MW/IC
[H] [W] épouse [K]
C/
[I] [R] [X]
[T] [P]
[N] [V]
expédition et copie exécutoire
délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1ère chambre civile
ARRÊT DU 19 JUILLET 2022
N° RG 20/01497 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FSXU
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 20 novembre 2020,
rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-19-000288
APPELANTE :
Madame [H] [W] épouse [K]
née le 11 Juin 1932 à [Localité 6] (67)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Gaëlle MASSENOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16
INTIMÉS :
Monsieur [I] [R] [X]
né le 16 Juin 1981 à KINSHASA (Congo)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [T] [P]
née le 27 Février 1990 à PIATIGORSK (Russie)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [N] [V]
né le 26 Juin 1971 à [Localité 7] (41)
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, chargé du rapport, et Sophie BAILLY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Michel PETIT, Président de chambre, Président,
Michel WACHTER, Conseiller,
Sophie BAILLY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Juillet 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Michel WACHTER, Conseiller, en remplacement du Président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2014, Mme [H] [W], épouse [K], a donné à bail à M. [I] [R] [X] ainsi qu'à Mme [T] [P] des locaux d'habitation sis [Adresse 3] (21) moyennant un loyer et des charges provisionnelles pour un montant de 765 euros.
Par acte séparé du même jour, M. [N] [V] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [P] pour une période de 6 ans.
Le 5 décembre 2018, Mme [K] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 15 515,78 euros, arrêtée au mois de décembre 2018 inclus.
Cet acte a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date 7 décembre 2018.
Il a par ailleurs été dénoncé à la caution par acte du 18 décembre 2018.
Par ordonnance du 12 octobre 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Dijon a rejeté les demandes en paiement, expulsion et résiliation du bail formées par Mme [K], en considérant qu'il existait à cet égard des contestations sérieuses.
Par exploit des 6 et 12 mars 2019, Mme [K] a fait assigner M. [R] [X], Mme [P] et M. [V] devant le tribunal d'instance de Dijon aux fins :
- de constatation de la résiliation de plein droit du bail, par le jeu de la clause résolutoire ;
- d'expulsion des locataires ;`
- de condamnation solidaire au paiement de la somme de 16 832,93 euros arrêtée au 21 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- de condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que de la somme de 1 683,29 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail.
Elle a fait valoir :
- que les locataires ne s'acquittaient pas régulièrement de leurs loyers ; que c'était cette situation, et non pas l'état du logement, qui avait entraîné la suspension de l'APL ;
- que le commandement de payer visant la clause résolutoire était régulier, et que le non-paiement de ses causes dans les deux mois de sa délivrance justifiait la résiliation de plein droit du bail ;
- que suite au rapport de synthèse concernant l'état du logement, elle avait fait réaliser les travaux nécessaires.
Les locataires et la caution ont réclamé à titre principal le rejet de l'ensemble des demandes formées par Mme [K], subsidiairement ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi des plus larges délais de paiement. A titre reconventionnel, ils ont sollicité la condamnation de Mme [K] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils ont exposé :
- que le commandement de payer visant la clause résolutoire était nul comme visant des charges dont il n'était pas justifié et ne prenant pas en compte les versements qui avaient été antérieurement opérés.
- que les impayés résultaient de la suspension de l'APL en raison de l'indécence du logement liée notamment à l'inadaptation des moyens de chauffage générant une consommation électrique exorbitante.
Par jugement du 20 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection a :
- déclaré recevable la demande de Mme [H] [W] épouse [K] ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2014 ne sont pas réunies compte tenu de l'absence de validité du commandement de payer du 5 décembre 2018 ;
- dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ;
- dit n'y avoir lieu d`autoriser Mme [H] [W] épouse [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux appartenant à M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] ;
- rejeté la demande d'indemnité d'occupation de Mme [H] [W] épouse [K], la résiliation du bail n'étant pas prononcée, les locataires et la caution restent redevables des loyers et charges courants ;
- rejeté la demande de Mme [H] [W] épouse [K] au titre de la clause pénale ;
- rejeté la demande principale de M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] s'agissant du débouté des demandes de Mme [H] [K], de la suspension de la clause résolutoire ;
- rejeté la demande de délais de paiement de M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] ;
- condamné solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] à verser à Mme [H] [W] épouse [K] la somme de 22 942,41 euros arrêtée au 28 février 2020 au titre des loyers et charges dus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
- condamné Mme [H] [W] épouse [K] à régler à M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] la somme de 5 934 euros à titre de préjudice de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
- dit qu'il y a lieu d'opérer compensation entre les deux condamnations, suivant les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;
En conséquence,
- condamné solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] à régler la somme de 17 008,41 euros à Mme [H] [W] épouse [K] ;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] aux entiers dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que, suivant décompte produit, l'arriéré des loyers et charges s'élevait à la somme de 25 871,55 euros somme contestée par les défendeurs ; que ceux-ci indiquaient que certains loyers n'avaient pas été pris en compte et justifiaient avoir réglé les loyers de décembre 2016 et janvier 2017 ; que les défendeurs exposaient encore que les APL avaient été suspendus en 2017 du fait de la non décence du logement, alors qu'en réalité elle était due au non paiement des loyers ; que, si les défendeurs affirmaient que des APL aient été versés jusqu'au 1er juin 2020 pour un montant de 16 169 euros, ils n'apportaient cependant aucun justificatif de ce montant, lequel n'était pas repris dans les décomptes de la bailleresse ; qu'il y avait lieu de déduire du montant de 25 871,55 euros la somme de 2 929,14 euros correspondant à des charges dont il n'était pas justifié, et de retenir un montant des loyers charges dus de 22 942,41 euros arrêté au 28 février 2020 ;
- que le commandement de payer signifié le 5 décembre 2018 comportait des montants de charges qui n'étaient pas justifiés ; que, par ailleurs, le montant des loyers et charges demandé avait été contesté légitimement par les locataires, puisque ne faisant pas apparaître les loyers de mois de décembre 2016 et janvier 2017 comme étant réglés et des charges non justifiées dans leur répartition ; qu'ainsi, le commandement de payer du 5 décembre 2018 ne pouvait pas être déclaré valable pour prononcer la résiliation du bail, et l'expulsion des locataires ;
- qu'il ressortait de la synthèse de l'évaluation technique du logement que les radiateurs électriques n'étaient pas fonctionnels dans la salle de bain et la cuisine, qu'il fallait remplacer l'ensemble des convecteurs, que les appareils de chauffage étaient vétustes, hors service pour certains, et inadaptés au volume et à une occupation normale ; qu'il était encore indiqué que le chauffe-eau présentait des traces de rouille, qu'il convenait de vérifier s'il n'était pas entartré et procéder aux réparations nécessaires ; que Mme [K] produisait deux factures justifiant qu'elle avait fait réaliser les travaux préconisés par le rapport de synthèse, mais que ceux-ci avaient été réalisés en 2019 alors que le rapport avait été établi en octobre 2017 ; que si les défendeurs prétendaient que le logement demeurait indécent malgré ces travaux, souffrant toujours d'une surconsommation électrique, de la présence de moisissure et de menuiseries extérieures ne faisant pas leur office contre le vent, l'humidité et la pluie, ils n'apportaient cependant aucun justificatif tel un constat d'huissier ou une expertise pour venir éclairer le tribunal sur cet état de fait ; que les locataires avaient subi un préjudice de jouissance du mois de décembre 2014 jusqu'en avril 2019, soit pendant 43 mois, déduction faite des deux mois d'été par an, et que le préjudice subi pouvait être évalué à 20 % de la valeur locative du bien, soit 138 euros par mois (690 x 20 %), soit au total 5 934 euros ;
- que, selon l'article 4.i de la loi du 6 juillet 1989 était réputée non écrite toute clause qui autorisait le bailleur à recevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ; que la clause pénale prévue au contrat de bail litigieux étant contraire aux dispositions légales applicables, elle devait être rejetée ;
- que le commandement de payer ayant été déclaré nul, les effets de la clause résolutoires n'avaient pas à être suspendus, et les seuls délais qui pouvant être accordés aux débiteurs relevaient de l'application de l'article 1343-5 du code civil ; que, cependant, les défendeurs n'apportaient aucun justificatif sur leur situation professionnelle et familiale.
Mme [K] a relevé appel de cette décision le 17 décembre 2020.
Par conclusions n°4 notifiées le 2 mars 2022, l'appelante demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2014 ne sont pas réunies compte tenu de l'absence de validité du commandement de payer du 5 décembre 2018 ;
* dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ;
* dit n'y avoir lieu d'autoriser Mme [H] [W] épouse [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux appartenant à M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] ;
* rejeté la demande d'indemnité d'occupation de Mme [H] [W] épouse [K], la résiliation du bail n'étant pas prononcée, les locataires et la caution restent redevables des loyers et charges courants ;
* rejeté la demande de Mme [H] [W] épouse [K] au titre de la clause pénale ;
* condamné solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] à verser à Mme [H] [W] épouse [K] la somme de 22 942,41 euros arrêtée au 28 février 2020 au titre des loyers et charges dus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
* condamné Mme [H] [W] épouse [K] à régler à M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] la somme de 5 934 euros à titre de préjudice de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
* dit qu'il y a lieu d'opérer compensation entre les deux condamnations, suivant les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;
En conséquence,
* condamné solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et M. [N] [V] à régler la somme de 17 008,41 euros à Mme [H] [W] épouse [K] ;
* dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- d'ordonner la résiliation du bail du 16 décembre 2014 souscrit entre les parties de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à effet du 5 février 2019 ;
- d'ordonner l'expulsion, immédiate et sans délai, des locataires M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P], ou de toute autre personne et des biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique ;
- d'autoriser Mme [H] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, au frais risques et périls de M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] ;
- de condamner solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] au paiement de la somme principale de 16 996,93 euros selon décompte arrêté au 21 février 2019 représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation ayant couru au jour de l'assignation, selon décompte joint au présent, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (sic) ;
- de condamner solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] à payer à Mme [H] [K] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 765 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce, avec intérêt de droit ;
- de condamner solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] à payer à Mme [H] [K] la somme de 1 699,693 euros (sic) au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire, la cour d'appel devait condamner Mme [H] [K] à payer à M. [R] [X] et Mme [P] unequelconque somme au titre d'un prétendu préjudice de jouissance,
- de condamner Mme [H] [K] à payer à M. [R] [X] et Mme [P] cette indemnité à hauteur de 138 euros par mois (20% de la valeur locative) x 7 mois soit 966 euros uniquement sur la période de temps comprise entre le 12 octobre 2018 et le 12 avril 2019 ;
En tout état de cause,
- de condamner solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] à payer à Mme [H] [K] la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] aux dépens de la présente instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile et qui comprendront notamment le coup (sic) du commandement ceux du présent acte (sic).
Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 mars 2022, les intimés demandent à la cour :
Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ne sont
pas réunies compte tenu de l'absence de validité du commandement de payer signifié le 5 décembre 2018 ;
* dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du locataire ;
* dit n'y avoir lieu d'autoriser Mme [W] épouse [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant lieu appartenant à M. [R] [X] et Mme [P] ;
* rejeté la demande d'indemnité d'occupation de Mme [W] épouse [K] la résiliation du bail n'étant pas prononcée, les locataires et la caution restent redevables des loyers et charges courants ;
* rejeté la demande Mme [W] épouse [K] au titre de la clause pénale ;
- de réformer le jugement querellé en ce qu'il a :
* rejeté la demande principale de M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] s'agissant du débouté des demandes de Mme [W] épouse [K], de la suspension de la clause résolutoire ;
* rejeté la demande de délais de paiement de M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] ;
* condamné solidairement M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] à verser à Mme [W] épouse [K] la somme de 22 942,41 euros arrêtés au 28 février 2020 au titre des loyers et charges dus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
* condamné Mme [W] épouse [K] à régler à M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] la somme de 5 934 euros à titre de préjudice de jouissance et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
* dit qu'il y a lieu d'opérer compensation entre les deux condamnations suivant les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;
En conséquence,
* condamné solidairement M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] à verser la somme de 17 008,41 euros à Mme [W] épouse [K] ;
* dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné solidairement M. [R] [X] et Mme [P] et M. [V] aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau :
A titre principal
- de débouter Mme [H] [K] de l'intégralité de ses demandes ;
En tout état de cause
- de constater que la dette locative ne saurait excéder la somme de 7 141,69 euros ;
- de débouter Mme [H] [K] [W] de l'intégralité de ses demandes ;
- de constater que l'acte de cautionnement a été régularisé par M.[N] [V] pour une durée déterminée de 6 ans à compter du 16 décembre 2014 et expire le 16 décembre 2020 ;
- de débouter Mme [H] [K] [W] de toute demande dirigée à l'encontre de la caution M. [N] [V] pour les sommes dues par M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] à compter du 16 décembre 2020 ;
- de condamner Mme [H] [K] à verser à M. [N] [V], M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;
- d'ordonner la compensation entre la dette locative et l'indemnité octroyée au titre du préjudice de jouissance en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil ;
- d'octroyer à M. [N] [V], M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] les plus larges délais de paiement ;
A titre subsidiaire :
Dans l'hypothèse où la cour considère que le commandement de payer est valable
- de suspendre à titre rétroactif, les effets de la clause résolutoire du bail telle que visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2018 ;
- d'octroyer à M. [N] [V], M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] les plus larges délais de paiement ;
- de constater que l'acte de cautionnement a été régularisé par M. [N] [V] pour une durée déterminée de 6 ans à compter du 16 décembre 2014 et expire le 16 décembre 2020 ;
- de débouter Mme [H] [K] [W] de toute demande dirigée à l'encontre de la caution M. [N] [V] pour les sommes dues par M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] à compter du 16 décembre 2020 ;
- de dire qu'il serait inéquitable que le Trésor public finance la défense des consorts [R] [X] [P] au titre de l'AJ alors que Mme [K] [W] est parfaitement en capacité de régler les frais que les consorts [R] [X] [P] auraient exposés si ils n'avaient pas bénéficié de l'AJ ;
- en conséquence, en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, de condamner la (sic) Mme [K] [W] à payer à la SCP Beziz Charlemagne Creusvaux, conseil des consorts [X] [P], la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de donner acte à la SCP Beziz Charlemagne Creusvaux de ce qu'elle s'engage à renoncer au bénéfice de l'AJ si, dans les 12 mois du jour où la décision a acquis la force de chose jugée, elle parvient à récupérer auprès de Mme [K] [W] la somme allouée.
La clôture de la procédure a été prononcée le 10 mars 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur la résiliation du bail
La décision entreprise devra être infirmée en ce qu'elle a écarté la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail faute de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 décembre 2018 aux locataires, et ensuite dénoncé à la caution.
C'est en effet à tort qu'alors qu'il a constaté l'existence d'un impayé non régularisé, le premier juge a considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire encourait la nullité dans la mesure où il visait des sommes non justifiées au titre des charges, et qu'il aurait omis de prendre en compte deux versements de loyer.
D'une part, il sera rappelé qu'un commandement fait pour une somme supérieure à celle réellement due n'est pas nul, mais reste valable à concurrence du montant réel de la dette.
D'autre part, et en tout état de cause, les règlements effectués par les locataires au titre des loyers des mois de décembre 2016 et janvier 2017 n'ont pas été omis, puisqu'il résulte du décompte détaillé annexé au commandement de payer litigieux que ces versements ont été affectés sur les loyers restés impayés des mois d'octobre et novembre 2016. Si les intimés soutiennent que ces dernières échéances n'étaient pas arriérées, il leur appartient cependant de démontrer la réalité d'un paiement autre que celui résultant de l'imputation des deux loyers postérieurs, ce qu'ils ne font pas. S'agissant des charges, celles-ci sont dûment établies par la production des appels de charge du syndic de copropriété, dans lesquelles les sommes concernées figurent à la rubrique des charges récupérables, ainsi que des justificatifs des impôts fonciers.
L'arriéré locatif visé au commandement est donc établi, non seulement en son principe, mais encore en son montant.
Enfin, les intimés ne rapportent pas la preuve du paiement des causes du commandement dans les deux mois de sa signification.
Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2019.
Sur le solde du compte locatif
1° Sur l'arriéré locatif
L'appelante produit aux débats un décompte arrêté à la date du 21 février 2019 dont il ressort un solde en sa faveur de 16 996,93 euros.
Si les intimés contestent ce montant, il a cependant d'ores et déjà été répondu à l'argument tiré de la non-prise en compte des versements effectués en décembre 2016 et janvier 2017, ainsi que de l'absence de justification des charges.
Pour le reste, ils n'établissent pas avoir procédé à des versements qui n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse, alors que les développements relatifs à l'absence de perception de l'APL en raison de l'insalubrité du logement sont contredits par les pièces produites par les intimés eux-mêmes, selon lesquelles la suspension de l'aide au logement est en réalité la résultante de la notification d'impayés de loyers faite par la bailleresse à l'organisme prestataire.
Etant observé que l'arriéré est arrêté à une date antérieure à celle à laquelle est venu à échéance le cautionnement de M. [V], les intimés sont solidairement redevables envers Mme [K] de la somme de 16 996,93 euros.
2° Sur la clause pénale
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée par Mme [K] au titre de la clause pénale, qui s'analyse en une clause abusive prohibée au sens de l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 comme ayant pour objet d'autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat de location.
3° Sur le trouble de jouissance
Les intimés se prévalent d'un rapport intitulé 'synthèse de l'évaluation technique logement' établi le 6 octobre 2017 par l'organisme Soliha Côte d'Or suite à la visite des locaux par un inspecteur technique. Il en résulte que les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas dans la salle de bains et la cuisine, que les appareils de chauffage étaient, dans leur ensemble, vétustes et inadaptés au volume et à une occupation normale des locaux, avec un risque important de surconsommation, et qu'il existait un problème d'adaptation du siphon du lavabo de la salle de bain ainsi qu'une absence d'évacuation propre pour la machine à laver. Le rapport préconisait le remplacement des appareils de chauffage et du siphon de lavabo, et l'installation d'une évacuation spécifique pour la machine à laver.
Mme [K] justifie avoir fait procéder aux travaux nécessités par ces constatations en mars 2019 s'agissant des interventions de plomberie et en avril 2019 s'agissant du remplacement des convecteurs électriques.
Si les intimés soutiennent que ces travaux n'ont pas fait disparaître l'insalubrité de leur logement, force est de constater qu'ils ne rapportent pas le moindre élément de preuve de nature à conforter cette allégation.
Il n'en demeure pas moins que jusqu'à la réalisation des travaux, les occupants ont nécessairement subi un trouble dans leur jouissance du fait de la vétusté et de l'inadaptation des moyens de chauffage, laquelle a entraîné une importante consommation d'électricité ainsi qu'il est établi par la production des factures de fourniture. Toutefois, il n'est pas établi la réalité d'un préjudice depuis l'origine du bail, l'état des lieux d'entrée ne comportant pas de réserve particulière s'agissant des appareils de chauffage, et aucune pièce n'étant produite attestant qu'une quelconque réclamation ait été adressée à la bailleresse s'agissant de la décence du logement au cours des trois premières années d'occupation.
Dans ces conditions, il sera alloué à M. [R] [X] et Mme [P] une indemnité pour trouble de jouissance à compter du 6 octobre 2017, date du rapport de synthèse Soliha, jusqu'au mois d'avril 2019, date de réalisation des derniers travaux de mise aux normes. L'intensité du trouble subi a été pertinemment évaluée par le premier juge à 20 % du loyer mensuel, soit 138 euros par mois. L'indemnité sera ainsi fixée à 2 622 euros (138 euros x 19 mois).
4° Sur la compensation et le solde
Après compensation des créances réciproques des parties, les intimés seront solidairement condamnés à payer à Mme [K] la somme de 14 374, 93 euros (16 996,93 euros - 2 622 euros), qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 12 mars 2019.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement
Au regard de la particulière importance des arriérés à la date du jeu de la clause résolutoire, de l'absence de reprise de tout paiement depuis cette date, soit depuis plus de trois années, et du défaut de justification par les locataires de leur situation économique et familiale actuelle, ce qui ne permet pas de porter une appréciation objective sur d'éventuelles perspectives d'évolution favorable, les demandes de délais de paiement et de suspension corrélative des effets de la clause résolutoire seront rejetées.
Sur les effets de la résiliation du bail
Il sera fait droit à la demande d'expulsion.
Les locataires seront condamnés solidairement au paiement, à compter du 21 février 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges qui auraient été dus à défaut de résiliation, cette indemnité étant payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et charges contractuels.
L'engagement de caution de M. [V] ayant pris fin à effet du 6 décembre 2020, il sera tenu au paiement, solidairement avec les consorts [R] [X] - [P], jusqu'à cette date seulement.
La décision querellée sera infirmée en ce sens.
Sur les autres demandes
Les intimés seront condamnés aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [K] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 20 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a rejeté la demande formée par Mme [H] [W], épouse [K], au titre de la clause pénale ;
Infirme le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Fixe à la somme de 16 996,93 euros la créance détenue par Mme [H] [W], épouse [K], à l'encontre de M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 février 2019 ;
Fixe à la somme de 2 622 euros la créance détenue par M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] à l'encontre de Mme [H] [W], épouse [K], au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;
Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;
En conséquence, condamne solidairement M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] à payer à Mme [H] [W], épouse [K], la somme de 14 374, 93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 ;
Constate la résiliation en date du 5 février 2019 du bail conclu le 16 décembre 2014 entre Mme [H] [W], épouse [K], d'une part, et M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P], d'autre part ;
Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Ordonne à M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés à [Adresse 3] ;
A défaut de libération volontaire, dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira à la bailleresse ;
Condamne solidairement M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P] à payer à Mme [H] [W], épouse [K], à compter du 21 février 2019, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
Dit que cette indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ;
Condamne M. [N] [V], solidairement avec M. [I] [R] [X] et Mme [T] [P], au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'au 6 décembre 2020 ;
Condamne M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] à payer à Mme [H] [W], épouse [K], la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [I] [R] [X], Mme [T] [P] et M. [N] [V] aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et d'appel.
Le Greffier,Le Président,
