutte et la valeur du 'bail' dont elle va être privée du fait de l'infraction commise par les locataires principaux qui ont sous loué au mépris des clauses de leur propre bail ;
-d'évaluer le préjudice né de cette amputation ;
- de rechercher tous éléments de préjudice en rapport avec la précarité née l'absence de statut fiable de cette société au regard des baux commerciaux ;
Dit que pour le 30 juin 2011 au plus tard MM.[J] et [U] consigneront à la Régie de la Cour d'appel de DOUAI la somme de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l'expert ; qu'à défaut il sera prononcé la caducité de l'expertise ;
Dit qu'à compter du versement de la consignation les dossiers des parties seront tenus à la disposition de l'expert qui pourra les réclamer au greffe de la Cour ;
Dit que lors de la première réunion d'expertise, l'expert fera connaître aux parties le coût définitif prévisible de ses travaux ;
Dit que l'expert achèvera sa mission et déposera son rapport pour fin décembre 2011 ;
Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties qui apporteront leurs observations dans le mois de cette communication ;
Désigne Mme PARENTY, Président, ou tout autre magistrat de la chambre, pour suivre les opérations d'expertise ;
Renvoie l'affaire à la mise en état du 8 septembre 2011 pour vérification du versement de la consignation ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne solidairement MM. [J] et [U] à payer 4500 € à Mme [V] sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Réserve les dépens.
Le GreffierLe Président
Véronique DESMETChristine PARENTY
