FV/LL
SCI LE CLOS DES GLYCINES
C/
[T] [Z]
[O] [X] épouse [Z]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022
N° RG 19/00344 - N° Portalis DBVF-V-B7D-FGSG
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 29 janvier 2019,
rendue par le tribunal de grande instance de Dijon - RG : 14/00468
APPELANTE :
SCI LE CLOS DES GLYCINES, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, la SA SEGER ayant son siège :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
INTIMÉS :
Monsieur [T] [Z]
né le 28 Janvier 1951 à [Localité 4]
domicilié :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [O] [X] épouse [Z]
née le 13 Septembre 1953 à [Localité 5]
domiciliée :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentés par Me Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 juin 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport,
Michèle BRUGERE, Conseiller,
Sophie BAILLY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par arrêt du 29 avril 2021 auquel il est renvoyé pour l'exposé des faits, prétentions et motifs, la cour d'appel de Dijon a :
- déclaré la SCI Clos des Glycines recevable en son appel principal,
- déclaré M. et Mme [T] [Z] recevables en leur appel incident,
Statuant dans les limites de l'appel :
- confirmé le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon
en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de valeur locative de leur appartement,
- Avant dire droit sur la demande d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de valeur
de l'appartement des époux [Z], ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [V] [L] avec pour mission de visiter le bien immobilier propriété de M. et Mme [T] [Z], situé [Adresse 3], le décrire en procédant aux mesures des surfaces du bien, et déterminer la valeur de ce bien à la date de son acquisition par les époux [Z].
L'expert a déposé son rapport le 14 décembre 2021.
Il conclut à une valeur vénale du logement à la date de son acquisition, soit le 16 mars 2011, à 151 000 euros TTC.
Par conclusions déposées le 9 mai 2022, la SCI Le Clos des Glycines demande à la cour d'appel de :
'Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Le Clos des Glycines à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- Dire et juger que le seul préjudice subi par les demandeurs est constitué par la perte de l'avantage fiscal attaché au label BBC.
En conséquence, arrêter le montant de l'indemnité à la somme de 18.920,80 euros :
- Débouter Monsieur et Madame [Z] de leur appel incident,
- Condamner Madame [O] [Z] et Monsieur [T] [Z] à verser à la SCI Le Clos des Glycines la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- Condamner Madame [O] [Z] et Monsieur [T] [Z] aux entiers
dépens'.
Par conclusions récapitulatives n°3 déposées le 14 mars 2022, Monsieur [T] [Z] et son épouse née [O] [X] demandent à la cour de :
'Dire et juger la SCI Clos des Glycines mal fondée en son appel,
- L'en débouter,
- Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
- Condamner la SCI Clos des Glycines à payer à M. et Mme [Z] au titre des frais irrépétibles exposés en appel la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens'.
L'ordonnance de clôture est rendue le 31 mai 2022.
MOTIVATION
La SCI Clos des Glycines conteste la décision du tribunal en ce qu'elle a considéré qu'il convenait d'indemniser également une dépréciation de l'appartement, évaluée à la somme de 15 000 euros.
Elle expose que la délivrance d'un label BBC a essentiellement une importance pour les personnes désireuses de procéder à un investissement locatif immobilier car il permet d'obtenir des avantages fiscaux, et l'existence du préjudice fiscal est en l'espèce admis ; qu'il n'y a pas d'autre préjudice subi du fait de la non obtention du label BBC, la motivation des acheteurs étant d'acquérir un immeuble de haut standing, dans un secteur géographique calme et paisible, avec une empreinte énergétique basse, et toutes ces conditions étant satisfaites en l'espèce ; qu'il n'est allégué aucune insuffisance de performance de l'installation de chauffage ou autre.
Elle ajoute que ne reste à trancher que la question de la baisse de la valeur vénale qui doit être appréciée au seul regard de la non obtention du label BBC ; que Monsieur et Madame [Z] réclamaient en première instance le versement une somme de près de 40.000 euros ; que Monsieur [V], expert désigné par la cour, conclut à une perte de valeur vénale de 15 000 euros, ce qui correspond à l'évaluation du tribunal, mais que les conclusions de son rapport sont contestables.
La SCI précise par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a, de son côté, introduit une
procédure à son encontre pour obtenir sa condamnation au coût des travaux chiffrés par l'expert judiciaire désigné par le tribunal afin d'obtenir le label BBC ; que certes elle conteste cette demande qu'elle estime infondée et le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; que toutefois, si la cour qui est saisie d'un appel faisait droit à ces demandes, le préjudice invoqué par Monsieur et Madame [Z] deviendrait totalement inexistant.
Les époux [Z] répliquent qu'ils demandent l'indemnisation du préjudice lié à la perte de valeur de leur appartement du fait de sa non certification BBC, et que nier ce préjudice reviendrait à affirmer que la certification BBC dont se targuent les constructeurs, dont la société Seger, ne serait qu'un argument commercial sans aucun fondement technique pour vendre plus cher, cela au préjudice des consommateurs et/ou de l'Etat qui concède un avantage fiscal important en échange des économies d'énergie que ce label est censé garantir.
Ils ajoutent que dans son rapport du 9 décembre 2021, l'expert [V] calcule, par deux méthodes différentes, une valeur du logement à la date de son acquisition du fait de sa non certification BBC de 151 000 euros TTC ; que compte-tenu du prix d'acquisition de l'appartement, il en résulte une perte de valeur de 14 000 euros.
Ils demandent en conséquence que le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le TGI de Dijon qui leur a alloué une somme de 15 000 euros au titre de la dépréciation de l'appartement soit confirmé ; qu'en effet, de nombreux logements construits depuis 2011 disposent du label BBC de sorte que la perte de valeur de leur appartement chiffrée à 14 000 euros par l'expert au jour de son acquisition s'est nécessairement aggravée en 10 ans.
Ils précisent que dans le cadre d'une procédure parallèle qui oppose la SCI Clos des Glycines au syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Clos des Glycines', une expertise judiciaire a été diligentée, laquelle confirme l'ampleur des manquements thermiques ; que l'écart de performance énergétique entre la construction BBC promise et la construction existante est substantiel, et que les appartements sont fortement dévalués ; qu'il a été justifié dans le cadre de cette procédure que l'une des copropriétaires, Mme [S], qui a dû vendre son appartement, a subi une perte de 75 000 euros correspondant à plus d'1/3 de sa valeur.
A juste titre la SCI Clos des Glycines relève que, si elle devait être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires le coût des travaux à réaliser pour que la construction obtienne le label BBC, le préjudice invoqué par Monsieur et Madame [Z] deviendrait totalement inexistant.
Il convient en conséquence de surseoir à statuer sur la demande d'indemnisation des époux [Z] au titre de la perte de valeur de leur appartement dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans la procédure opposant la SCI au syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Surseoit à statuer sur la demande d'indemnisation des époux [Z] au titre de la perte de valeur de leur appartement dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans la procédure opposant la SCI Clos des Glycines au syndicat des copropriétaires de la résidence des Glycines,
Réserve les dépens.
Le Greffier,Le Président,
