S.C.I. SCI NICOLAS
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES REPRÉSENTANT LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 02 JUILLET 2024
N° RG 24/00154 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GLEM
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 novembre 2023,
rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-23-000746
APPELANTE :
S.C.I. NICOLAS représentée par son gérant en exercice M. [E] [Y], domicilié de droit au siège :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires représentant la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 2], ayant un établissement secondaire à [Adresse 4], agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège.
représenté par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Nicolas est propriétaire des lots 3,9,10,11,14,17 et 22 dans une copropriété située [Adresse 3].
Cette copropriété est représentée par le syndicat des copropriétaires, qui a pour syndic en exercice la société Nexity Lamy.
La SCI Nicolas a rencontré des retards de paiement dans le règlement de ses charges de copropriété.
Par acte du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par la société Nexity Lamy a assigné la SCI Nicolas devant le tribunal judiciaire de Dijon pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 2 232,38 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 19 juillet 2023,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 01.10.2023 (4ème trimestre 2023), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros, sauf à parfaire,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 01.01.2024 (1er trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros, sauf à parfaire,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 01.04.2024 (2ème trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros, sauf à parfaire,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 01.07.2024 (3ème trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros, sauf à parfaire,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 01.10.2024 (4ème trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros, sauf à parfaire,
- 223,24 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,
- 980 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,
- juger que les condamnations prononcées à hauteur de 1 421,33 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 et à compter de la date de signification de l'assignation pour le surplus,
- rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.
Par jugement du 23 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :
- condamné la SCI Nicolas à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, les sommes suivantes :
- 109,09 euros au titre de l'arriéré des charges arrêté au 13 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er janvier 2024 (1er trimestre exercice 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2024 (2ème trimestre exercice 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 1 juillet 2024 (3ème trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros,
- 583,70 euros au titre de l'appel provisionnel du 1 octobre 2024 (4ème trimestre 2024), outre la cotisation fonds travaux loi Alur de 27,35 euros,
- 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La SCI Nicolas a relevé appel de cette décision par déclaration du 29 janvier 2024.
Selon conclusions notifiées le 23 février 2024, elle demande à la cour, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
-condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par la société Nexity Lamy à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par la société Nexity Lamy de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Selon conclusions notifiées le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy demande à la cour de :
- déclarer infondé l'appel et les demandes de réformation de la SCI Nicolas,
- en conséquence l'en débouter,
- confirmer le jugement entrepris,
- y ajouter la condamnation de la SCI Nicolas à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile) et les entiers dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 07 mai 2024.
Sur ce la cour,
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'
L'article 14-1 de cette loi rappelle que :
'I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.'
Selon l'article 19-2 de la même loi 'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)'
Enfin l'article 10-1 de cette loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, la SCI Nicolas conclut à l'infirmation du jugement déféré et au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires.
Elle fait observer que le syndicat intimé a, de manière abusive, voulu la faire condamner au paiement d'un arriéré de charges à hauteur de 2 232,38 euros, selon décompte arrêté au 19 juillet 2023, alors que le décompte du 25 juillet 2023 faisait déjà apparaître un solde de charges réduit à 1 259,62 euros.
Elle ajoute avoir procédé à un règlement encaissé le 7 août 2023 d'un montant de 1 167,40 euros de sorte que le solde des sommes dues était en réalité, au jour de l'assignation, de 92,22 euros.
Il est exact que la SCI appelante a procédé à un règlement encaissé le 2 août 2023 d'un montant de 1 167,40 euros (selon décompte du syndic du 13 octobre 2023) de sorte qu'au jour de l'assignation du 30 août 2023, la SCI appelante restait devoir à cette date au titre des charges échues la somme de 92,22 euros (1 259,62 - 1 167,40).
Toutefois, il n'est pas contesté que la SCI Nicolas était redevable d'un arriéré de charges au 01 avril 2023 de 1 219,40 euros.
Le syndicat des copropriétaires lui a signifié une sommation de payer le 10 mai 2023 pour un montant alors de 1 301,45 euros, mentionnant un délai de 30 jours pour s'acquitter de la dette.
Faute de règlement de la SCI dans le délai de 30 jours et conformément aux dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires s'est prévalu après le 10 juin 2023 de l'exigibilité des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes mais encore des autres provisions non encore échues en application du même article 14-1.
Comme le soutient le syndicat intimé, la somme de 906, 59 euros portée rétroactivement au crédit du compte de la SCI au titre de la répartition des charges 2022 ne pouvait apparaître dans le premier décompte du syndicat dès lors que cette somme n'a été arrêtée qu'après validation des comptes de l'exercice 2022 par l'assemblée générale du 27 juin 2023 puis après répartition des charges individuelles de sorte qu'il ne saurait être reproché au syndicat de ne pas l'avoir intégrée au décompte arrêté au 19 juillet 2023 alors au demeurant que cette restitution n'a pas eu pour effet de rendre le solde dû par la SCI copropriétaire nul et que le syndicat a produit rapidement devant le premier juge un nouveau décompte tenant compte de cette répartition et du règlement effectué par la SCI encaissé en août.
Si la SCI Nicolas n'était redevable, dans le meilleur des cas, que d'une somme de 92,22 euros au jour de l'assignation au titre de l'arriéré des charges arrêté au 19 juillet 2023, elle était également redevable, tel que le soutient le syndicat intimé, des appels provisionnels devenus exigibles au jour de l'audience de plaidoirie du 16 octobre 2023 (appel de charges du 01 octobre 2023 pour 611,05 euros, dont 27,35 euros de cotisation fonds travaux) mais encore des appels de charges provisionnels devenus exigibles au titre des quatres trimestres 2024, en application de l'article 19-2 de la loi précitée.
Il en résulte qu'au jour de la délivrance de l'assignation, la SCI Nicolas, contrairement à ce qu'elle soutient, restait redevable d'un arriéré de charges, certes réduit. En l'absence de règlement de cet arriéré dans le délai de trente jours suivant la sommation de payer du 10 mai 2023, les appels de charges non encore échus sont devenus exigibles. Ainsi l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 30 août 2023 était parfaitement fondée et l'argumentation de la SCI Nicolas pour s'opposer aux demandes en paiement du syndicat est inopérante.
C'est par une lecture appropriée des décomptes produits par le syndicat que le premier juge a considéré que la SCI restait redevable au 13 octobre 2023 d'une somme de 109,09 euros, intégrant l'appel de charges provisionnelles devenues exigibles au 1er octobre 2023, mais déduction faite des frais d'huissier.
Alors que la SCI appelante n'a pas réglé l'arriéré de charges non contesté ayant donné lieu à une sommation de payer du 10 mai 2023 dans le délai de 30 jours, elle ne peut sérieusement s'opposer à la demande en paiement des appels de charges provisionnelles au titre de l'exercice 2024 devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.
La SCI Nicolas, partie succombante, est condamnée aux dépens d'appel.
Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'au profit du syndicat des copropriétaires intimé.
Il convient de condamner la SCI Nicolas à lui payer de ce chef la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Nicolas aux dépens d'appel,
Condamne la SCI Nicolas à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.
Le Greffier, Le Président,
