S.C.I. SCI DU CHATELET
C/
[K] [V]
[E] [N]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 30 JUILLET 2024
N° RG 22/01061 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GAOS
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 22 juillet 2022,
rendu par le tribunal de proximité de Saint Dizier - RG : 11-22-0082
APPELANTE :
S.C.I. DU CHATELET
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Christian BENOIT, membre de la SELARL CHRISTIAN BENOIT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE
INTIMÉS :
Monsieur [K] [V]
né le 10 septembre 1981 à [Localité 8] (95)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Madame [E] [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Non représentés
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 14 Mai 2024 pour être prorogée au 02 Juillet puis au 30 Juillet 2024,
ARRÊT : réputé contradictoire,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte authentique du 28 août 2018, la SCI du Chatelet a loué à effet du 1er septembre 2018, à M. [K] [V], deux appartements situés au [Adresse 7], d'une surface habitable globale d'environ 117 m², en contrepartie d'un loyer global de 550 euros.
Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi entre les parties.
Mme [E] [N] s'est engagée au profit de la bailleresse en qualité de caution solidaire.
M. [V] a donné son congé pour le 20 février 2022.
La SCI du Chatelet a fait dresser un état des lieux de sortie par huissier de justice le 21 février 2022, M. [V] n'ayant pas été invité à y assister.
Par acte du 21 avril 2022, la SCI du Chatelet a assigné M. [V] et Mme [N] en paiement de loyers et charges impayés et de dommages-intérêts essentiellement pour dégradations locatives.
Par jugement réputé contradictoire du 22 juillet 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dizier a :
- débouté la SCI du Chatelet de sa demande au titre des dégradations locatives,
- condamné solidairement M. [V] et Mme [N] à payer à la SCI du Chatelet les sommes suivantes :
. 366,50 euros au titre des loyers et charges impayés,
. 100 euros à titre de dommages-intérêts
. 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [V] et Mme [N] aux entiers dépens de la procédure,
- rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 23 août 2022, la SCI du Chatelet a interjeté appel de ce jugement dont elle ne critique que la disposition l'ayant déboutée de sa demande relative aux dégradations locatives.
Aux termes du dispositif de ses conclusions remises au greffe le 15 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI du Chatelet demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987 définissant les réparations locatives, des articles 1134, 1153, 1183, 1709 et 1728 du code civil et des 'articles 1382 et 1383 du code de procédure civile', de :
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son appel et ses prétentions,
- réformer partiellement le jugement dont appel,
- condamner solidairement M. [V] et Mme [N], en sa qualité de caution, à lui payer la somme de 9 916,50 euros articulée de la manière suivante, après déduction du dépôt de garantie de 550 euros :
. 366,50 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
. 9 900 euros au titre des dégradations et de l'entretien courant du logement avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
. 200 euros à titre de dommages-intérêts,
- fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu'au complet paiement des sommes mises à la charge de M. [V],
- condamner solidairement M. [V] et Mme [N], en sa qualité de caution, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner solidairement M. [V] et Mme [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Christian Benoit, avocat aux offres de droit.
La SCI du Chatelet a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à :
- M. [V] par acte du 16 novembre 2022, remis à sa personne,
- Mme [N] par acte du 18 novembre 2022, remis à sa personne.
Les intimés n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.
MOTIVATION
' A titre liminaire, la cour rappelle que le périmètre de l'effet dévolutif de l'appel a été limité par la déclaration d'appel de la SCI du Chatelet à la seule disposition du jugement l'ayant déboutée de sa demande indemnitaire à hauteur de 9 900 euros au titre de dégradations locatives.
Il n'y a donc pas lieu :
- ni à confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [V] et Mme [N] à payer la somme de 366,50 euros au titre de loyers et charges impayés ; il convient seulement de préciser que conformément à la demande initiale de la SCI du Chatelet et aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produit intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit à compter du 21 avril 2022 ;
- ni à infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [V] et Mme [N] à payer la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts, au lieu des 200 euros réclamés.
' En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu notamment de :
- prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, étant précisé que l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement et qu'en l'espèce, les parties n'avaient pas convenu de l'application d'une grille de vétusté ;
- répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, la SCI du Chatelet fonde sa demande en paiement de la somme de 9 900 euros, exclusivement sur un devis de travaux, daté du 6 mars 2022, émis par une entreprise de rénovation qui a précisé qu'il était bien relatif aux logements objet du bail du 28 août 2018.
Il convient d'examiner chacun des postes de ce devis.
' sur le nettoyage complet de la cave
Il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que la cave avait été louée vide et propre et qu'elle a été restituée encombrée de tout un tas d'objets hétéroclites.
Il convient de mettre à la charge de M. [V] le coût de son nettoyage par évacuation de ces objets, évalué à la somme de 300 euros.
' sur le nettoyage de l'appartement
Il ressort de l'état des lieux de sortie que les appartements ont été restitués globalement sales. La SCI du Chatelet est donc fondée à réclamer la somme de 500 euros correspondant à l'évaluation du coût de leur nettoyage.
' sur la remise à neuf des peintures et papiers peints des murs et plafonds des deux appartements
Elle a été évaluée à 6 400 euros soit 2 900 euros pour l'appartement du bas et 3 500 euros pour celui du haut sans aucune ventilation entre les différentes pièces et sans aucune précision de superficie.
Il ressort de la page 12 du bail que ces embellissements n'avaient pas été refaits à neuf lors de l'entrée dans les lieux de M. [V]. Par ailleurs, dans l'état des lieux du 30 août 2018, si certains de ces embellissements sont décrits comme étant en 'bon état' ou en 'parfait état', la plupart sont décrits comme étant 'en état'.
Après trois ans et demi d'occupation des lieux, ceux-ci ont été restitués avec des embellissements en état d'usage, la présence de quelques trous n'étant pas anormale et celle de quelques tâches, ou traces mal illustrées par les photographies en noir et blanc du constat, justifiant seulement d'un nettoyage dont le coût a déjà été mis à la charge du locataire.
Seuls quelques lès de papier peint dans deux chambres, se décollant ou ayant été arrachés, nécessitaient des raccords que M. [V] aurait dû faire avant de restituer les lieux. Le coût de ces raccords est évalué à 100 euros.
' sur le décapage de tous les parquets en chêne et l'application d'une teinte chêne foncé sur toute la superficie.
Elle a été évaluée globalement à 1 800 euros sans aucune ventilation entre les pièces et les escaliers concernés et sans aucune précision de superficie.
A l'entrée de M. [V], les parquets n'avaient pas été rénovés et il ressort de l'état des lieux du 30 août 2018 qu'il s'agissait de parquets anciens mais propres et en 'bon état'.
Il ressort de l'état des lieux de sortie que ces parquets n'ont manifestement pas été entretenus. Toutefois, aucune lame ne doit être remplacée. Par ailleurs, il n'est ni allégué, ni a fortiori démontré qu'ils étaient vitrifiés et il n'est pas prévu qu'ils le soient à l'avenir. En conséquence, seul l'encaustiquage des parquets peut, selon l'annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987, être mis à la charge de M. [V]. Son coût est évalué à 200 euros.
' sur le remplacement de portes et fenêtres
Ce poste du devis, évalué à 900 euros, n'est qu'éventuel.
S'il ressort de l'état des lieux de sortie que certaines portes des appartements ont été enlevées, ce même document révèle que des portes étaient entreposées dans la cave. Il n'est pas établi que le nombre des portes conservées dans la cave serait inférieur au nombre de portes déposées. Il n'est pas avantage établi que les portes retrouvées dans la cave seraient en mauvais état.
En conséquence, aucune somme ne peut être réclamée à M. [V] à ce titre.
Il résulte de tout ce qui précède que le montant des réparations locatives est de 1 100 euros, dont 550 euros de dépôt de garantie à déduire.
M. [V] et Mme [N], en sa qualité de caution solidaire, doivent donc être condamnés solidairement au paiement de la somme de 550 euros. Cette somme étant de nature indemnitaire, elle produit intérêts selon l'article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter du présent arrêt ou si la cour le décide à compter d'une date antérieure au présent arrêt. En l'espèce, compte tenu de l'absence de comparution des défendeurs devant le premier juge et des motifs pour lesquels celui-ci a, sans ordonner la réouverture des débats, débouté la SCI du Chatelet de sa demande au titre des dégradations locatives, la cour décide d'avancer le point de départ des intérêts moratoires au jour de la déclaration d'appel, soit au 23 août 2022
' Les sommes dues à la SCI du Chatelet produisent des intérêts moratoires jusqu'à leur paiement, à compter de l'assignation pour les loyers et charges, à compter du jugement pour les dommages-intérêts, et à compter du 23 août 2022 pour les réparations locatives.
Il n'y a donc pas lieu d'assortir d'une astreinte, la condamnation à leur paiement
' Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel doivent être supportés par les intimés.
Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de la SCI du Chatelet. Il lui sera alloué une indemnité de 650 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Constate que la seule disposition critiquée du jugement dont appel est celle ayant débouté la SCI du Chatelet de sa demande au titre des dégradations locatives,
Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant,
Condamne solidairement M.[K] [V] et Mme [E] [N], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI du Chatelet la somme de 550 euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022,
Dit que les sommes au paiement desquelles M. [V] et Mme [N] ont été condamnés en première instance produisent des intérêts au taux légal à compter du :
- 21 avril 2022 sur le principal de 366,50 euros correspondant aux loyers et charges,
- 22 juillet 2022 sur le principal de 100 euros correspondant à des dommages-intérêts,
Condamne solidairement M. [V] et Mme [N]
- aux dépens d'appel, la Selarl [U] [M] étant autorisée à recouvrer directement à leur encontre ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- à payer à la SCI du Chatelet la somme de 650 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute la SCI du Chatelet de ses plus amples demandes.
Le greffier Le président
