[S] [C] épouse [Y]
[Z] [F]
[U] [F]
C/
[G] [K]
[M] [K]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 28 MAI 2024
N° RG 23/01156 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GIIB
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 03 juillet 2023,
par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-22-000387
APPELANTS :
Madame [S] [C] épouse [Y]
née le 15 Septembre 1952 à [Localité 7] (01)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [Z] [F]
né le 07 Juin 1973 à [Localité 9] (71)
[Adresse 10]
[Localité 6]
Monsieur [U] [F]
né le 10 Septembre 1974 à [Localité 8] (95)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102
INTIMÉS :
Monsieur [G] [K]
Madame [M] [K]
domiciliés tous deux : [Adresse 5]
non représentés
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,
Sophie BAILLY, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024 pour être prorogée au 2 avril 2024, au 7 mai 2024 et au 28 mai 2024,
ARRÊT : rendu par défaut,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous signatures privées du 20 avril 2001, M. [D] [F] et Mme [S] [F] née [C] ont donné à bail à M. [G] [K] et à Mme [M] [K] un appartement, qualifié de meublé, situé [Adresse 5]).
La location a été consentie moyennant un loyer mensuel révisable de 2400 francs (365,88 euros), outre 400 francs (60,98 euros) de provisions sur charges, soit globalement et mensuellement 2800 francs (426,86 euros).
M. et Mme [F] étaient propriétaires de ce bien pour en avoir fait l'acquisition selon acte authentique du 9 mars 1999.
Par jugement du 25 avril 2002, le tribunal de grande instance de Dijon a prononcé le divorce des époux [F]-[C].
[D] [F] est décédé le 4 janvier 2003. A cette date, la liquidation de communauté par l'effet du divorce n'était pas réalisée.
[D] [F] a laissé pour lui succéder ses fils [Z] et [U] [F], qui ont hérité ensemble de la moitié de l'immeuble situé [Adresse 5], l'autre moitié étant propriété de leur mère ' désormais remariée [Y] ' au titre de ses droits dans l'ex-communauté.
Mme [S] [Y], M. [Z] [F] et M. [U] [F] (les consorts [F]) ont fait délivrer le 20 juin 2022 à M. et Mme [K] un commandement de payer la somme de 4 039,45 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause contractuelle de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.
Par acte du 12 septembre 2022, les consorts [F] ont fait attraire M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, et ce, avec toutes conséquences de droit, d'obtenir la condamnation des époux [K] à payer à titre provisionnel la somme de 5 461,42 euros au titre de l'arriéré locatif selon compte arrêté en septembre 2022, ainsi qu'une somme mensuelle de 474 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux.
Le 3 février 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, en invitant les demandeurs à communiquer l'acte de notoriété établi suite au décès de [D] [F], son acte de décès, ainsi que tous justificatifs sur la qualité pour agir de Mme [S] [Y].
Par ordonnance réputée contradictoire du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a déclaré les bailleurs irrecevables en leurs demandes, au motif qu'ils ne justifiaient pas avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat dans le département. Il a en conséquence dit n'y avoir lieu de statuer sur le fond, et laissé les dépens à la charge des consorts [F].
Mme [Y] ainsi que MM. [Z] et [U] [F] ont relevé appel de cette décision le 5 septembre 2023.
Par acte du 19 septembre 2023, ils ont fait signifier à M. et Mme [K] leur déclaration d'appel, leurs conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 ainsi que l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 15 septembre 2023.
Par acte du 25 septembre 2023, ils ont fait signifier aux intimés leurs conclusions n°2, qui avait été préalablement remises au greffe le 21 septembre 2023.
Ces actes ont tous été signifiés en l'étude du commissaire de justice instrumentaire.
Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [F] demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 3 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon,
Statuant à nouveau,
Vu le commandement du 20 juin 2022,
- constater après acquisition de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location consenti à M. [G] [K] et à Mme [M] [K] et portant sur un appartement sis [Adresse 5],
- ordonner l'expulsion des lieux de M. [G] [K] et de Mme [M] [K] et de tous occupants de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement et provisionnellement M. [G] [K] et Mme [M] [K] à leur payer :
la somme mensuelle de 474 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,
la somme de 5 461,45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, comptes arrêtés au 5 septembre 2022,
- condamner M. [G] [K] et Mme [M] [K] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 20 juin 2022.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des moyens des appelants en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
M. et Mme [K] n'ont pas constitué avocat.
Ils ont adressé à la cour un courrier parvenu au greffe le 14 décembre 2023, qui ne pourra pas être pris en considération, dès lors que le ministère d'avocat est obligatoire.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail
L'article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa rédaction applicable au présent litige : "A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi [...]. "
L'article 25-3 de cette même loi précise que 'les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés'.
Les appelants font grief à l'ordonnance du 3 juillet 2023 de les avoir déclarés irrecevables en leur demande de résiliation du bail pour défaut de justification de la notification de l'assignation aux fins de résiliation faite au représentant de l'Etat dans le département.
Ils justifient de l'envoi à la diligence de l'huissier de justice, le 13 septembre 2022, de la lettre de notification de l'assignation au Préfet de la Côte d'Or, ainsi que de sa réception par ce dernier, confirmée par accusé de réception électronique du 14 septembre 2022.
Il est donc démontré que la notification de l'assignation aux fins de résiliation a été faite au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, fixée au 2 décembre 2022.
Les consorts [F] justifiant avoir satisfait aux prescriptions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, ils sont donc recevables en leurs demandes.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion et paiement.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24, I, alinéa premier, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail signé le 20 avril 2001 prévoit en son article IX une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Compte tenu de l'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au contrat liant les parties, le commandement de payer la somme de 4 039,45 euros à titre d'arriéré locatif délivré le 20 juin 2022 à M. et Mme [F] informe ces derniers qu'ils disposent d'un délai de deux mois pour régulariser l'arriéré, et qu'à défaut le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire.
Les locataires ne justifiant pas s'être acquittés des causes de ce commandement dans le délai de deux mois, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 août 2022, et que le contrat de bail liant les parties est résilié à partir de cette date.
Sur les conséquences de la résiliation du bail
M. et Mme [K] étant devenus occupants sans droit ni titre, ils seront tenus de libérer les lieux loués.
A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu'à celle de toute personne présente de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'obligation de M. et Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation du bien, n'est pas sérieusement contestable à compter de l'acquisition de la clause résolutoire.
L'indemnité d'occupation mensuelle due par les intimés se substituant aux loyers jusqu'à leur sortie effective et définitive des lieux sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de poursuite du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, soit la somme de 413 euros (loyers) + 61 euros (provisions sur charges) = 474 euros à la date de l'assignation.
Conformément à la demande des appelants, M. et Mme [K] seront condamnés à payer ladite indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2022.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
Les consorts [F] produisent un décompte arrêté au mois de juin 2022, dont il ressort que M. et Mme [K] était redevables à la date du commandement de payer, soit le 20 juin 2022, d'un arriéré de loyers et de charges locatives d'un montant de 4 039,45 euros.
Les bailleurs signalent en outre qu'aucun paiement n'est intervenu au cours des mois de juillet à septembre 2022, de sorte que leur créance à augmenté pendant cette période de la somme de 474 euros x 3 = 1 422 euros, portant son montant total à 5 461,45 euros à la date de l'assignation.
M. et Mme [K] ne justifiant pas avoir procédé depuis lors à des règlements, même partiels, de leur dette, ils seront condamnés solidairement à payer aux consort [F], à titre provisionnel, cette somme de 5 461,45 euros, qui produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur 4 039,45 euros, et à compter de la date de l'assignation pour le surplus.
Sur les frais de procès
M. et Mme [K], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2022, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre d'allouer aux consorts [F] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance du 3 juillet 2023 en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau et ajoutant,
Déclare Mme [S] [Y], M. [Z] [F] et M. [U] [F] recevables en leurs demandes.
Constate l'acquisition, à compter du 20 août 2022, de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti le 20 avril 2001 à M. [G] [K] et Mme [M] [K] sur l'appartement situé [Adresse 5]), 4ème étage.
Ordonne à M. [G] [K] et Mme [M] [K] de libérer les lieux.
Dit qu'à défaut de départ volontaire, Mme [S] [Y], M. [Z] [F] et M. [U] [F] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [G] [K] et Mme [M] [K], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
Rappelle, s'agissant des meubles laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Fixe à la somme de 474 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles.
Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [M] [K] à payer à titre provisionnel à Mme [S] [Y], M. [Z] [F] et M. [U] [F] :
- l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
- la somme de 5 461,45 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 12 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter 20 juin 2022 sur la somme de 4 039,45 euros, et à compter du 12 septembre 2022 pour le surplus.
Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [M] [K] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2022.
Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [M] [K] à payer à Mme [S] [Y], M. [Z] [F] et M. [U] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
