SD/IC
S.A.R.L. MOTORSPORT 21
C/
S.A. PREVPROP PROPERTIES SA
Me [Y] [F]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème chambre civile
ARRÊT DU 30 JUIN 2022
N° RG 22/00144 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F36A
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 05 janvier 2022,
par le président du tribunal judiciaire de Dijon
RG : 21/00383
APPELANTE :
S.A.R.L. MOTORSPORT 21
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me François DUCHARME, membre de la SCP DUCHARME, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 47
INTIMÉE :
S.A. PREVPROP PROPERTIES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Jean-Michel BROCHERIEUX, membre de la SCP BROCHERIEUX - GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24
assisté de Me Emmanuelle MORAN, membre de l'AARPI FRECHE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
PARTIE INTERVENANTE :
Me [Y] [F], mandataire judiciaire interventant volontairement es qualité de mandataire judiciare de la SARL MOTOSPORT 21, domicilié :
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me François DUCHARME, membre de la SCP DUCHARME, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 47
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 avril 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,
Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,
Sophie BAILLY, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAIT, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 11 septembre 2002, la SCI Le Chenerot a donné à bail à la SARL Motorsport 21 un local commercial situé [Adresse 4] moyennant un loyer annuel de 14 635,11 euros HT et hors charges.
Une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, a été stipulée.
La SA Prevprop Properties est devenue propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] le 17 juin 2005.
Les loyers des mois de juillet à novembre 2019 n'ayant pas été réglés, la SA Prevprop Properties a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme principale de 16 822,84 euros, par acte du 3 décembre 2019 visant la clause résolutoire insérée au bail.
En l'absence de régularisation de l'arriéré de loyers et charges, la bailleresse a fait assigner la SARL Motorsport 21 devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Dijon, par acte du 17 février 2020, afin de voir, notamment, constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du preneur et condamner la défenderesse au paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés et d'une provision à titre d'indemnité d'occupation.
La SARL Motorsport 21 a été placée en redressement judiciaire par jugement rendu le 7 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Dijon et Me [Y] [F] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.
Par arrêt rendu le 19 novembre 2020, infirmant l'ordonnance rendue le 25 mars 2020 par le juge des référés, la cour de céans a rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion, de condamnation à paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme provisionnelle de 20 950,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2020, et, ajoutant à l'ordonnance, a fixé au passif du redressement judiciaire de la société Motorsport 21 la créance provisionnelle de la SA Prevprop Properties au titre des loyers, charges et taxes foncières impayés arrêtés au 6 juillet 2020 à la somme de 41 034,15 euros, a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation du bail commercial et a condamné Me [F], ès-qualité de mandataire judiciaire, à payer à la SA Prevprop Properties la provision de 10 414,62 euros au titre des loyers échus dus à compter du 7 juillet 2020 à septembre 2020, terme de septembre 2020 compris, en laissant à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en première instance et en condamnant Me [F] ès-qualités aux dépens d'appel.
Les loyers des mois d'octobre à décembre 2020 et le loyer du mois de février 2021 n'ayant pas été réglés, la SA Prevprop Properties a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme principale de 22 616,86 euros TTC, par acte du 9 février 2021 visant la clause résolutoire insérée au bail.
Un même commandement a été notifié le 15 février 2021 à Me [F], ès-qualités.
Ces commandements étant demeurés infructueux, la SA Prevprop Properties a fait assigner Me [Y] [F], ès-qualités, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon, par acte du 20 avril 2021, afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 11 septembre 2002 et visée au commandement de payer délivré le 15 février 2021,
- ordonner l'expulsion de la société Motorsport 21 des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, s'il y a lieu avec le concours de la force publique,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira de désigner et ce aux frais de Me [F], ès-qualités, et en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
- condamner Me [F], ès-qualités, à lui payer la somme de 17 816,79 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er avril 2021,
- condamner Me [F], ès-qualités, à lui payer une indemnité joumalière d'occupation égale à 2 % du montant trimestriel TTC du loyer, outre les éventuels dommages-intérêts, droits ou taxes à la charge de Me [F], ès-qualités,
- le condamner aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 21 juin 2021, la bailleresse a fait assigner la société Motorsport 21 aux mêmes fins.
A l'audience du juge des référés, la demanderesse a maintenu ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion du preneur, en portant sa demande de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 39 517,43 euros TTC arrêtée au 25 novembre 2021.
La SA Prevprop Properties se fondait sur l'article L 622-17-1 du code de commerce permettant au bailleur de demander le paiement des loyers dus après l'ouverture de la procédure collective, et, en réponse à l'exception de nullité du commandement de payer délivrer à Me [F] que lui opposaient les défendeurs, elle estimait que cette éventuelle irrégularité était sans incidence sur le commandement notifié à la société Motorsport 21.
Elle ajoutait, qu'à supposer non valable le commandement délivré au preneur, elle était fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail au regard du non respect par le locataire de ses obligations en période de redressement judiciaire, faisant grief à celui-ci de ne pas régler régulièrement les indemnités d'occupation et charges dues depuis le 7 juillet 2020 et d'avoir laissé croître la dette locative à plus de 39 000 euros.
Elle faisait enfin valoir que, faute par la société Motorsport 21 de justifier qu'elle serait en capacité de régler sa dette locative en sus du paiement du loyer courant dans le délai annoncé, il ne pouvait pas être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
La SARL Motorsport 21 a conclu au rejet des demandes de la SA Prevprop Properties et, à titre subsidiaire, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant d'apurer sa dette en 23 échéances de 1 050 euros et une échéance de 1 382,43 euros en sus du loyer courant.
Elle a prétendu que le commandement délivré à Me [F], postérieurement à celui qui lui a été notifié, est dépourvu de valeur et met à néant la procédure en lui laissant penser que le commandement qui lui a été signifié n'était pas suivi d'effet et que la pièce 40 produite par la bailleresse mentionne des sommes bien supérieures aux loyers, intitulées ' HG Mensuel ', dont la signification n'est pas précisée, la demanderesse facturant une indemnité d'occupation supérieure au montant du loyer dont elle est redevable.
Elle a fait valoir que l'indemnité joumalière d'occupation de 2 % du montant du loyer, qui s'analyse comme une clause pénale visant à sanctionner financièrement le locataire défaillant, figure sur un décompte tenant pour acquise la résiliation du bail.
Elle a également excipé de la nullité du commandement de payer au motif qu'il ne visait pas les sommes correspondant aux loyers dus.
Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle a invoqué les règlements intervenus depuis l'introduction de la procédure, en relevant que la bailleresse n'a pas tenu compte d'un mois de loyer et de deux virements effectués pour un montant de 20 000 euros.
Régulièrement assigné, Me [F], ès-qualités, n'a pas comparu en première instance.
Par ordonnance rendue le 5 janvier 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon a':
Vu les articles L 145-41 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer délivré le 9 février 2021 à la société Motorsport 21,
- débouté la SARL Motorsport 21 de sa demande de délais,
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties,
- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Motorsport 21 et celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4], un mois après la signification de la présente ordonnance,
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers gamissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix de la SA Prevprop Properties et ce aux frais de la société Motorsport 21 en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
- condamné la SARL Motorsport 21 à payer à la SA Prevprop Properties à titre provisiomel la somme de 39 517,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 novembre 2021,
- condamné la SARL Motorsport 21 à payer à la SA Prevprop Properties à titre provisionnel une indemnité d'occupation joumalière égale à 2 % du montant trimestriel du loyer, outre les éventuels droits ou taxes à la charge de la société Motorsport 21,
- condamné la SARL Motorsport 21 à payer à la SA Prevprop Properties la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 9 février 2021.
La SARL Motorsport 21 a régulièrement relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 2 février 2022, portant sur l'ensemble des chefs de dispositif de l'ordonnance.
Par conclusions notifiées le 9 mars 2022, la SARL Motorsport 21 et Me [F], intervenant volontairement à la procédure ès-qualités de mandataire judiciaire de la SARL Motorsport 21, demandent à la Cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé,
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21 la créance de la SA Prevprop Properties à titre de provision sur les loyers et taxes foncières impayés arrêtés au 15 mars 2022 après vérification,
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail commercial,
- rejeter la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation et condamnation au paiement d'une somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif,
- constater ( sic ) ce que de droit sur les dépens,
- infirmer la décision ayant prononcé une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui devra dans tous les cas être inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Motorsport 21,
- débouter la société SA Prevprop Properties de toutes demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile par devant la Cour d'appel.
Au terme de conclusions notifiées le 7 avril 2022, la SA Prevprop Properties demande à la cour de :
Vu l'article L 145-41 du code de commerce,
Vu le commandement de payer du 9 février 2021,
Vu l'article L 641-12-2° du code de commerce,
A titre principal,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 5 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le contrat de bail commercial du 11 septembre 2002, et visée par le commandement de payer délivré le 9 février 2021,
' ordonné l'expulsion de la société Motorsport 21 à défaut de restitution volontaire des locaux,
' dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans tel garde-meubles du choix de la bailleresse,
' constaté l'existence d'une créance de 39 517,43 euros TTC au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation postérieurs au 7 juillet 2020, date du placement en redressement judiciaire de la société Motorsport 21, et arrêtés au 25 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance de référé, outre la somme de 1 000 euros allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,
A titre subsidiaire,
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
Vu l'article L 641-11-1 II et III du code de commerce,
Vu l'article L 641-12-3° du même code,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en ce que les sommes dues postérieurement au 15 mars 2022, date du placement en liquidation judiciaire de la société Motorsport 21, n'ont pas été réglées par Me [F], es-qualité de liquidateur judiciaire de cette société,
- ordonner l'expulsion de la société Motorsport 21 des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles qu'il plaira à la cour d'appel de céans de désigner, et ce aux frais de la société Motorsport 21, et en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,
- condamner Me [F], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société Motorsport 21, à lui payer, à compter du 15 mars 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux, une indemnité d'occupation journalière égale à 2% du montant trimestriel TTC du loyer, outre les éventuels dommages-intérêts, droits ou taxes à la charge de la société Motorsport 21,
- rejeter les demandes de la société Motorsport 21,
En tout état de cause,
- débouter la société Motorsport 21 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21 la somme de 93 952,29 euros TTC arrêtée au 15 mars 2022 due au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés.
La clôture de la procédure a été prononcée le 21 avril 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
SUR QUOI
Sur la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial
Les appelants prétendent que la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21, ouverte le 15 mars 2022, fait obstacle à la résiliation de plein droit du bail commercial en se prévalant des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce relatif à l'arrêt des poursuites individuelles, la procédure de résiliation du bail étant antérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire.
L'intimée soutient en premier lieu que la mesure de redressement judiciaire ( sic ) ne fait pas obstacle à la confirmation de l'ordonnance déférée en se fondant sur l'article L 641-12-2° du code de commerce qui prévoit que la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Or, d'une part, le commandement de payer notifié le 9 février 2021 à la société Motorsport 21 porte sur des loyers postérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire prononcé le 7 juillet 2020 et, d'autre part, les dispositions de l'article L 641-12-2° du code de commerce ne dérogeant pas à celles de l'article L 622-21 du même code prévoyant que le jugement d'ouverture interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent, les causes antérieures au jugement de liquidation mentionnées par l'article L 641-12 ne peuvent concerner que des obligations autres que le paiement d'une somme d'argent.
En second lieu, la SA Prevprop Properties invoque l'article 22 du bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution par le preneur de ses obligations un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, et prétend que la seule circonstance que le commandement de payer du 9 février 2021 soit demeuré infructueux suffit à entraîner la résolution du bail commercial, laquelle est intervenue avant le jugement de liquidation judiciaire du 15 mars 2022.
Elle ajoute que la résolution du bail commercial a, de surcroît, été constatée par l'ordonnance de référé du 5 janvier 2022 pour des causes nées antérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et que la circonstance que la société Motorsport 21 a interjeté appel de cette décision est sans incidence car l'ordonnance de référé est exécutoire de droit et l'appel n'est pas suspensif.
Mais il résulte de la combinaison des articles L 145-41 et L 622-21 du code de commerce que l'action introduite par le bailleur, avant le placement en liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurment au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement, dès lors que cette action n'avait donné lieu, à la date d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21, le 15 mars 2022, à aucune décision passée en force de chose jugée constatant l'acquisition de la clause résolutoire, l'ordonnance de référé frappée d'appel n'étant pas passée en force de chose jugée.
L'ordonnance déférée sera ainsi infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties.
Sur la demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail commercial
Faisant valoir, qu'à la suite du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21, elle a mis en demeure le liquidateur de se prononcer sur la poursuite ou non de l'occupation du local commercial par le preneur et de régler les sommes dues au titre de l'occupation du local, par courrier recommandé du 22 mars 2022, qui n'a reçu aucune réponse, la société intimée sollicite la résiliation du bail pour non paiement des indemnités d'occupation à compter du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire sur le fondement des articles L 641-11-1 II et III et L 641-12-3 selon lesquels la poursuite du contrat par le liquidateur judiciaire implique le respect des obligations contractuelles.
Or, la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, formée en cause d'appel, excède les pouvoirs du juge des référés, relevant de la compétence du juge du fond.
La cour statuant dans les limites des pouvoirs du juge des référés, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande, ajoutant à l'ordonnance déférée.
Sur la dette de loyers, charges et taxes foncières
L'appelante maintient sa contestation du décompte de loyers impayés qui est majoré d'une indemnité d'occupation alors, qu'à défaut de résiliation du bail, il y a lieu d'appliquer le loyer et non l'indemnité journalière de 2 % du montant trimestriel du loyer prévu au bail, ce qu'a, à tort, fait le premier juge.
Elle demande que le décompte de la bailleresse soit réduit et que seul le montant du loyer mensuel y figure.
La SA Prevprop Properties sollicite la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire pour 93 952,29 euros.
Il ressort du relevé de compte arrêté au 1er avril 2022, que la bailleresse a facturé des loyers jusqu'au 1er mars 2021, puis des indemnités d'occupation sur la base d'une indemnité journalière de 2 % du montant trimestriel TTC du loyer, qu'elle n'est pas fondée à réclamer en l'absence de résiliation du bail.
La créance de loyers impayés du 7 juillet 2020 au 1er avril 2022 s'élève ainsi à la somme de ( 2113,96 euros x 17 mois) = 35 937,32 euros, auxquels s'ajoutent les charges facturées pour 130,23 euros, et dont il faut déduire un versement de 1 120,34 euros.
La créance provisionnelle de la SA Prevprop Properties sera ainsi fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21 pour la somme de 34 947,21 euros, étant précisé que sa créance au titre des loyers antérieurs au 7 juillet 2020 a été fixée au passif de la procédure collective par l'arrêt rendu le 19 novembre 2020.
Sur les frais de procédure et les dépens
Eu égard à l'issue du litige et à l'infirmation de la décision déférée, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA Prevprop Properties en première instance, chacune des parties supportant la charge de ses propres dépens.
Me [F], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société Motorsport 21, qui succombe partiellement en cause d'appel, supportera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme l'ordonnance rendue le 5 janvier 2022 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer délivré le 9 février 2021 à la société Motorsport 21 et en ce qu'elle a débouté cette dernière de sa demande de délais,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SA Prevprop Properties de sa demande de constat de la résiliation du bail commercial la liant à la société Motorsport 21, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et de ses demandes subséquentes,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial liant la SA Prevprop Properties à la société Motorsport 21,
Fixe la créance de la SA Prevprop Properties au passif de la liquidation judiciaire de la société Motorsport 21 à la somme de 34 947,21 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus et impayés du 7 juillet 2020 au 1er avril 2022,
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens exposés en première instance,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties en première instance,
Condamne Me [F], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société Motorsport 21, aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
