FV/IC
S.C.I. AB IMMO
C/
S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème chambre civile
ARRÊT DU 23 JUIN 2022
N° RG 22/00043 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F3HO
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 décembre 2021,
par le président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/00545
APPELANTE :
S.C.I. AB IMMO prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis :
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Alexis JANIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 131
INTIMÉE :
S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE FREMILLON dont le siège social sis :
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 799 alinéa 3 du code de procédure civile et L.212-5-1 du code de l'organisation judiciaire, l'affaire a été retenue le 14 avril 2022, les avocats ayant donné leur accord au recours à la procédure sans audience, la cour étant alors composé de :
Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre,
Michèle BRUGERE, Conseiller,
Michel WACHTER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
ARRÊT : l'arrêt a été rendu le 23 juin 2022
SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte authentique reçu par Me [M] [F], notaire associé à [Localité 5], en date du 3 juillet 2013, la SCI Mure, devenue la SCI AB Immo, consent à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013.
Par acte d'huissier de justice en date du 16 août 2021, la SCI AB Immo assigne la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution :
- ordonner à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon de remettre les lieux dans son état initial (remise en état des descentes d'eau et du bitume), ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux dépens.
Elle expose qu'à la fin de l'année 2020, la Sarl Fremillon a fait état de la présence de rongeurs sur le parking commun aux trois cellules commerciales de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] ; qu'elle a mandaté la société PRO3D afin de faire poser des pièges sur le parking ; que trois pièges ont été déposés au pied des descentes d'eau, sur les tampons masquant le pied des descentes d'eau et un quatrième contre la façade du côté droit du bâtiment.
Elle ajoute qu' elle a récemment constaté que la Sarl Fremillon était intervenue de son propre chef et sans son autorisation sur la structure des descentes d'eau, les tampons en béton de deux descentes d'eau ayant été retirés et laissant apparaître le profond regard qui s' étend le long de la gouttière, et ayant été remplacés par de simples grillages fixés à même le sol et installés sans autorisation ; que Me [J], huissier de justice, a dressé un procès verbal de constat le 18 juin 2021 attestant des travaux réalisés par la Sarl Fremillon.
Elle fait valoir que ces travaux sont de surcroît extrêmement dangereux, les grillages ne respectant pas les normes de sécurité tandis qu'en ce qui concerne une des descentes d'eau, le grillage posé n'est plus fixé sur l'ouverture.
La Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon demande qu'il soit dit n' y avoir lieu à référé et que la SCI AB Immo soit en conséquence déboutée de ses prétentions et condamnée à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle expose qu'elle rencontre des difficultés depuis le début de la location, le bailleur violant
son obligation de délivrance conforme et ne lui permettant pas une occupation paisible des locaux, et les relations étant délétères ; que bien que défaillante dans ses obligations contractuelles, la SCI AB Immo a inscrit le 15 janvier 2021 un nantissement judiciaire provisoire sur son fonds de commerce mais que, par jugement du 27 avril 2021, le juge de l'exécution a ordonné la mainlevée de cette inscription sous astreinte et a condamné la SCI AB Immo à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Elle ajoute qu'elle a assigné la SCI AB Immo en nullité d'un commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer le 13 avril 2021 et que la procédure est pendante devant le tribunal
judiciaire de Dijon ; que deux autres litiges opposent les parties, l'un relatif à un sinistre dégât des eaux, une expertise amiable étant en cours, l'autre concernant la présence de rats.
Elle fait valoir sur ce dernier point qu'elle a sommé la bailleresse de mettre fin à la présence de rongeurs entraînant des nuisances notamment olfactives, puis que son conseil l'a informée qu'en raison de son inaction elle réaliserait directement la dératisation et les petites travaux destinés à fermer les passages aux rongeurs, le montant de l'intervention étant déduit du montant du loyer ; que lors de son inspection des canalisations le 7 janvier 2021 pour réaliser un passage vidéo, la société SARP a constaté la présence d' un rat mort coincé dans une conduite et qu'elle l'a donc fait intervenir pour la dératisation, la désinfection et divers travaux pour boucher les accès aux rats, le bailleur refusant toute prise en charge.
Elle soutient que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art, n' ont pas détérioré les descentes et ne présentent pas de danger pour le public, ce qui ressort des indications de Mr [R], chargé de ce chantier au sein de la société SARP.
Par ordonnance de référé du 8 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Dijon
- dit n' y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI AB Immo,
- l'en déboute,
- la condamne à payer à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile
- la condamne aux dépens.
Le magistrat retient :
- qu'il ressort des pièces versées aux débats par la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon qu'elle a indiqué à la SCI AB Immo par lettre du 10 octobre 2020 qu'il était urgent de lancer un plan d'action de dératisation lié à un sinistre dégât des eaux, demande réitérée suivant lettre du 31 octobre 2020 puis par lettre du 4 novembre 2020 mentionnant in fine 'Sans nouvelle de votre part au 11 novembre 2020, nous serons dans l'obligation de mandater une entreprise et de vous adresser la facture', et qu'en date du 24 novembre 2020 elle lui a fait délivrer une sommation de faire procéder sans délai par une entreprise spécialisée à la dératisation et à la désinfection des locaux ; qu'enfin son conseil l'a mise en demeure de faire le nécessaire par lettre recommandée avec AR du 15 janvier 2021 ;
- que la Sarl a confié à la SAS SARP Centre Est des travaux de dératisation multiples, désinfection suite à présence de rongeurs, destruction d'odeurs, et bouchage de tous les passages extérieurs et intérieurs des bâtiments et parkings (plaques d'égout) puis a adressé la facture à la SCI AB Immo le 26 janvier 2021 ;
- que si le procès verbal de constat dressé par Me [L] [J], huissier de justice en date du 18 juin 2021 mentionne que trois tampons de descente d'eau ont disparu, un grillage ayant été apposé sur l'ouverture, dont un mal fixé, Mr [R], chargé d'affaires de la société SARP, mentionne dans un courriel du 14 septembre 2021 auquel sont jointes trois photos qu'une tôle piétonnière a été posée sur le regard à côté du parking en lieu et place du tampon cassé et 'plus présent' (sic le 3 septembre, que le grillage qu'elle avait posé à la place du tampon cassé a été retiré, tandis que la seconde tôle piétonne mise en place dans la cour intérieure est toujours en place, et indique finalement 'Je vous confirme que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art pour toutes la parties que nous avons touchées et pour lesquelles vous nous avez missionnés . Aucun dégât n' a été généré lors de nos interventions, nous ne sommes intervenus que sur les deux regards pour lesquels vous nous avez missionné en descente de pluviales côté parking, le premier avec une tôle découpée sur mesure, le second avec une simple pose de petit grillage provisoire sous le tampon béton cassé.'
- qu'au vu de ces éléments et du silence opposé par la SCI AB Immo aux demandes réitérées d' intervention de la part de sa locataire , elle ne justifie pas de l'existence d' une obligation non sérieusement contestable de la Sarl Boulangerie Pâtisserie Frémillon d' avoir à remettre les lieux dans leur état initial.
******
La SCI AB Immo fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 10 janvier 2012.
Par conclusions d'appelant déposées le 31 janvier 2022, elle demande à la cour d'appel de :
' Vu l'article L131-1 du code de procédure civiles d'exécution,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- Infirmer l'ordonnance rendue le 08 décembre 2021.
- Ordonner que la Sarl Fremillon remette les lieux dans l'état initial (remise en état des descente d'eau et du bitume) et ce, sous astreinte 100,00 euros par jours (sic) de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
- Condamner la Sarl Fremillon à payer à la SCI AB Immo la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la même aux entiers dépens de l'instance.'
Par conclusions déposées le 3 février 2022, la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon demande à la cour :
' Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Dire n'y avoir lieu à référé,
- Débouter la SCI AB Immo de l'intégralité de ses demandes,
- Confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Dijon du 8 décembre 2021,
- Condamner la SCI AB Immo à payer à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.'
En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
MOTIVATION :
Au soutien de ses demandes, la SCI AB Immo réitère les explications données en première instance concernant l'absence d'autorisation.
Elle invoque la dangerosité des travaux réalisés sur un parking commun à l'ensemble immobilier compte-tenu des constatations de Maître [J] selon lesquelles les tampons de béton ont été enlevés et remplacés par un grillage mal fixé.
Elle conteste que les travaux aient été réalisés dans les règles de l'art, et soutient que le preneur ne prouve pas qu'une tôle piétonnière a été installée à la place du tampon. Elle ajoute qu'en tout état de cause, si des réparations sont intervenues elles ne sont pas satisfaisantes.
La Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon réitère elle aussi ses explications de première instance et produit des photos concernant ces tampons de regard (pièce 14).
La cour constate que la SCI AB Immo ne conteste pas l'analyse des pièces produites par l'intimée concernant les multiples demandes d'interventions formulées entre le 10 octobre 2020 et le 15 janvier 2021 pour obtenir la réalisation de travaux afin de mettre fin aux nuisances liées à la présence de rats dans les locaux dans lesquels un commerce de boulangerie est exploité, ni qu'elle n'y a jamais répondu.
Si elle fait état de la pose de pièges sur le parking commun à trois cellules commerciales, dont celle louée à la Sarl Fremillon, elle ne s'explique pas sur le silence opposé à son preneur alors qu'à l'évidence cette pose ne mettait pas fin aux problèmes rencontrés. Elle est donc mal fondée à reprocher à l'intimée d'avoir fait procéder à des travaux qui lui incombaient pour assurer une jouissance paisible à sa locataire.
Il est établi que la société Sarp intervenue à la demande de la Sarl Fremillon, a procédé à des travaux de dératisation (sa facture mentionne 'dératisations multiples : intérieur - extérieur - réseau eaux pluviales- eaux usées') , de 'désinfection suite à présence de rongeurs + destruction d'odeur' et de 'bouchages de tous les passages extérieurs et intérieurs des bâtiments + parking plaques d'égout)' courant janvier 2021.
Si Maître [J], huissier de justice, a procédé le 18 juin 2021 à un constat sur le parking de l'ensemble immobilier qui comporte trois cellules commerciales au niveau des descentes d'eau, il est impossible, faute de plan et de précision, de connaître celles qui concernent le local loué à la société intimée, seules les photographies figurant en dernière page semblant correspondre à une descente proche de la boulangerie puisque la légende mentionne 'sous l'angle inférieur droit de la fenêtre de la cellule commerciale, à gauche de la vitrine de la boulangerie'.
En tout état de cause ce constat est insuffisant pour imputer à la Sarl Fremillon la responsabilité de la disparition des protections au pied des descentes d'eaux pluviales au niveau du parking, alors même que l'on perçoit mal quel intérêt ce preneur, victime de la présence de rats dans ses locaux, aurait à faire disparaître les éléments limitant l'accès de ces rongeurs à l'immeuble.
La Sarl Fremillon pour sa part produit une attestation du représentant de la société Sarp, Monsieur [Z] [R], dont il ressort d'une part que la société n'est intervenue que sur deux regards correspondant à ses locaux, et d'autre part qu'il a pu constater le 3 septembre 2021 :
- que sur le regard côté parking ils avaient posé une tôle piétonnière découpée sur mesure en lieu et place du tampon béton cassé dont les morceaux restant avaient été posés à côté, et que cette tôle a été enlevée depuis,
- que sur le regard dans la cour intérieure une tôle piétonne a été mise en place lors des travaux, et qu'elle est toujours en place,
- que par contre il n'y a effectivement plus de tampon sur les regards voisins sur lesquels ils ne sont intervenus que concernant celui'voisin à gauche'où ils avaient constaté la présente d'un tampon de regard cassé et pour lequel ils avaient posé un petit grillage pour maintenir ce qu'il en restait et empêcher le passage des rongeurs dans les réseaux le temps qu'il soit remplacé, grillage qui a été lui aussi enlevé depuis leurs travaux.
C'est en conséquence à juste titre que le premier juge, constatant que la SCI AB Immo ne justifiait pas d'une obligation non sérieusement contestable de la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon d'avoir à remettre les lieux en leur état initial, a dit n'y avoir lieu à référé.
PAR CES MOTIFS :
Confirme l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Dijon du 8 décembre 2021 en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI AB Immo aux dépens de la procédure d'appel,
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI AB Immo à verser à la Sarl Boulangerie Pâtisserie Fremillon 2 400 euros pour ses frais liés à l'appel,
Déboute la SCI AB Immo de sa demande de ce chef.
Le Greffier,Le Président,
