COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 21/10/2010
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N° de MINUTE :
N° RG : 09/01239
Jugement rendu le 22 mai 2006 par le tribunal de grande instance de LILLE
Arrêt (N° 06/03285) rendu le 25 septembre 2007 par la Cour d'Appel de DOUAI
Arrêt de la Cour de Cassation rendu le 7 janvier 2009 (cassation partielle)
REF : JMD/CP
APPELANTE
S.C.I. NORIMMO agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Me MICHEL Aline, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
S.N.C. REGAL LEZENNES prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par la SCP CONGOS-VANDENDAELE, avoués à la Cour
Assistée de Me QUINTARD, avocat au barreau de PARIS
S.A. ANIMAL FOOD & SYSTEM - Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 3]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Me Robert LEPOUTRE, avocat au barreau de LILLE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Maître [K] [F], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan en vertu d'un jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY du 5 juin 2007 ayant prononcé l'admission d'un plan de redressement de la Société REGAL LEZENNES
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me CONGOS-VANDENDAELE, avoué à la Cour
Assisté de Me QUINTARD, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Jean Michel DELENEUVILLE, Conseiller
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
DÉBATS à l'audience publique du 24 juin 2010 après rapport oral de l'affaire par Jean Michel DELENEUVILLE
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président, et Véronique DESMET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 mai 2010
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Vu le jugement contradictoire du 22 mai 2006 du tribunal de grande instance de Lille qui a débouté la société REGAL LEZENNES de sa demande tendant à dire et juger parfaite la cession de droit au bail et à condamner la société ANIMAL FOOD & SYSTEM à régulariser cette cession, dit que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM n'a commis aucune faute à l'origine de la non réalisation de la cession du droit au bail qui devait intervenir entre elle et la société REGAL LEZENNES, condamné la société NORIMMO à payer à la société REGAL LEZENNES la somme de 250 000 € à titre de dommages et intérêts, prononcé la résiliation du bail commercial du 21 juillet 1997 consenti entre la société NORIMMO et la société REGAL LEZENNES aux torts exclusifs du bailleur avec effet rétroactif au 1er juin 2003, condamné en conséquence la société NORIMMO à rembourser à la société REGAL LEZENNES les loyers versés depuis le 1er juin 2003 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, dit nul et de nul effet les commandements visant les clauses résolutoires délivrés par la société NORIMMO à la société REGAL LEZENNES les 3 juillet 2003 et 15 avril 2004, condamné la société NORIMMO à payer à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts, débouté la société NORIMMO de l'ensemble de ses demandes, condamné la société NORIMMO à payer 2 000 € et 1 500 € respectivement à la société REGAL LEZENNES et à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l'appel interjeté le 1er juin 2006 par la SCI NORIMMO ;
Vu l'arrêt de cette Cour, 2ème chambre, 2ème section, du 25 septembre 2007, qui a confirmé le jugement entrepris et a condamné la SCI NORIMMO à payer 3 500 € et 2 000 € respectivement à la SNC REGAL LEZENNES et à la SA ANIMAL FOOD & SYSTEM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 janvier 2009 qui a cassé l'arrêt précité mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI NORIMMO à payer la somme de 250 000 € à la société REGAL LEZENNES et celle de 150 000 € à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Vu la saisine de cette Cour, 2ème chambre, 1ère section, du 18 février 2009 par la SCI NORIMMO ;
Vu les conclusions déposées le 6 janvier 2010 pour cette dernière ;
Vu les conclusions déposées le 20 avril 2010 pour la SNC REGAL LEZENNES et Me [F] [K], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de cette dernière, désigné à ces fonctions par jugement du 5 juin 2007 du tribunal de commerce de Bobigny, intervenant volontaire ;
Vu les conclusions déposées le 18 mars 2010 pour la SA ANIMAL FOOD & SYSTEM ;
Vu l'ordonnance de clôture du 20 mai 2010 ;
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Attendu que la SCI NORIMMO sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer aux sociétés REGAL LEZENNES et ANIMAL FOOD & SYSTEM, à titre de dommages et intérêts, 250 000 € et 150 000 € respectivement, le débouté des adversaires et leur condamnation à lui payer, chacune, 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la société REGAL LEZENNES et son commissaire à l'exécution du plan, Me [F] [K], sollicitent la confirmation du jugement déféré et la condamnation de la SCI NORIMMO à payer à la société REGAL LEZENNES 25 000 € pour la couverture de ses frais irrépétibles ;
Attendu que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il lui a accordé 150 000 € à titre de dommages et intérêts et la condamnation de la SCI NORIMMO à lui payer 3 000 € pour la couverture des frais irrépétibles qu'elle a engagés en cause d'appel ;
SUR CE :
Attendu qu'il sera donné acte à Me [F] [K], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société REGAL LEZENNES, de son intervention volontaire aux débats ;
Attendu que la SCI NORIMMO est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 9] qu'elle a, par acte du 21 juillet 1997, donné à bail à la société LA [Localité 8], laquelle s'est substituée la société REGAL LEZENNES le 2 septembre 1997 ; qu'en décembre 2002 cette dernière a envisagé de céder son droit au bail à M. [H] ; que les discussions entre les parties et leurs conseils ont abouti à la rédaction d'un premier projet de cession de bail le 30 décembre 2002, puis à un second le 7 janvier 2003 au profit d'une société en cours de constitution dénommée PARADIZOO LEZENNES ; que les désaccords persistant sur la prise en charge des grosses réparations, la destination des locaux que la SCI NORIMMO souhaitait réserver à l'animalerie, la faculté de sous-louer, et M. [H] s'effaçant au profit de la société mère d'une chaîne d'animalerie, ANIMAL FOOD & SYSTEM le 12 février 2003, le bailleur a refusé de conclure le bail pour une entrée en jouissance au 1er mars 2003 ; que les négociations ont été suspendues jusqu'au 22 mai 2003 ; que le 4 juin 2003 le notaire de la société ANIMAL FOOD a notifié à son confrère en charge des intérêts de la SCI NORIMMO l'accord de sa cliente sur le dernier projet de bail du 25 février 2003 avant de lui adresser, le 18 juin 2003, un projet finalisé d'acte de cession de bail ; qu'après avoir, les 4 et 5 juin 2003, fait constater par huissier que le local commercial n'était plus exploité par la société REGAL LEZENNES, la SCI NORIMMO lui a adressé le 3 juillet 2003, un commandement de reprendre l'activité sans délai visant la clause résolutoire ;
Attendu que la société REGAL LEZENNES a fait délivrer protestation et opposition à commandement les 4 et 7 août 2003 avant d'assigner la SCI NORIMMO, ainsi que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM, devant le tribunal de grande instance de Lille par actes des 7, 12 août et 9 septembre 2003 en vue de faire juger que la cession du droit au bail au profit de la société ANIMAL FOOD & SYSTEM était parfaite, faire condamner cette dernière à lui payer 100 000 € au titre de la cession ainsi que les loyers de juin 2003 et la SCI NORIMMO à lui verser 250 000 € de dommages et intérêts ; que le tribunal a rendu le jugement entrepris et la Cour l'arrêt partiellement cassé ;
Attendu que la SCI NORIMMO a, par acte du 25 octobre 2004, assigné la société REGAL LEZENNES en référé expulsion devant le président du TGI de Lille qui l'en a déboutée ;
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Attendu qu'en l'état du dossier dont la Cour de renvoi est saisie, il a été définitivement jugé que la cession du droit au bail au profit de la société ANIMAL FOOD & SYSTEM n'est jamais intervenue, qu'aucune faute ne peut être reprochée à cette dernière dans l'échec de la mutation, et que cet échec est entièrement imputable à la société NORIMMO pour avoir refusé de conclure les négociations en cours ;
Sur les demandes de la société REGAL LEZENNES
Attendu que la société REGAL LEZENNES soutient qu'elle a libéré les locaux le 1er mars 2003 en vue de faciliter leur transmission à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM comme cela était envisagé au cours des négociations entre les parties ; qu'elle ajoute que la SCI NORIMMO a, de mauvaise foi, poursuivi ces négociations sans volonté de les faire aboutir dès lors que son intention était de faire constater que son locataire avait quitté les lieux sans juste motif en vue de permettre l'ouverture d'un magasin LEADER PRICE dans un local libre d'occupation ;
Attendu que la société REGAL LEZENNES indique que son préjudice est constitué par l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exploiter le fonds jusqu'au terme du bail, et qu'il est égal à la marge brute qu'elle a perdue de juin 2003 à juin 2006, soit la somme de 136 175 € déterminée par référence aux données de la dernière année d'exploitation ;
Attendu que la SCI NORIMMO ne peut opposer à la société REGAL LEZENNES la jurisprudence de la Cour de Cassation relative au refus d'indemniser la perte de chance de réaliser les gains qu'aurait permis la conclusion du contrat, dès lors que les parties étaient liées par un bail courant jusqu'en juin 2006 ;
Attendu qu'il est définitivement jugé que le bailleur, la SCI NORIMMO, a commis une faute dans la conduite des pourparlers pré contractuels qui avaient vocation à aboutir au transfert du bail à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM ; que cette faute a abouti à la perte, par la société REGAL LEZENNES, de la jouissance de son bail jusqu'au terme de celui-ci ; que le rapport entre la faute et le préjudice est caractérisé ; que la société REGAL LEZENNES justifie, selon un décompte fondé tant dans son principe que dans son mode de calcul, que son dommage est égal à 136 175 €, somme que la SCI NORIMMO sera condamnée à lui payer ;
Attendu que la société REGAL LEZENNES peut prétendre obtenir le remboursement des frais (10 232 € de salaires et 3 593 € de fais d'avocat) qu'elle a payés au cours de la négociation dès lors qu'elle avait décidé de céder son droit au bail, que ces frais ont été engagés dans le seul but d'aboutir à cette cession et qu'elle avait vocation à les supporter uniquement si la cession avait abouti ; que le dossier de la Cour contient les éléments suffisants pour permettre de condamner la SCI NORIMMO à payer à son adversaire la somme qu'il lui réclame de ce chef ;
Attendu par contre que la société REGAL LEZENNES ne peut prétendre à des dommages et intérêts sanctionnant ' l'intention de nuire ' de la SCI NORIMMO, ni le préjudice moral qu'elle invoque, ni ' la perte d'autres opportunités possibles ' n'étant caractérisés ; qu'elle sera déboutée de cette prétention ;
Attendu qu'il est équitable de condamner la SCI NORIMMO à lui payer la somme de 4 000 €, la société REGAL LEZENNES ayant déjà obtenu 2 000 € des premiers juges et 3 500 € au terme de l'arrêt du 25 septembre 2007 ;
Sur les demandes de la société ANIMAL FOOD & SYSTEM
Attendu que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM fait valoir qu'elle a subi un préjudice constitué par le fait qu'elle n'a pu acquérir le droit au bail en litige alors qu'il s'agissait d'un immeuble bien placé, dans l'une des zones de [Localité 5] situées au voisinage immédiat de la métropole lilloise et qu'elle entendait réaliser une nouvelle implantation destinée à remplacer celle d'[Localité 6], lui permettant d'y transférer ses salariés sans les licencier ; qu'elle ajoute qu'elle a perdu son implantation dans la Région Nord Pas-de-Calais, ce qui a un impact sur la notoriété de la chaîne tout entière ; qu'elle a engagé des frais de conseil et de recherches et a subi depuis la date où elle aurait dû prendre possession des lieux, un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'ouvrir le nouvel établissement qu'elle avait prévu d'ajouter à la chaîne de magasins qu'elle exploite ;
Attendu que ces chefs de dommage, à l'exception des frais de conseil et de recherches, ne se rattachent pas à la rupture unilatérale des pourparlers pré contractuels par la SCI NORIMMO, qui s'est concrétisée par son refus de signer le projet de bail qui lui avait été soumis, seule cause de préjudice indemnisable, mais constituent, pour la société ANIMAL FOOD & SYSTEM, la perte de la chance de réaliser les gains qu'elle pouvait espérer tirer du transfert de son fonds de commerce dans les locaux de Lezennes ; que la Cour de Cassation a jugé que ' les circonstances constitutives d'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers pré contractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat ' (Cass. com., 26 nov. 2003, pourvois n° 00-10.949 et 00-10.243 ; Bull. 2003, IV, n° 186) ;
Cass. 3e, 28 juin 2006, pourvoi n° 04-20.040 ; Bull. 2006, III, n° 164)
Attendu que les frais de conseil et de recherches, recevables dans leur principe, ne sont pas individualisés, interdisant à l'adversaire de pouvoir les critiquer et à la Cour de pouvoir les apprécier ;
Attendu en conséquence que le jugement attaqué sera infirmé en ce que les premiers juges ont cru pouvoir allouer des dommages et intérêts à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM ;
Attendu qu'il est équitable de laisser à la société ANIMAL FOOD & SYSTEM la charge de ses frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Donne acte à Me [F] [K], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SNC REGAL LEZENNES, de son intervention volontaire aux débats,
Réforme le jugement entrepris, statuant à nouveau,
Condamne la SCI NORIMMO à payer à la SNC REGAL LEZENNES la somme de 136 175 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que 13 825 € en remboursement des frais qu'elle a engagés,
Déboute la SNC REGAL LEZENNES du surplus de sa demande,
Condamne la SCI NORIMMO à payer à la SNC REGAL LEZENNES la somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
Déboute la SA ANIMAL FOOD & SYSTEM de l'ensemble de ses demandes, lui laisse la charge de ses frais irrépétibles,
Condamne la SCI NORIMMO aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
Véronique DESMETChristine PARENTY
