[P] [K]
[N] [C]
C/
S.A. HABELLIS
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
N° RG 23/01169 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GII5
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 30 août 2023,
rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon - RG : 12-23-000076
APPELANTS :
Monsieur [P] [K]
né le 15 Mai 1980 à [Localité 4] (YOUGOSLAVIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023-006498 du 26/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)
Madame [N] [C]
née le 07 Mai 1981 à [Localité 4] (YOUGOSLAVIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023-006500 du 26/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)
Représentés par Me Marine BERTHELON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24
INTIMÉE :
HABELLIS, Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 015 450 638, agissant par son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2024 pour être prorogée au 2 Avril puis au 7 Mai et enfin au 11 Juin 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte conclu sous seing privé, la SA d'HLM Villéo a donné à bail à M. [P] [K] et Mme [N] [C] à compter du 6 août 2009, une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 485,26 euros, outre une provision sur charges de 64 euros.
Le 7 novembre 2022, la SA d'HLM Habellis, venant aux droits de la société Villéo, a fait délivrer à M. [K] et Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et portant sur un arriéré de loyers et de charges arrêté au mois d'octobre 2022 inclus, d'un montant de 2 038,76 euros.
Par acte du 24 janvier 2023, la SA d'HLM Habellis a fait assigner en référé M. [K] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, afin qu'il :
- constate la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonne l'expulsion des locataires, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant,
- condamne solidairement M. [K] et Mme [C] à lui payer :
la somme de 2 038,76 euros selon décompte arrêté au 3 novembre 2022 à titre de provision à valoir sur la dette locative, outre les loyers et charges impayés échus postérieurement à cette date et jusqu'au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges locatives normalement exigibles et révisables selon la législation en vigueur jusqu'à complète libération des lieux,
200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'audience du 26 mai 2023, à laquelle l'affaire a été évoquée, la société Habellis a maintenu ses prétentions initiales, actualisant toutefois sa demande en paiement d'une provision à 4 500,51 euros. Elle a en outre sollicité le rejet de l'ensemble des demandes adverses, demandant à titre subsidiaire, s'il devait être fait droit à la demande d'astreinte, que celle-ci soit significativement réduite.
En défense, M. [K] et Mme [C] ont sollicité le rejet de l'ensemble des prétentions adverses, et la condamnation de leur bailleur à faire réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte de 50 euros par jour. Ils ont demandé, à titre subsidiaire, que leur soient accordés des délais de paiement sur trois ans.
Par ordonnance de référé du 30 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :
- dit qu'il n'existe pas de contestation sérieuse à la demande en référé,
- déclaré recevable la demande en résiliation de bail formée par la SA d'HLM Habellis,
- constaté la résiliation du bail afférent au logement liant les parties à compter du 8 janvier 2023,
- dit qu'à défaut pour M. [P] [K] et Mme [N] [C] d'avoir libéré le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [P] [K] et Mme [N] [C] à une somme égale au montant du loyer et des charges, et condamné solidairement M. [P] [K] et Mme [N] [C] à payer à la SA d'HLM Habellis cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges,
- condamné solidairement M. [P] [K] et Mme [N] [C] à payer à la SA d'HLM Habellis une provision d'un montant de 4 500,51 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation du logement arrêtés au 5 mai 2023, échéance du mois de mai non comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 038,76 euros à compter du 7 novembre 2022, et à compter du 24 janvier 2023 pour le surplus,
- rejeté la demande reconventionnelle en délais de paiement formée par les défendeurs,
- condamné in solidum M. [P] [K] et Mme [N] [C] à payer à la SA d'HLM Habellis la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [P] [K] et Mme [N] [C] aux entiers dépens de l'instance,
- rappelé que cette ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 8 septembre 2023, M. [K] et Mme [C] ont relevé appel de cette ordonnance dont ils critiquent expressément tous les chefs.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 11 octobre 2023, M. [K] et Mme [C] demandent à la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, des articles 6 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1219 et 1343-5, 1719 et suivants du code civil, des articles 378 et 379 du code de procédure civile, ainsi que des articles L.711-1, L.712-2, R.741-1 et R.741-5 du code de la consommation, de :
- les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,
En conséquence,
- infirmer l'ordonnance de référé du 30 août 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
In limine litis,
- dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse,
- constater l'incompétence du juge statuant en matière de référés sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile,
Sur le fond,
A titre principal,
- constater l'état d'insalubrité du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] et occupé par eux,
- dire et juger que le caractère insalubre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] et occupé par eux est de nature à le rendre impropre à sa destination,
- condamner Habellis à réaliser les travaux de mise en conformité, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'issue du délai de 45 jours à compter de la notification de la décision à intervenir,
- débouter Habellis de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- leur accorder des délais de paiement sur une durée de trois années,
En tout état de cause,
- débouter Habellis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Par des conclusions notifiées le 6 novembre 2023, la SA d'HLM Habellis demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L. 213-4-4 et suivants du code de l'organisation judiciaire, des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, ainsi que des articles 484, 834, 835 et suivants du code de procédure civile, de
- déclarer M. [P] [K] et Mme [N] [C] mal fondés en leur appel, moyens et prétentions,
- débouter en conséquence les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de toutes autres plus amples ou contraires,
Ce faisant,
- l'accueillir en l'ensemble de ses moyens et prétentions,
- confirmer le 'jugement' entrepris en toutes ses dispositions, sauf à parfaire le montant de l'arriéré locatif dont sont redevables à titre provisionnel et solidairement M. [P] [K] et Mme [N] [C] à son égard, actualisé au 23 octobre 2023 (terme de septembre 2023 compris uniquement), à savoir la somme de 7 079,81 euros
- condamner au surplus et dans la même solidarité M. [P] [K] et Mme [N] [C] au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens engagés en première instance et en cause d'appel.
MOTIVATION
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
La demande de la société bailleresse tendant au constat de la résiliation du bail est fondée sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile selon lesquelles dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Les appelants soutiennent qu'en l'espèce le constat de la résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse tenant à l'insalubrité de la maison qui leur est louée. Ils ont écrit dans leurs conclusions que 'face à l'inertie de leur bailleur, (ils) n'ont eu d'autre choix que de suspendre le paiement des loyers'.
Toutefois, l'exception d'inexécution qu'ils opposent ne peut être fondée, et constituer une contestation sérieuse s'opposant au constat de la résiliation du bail, que si les manquements de la bailleresse à ses propres obligations ont rendu le logement inhabitable, seule circonstance de nature à justifier le défaut de paiement du loyer.
Or, alors que les appelants affirment avoir alerté à de nombreuses reprises la bailleresse et avoir dénoncé la situation qu'ils déplorent auprès de nombreux organismes, dont l'ADIL, ils ne produisent aucun élément corroborant leurs affirmations. Le seul courrier que leur a adressé la mairie de [Localité 3] le 25 octobre 2022 (pièce 9 de leur dossier) ne fait par ailleurs référence qu'à une demande de logement de leur part et nullement à l'indécence de leur logement. Ils ne peuvent donc pas se prévaloir d'une prétendue inertie de l'intimée.
Les photographies qu'ils ont communiquées ne sont ni datées, ni commentées et ne peuvent suffire à justifier d'un manquement de la bailleresse à son obligation d'entretenir les locaux loués et d'y faire les réparations autres que locatives, étant observé que le logement a été délivré en août 2009, soit plus de 13 ans avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et a priori en bon état puisqu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit, et que les désordres que les photographies sont censées illustrer peuvent aussi être imputables à un manquement des locataires à leurs propres obligations.
La cour constate également qu'au jour de la délivrance du commandement de payer, la CAF versait toujours une allocation logement de plus de 465 euros, ce qui signifie que soit les locataires ne l'avaient pas alerté sur l'état du logement, soit elle avait considéré que le logement satisfaisait aux critères de décence et elle n'avait en conséquence pas mis en oeuvre les dispositions de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation.
Enfin, ainsi que l'a relevé le premier juge, les appelants n'ont usé d'aucun des mécanismes prévus par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Il ressort des décomptes locatifs produits aux débats et il n'est pas contesté par les locataires qu'au jour de la délivrance du commandement, soit le 7 novembre 2022, ils restaient devoir la somme de 2 038,76 euros, dont le détail est le suivant :
- solde débiteur du compte locatif au 31 décembre 2021 : 3 108,20
- rappel d'APL et de RLS (réduction de loyer de solidarité) : 1 709,04
- virement des locataires le 6 janvier 2022 100,00
- loyer et charges de janvier 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- virement des locataires le 10 février 2022 100,00
- loyer et charges de février 2022 687,16
- APL et RLS 572,63
- virement des locataires le 7 mars 2022 100,00
- loyer et charges de mars 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- virement des locataires le 6 avril 2022 100,00
- loyer et charges d'avril 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- virement des locataires le 6 mai 2022 100,00
- loyer et charges de mai 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- virement des locataires le 9 juin 2022 100,00
- loyer et charges de juin 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- régularisation des charges de 2021 1 091,30
- loyer et charges de juillet 2022 577,16
- APL et RLS 572,63
- loyer et charges d'août 2022 577,16
- APL et RLS 571,63
- loyer et charges de septembre 2022 577,16
- APL et RLS 576,63
- loyer et charges d'octobre 2022 577,16
- APL et RLS 576,63
Ce détail révèle d'une part que la part de loyer et charges pesant sur les locataires, après déduction de l'APL et de la RLS était de moins d'un euro par mois.
Il révèle d'autre part que le dernier paiement effectué par les locataires remonte à juin 2022 et était destiné à diminuer leur dette locative. Ce fait n'est guère en cohérence avec leurs affirmations selon lesquelles c'est en raison de l'état du logement qu'ils ont délibérément cessé de payer le loyer.
Il ressort également des décomptes locatifs et il n'est pas contesté par les appelants que dans les deux mois de la délivrance du commandement, ils n'ont ni réglé les causes de celui-ci, ni réglé leur part sur les loyers échus de novembre et décembre 2022, étant précisé qu'à compter de décembre 2022, l'APL et la RLS ont été suspendues.
Ainsi au 7 janvier 2023, leur dette locative s'élevait à 2 601,43 euros.
Il résulte de tout ce qui précède que la contestation élevée par les appelants n'est pas sérieuse et qu'il convient de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à effet du 8 janvier 2023 et consécutivement a ordonné la libération du logement et l'expulsion des appelants et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation.
Y ajoutant, la cour déboute M. [K] et Mme [C] de leur demande tendant à condamner la bailleresse, sous astreinte, à réaliser des travaux de 'mise en conformité' du logement, sans autre précision.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités par les appelants
Selon les dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,
- le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années,
- à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, le décompte locatif le plus récent, produit pour l'audience du 19 décembre 2023, révèle que de mars à août 2023, M. [K] et Mme [C] ont versé 150 euros par mois et que par ailleurs Dijon Métropole a versé à la bailleresse la somme de 662,64 euros le 14 août 2023.
Mais, les appelants n'ont pas repris le paiement de leur loyer courant, l'APL et la RLS étant toujours suspendues, et ils ne formulent aucune proposition de règlement échelonné pour apurer leur dette.
En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement, si bien que les effets de la clause résolutoire ne peuvent pas être suspendus.
Sur la provision demandée par la SA Habellis
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
En l'espèce, aucune contestation sérieuse ne s'oppose à ce que M. [K] et Mme [C], qui selon les stipulations du bail, se sont solidairement engagés à l'égard de la bailleresse, soient condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 7 079,81 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2023, déduction faite de tous les paiements rappelés ci-dessus.
Sur les frais de procès
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation et de leurs notifications aux services préfectoraux, ainsi que les dépens d'appel doivent être supportés par M. [K] et Mme [C].
Ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, accordée à chacun des défendeurs en première instance et à chacun des appelants en appel.
Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de la SA Habellis. Mais la situation économique de M. [K] et Mme [C] conduit la cour à laisser à la charge de l'intimée, bailleur social, la charge des frais non compris dans les dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle a condamné M. [P] [K] et Mme [N] [C] à payer à la SA Habellis :
- une provision de 4 500,51 euros à valoir sur leur dette locative, outre intérêts,
- la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces deux points et ajoutant,
Condamne solidairement M. [P] [K] et Mme [N] [C] à payer à la SA Habellis une provision de 7 079,81 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter :
- du 7 novembre 2022 sur 2 038,76 euros,
- du 30 août 2023 sur 2 461,75 euros,
- de ce jour sur 2 579,30 euros,
Déboute M. [K] et Mme [C] de leur demande tendant à la condamnation sous astreinte de la SA Habellis à réaliser des travaux,
Condamne in solidum M. [K] et Mme [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés, comme les dépens de première instance, selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle,
Déboute la SA Habellis de sa demande présentée tant en première instance qu'en cause d'appel, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
