COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 16/11/2010
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N° de MINUTE :
N° RG : 09/00499
Jugement (N° 07/1161)
rendu le 19 Décembre 2008
par le Tribunal de Grande Instance de SAINT OMER
REF : SVB/CD
APPELANT
Monsieur [N] [S]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me Bruno WACHEUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉS
Madame [U] [F]
née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me Charles THOMAS, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai -N° BAJ 2009/002686- décision du 17 mars 2009)
Maître [V] es qualités de liquidateur judiciaire de Mme [F] [U]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me Charles THOMAS, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER
DÉBATS à l'audience publique du 05 Octobre 2010 tenue par Sophie VALAY-BRIERE magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Nicole OLIVIER, Président de chambre
Dominique CAGNARD, Conseiller
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Nicole OLIVIER, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 juin 2010
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Vu le jugement contradictoire du 19 décembre 2008 du tribunal de grande instance de Saint-Omer qui a condamné, avec exécution provisoire, Monsieur [S] à payer à Maître [V], es qualité de liquidateur judiciaire de Madame [F] la somme de 15 530 € en réparation du trouble de jouissance, 12 000 € en réparation d'une perte d'exploitation du local commercial loué, 1 500 € en réparation du préjudice moral ainsi que 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l'appel interjeté le 21 janvier 2009 par Monsieur [N] [S] ;
Vu les conclusions déposées le 3 mai 2010 pour ce dernier ;
Vu les conclusions déposées le 1er avril 2010 pour Madame [U] [F] et Maître [V] es qualité de liquidateur judiciaire de cette dernière, désigné par jugement du Tribunal de Commerce de Calais du 11 octobre 2007 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 30 juin 2010 ;
Monsieur [S] a interjeté appel aux fins d'infirmation du jugement entrepris, rejet des demandes et condamnation de Maître [V] es qualité à lui payer 3 000€ en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il fait valoir que le contrat conclu entre les parties est un bail commercial et non un bail d'habitation ; que Madame [F] qui n'a pas fait réaliser d'état des lieux connaissait les lieux ; qu'aux termes du bail, le preneur doit supporter les réparations nécessaires et l'entretien de l'immeuble ; que la locataire, qui est seule responsable des désordres affectant l'immeuble et de la privation de jouissance en résultant, ne peut prétendre à aucune indemnisation.
Madame [U] [F] et Maître [V] es qualité sollicitent la confirmation du jugement déféré et la condamnation de Monsieur [S] à leur payer 2 000€ pour la couverture de leurs frais irrépétibles.
Ils soutiennent que l'immeuble est affecté de désordres constatés par huissier de justice dès le 15 mai 2001 ; que le bail comportant une partie habitation, le bailleur n'est pas dispensé de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que la responsabilité de Monsieur [S] est engagée comme le démontre l'expertise ; qu'au terme de son rapport l'expert judiciaire a mis à la charge du bailleur des travaux chiffrés à la somme de 39 578 € ; que le refus constant du propriétaire d'effectuer les travaux a occasionné des préjudices qui doivent être réparés.
SUR CE
Selon acte notarié en date du 30 décembre 1999, Madame [F] a acquis un fonds de commerce de débit de boissons sis à [Adresse 9], appartenant à Monsieur [S], lequel lui a également donné à bail à usage de commerce et d'habitation l'immeuble dans lequel est exploité le fonds pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer annuel de 84 000 francs.
Se plaignant que de nombreux désordres affectent l'immeuble loué, Madame [F] a fait constater le 15 mai 2001 par Maître [I], huissier de justice, l'existence d'infiltrations et de moisissures dans les locaux puis a sollicité et obtenu, par arrêt de cette Cour du 30 avril 2003, la désignation d'un expert.
Ce dernier a déposé son rapport le 21 mai 2004.Il décrit les désordres existants, en explique les causes et leur incidence sur la destination de l'immeuble. Dans ses conclusions, il met à la charge de Monsieur [S], la réalisation de travaux chiffrés à hauteur de 39 578 € HT et évalue le préjudice subi à 27 530 €, somme dont Madame [F] demande le paiement.
Toutefois sa répartition résulte des textes du code civil et de la jurisprudence habituelle en matière de baux d'habitation et ne tient pas compte des clauses exorbitantes du droit commun figurant au bail litigieux.
Il ressort en effet du bail que :
* les locaux loués pour l'exploitation d'un fonds de commerce et éventuellement pour l'habitation du preneur forment une location indivisible, à titre commercial pour le tout,
*le preneur prend les lieux dans leur état actuel sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation d'aucune sorte,
*à défaut d'état des lieux, le preneur ne pourra élever aucune réclamation à ce sujet lors de son départ,
* 'le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de vétusté ou autrement, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la façade et des fermetures des locaux, le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation seront à sa charge exclusive'.
Ce contrat, soumis au statut des baux commerciaux et non à celui des baux d'habitation, exonère le propriétaire de son obligation de délivrance en bon état comme de son obligation d'entretien et de réparation en cours d'exécution du contrat et ce y compris pour les grosses réparations et celles résultant de la vétusté.
Dans ces conditions et à défaut pour Madame [F] et Maître [V] es qualités de démontrer que les locaux n'ont pu servir à l'usage pour lequel ils étaient loués et donc un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance, ils ne peuvent demander réparation de préjudices qui résultent du défaut d'entretien imposé à la locataire.
Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.
Madame [F] et Maître [V] es qualités qui succombent seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles en cause d'appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Déboute Madame [F] et Maître [V] es qualité de leurs demandes ;
Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
Condamne Madame [F] et Maître [V] es qualité aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Marguerite Marie HAINAUTNicole OLIVIER
