SB/IC
[O] [J]
[N] [C]
C/
[A] [D]
[G] [H] épouse [D]
expédition et copie exécutoire
délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/00074 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FTLS
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 décembre 2020,
rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 19/01022
APPELANTS :
Monsieur [O] [J]
né le 3 octobre 1970 à [Localité 6] (39)
Madame [N] [C]
née le 3 octobre 1982 à [Localité 4] (39)
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON
INTIMÉS :
Monsieur [A] [M] [D]
né le 17 Décembre 1973 à [Localité 8] (71)
Madame [G] [P] [Y] [H] épouse [D]
née le 05 Juin 1970 à [Localité 8] (71)
demeurant tous deux [Adresse 2]
représentés par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, et Sophie BAILLY, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Michel WACHTER, Conseiller, Président,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
Sophie BAILLY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Sophie DUMURGIER, Conseiller, en remplacement du Président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCEDURE, PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte authentique du 8 juin 2018, M. [A] [D] et Mme [G] [H] épouse [D] ont promis de vendre à M. [O] [J] un ensemble immobilier situé à [Localité 7] lieudit « [Adresse 5] » comprenant une maison à usage d'habitation, dépendances, cour et terrain clos, le tout cadastré section BN n°[Cadastre 3] « [Adresse 5] » pour 52 a 99 ca au prix de170 800 euros.
Cette promesse prévoyait que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2018, et contenait une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts par l'acquéreur pour un montant maximum de 140 800 euros, d'une durée de 20 ans au taux maximum hors assurance de 2 % la première année, à obtenir au plus tard dans un délai de 60 jours.
Elle stipulait par ailleurs une clause pénale à hauteur de 15 000 euros.
Maître [W], notaire, a mis en demeure M. [O] [J] et Mme [N] [C] de satisfaire à leurs engagements au plus tard le 7 juin 2019, selon mise en demeure adressée par acte du 29 mai 2019.
Par exploit du 17 juillet 2019, Maître [W] a fait notifier à M. [O] [J] et Mme [N] [C] devant le tribunal de grande instance de MACON la résolution de la clause pénale et en a sollicité le règlement.
Par exploit du 19 novembre 2019, faisant valoir que le refus du prêt et, en conséquence, l'absence de régularisation de la vente, était imputable à M. [O] [J] et Mme [N] [C], les époux [D] les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de MACON en paiement de la clause pénale conventionnelle.
Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de MACON a écarté le moyen tiré de la caducité du compromis de vente du fait de l'absence de versement par l'acheteur de l'acompte de 5 000 euros stipulé en page 7 du compromis de vente, au motif que la clause contractuelle prévoyait expressément que seuls les vendeurs pouvaient se prévaloir de la caducité du compromis pour non-paiement de l'acompte et que ceux-ci n'avaient pas entendu faire application de cette clause.
Il a également retenu que la situation brutale de perte d'emploi de M. [O] [J] peu après le compromis n'était pas établie et que les défendeurs ne démontraient pas avoir sollicité des prêts conformes aux caractéristiques mentionnées à l'avant-contrat. Il a considéré que M.[O] [J] et Mme [N] [C] avaient empêché l'accomplissement de la clause suspensive, et que celle-ci devait être réputée accomplie. Il a rejeté la demande de rejet de réduction du montant de la clause pénale, au motif de l'immobilisation du bien immobilier qui avait duré plus d'un an.
Le tribunal a en conséquence :
- débouté M.[O] [J] et Mme [N] [C] de leur demande de caducité du compromis de vente signé le 8 juin 2018,
- dit que la clause suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie,
- condamné conjointement M. [O] [J] et Mme [N] [C] à payer à M. [A] [D] et Mme [G] [H] épouse [D] la somme de 15 000 euros en exécution de la clause pénale ;
- débouté M.[O] [J] et Mme [N] [C] de leur demande de délais de paiement ;
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné conjointement M. [O] [J] et Mme [N] [C] à payer à M. [A] [D] et Mme [G] [H] épouse [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M.[O] [J] et Mme [N] [C] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [O] [J] et Mme [N] [C] ont relevé appel de cette décision le 19 janvier 2021 enregistré le 20 janvier 2021.
Par conclusions notifiées le 3 septembre 2021, les appelants demandent à la cour :
« Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MACON, la 14 décembre 2020,
Déclarer M. [O] [J] et Mme [N] [C] recevables et bien fondés en leur appel et leurs demandes,
En conséquence,
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- Débouté M. [J] et Mme [C] de leur demande en constat de caducité du compromis de vente signé le 8 juin 2018,
- Dit que la clause suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie,
- Débouté M. [J] et Mme [C] de leur demande en réduction de la clause pénale,
- Condamné conjointement M. [J] et Mme [C] à payer aux époux [D] la somme globale de 15 000 euros au titre de la clause pénale,
- Débouté M. [J] et Mme [C] de leur demande de délais de paiement,
- Condamné conjointement M. [J] et Mme [C] à payer aux époux [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné M. [J] et Mme [C] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.
Et statuant à nouveau,
A titre principal :
Vu les articles 1304 et suivants du Code Civil,
Vu le compromis de vente signé,
Vu la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt bancaire,
Vu le défaut de paiement de l'acompte de 5 000 euros,
Dire et juger que le compromis était résolu de plein droit,
Débouter M. [D] et Mme [H] de l'ensemble de leurs prétentions.
A titre subsidiaire :
Vu l'article 1231-5 du Code Civil,
Vu le caractère exorbitant de la clause pénale de la clause insérée dans le compromis de vente,
Réduire à l'Euro symbolique, la somme due à M. [D] et Mme [H],
Et en tout état de cause, réduire la clause pénale qui ne saurait excéder un an de location de la maison soit 5 680 euros.
A titre infiniment subsidiaire,
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Allouer à M. [O] [J] et Mme [N] [C], les plus larges délais de paiement.
En tout état de cause,
Condamner solidairement M. [A] [D] et [G] [D] née [H] à payer à M. [O] [J] et Mme [N] [C], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner solidairement M. [A] [D] et [G] [D] née [H] aux entiers dépens de l'instance ainsi que ceux de première instance, lesquels seront recouvrés par Maître [Z] [F] sur son affirmation de droit. »
Par conclusions notifiées le 5 novembre 202, les époux [D] demandent à la cour :
« - Recevoir M. [O] [J] et Mme [N] [C] en leur appel et les déclarer mal fondés.
En conséquence, il est demandé à la Cour de :
- Confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal Judiciaire de MACON en date du 14 décembre 2020.
Et, y ajoutant,
- S'entendre condamner M. [O] [J] et Mme [N] [C] conjointement et solidairement à payer aux époux [D] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. »
La clôture de la procédure a été prononcée le 6 janvier 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour
l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
SUR CE
Sur la résolution du compromis de vente pour non paiement de l'acompte :
Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il a considéré que le compromis n'était pas caduc alors que « M. [J] et Mme [C] n'ont jamais invoqué la caducité dudit compromis mais bien sa résolution pour défaut de versement de l'acompte de 5000 euros tel que contractuellement prévu. ».
Il est observé par la cour que le tribunal judiciaire de MACON n'était saisi que d'une demande de débouté de l'ensemble des prétentions des époux [D] et non d'une demande de prononcé de caducité ou de résolution du compromis.
Les appelants font également grief au tribunal d'avoir estimé que seuls les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause invoquée, alors que force est de constater que ladite clause n'exclut pas expressément la faculté pour les acquéreurs de se prévaloir de la résolution de plein droit du compromis. Les intimés demandent la confirmation du jugement pour les motifs retenus par les premiers juges.
Il sera rappelé que le compromis signé indique au paragraphe « PRIX ' SEQUESTRE » :
« A titre d'acompte, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sera déposée dans un délai maximal de 45 jours à compter de la signature des présentes entre les mains de [W] [L], notaire que les parties choisissent comme séquestre provisionnel. Cette somme qui ne sera pas productive d'intérêt, sera payée au moyen d'un chèque de banque du notaire. Ce versement s'imputera sur les prix, frais et honoraires convenus (s'ils sont à la charge du vendeur) sauf non-réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. »
« A défaut de versement dans le délai susvisé, les présentes seront résolues de plein droit, si bon semble au vendeur, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable ni d'aucune constatation judiciaire, les parties retrouvant leur liberté pleine et entière de contracter, sans préjudice de la possibilité pour le vendeur d'agir à l'encontre de l'acquéreur en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice subi, le cas échéant ».
La caducité et la résolution ont les mêmes effets juridiques. La discussion sémantique des appelants est sans effet alors que la clause prévoit expressément que seuls les vendeurs peuvent invoquer le non versement de l'acompte de 5000 euros.
Or, à aucun moment, les appelants n'ont pu justifier que les vendeurs se seraient prévalus de la résolution ou de la caducité du compromis. Les échanges entre les acquéreurs et l'agence immobilière, puis les mises en demeure adressées par le notaire, confirment que M. [A] [D] et Mme [G][D] née [H] n'ont jamais entendu faire application de cette clause dont la mise en 'uvre ne peut être relevée par les acquéreurs.
La cour confirmera en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] et Mme [C] de leur demande de caducité du compromis, et pour plus de clarté, y ajoutant, les déboute de leur demande de résolution du compromis de vente.
Sur la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt :
Pour obtenir l'infirmation du jugement déféré, qui a retenu par application de l'article 1178 du code civil, que la condition suspensive relative au prêt était en l'espèce réputée accomplie dès lors que c'était M. [J] et Mme [C], obligés sous cette condition, qui en avaient empêché l'accomplissement, l'appelant réitère son argumentation consistant à soutenir :
- qu'en page 9 du contrat de vente sous condition suspensive, il est indiqué que :
- la vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans un délai de
60 jours.
- l'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du prêt.
- seule la faute, la mauvaise fois, la négligence ou l'abus de droit de la part de l'acquéreur peut ouvrir droit à des dommages intérêts.
- qu'ils ont bien accompli des démarches tendant à l'octroi d'un prêt, et ce dans le délai de 60 jours visé par le compromis de vente.
- que, courant juillet 2018, ils ont sollicité un prêt auprès de la Caisse d'Epargne de Bourgogne Franche Comté, mais que l'établissement bancaire n'a pas donné suite à leur demande de financement en raison de la perte d'emploi de M. [J] survenue en en septembre 2018, à la suite de la liquidation judiciaire de son employeur, la SAS ACECAM CUCM survenue le 13 septembre 2018.
- qu'ils ont bien informé l'agent immobilier de leur refus d'un prêt bancaire, échéangeant par téléphone et par mail avec M. [V], agent immobilier et alors que le compromis de vente n'exige pas de formes particulières quant aux modalités d'information,
- que M. [J] a pu retrouver un travail, en contrat à durée déterminée pour la période du 12 novembre 2018 au 31 juillet 2019 en qualité de commercial auprès de la Société ACECAM,
- qu'ils ont indiqué au notaire qu'ils ne pouvaient plus contracter de prêt en raison de la perte d'emploi de M. [J] et qu'aucune faute ne peut leur être reprochée.
Les intimés demandent quant à eux la confirmation du jugement et opposent que M. [J] n'a pas hésité à adresser un SMS précisant qu'il avait obtenu son prêt alors que cette information était manifestement erronée et que les défendeurs ont sollicité le report du délai de réitération de l'acte authentique par période de 3 mois en 3 mois.
La cour rappelle que la promesse de vente a érigé au rang de condition suspensive l'obtention d'un prêt de 140 800 euros et la constitution d'un dossier et le dépôt dans les meilleurs délais auprès de divers organismes bancaires.
Il était prévu que « la promesse serait caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans un délai de 60 jours. L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du prêt mentionné par la production de tout refus de prêts émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessu, précisant la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux sollicité ».
Il n'est pas contesté que par texto, M. [J] a fait part à l'agent immobilier d'un accord de financement.
Il n'est produit qu'une seule attestation de refus de prêt datée 20 février 2020 de la Caisse d'Epargne et qui n'a pas été communiquée en temps utile, faisant allusion à une demande de prêt courant juillet 2018 et à un refus à la suite de la perte d'emploi de M. [J] sans plus de précision.
C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que la condition suspensive était réputée accomplie du fait de M. [O] [J] et de Mme [N] [C], faute de démonstration d'une situation brutale de perte d'emploi peu après le compromis, et de justification de la demande de prêts conformes aux caractéristiques mentionnées à l'avant-contrat.
Le tribunal sera donc approuvé en ce qu'il en a déduit que, la vente ne s'étant pas réalisée, la clause pénale devait s'appliquer.
Sur l'application de la clause pénale :
Il sera rappelé qu'en application de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, il ne peut être alloué au titre de la clause pénale, qui constitue une sanction à l'inexécution d'une convention évaluée de manière forfaitaire et à l'avance, une somme plus forte, ni moindre que celle convenue, et que le juge ne peut la modérer ou l'augmenter que si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Les appelants soutiennent qu'au regard des situations respectives des parties, la somme de 15 000 euros est manifestement excessive d'autant plus qu'une fois le délai de 45 jours expiré après le non dépôt de la somme de 5 000 euros, les vendeurs pouvaient proposer leur bien à la vente à des tiers. En outre, la condamnation au paiement d'une telle somme aurait pour effet de placer les Consorts [C]-[J] qui sont en situation précaire, dans une situation de surendettement. Par ailleurs, les époux [D] ont pu vendre l'immeuble au prix de 142 000 euros.
Ils demandent à titre subsidiaire la réduction à 5680 euros correspondant à un loyer qui correspond à 4 % de la valeur de la maison.
Les intimés répliquent que ce n'est seulement que par courrier du 17 juillet 2019 que M. [O] [J] et Mme [N] [C] ont fait part aux vendeurs de l'existence de refus de prêt les empêchant de procéder à la signature de l'acte et que les époux [D] ont pu vendre finalement leur bien que le 29 avril 2020 à un prix inférieur de 142 000 euros.
C'est par une juste appréciation des éléments de la cause que le tribunal a retenu que compte tenu de l'immobilisation du bien pendant plus d'un an, la pénalité de 15 %, soit moins de 10 % du prix de vente initialement stipulé ne pouvait être qualifiée de manifestement disproportionnée.
La perte de valeur telle qu'alléguée par les appelants n'est pas justifiée.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné conjointement M.[O] [J] et Mme [N] [C] à payer à M.[A] [D] et Mme [G] [H] épouse [D] la somme globale de 15 000 euros au titre de la clause pénale.
Sur les délais de paiement :
L'absence d'emploi de Mme [C] et la situation précaire de son époux qui perçoit un revenu annuel de 22 000 euros net ne permet pas l'octroi de délais de paiement.
Le jugement sera également confirmé de ce chef.
Sur les mesures accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
L'équité commande de condamner M. [O] [J] et Mme [N] [C] à payer outre les dépens d'appel, la somme de 1 500 euros aux intimés au titre des frais irrépétibles .
PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [O] [J] et Mme [N] [C] de leur demande de résolution du compromis de vente,
Condamne M. [O] [J] et Mme [N] [C] à payer outre les dépens d'appel, la somme de 1 500 euros aux intimés au titre des frais irrépétibles.
Le Greffier,Le Conseiller,
en l'absence du Président empêché,
