COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 20/05/2010
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N° de MINUTE :
N° RG : 07/07272
Jugement (N° 05/7)
rendu le 5 novembre 2007
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : NO/CP
APPELANTE
S.A.S CAMAIEU INTERNATIONAL prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Me Françoise AUQUE, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
S.A. FIDETA prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 2]
Représentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour
Assistée de Me LEGRAND, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Nicole OLIVIER, Président de chambre
Dominique CAGNARD, Conseiller
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
DÉBATS à l'audience publique du 18 mars 2010 après rapport oral de l'affaire par Nicole OLIVIER
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mai 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Nicole OLIVIER, Président, et Marguerite-Marie HAINAUT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 janvier 2010
Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 1992, la SA FIDETA a donné à bail à la SAS CAMAIEU INTERNATIONAL :
1° un immeuble à usage commercial sis à Lille, 14 - 16 [Adresse 5]
2° les biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble à usage commercial et d'habitation sis à [Adresse 3], lot n°2 et comprenant :
-au sous-sol, l'ensemble des caves à l'exception du lot n°1
-au rez-de-chaussée, l'ensemble des locaux à l'exception du lot n°1
-l'ensemble des étages.
Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 31 janvier 1992 pour s'achever le 31 janvier 2001, moyennant un loyer annuel hors taxes de 1.350.000 F soit 205.806,17 €. Il s'est poursuivi par tacite reconduction .
Par acte extra judiciaire du 7 avril 2004, la SA FIDETA a notifié à la société CAMAIEU INTERNATIONAL un congé pour le 30 octobre 2004 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel déplafonné de 1.253.700 € hors taxes .
Après avoir notifié son mémoire préalable le 21 décembre 2004, la SA FIDETA a fait assigner la société CAMAIEU INTERNATIONAL par acte délivré le 4 mars 2005 aux fins de voir fixer le montant annuel du loyer à 1.253.700 € HT et hors charges et , subsidiairement , voir ordonner une expertise .
Par jugement avant dire droit du 20 juin 2005 , le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Lille a ordonné une expertise confiée à Monsieur [H], lequel a déposé son rapport le 25 août 2006.
Par jugement en date du 5 novembre 2007, le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] a :
-dit n'y avoir lieu à question préjudicielle ;
-fixé le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à compter du 30 octobre 2004 à la somme de 303 000 € ;
-dit que le rappel des loyers échus depuis le 30 octobre 2004 produira intérêts au taux légal à compter de cette même date ;
-laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;
-partagé les dépens par moitié.
Vu l'appel interjeté le 14 novembre 2007 par la société CAMAIEU INTERNATIONAL ;
Dans ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2009, la société CAMAIEU INTERNATIONAL demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à question préjudicielle, de l'infirmer pour le surplus, de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 156.518 € annuels hors taxes et hors charges, à compter du 30 octobre 2004, de rejeter toutes autres demandes de la société propriétaire, de condamner la SA FIDETA à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 9 septembre 2009, la SA FIDETA demande à la Cour de fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 30 octobre 2004 à la somme annuelle de 689 980 € (344,99 m² x 2 000 €/m² SUP) hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, avec intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et le loyer dû à compter du 30 octobre 2004 et capitalisation de ces intérêts, de débouter la société CAMAIEU INTERNATIONAL de l'ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, selon ce qu'autorise l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2010.
MOTIVATION :
La cour est saisie essentiellement de la fixation du prix du bail renouvelé lequel doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble, puisque aussi bien le principe du déplafonnement est acquis aux débats, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge.
Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
- sur les caractéristiques du local considéré :
Dans son rapport, l'expert décrit l'immeuble ainsi : ' construction de la fin du XIXème siècle, élévations en briques avec encadrement des fenêtres en pierre de taille, en un rez-de-chaussée, deux étages droits, troisième étage mansardé et combles non aménagés ; façade inscrite à l'inventaire des monuments historiques ; façade sur [Adresse 5] de 10,50 mètres, avec vitrine et accès clientèle en continuité de l'immeuble du 12 [Adresse 5] (locaux commerciaux réunis et exploités conjointement par CAMAIEU) ; façade sur [Adresse 3] (simple issue de secours).
Il détaille les différents niveaux comme suit :
- caves (80,20 m²) : sous partie surélevée du rez-de-chaussée
- rez-de-chaussée se composant d'un magasin de vente (241,50 m²) et d'un couloir (3,50 m²) menant à une issue de secours donnant sur la [Adresse 3] ;
- premier étage se composant d'un magasin de vente (41,90 m²), partie de mezzanine, d'une coursive (7,10 m²), d'un dégagement (3,20 m²), cuisine réfectoire (5,30 m²), salle de réunion 1 (27,70 m²), dégagement (3,10 m²), salle de réunion 2 (33,90 m²) ;
- deuxième étage se composant d'un appartement T2 (70,90 m²) donnant sur la [Adresse 5] et de 3 pièces accessibles par trappe et échelle mobile donnant sur la [Adresse 3] (69,60 m²) ;
- troisième étage mansardé se composant de greniers distribués en 2 grandes pièces donnant sur la [Adresse 5] (67,80 m²) et de 4 pièces accessibles par trappe et échelle mobile donnant sur la [Adresse 3] (69,60 m²) ;
- combles non aménagés accessibles par trappe donnant sur la [Adresse 5] (29,10 m²). L'expert qualifie les aménagements intérieurs de bonne qualité et fonctionnels pour les surfaces de vente, de qualité et de fonctionnalité courantes pour les surfaces annexes du 1er étage, de vétustes et obsolètes pour les étages supérieurs.
La surface utile des locaux a été chiffrée par l'expert à 223,55 m², ce qui est contesté par les deux parties, le bailleur la chiffrant à 344,99 m², la locataire à 212,91 m².
- sur les zones 1 et 2 de l'espace de vente du rez-de-chaussée :
C'est à juste titre que le premier juge a retenu les coefficients de pondération proposés par l'expert pour ces deux zones, le coefficient de 1,1 revendiqué par la SA FIDETA étant réservé aux zones d'angle afin de compenser une prétendue diminution de la surface commerciale, ce qui ne correspond nullement à la configuration des locaux.
- sur l'issue de secours :
Il s'agit à l'évidence d'une annexe qui ne saurait être retenue au coefficient de 1 comme le prétend la SA FIDETA.
- sur l'espace de vente du premier étage :
L'expert a retenu, conformément au barème établi par la profession, un coefficient de 0,40 ; la circonstance qu'il s'agisse d'un espace qualifié de mezzanine 'facilement accessible' ne saurait occulter la nécessité pour la clientèle d'emprunter un escalier. Il convient dès lors d'entériner le coefficient proposé, le jugement étant réformé sur ce point.
- sur les caves :
L'expert a proposé de retenir un coefficient de 0,05 après avoir précisé la faible hauteur sous plafond. CAMAIEU fait valoir également qu'elle ne peut utiliser qu'un tiers des surfaces, les autres parties étant quasiment inaccessibles. Il demeure que ne sont pas contestés le caractère indépendant et la bonne accessibilité des surfaces utilisées justifiant de porter la pondération des caves à 0,15, le jugement étant confirmé sur ce point.
- sur les deuxième, troisième étages et les combles :
L'expert a proposé de retenir le coefficient de 0,15 pour l'appartement T2 du 2ème étage et a exclu le reste de la surface.
Contrairement à ce que soutient la SA FIDETA, aucun élément ne vient corroborer un quelconque engagement de la société CAMAIEU INTERNATIONAL à aménager les lieux en centre de formation ou en bureaux, le bail ne contenant aucune obligation à cet égard. Il n'est par ailleurs pas contesté que ces étages sont inexploitables, tant pour une activité commerciale que pour une habitation, faute d'accès distinct du magasin. Il convient dès lors d'exclure la totalité de ces surfaces du calcul de la surface pondérée, par réformation du jugement sur ce point.
Au vu de ce qui précède, la surface utile pondérée s'élève à 220,93 m² arrondis à 221 m², selon le tableau suivant :
Surface Utile
Pondération
Surface utile pondérée
REZ DE CHAUSSÉE
Magasin de vente :
- Zone 1 - [Adresse 5] 5 mètres
- Zone 2 - 5 à 10 mètres profondeur
- Zone 3 - (+ 10 mètres)
Issue de secours
1ER ÉTAGE
Espace de vente
Coursive et dégagements
Cuisine - réfectoire
Salles de réunion
CAVES
2ÈME ETAGE
- sur [Adresse 5]
- sur [Adresse 3]
COMBLES
50,00 m²
47,50 m²
144,00 m²
3,50 m²
41,90 m²
13,40 m²
5,30 m²
61,60 m²
80,20 m²
70,90 m²
69,60 m²
29,10 m²
1.00
0.75
0.50
0.50
0.40
0.20
0.25
0.35
0.15
-
-
-
50,00 m²
35,63 m²
79,20 m²
1,75 m²
16,76 m²
2,68 m²
1,32 m²
21,56 m²
12,03 m²
p. mémoire
p. mémoire
p. mémoire
TOTAL S.U.P.
754,40 m²
220,93 m²
- sur la destination des lieux :
La destination des lieux prévue au bail est celle de commerce de vente d'articles d'équipement de la personne, pour l'immeuble 14-16 [Adresse 5] et celle de commerce de vente d'articles d'équipement de la personne et d'habitation pour l'immeuble [Adresse 3]. Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, le bail ne prévoit en l'espèce aucune affectation présente ou future des locaux à un centre de formation.
- sur les obligations respectives des parties :
Les obligations respectives des parties n'appellent pas d'observations particulières et correspondent à celles rencontrées couramment dans les baux de locaux commerciaux.
- sur les facteurs locaux de commercialité :
L'expert précise que l'emplacement peut être qualifié d'excellente qualité (emplacement n°1) pour les activités commerciales en général et l'équipement de la personne en particulier, bénéficiant du caractère piétonnier du secteur, de la proximité d'autres enseignes attractives, de parkings et des stations de métro Rihour et République.
- sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :
Après avoir retenu 13 références dans la [Adresse 5], l'expert conclut à une moyenne de 1 222,92 € / m² SUP / an et à 1 044,39 €/m² SUP/an si on n'intègre pas le droit au bail payé à l'entrée dans le calcul de la valeur locative pour proposer pour les locaux objets de l'expertise un loyer calculé sur la base de 1 270 € / m² SUP.
La SA FIDETA soutient que la moyenne des 7 références en équipement de la personne figurant dans le rapport s'établit à 1 414,27 €/m², que cette référence de base doit être adaptée aux caractéristiques spécifiques des locaux loués à la société CAMAIEU INTERNATIONAL et doit prendre en compte le droit d'entrée payé à l'origine et demande la fixation de la valeur locative à 2 000 €/m².
La société CAMAIEU INTERNATIONAL estime qu'il n'y a pas lieu à tenir compte du droit d'entrée qui a été versé à l'ancien exploitant ; elle demande que soient écartées certaines références qui ne seraient pas fiables (Morgan et Douglas) ou non significatives (exploitants de téléphonie mobile, baux portant sur de très petites surfaces, France Loisirs en raison de son loyer très faible) et propose des références complémentaires pour aboutir à une valeur locative moyenne sur 8 références de 820 €/m².
S'agissant des prix de comparaison proposés par l'expert, il convient au vu notamment des critiques justifiées élevées par la société CAMAIEU INTERNATIONAL d'écarter les boutiques de téléphonie mobile, sans rapport avec l'activité exercée (Videlec, Bouygues Telecom ), France Loisirs (loyer non significatif), les commerces dont la surface utile pondérée ne correspond pas à une boutique de moyenne surface - 100 à 300 m² - (Phildar, Tendance [I], [D] [O], Score Games ) ainsi que White Legend (renouvellement postérieur au 30 octobre 2004 ). Il n'y a pas lieu en revanche à exclure la référence Douglas (parfumerie), ni celle du magasin Quick, seule référence de bail renouvelé et les parties ne la contestant pas, ni encore celle du magasin Sinequanone, (la [Adresse 6] prolongeant la [Adresse 5]), non contestée par les parties, ni celle de la boutique Morgan. En effet, la distorsion alléguée entre les deux rapports d'expertise ne concerne que la surface utile pondérée, qui a été à juste titre retenue pour 170 m² par l'expert [H], abstraction faite de la surface des étages inoccupés. Cette référence sera toutefois retenue sur la valeur du seul loyer, soit un prix au m² SUP de 1 793,47 €. La société CAMAIEU INTERNATIONAL demande de retenir en référence complémentaire, le loyer de l'immeuble du 12 [Adresse 5], également loué par elle, fixé à 621 € /m² par jugement du 2 octobre 2006, la date d'effet du loyer du bail renouvelé étant le 30 septembre 2003 ; il y sera fait droit.
Pour apprécier la valeur locative, il n'y a lieu de tenir compte de la valeur du droit au bail ou du droit d'entrée, dans la mesure où en l'espèce, le droit d'entrée n'a pas été versé au bailleur mais au précédent exploitant dans le cadre de la cession du fonds de commerce et qu'il n'a eu aucune incidence sur la fixation du loyer d'origine.
Au terme de cette analyse, il apparaît que la moyenne des 6 références retenues :
- Morgan, Levy's store, Sinequanone, Camaieu, 12 [Adresse 5], Quick et Douglas- s'établit à :
1 793,47 + 1 051,37 + 856,46 + 621 + 762,25 + 1023,91 = 6 108,46 / 6 = 1 018,07 € le m².
Compte tenu des caractéristiques des lieux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de fixer la valeur locative de l'immeuble à 1 018,07€ le m² pondéré par an. Il en résulte un loyer annuel de 1 018,07 € x 221 m² = 224 993,47 €.
Il convient d'en déduire la taxe foncière et la prime d'assurances, soit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 224 993,47 - 16 442,97 - 1 625,65 = 206 924,85 €, et ce, à compter du 30 octobre 2004.
Le jugement sera réformé en ce sens.
-sur les demandes accessoires :
Chaque partie succombant partiellement, les dépens seront partagés et la SA FIDETA sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau
Fixe le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à compter du 30 octobre 2004 à la somme de 206 924,85 € ;
Laisse à chacune des parties le montant des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel ;
Fait masse des dépens et les partage par moitié, avec distraction pour ceux d'appel au profit des avoués en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
Marguerite Marie HAINAUTNicole OLIVIER
