COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 3
ARRÊT DU 17/06/2010
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N° MINUTE :
N° RG : 10/01260
Jugement (N° 09/1903)
rendu le 29 Janvier 2010
par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER
REF : PC/VC
APPELANTE
S.C.I. LITTORAL LENS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
demeurant : [Adresse 1]
Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Me Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE ROUBAIX LYON
ayant son siège social : [Adresse 3]
Représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Assistée de Me DE BERNY, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 06 Mai 2010 tenue par Pierre CHARBONNIER magistrat chargé d'instruire l'affaire qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Patricia PAUCHET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Pierre CHARBONNIER, Président de chambre
Catherine CONVAIN, Conseiller
Sophie VEJUX, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2010 après prorogation du délibéré du 10 juin 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pierre CHARBONNIER, Président et Patricia PAUCHET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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LA COUR ;
Attendu que la Société Civile Immobilière (S.C.I.) LITTORAL LENS a interjeté appel d'un jugement rendu le 29 janvier 2010 par le Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER qui, statuant à l'audience d'orientation, a évalué à la somme de 204.597,12 € « outre les intérêts » la créance dont la Caisse de CRÉDIT MUTUEL DE ROUBAIX LYON est titulaire contre elle en vertu d'un acte de prêt notarié du 19 novembre 2007 ; et qui a ordonné, sur la poursuite de saisie immobilière exercée par cet établissement suivant un commandement du 2 avril 2009, la vente forcée d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], propriété de la S.C.I. LITTORAL LENS, pour la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;
Attendu qu'au soutien de son recours, la S.C.I. LITTORAL LENS rappelle que le bien saisi, qui consiste en un appartement, a été acquis à l'aide du prêt dont la Caisse de CRÉDIT MUTUEL poursuit aujourd'hui le recouvrement ; que le concours octroyé par la Caisse de CREDIT MUTUEL s'élevait au total à la somme de 180.000 € dont 130.000 € devaient servir à financer l'achat de l'immeuble, et le solde n'était pas affecté ; que bien qu'un procès-verbal de constat dressé le 22 septembre 2008 à la requête de la Caisse de CRÉDIT MUTUEL ait établi que des travaux avaient été entrepris dans l'appartement, l'organisme financier prononçait la déchéance du terme du prêt par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 octobre 2008 au motif que l'emprunteur avait manqué à son engagement d'employer les fonds prêtés à la réalisation de travaux de restauration ou d'aménagement des locaux ;
Attendu que la S.C.I. LITTORAL LENS observe en défense aux poursuites adverses, d'une part que la déchéance du terme lui est inopposable pour avoir été décidée non pas par le prêteur, la Caisse de CRÉDIT MUTUEL DE ROUBAIX LYON, mais par la Caisse Fédérale du CRÉDIT MUTUEL Nord Europe dont la personnalité juridique est distincte de celle de chacune des caisses locales en sorte qu'elle n'avait aucun droit à se prévaloir de la résiliation du contrat de prêt auquel elle n'était pas partie ; de deuxième part, que l'utilisation des fonds remis par le prêteur étant laissée à la discrétion de l'emprunteur, et la réalisation des travaux de réhabilitation ou d'embellissement n'étant assujettie à aucun délai impératif, la Caisse de CRÉDIT MUTUEL ne peut valablement prétendre que la S.C.I. aurait à ces deux titres failli à ses obligations contractuelles ; de troisième part, que les échéances de remboursement du prêt étaient à jour au moment de la déchéance du terme ; que le grief tiré d'un défaut de ponctualité de l'emprunteur dans ses paiements présente d'autant moins de portée en l'espèce que la lettre de déchéance du terme n'invoque nullement ce motif dont l'allégation est aujourd'hui tardive ;
Attendu que la S.C.I. LITTORAL LENS demande, partant, la nullité du commandement du 2 avril 2009 et la condamnation de la Caisse de CRÉDIT MUTUEL à lui verser une indemnité de 5.000 € pour procédure d'exécution abusive, outre 2.500 € du chef de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la Caisse de CREDIT MUTUEL conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf à voir préciser que le principal de sa créance, arrêté à la somme de 204.597,12 € au 11 septembre 2009, portera à partir de cette date des intérêts au taux de 10,60 % l'an sur le capital de 176.956,73 € ; qu'elle sollicite l'allocation, à la charge de la S.C.I. LITTORAL LENS, d'une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il est stipulé à l'article 3-1 des conditions générales du contrat de prêt passé entre la S.C.I. LITTORAL LENS et la Caisse de CREDIT MUTUEL de ROUBAIX LYON le 19 novembre 2007 que « les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles, si bon semble à la banque, sans formalité ni mise en demeure, nonobstant les termes et délais éventuellement fixés dans l'un quelconque des cas suivants : ['] si l'emprunteur est en retard de plus de trente jours avec le paiement d'un terme en principal, intérêts ou accessoires [ou] si les sommes prêtées ne reçoivent pas l'emploi auquel elles sont destinées » ;
Attendu qu'est sans incidence sur la validité de la lettre de mise en demeure contenant déchéance du terme, adressée à la S.C.I. LITTORAL LENS le 14 octobre 2008, la circonstance que ce courrier ait été rédigé et expédié par la Caisse Fédérale du CREDIT MUTUEL Nord Europe agissant pour le compte de la Caisse de CREDIT MUTUEL de ROUBAIX LYON, plutôt que par cette dernière personnellement ; que dès lors qu'il s'agissait d'actes d'administration, la Caisse Fédérale du CREDIT MUTUEL Nord Europe avait le pouvoir de recevoir le paiement des sommes dues et d'en donner valablement quittance sans être tenue de justifier d'un mandat exprès à cette fin ;
Attendu que la mise en demeure du 14 octobre 2008, en même temps qu'elle faisait référence au procès-verbal de constat dressé le 22 septembre 2008 pour vérifier l'état des bâtiments du n°[Adresse 2] et le degré d'avancement des travaux, reproduisait le texte de l'article 3-1 précité du contrat de prêt en ce qu'il vise, comme des cas d'exigibilité immédiate des sommes dues, non seulement l'emploi irrégulier des sommes prêtées mais aussi le retard dans le paiement des échéances du prêt ; qu'un décompte de créance y était joint, d'où il ressortait qu'à la date du 14 octobre 2008, la S.C.I. LITTORAL LENS était en retard d'une mensualité échue le 15 septembre précédent, d'un montant de 1.286,19 € ; qu'avec raison le premier juge, relevant que ce retard était inférieur à la durée de trente jours prévue au contrat, en a déduit qu'à l'époque où elle a mis en demeure la S.C.I. LITTORAL LENS, la Caisse de CREDIT MUTUEL n'était pas justifiée à se prévaloir de la déchéance du terme sur le fondement de cet impayé ;
Attendu que le contrat de prêt du 19 novembre 2007 conclu entre la Caisse de CREDIT MUTUEL et la S.C.I. LITTORAL LENS désignait sous la rubrique « objet de financement » un « appartement type 3 lot 4 au [Adresse 2] », étant précisé que le coût de l'opération immobilière s'élèvait à 180.000 €, montant du crédit octroyé à la S.C.I. ; que si le prix d'achat du bien réglé à l'aide du prêt se limitait à la somme de 130.000 €, il n'en ressort pas moins des énonciations qui précèdent que le surplus des fonds prêtés devait servir à la mise en conformité des locaux afin de permettre à la S.C.I. dont la raison sociale était expressément mentionnée dans la convention, de les donner à bail à des tiers comme elle avait vocation à le faire ; qu'à cet égard il était spécifié à l'acte de prêt que l'hypothèque consentie par l'emprunteur au prêteur sur le bien financé, recouvrirait l'appartement lui-même, les frais et les travaux s'y rapportant, et que les loyers afférents à l'immeuble hypothéqué seraient en outre délégués au prêteur, à concurrence des droits de ce dernier, pour garantir le paiement de l'ensemble des sommes dues en vertu du contrat ;
Attendu qu'il était encore prévu par les statuts de la S.C.I. LITTORAL LENS, rédigés à la date du 21 juin 2007, que dans l'attente de l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés, [O] [Z], membre de celle-ci, aurait mandat exprès de souscrire un emprunt auprès de la banque « pour l'acquisition et la réhabilitation » de l'ensemble immobilier que la S.C.I. se proposait de mettre en valeur et d'exploiter ;
Attendu que c'est dans le but de justifier du coût de l'opération immobilière, sur le montant duquel devait s'ajuster le concours bancaire sollicité, que la S.C.I. LITTORAL LENS produisait entre les mains de la Caisse de CRÉDIT MUTUEL, en prévision du contrat de prêt, le compromis de vente de l'immeuble du n°[Adresse 2] conclu le 2 mai 2007 avec une société JUVAVI, venderesse, pour le prix principal de 130.000 €, ainsi qu'une facture de travaux dressée par la Société JUVAVI le 10 octobre 2007 au nom de la S.C.I., d'un montant de 40.258,80 € ; que cette facture qui chiffrait différentes prestations censées avoir été effectuées dans l'appartement du [Adresse 2] portait la mention manuscrite « bon pour paiement » sous laquelle était apposée la signature du scripteur ;
Attendu qu'il s'évince du procès-verbal de constat du 22 septembre 2008 que l'appartement de la S.C.I. LITTORAL LENS, loin de présenter un état d'achèvement en rapport avec les travaux énumérés par la facture du 10 octobre 2007, laquelle faisait état entre autres réfections de l'application d'enduits sur les murs, de la pose d'une peinture blanche et du cloisonnement d'une chambre supplémentaire, contenait dans ses différentes pièces, des gravas et débris divers ; que l'huissier de justice chargé d'effectuer le constat notait que les lieux étaient envahis par la poussière et qu'ils se trouvaient le plus souvent dans leur état d'origine ; que dans la salle de séjour le plafond et les murs avaient été abattus et des étais mis en place ; que des éléments sanitaires jonchaient le sol ;
Attendu que, contrairement à ce que prétend la S.C.I. LITTORAL LENS, la description de l'immeuble par l'huissier de justice n'a pas tendu à investir celui-ci des fonctions d'un homme de l'art dont il n'avait pas les connaissances techniques ; que les éléments de fait qu'il consigne dans son procès-verbal ne sortent pas du domaine de l'observation immédiate accessible à un non-professionnel du bâtiment ; qu'ils sont au surplus confortés par les photographies que l'officier ministériel a jointes à son constat ;
Attendu qu'il suit de là que la S.C.I. LITTORAL LENS a manqué à l'obligation à laquelle elle était tenue en vertu du contrat passé avec la Caisse de CRÉDIT MUTUEL, d'utiliser les fonds prêtés à acquérir un logement propre à l'habitation qui soit dès lors en état d'accueillir un locataire dont les loyers constitueraient une garantie de remboursement du prêt ; que cette défaillance imputable à la S.C.I. LITTORAL LENS justifie la déchéance du terme prononcée par l'organisme bailleur ;
Attendu que vainement la S.C.I. LITTORAL LENS objecte que la Caisse de CRÉDIT MUTUEL n'aurait pas été en droit de se prévaloir contre elle de l'exigibilité immédiate du solde du crédit du moment qu'aucun délai n'avait été imposé à l'emprunteur pour achever la réhabilitation de l'immeuble financé ; qu'à supposer qu'elle ait eu l'intention de continuer le chantier dont le procès-verbal du 22 septembre 2008 révèle le désordre en même temps que l'état d'abandon, de toute façon la S.C.I. LITTORAL LENS ne prouve pas, ni même n'allègue qu'elle aurait consigné le montant de la somme empruntée en excédent du prix d'achat de l'appartement, afin d'en réserver l'usage au financement des travaux d'aménagement restant à exécuter ; qu'il doit être inféré de l'incapacité où elle se trouve de représenter cette somme que son montant a été affecté à des dépenses qui n'étaient pas celles prévues au contrat ;
Attendu que le commandement de payer valant saisie qui, ainsi que l'exige l'article 15 du décret du 27 juillet 2006, contenait l'avertissement fait au débiteur d'avoir à payer les sommes réclamées dans un délai de huit jours, valait lui-même mise en demeure pour le solde du prêt devenu, par le seul fait de la défaillance de la S.C.I. emprunteuse, de plein droit exigible conformément aux stipulations du contrat de prêt ;
Attendu que la Caisse de CRÉDIT MUTUEL qui dispose ainsi d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, est dès lors habile à procéder à la saisie de l'immeuble de la S.C.I. LITTORAL LENS ; que celle-ci ne discute pas, sinon le principe de la dette, du moins, dans ses modalités de calcul, le décompte des droits de la banque poursuivante ;
Attendu que la S.C.I. LITTORAL LENS, si elle sollicite subsidiairement l'autorisation de vendre à l'amiable l'immeuble saisi, ne fournit aucun élément permettant à la Cour de s'assurer que cette vente pourrait être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles de la venderesse ;
Attendu que la S.C.I. LITTORAL LENS demande le relèvement de la mise à prix, fixée à 55.000 € dans le cahier des conditions de vente ; qu'elle s'abstient cependant de chiffrer un autre montant ; qu'elle n'explique pas davantage les raisons pour lesquelles la mise à prix évaluée par la Caisse de CRÉDIT MUTUEL et retenue par le juge de l'exécution serait inadaptée aux nécessités de la vente forcée ;
Attendu que la décision du premier juge doit donc être confirmée en son entier, sous réserve de la précision à y ajouter relativement au taux, non discuté, des intérêts moratoires produits par la créance ;
Attendu que la S.C.I. LITTORAL LENS succombant en ses prétentions, sa demande en dommages-intérêts formée contre la Caisse de CREDIT MUTUEL ne saurait prospérer ;
Attendu qu'il apparaît équitable de mettre à la charge de la S.C.I. LITTORAL LENS, au titre des frais exposés en appel par la Caisse de CREDIT MUTUEL et non compris dans les dépens, la somme de 1.000 € ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y ajoutant ;
Dit que la créance dont la Caisse de CREDIT MUTUEL de ROUBAIX LYON est titulaire contre la Société Civile Immobilière (S.C.I.) LITTORAL LENS, de 204.597,12 € selon un décompte arrêté au 11 septembre 2009, produira à compter de cette date des intérêts de retard au taux de 10,60 % l'an sur le principal de 176.956,73 € ;
Renvoie la Caisse de CREDIT MUTUEL à poursuivre sa procédure de saisie immobilière devant le premier juge ;
Déboute la S.C.I. LITTORAL LENS, comme non fondée, de sa demande en dommages-intérêts formée contre la Caisse de CREDIT MUTUEL ;
Condamne la S.C.I. LITTORAL LENS à payer à la Caisse de CREDIT MUTUEL une somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. LITTORAL LENS aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S.C.P. LEVASSEUR/CASTILLE/LEVASSEUR, avoué, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
P. PAUCHETP. CHARBONNIER
