LC/IC
S.C.I. GARDIMMO
C/
[F] [B]
[D] [U]
[X] [U]
[G] [U]
[A] [U]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2022
N° RG 21/00820 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FXGM
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mai 2021,
rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 20/00356
APPELANTE :
S.C.I. GARDIMMO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège :
[Adresse 2]
[Localité 1]
assistée de Me Luc ROBERT, membre de la SELARL L. ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de l'Ain, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant
INTIMÉES :
[L] [B] épouse [U]
décédée le 21 novembre 2021
Madame [F] [B]
née le 18 Août 1979 à [Localité 11] (71)
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Emmanuelle COMBIER, avocat au barreau de MACON
PARTIES INTERVENANTES :
Monsieur [D] [U]
né le 13 Octobre 1975 à [Localité 10] (59)
Monsieur [X] [U]
né le 25 Avril 2001 à [Localité 11] (71)
Madame [G] [U]
née le 15 Juillet 2002 à [Localité 11] (71)
tous trois domiciliés : [Adresse 5]
[Localité 7]
Monsieur [A] [U]
né le 22 Décembre 1998 à [Localité 11] (71)
[Adresse 8]
[Localité 6]
venant tous aux droits de [L] [B] épouse [U], décédée le 21 novembre 2021
représentés par Me Emmanuelle COMBIER, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 septembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Président,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 25 Octobre 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS DES PARTIES
Les consorts [B], au décès de leur père, M. [R] [B], survenu en 2017, ont hérité d'un appartement ancien situé [Adresse 4], dont il avait lui-même hérité de ses parents dans les années 1960.
Préalablement à sa mise en vente, ils ont fait estimer ce bien par l'étude de Maître [O], notaire à [Adresse 12], en charge de la succession, lequel a estimé l'appartement d'une surface de 80 m2 environ, entre 95 000 euros et 105 000 euros.
Les consorts [B] ont accepté de procéder à sa vente à 85 000 euros par acte authentique en date du 22 octobre 2018, reçu en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 13], au pro't de la SCI Gardimmo.
La SCI Gardimmo a vainement adressé aux consorts [B] une lettre recommandée, le 6 juin 2019, faisant état :
- d'anomalies de l'installation électrique,
- de la 'xation insuf'sante du garde corps d'une fenêtre,
- d'anomalies de l'installation du chauffage,
et sollicitant une réduction du prix de 10 000 euros.
Reprochant aux venderesses Mme [F] [B] et Mme [L] [B] d'avoir commis un dol ou a minima d'avoir manqué à leur obligation de lui communiquer une information déterminante de son consentement, la SCI Gardimmo les a fait assigner, par actes des 18 et 26 mai 2020, aux fins essentiellement d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 23 859,59 euros.
Par jugement en date du 3 mai 2021, non assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Mâcon a :
- débouté la SCI Gardimmo de l'intégralité de ses demandes,
- condamné la SCI Gardimmo au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI Gardimmo a relevé appel de cette décision par une déclaration du 17 juin 2021.
Mme [L] [U] née [B] est décédée le 21 novembre 2021.
Ses héritiers, MM [D] [U], [A] [U], [X] [U] et Mme [G] [U], ses enfants, sont intervenus volontairement à la procédure.
Par des conclusions notifiées le 14 février 2022, la SCI Gardimmo demande à la cour, au visa des articles 41-10 de l'ordonnance portant loi organique du 22 décembre 1958, 447, 458, 542, 561 et 562 du code de procédure civile,1104, 1112-1, 1130, 1137, 1144, 1231-2 à 1231-4 du code civil, de :
- prononcer la nullité du jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Mâcon, ou subsidiairement l'in'rmer en toutes ses dispositions,
En toute hypothèse, et statuant à nouveau au fond,
- condamner solidairement M. [D] [U], M. [A] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] venant tous quatre aux droits de Mme [L] [B] épouse [U] et Mme [F] [B], à lui payer la somme de 23 859,59 euros outre intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2019 en raison du dol et, subsidiairement, du manquement à leur obligation de communiquer une information déterminante du consentement, commis par eux,
- débouter M. [D] [U], M. [A] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] venant tous quatre aux droits de Mme [L] [B] épouse [U], et Mme [F] [B], de l'ensemble de leurs demandes, 'ns et prétentions,
- condamner solidairement M. [D] [U], M. [A] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] venant tous quatre aux droits de Mme [L] [B] épouse [U] et Mme [F] [B] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [D] [U], M. [A] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] venant tous quatre aux droits de Mme [L] [B] épouse [U] et Mme [F] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par des conclusions noti'ées le 1er février 2022, M. [D] [U], M. [A] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] venant tous quatre aux droits de Mme [L] [B] épouse [U] et Mme [F] [B] demandent à la cour, au visa des articles 1130, 1137, 1112-1 du code civil, de :
- statuer ce que de droit sur la nullité du jugement rendu le 3 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Mâcon,
- constater l'intervention volontaire de Messieurs [D] [U], [A] [U] et [X] [U] et Madame [G] [U],
En toute hypothèse,
- con'rmer ledit jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- dire et juger infondées l'intégralité des demandes de la SCI Gardimmo à leur encontre,
en conséquence,
- les rejeter dans leur intégralité,
en tout état de cause,
- condamner la SCI Gardimmo au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 mai 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 6 septembre 2022.
Lors de l'audience susvisée, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 octobre 2022.
MOTIFS
Sur l'intervention volontaire de MM. [D] [U], [A] [U], [X] [U] et de Mme [G] [U]
En suite du décès de Mme [L] [B] épouse [U], ses enfants qui sont ses héritiers, ont qualité et intérêt à poursuivre la procédure de sorte qu'ils doivent être déclarés recevables en leur intervention volontaire par application des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile.
Sur la demande d'annulation du jugement
Aux termes de l'article 447 du code de procédure civile, 'Il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer. Ils doivent être en nombre au moins égal à celui que prescrivent les règles relatives à l'organisation judiciaire'.
Par ailleurs, selon les articles 454 et 456 du même code, le jugement contient le nom des juges qui en ont délibéré et il est signé par le président.
Enfin, en application de l'article 41-10 de l'ordonnance n°58-1270 du 22 décembre 1958, dans sa rédaction applicable au litige, 'peuvent être nommées magistrats exerçant à titre temporaire, pour exercer des fonctions de juge des contentieux de la protection, d'assesseur dans les formations collégiales des tribunaux judiciaires, de juge du tribunal de police ou de juge chargé de valider les compositions pénales, les personnes âgées d'au moins trente-cinq ans que leur compétence et leur expérience qualifient particulièrement pour exercer ces fonctions.'
En l'espèce, ainsi que la SCI Gardimmo l'a relevé, le jugement critiqué indique que Mme [I] [C], magistrate à titre temporaire, a présidé l'audience du 8 février 2021 en qualité de juge unique, en application des articles R212-8 et R212-9 du Code de l'organisation judiciaire et qu'il a été signé par Mme Juliette Comparot, vice-présidente.
Or, au regard des dispositions rappelées ci-dessus, Mme [C], magistrat exerçant à titre temporaire, ne pouvait pas tenir l'audience du 8 février 2021 en qualité de juge unique et Mme [M], devant laquelle l'affaire n'avait pas été débattue et à laquelle elle n'a pas été rapportée, ne pouvait pas signer le jugement rendu le 3 mai 2021.
En conséquence, ce jugement ne peut qu'être annulé.
En application de l'article 562 du code de procédure civile, la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement. Ainsi, en l'espèce, la cour doit statuer sur l'entier litige.
Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur le dol
Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1137 du code civil précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
A titre liminaire, il convient de relever que le compromis de vente conclu entre les parties le 23 août 2018, prévoit une clause selon laquelle l'acheteur prendra 'le bien dans l'état dans lequel il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, et plus généralement pour quelque cause que ce soit.'
Le bénéfice de cette clause étant nécessairement réservé aux vendeurs de bonne foi, elle ne peut pas être opposée à l'action que la SCI acquéreur fonde sur le dol.
La SCI Gardimmo soutient que les venderesses ont effectué des travaux préalablement à la vente afin de dissimuler l'état réel de l'installation électrique, le système de chauffage, les huisseries et une descente d'eau pluviale et ce pour l'amener à régulariser l'acte de cession.
Les consorts [B] reconnaissent avoir effectué préalablement à la vente litigieuse des travaux ayant consisté en une remise en peinture de l'ensemble des murs de l'appartement, le remplacement du parquet et la mise en place d'une plaque de placo plâtre BA13 au droit d'un mur ne comportant aucune installation électrique ou de chauffage.
Il est établi que ces travaux ont été effectués sur le conseil de leur notaire afin d'embellir l'appartement et de faciliter la vente, tel que cela ressort d'un courrier de Maître [O] du 11 juin 2020.
Pour appuyer sa thèse portant sur les manoeuvres dolosives, la SCI appelante produit un procès verbal établi par Me [T], huissier de justice, en date du 27 février 2019 au terme duquel ce dernier constate, après levage des plaques isorel constitutives du plafond, que l'ensemble de l'installation électrique est pendante ; que la boîte de dérivation est défaite ; que l'ensemble de l'installation électrique, ancienne, encore présente, est constituée d'un réseau filaire joint par dominos, avec circulation sous baguette plastique ou réseaux tubulaires PVC.
Par ailleurs, par lettre du 19 mars 2019, Monsieur [E], chauffagiste, indique avoir constaté certaines anomalies dans le réseau de chauffage concernant l'appartement dont s'agit précisant avoir démonté le plafond du couloir pour accéder au purgeur automatique et avoir effectué une vidange complète du circuit de chauffage pour déposer des radiateurs au motif que la fermeture des coudes de retour était cassée sur trois d'entre eux arguant également de l'absence de vanne sur la chaudière pour fermer le réseau chauffage pendant les travaux.
L'entreprise TLB HABITAT, de son côté, indique avoir constaté, lors des travaux de changement de fenêtre confiés par la SCI Gardimmo, que la fenêtre de droite ne tenait que par deux points de fixation tandis que la fixation du garde corps était à revoir (gros problème d'ancrage).
Selon courrier du 3 mai 2009, l'entreprise AECR (assistance électrique) intervenue dans l'appartement à la demande de la SCI atteste que l'installation électrique était affectée de nombreuses anomalies notamment des prises de courant et circuits lumières sur le même disjoncteur, des fils électriques traversant les cloisons, courant derrière les murs et les cloisons non protégés, des fils enchevêtrés reliés simplement par des sucres sans boite de dérivation dans le plafond du couloir d'accès à l'appartement, concluant à la nécessité de tout reprendre.
Enfin, Monsieur [S], copropriétaire dans l'immeuble concerné et ancien syndic bénévole, atteste que les membres de la famille [B] ont participé aux travaux de rénovation de cet appartement, faisant valoir que de nombreux fils électriques couraient à même le sol sans aucune protection ; que les copropriétaires ont contraint la famille [B] à mettre en conformité le système d'évacuation des eaux usées, Monsieur [B] s'étant toujours opposé à tous les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble, précisant qu'avant le rachat de cet appartement, il avait subi deux dégâts des eaux provenant de cet appartement puis un troisième après le rachat.
Au regard de ces éléments, s'il n'est pas contestable que les fils électriques décrits plus haut étaient inaccessibles et donc non visibles au moment de la visite de l'appartement, il ne peut être tiré de ce seul constat une volonté des venderesses de dissimuler l'état de l'installation électrique alors qu'il résulte du compromis de vente que cette dernière datait de plus de 15 ans et qu'elle présentait des anomalies et que rien ne pouvait laisser penser qu'elle avait pu faire l'objet de travaux récents. En outre, était joint au compromis, le diagnostic énergétique qui relevait les anomalies concernant les éléments suivants :
- l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité : le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement,
- le dispositif de protection différentiel à l'origine de l'installation / prise de terre et installation de mise à la terre : au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre,
- socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité : au moins un socle de prise de courant ne possède pas un puits de 15 mm.
Au surplus, il est mentionné un certain nombre de points à vérifier au motif que l'installation électrique n'était pas alimentée le jour de la visite (coupure de l'ensemble de l'installation, protection de l'ensemble de l'installation, bouton test).
S'il est, en effet, mentionné au diagnostic que l'installation n'étant pas alimentée en électricité le jour de la visite, les points de contrôle n'ont pu être vérifiés, les constatations figurant au diagnostic restent néanmoins éclairantes sur l'état de l'installation électrique puisqu'un certain nombre d'anomalies ont été détectées.
Enfin, il n'est nullement soutenu ni, a fortiori, établi que l'annonce de mise en vente de l'appartement aurait évoqué une installation électrique remise aux normes.
Il en résulte que l'acquéreur ne pouvait ignorer, au jour de la vente, que l'installation électrique n'était pas récente et qu'elle nécessitait des travaux de mise en conformité.
Alors que les venderesses n'étaient pas des professionnelles de l'immobilier, que les travaux ont été effectués sur conseil du notaire, rien n'indique que leur intention était de camoufler des anomalies qui, au demeurant, étaient en partie dénoncées par le diagnostic concernant l'installation électrique dont l'ancienneté était mentionnée au compromis.
Le fait que les consorts [B] aient réalisé eux-mêmes les travaux ne permet pas de déduire une telle intention.
De la même façon, un diagnostic relatif à l'installation intérieure de gaz était joint à l'acte de vente mentionnant cette fois une installation datant de 2018 et ne comportant aucune anomalie.
Or, il n'est pas davantage établi que les venderesses avaient connaissance de l'anomalie découlant de l'inaccessibilité du purgeur.
Par ailleurs, les autres défauts dénoncés et affectant les menuiseries et descentes d'eau pluviale étaient parfaitement apparents de sorte que la SCI ne peut valablement les invoquer à l'appui de son action fondée sur le dol.
En conséquence et faute de démonstration de l'existence de man'uvres ou de réticences dolosives, il convient de débouter la SCI Gardimmo de sa demande fondée sur le dol.
Sur la demande fondée sur la dissimulation d'une information déterminante
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. / Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. / Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. / Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. / Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. / Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
La SCI Gardimmo soutient que les venderesses ont été défaillantes en leur obligation d'information en s'étant abstenues de faire état de la vétusté et de la non conformité des installations, alors même que l'acquéreur était mis dans l'impossibilité de s'en rendre compte par lui même; que même non professionnelles de l'immobilier, elles ne pouvaient ignorer le caractère déterminant de l'état d'une installation électrique et d'une installation de chauffage pour un bien immobilier, dont les défaillances impliquent nécessairement un coût conséquent, outre le cas échéant, un risque avéré de dommages graves.
Plus précisément, la SCI Gardimmo reproche aux venderesses d'avoir omis de l'informer quant à l'exécution de travaux électriques par ses propres moyens ou par ceux de tiers non qualifiés à le faire, estimant cette information comme une donnée de première importance.
Or, il est certain qu'aucuns travaux n'ont été réalisés sur l'installation électrique et sur le système de chauffage.
L'acquéreur s'est vu remettre les diagnostics techniques qui, d'une part, mentionnait l'ancienneté de l'installation électrique datant de plus de 15 ans et, d'autre part, qui relevait des anomalies et des points à vérifier alors que l'installation électrique n'était pas branchée au moment de la visite ce dont il résulte que la SCI Gardimmo ne pouvait ignorer que l'installation électrique nécessitait des vérifications et travaux de reprise.
En outre, ces informations auraient dû inciter la SCI Gardimmo, dont il n'est pas contesté qu'elle a pour objet la location de biens immobiliers ce dont il résulte qu'elle n'est pas novice en la matière, si elle estimait l'état de l'installation électrique comme déterminant de son consentement, à solliciter des constatations supplémentaires et ce alors que l'obligation d'information qui pèse sur le vendeur n'exonère pas l'acquéreur d'une obligation de se renseigner.
Il doit être relevé, au demeurant, que le prix de l'appartement a été négocié après trois visites des lieux de 97 000 euros à 85 000 euros ce dont il se déduit que l'état de l'appartement a été nécessairement pris en compte ; qu'au demeurant, l'ancienneté de l'installation et les constatations figurant aux diagnostics techniques permettaient de se convaincre de la nécessité de revoir l'installation électrique.
Il ne saurait, dans ces conditions, être reproché aux consorts [B], qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, un manquement à leur obligation d'information de ce chef alors qu'ils ont transmis, comme le loi les y oblige, le diagnostic technique à ce sujet.
Il en va de même au titre du système de chauffage.
Aucune obligation ne pesait sur eux enfin concernant l'état des menuiseries et des descentes d'eau pluviales, lequel était parfaitement visible au moment des visites.
En conséquence, il convient de débouter la SCI Gardimmo de ses demandes fondées sur le manquement à l'obligation d'information.
Sur les frais de procès
Succomdante en son action, la SCI Gardimmo doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une indemnité globale de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'intervention volontaire de MM. [D] [U], [A] [U], [X] [U] et de Mme [G] [U],
Annule le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon le 3 mai 2021,
Statuant sur le tout,
Déboute la SCI Gardimmo de l'ensemble de ses demandes,
Condamne la SCI Gardimmo à payer aux consorts [B] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Gardimmo aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier,Le Président,
