FV/IC
[P] [G]
S.A.S. STRUCTURAL
C/
[D] [R]
expédition et copie exécutoire
délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème chambre civile
ARRÊT DU 16 JUIN 2022
N° RG 21/00246 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FUJI
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 19 janvier 2021,
rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 17/01513
APPELANTS :
Maître [P] [G] intervenant en qualité de mandataire liquidateur dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la SAS STRUCTURAL par jugement du tribunal de commerce du 6 février 2018, domicilié :
[Adresse 2]
[Localité 6]
S.A.S. STRUCTURAL prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social sis :
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentées par Me Vincent CUISINIER, membre de la SCP du PARC - CURTIL - HUGUENIN - DECAUX - GESLAIN - CUNIN - CUISINIER - BECHE - GARINOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91
INTIMÉ :
Monsieur [D] [R]
né le 08 Août 1979 à [Localité 6] (21)
domicilié :
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126
assistée de Me Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 avril 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, chargé du rapport et Michel WACHTER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,
Michel WACHTER, Conseiller,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 16 Juin 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Monsieur [D] [R] est propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3].
Il crée en 2000 la société Structural spécialisée dans la vente et la location de structures et bâtiments démontables dont il est le gérant.
Suivant bail commercial en date du 1er janvier 2013, Monsieur [R] donne à bail à la société Structural l'ensemble immobilier moyennant un loyer de 48.000 euros annuel, TVA en sus.
Le 31 août 2014, les associés de la société Structural cèdent 100% du capital de cette société à la société Structuralys, et le protocole de cession prévoit un ajustement du prix en fonction d'une situation au 31 août suivant.
Faute d'accord, les cédants saisissent la juridiction des référés et, par ordonnance du 4 février 2015, Monsieur [J] est désigné. Il dépose son rapport le 1er octobre 2015, fixant le prix de cession définitif à 140.650 euros, déduction faite des fonds payés lors de la vente.
Un état des lieux d'entrée dans les locaux est réalisé le 17 novembre 2014 en présence de Monsieur [S], nouveau président de la société Structural, et de Monsieur [D] [R], par leurs huissiers respectifs.
Par lettre recommandée du 26 juin 2015, Monsieur [S] notifie à Monsieur [R] sa décision de résilier le bail commercial en application des dispositions de son article 4, et la société Structural rend les clés à Monsieur [R] le 6 janvier 2016.
Un état des lieux de sortie est établi le même jour par Maître [W] [V], huissier de justice, à la demande de Monsieur [R].
Néanmoins, le montant du loyer mensuel, soit 4 800 euros, est prélevé pour le mois de janvier 2016. Monsieur [S] en informe Monsieur [R] par e-mail du 29 février 2016.
Le loyer de janvier 2016 n'étant toutefois pas remboursé, la société Structural met Monsieur [R] en demeure de lui rembourser ce montant de 4 800 euros ainsi que le dépôt de garantie de 8 400 euros par lettre du 24 mars 2016.
Monsieur [R], par courrier du 28 mars 2016, indique alors à la société Structural que l'état des lieux de sortie 'fait apparaître de nombreuses dégradations. Le bâtiment étant neuf à votre entrée dans les locaux', et fait état d'un coût de réparations de 14 636 euros.
Par une ordonnance de référé en date du 01 février 2017, Monsieur [R] est condamné à payer à la société Structural la somme de 4 800 euros à titre provisionnel au titre du trop-perçu de janvier 2016 et la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par contre, le juge des référés, constatant l'existence d'une contestation sérieuse quant à la demande de restitution du dépôt de garantie, renvoie les parties à mieux se pourvoir.
Une procédure de sauvegarde est ouverte à l'égard des sociétés Structural et Structuralys par jugements du 3 mai 2016.
Monsieur [R], bailleur, déclare sa créance au passif de la procédure collective de la société Structural pour une somme globale de 14 636 euros, et les consorts [R] déclarent leur créance au passif de la procédure collective de la société Structuralys pour une somme globale de 149 691,34 euros TTC correspondant au solde du prix de cession des actions.
Par acte d'huissier du 12 mai 2017, la SAS Structural et Maître [G] es qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la société Structural assignent Monsieur [D] [R] devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins d'obtenir sa condamnation à rembourser à la société la somme de 8 400 euros outre le paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 6 février 2018, le tribunal de commerce de Dijon prononce la résolution du plan et l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Structural. Maître [P] [G] a été désigné en qualité de liquidateur.
Aux termes de ses dernières conclusions, Maître [G], es qualité de mandataire liquidateur de la SAS Structural, demande au tribunal, au visa des articles 1730 du code civil, et 1291 du code civil (ancien dans sa version en vigueur au moment des faits), de :
- débouter Monsieur [D] [R] de l 'ensemble des demandes dirigées à l'encontre de la société Structural,
- condamner Monsieur [D] [R] à rembourser à Maître [P] [G], es qualité de mandataire liquidateur de la société Structural, la somme de 8 400 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi que les intérêts au taux légal,
- condamner Monsieur [D] [R] à payer à Maître [P] [G] es qualité de mandataire liquidateur de la société Structural, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [D] [R] aux entiers dépens de l'instance,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Maître [G], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Structural, demande la restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les locaux en estimant que les lieux ont été restitués en bon état ou du moins dans le même état que lors de l'entrée en jouissance, et que les dégradations alléguées existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux.
Sur la demande d'indemnité d'occupation, il souligne que le bail a nécessairement pris fin le 31 décembre 2015 puisqu'il s'agissait de l'échéance de la période triennale, et ajoute que la locataire a bien quitté les locaux avant cette date ; que M. [R] a lui même demandé que l'état des lieux intervienne le 6 janvier 2016, et que la restitution tardive des locaux ne saurait aucunement donner droit à une indemnité d'un montant correspondant à un mois de loyer entier, les clés ayant été remises le 6 janvier 2016. Il ajoute que le défendeur ne démontre pas en quoi les locaux n'auraient pu être reloués en l'état, ni même qu'ils n'ont effectivement pas été reloués.
Enfin, il estime qu'aucune compensation conventionnelle ne saurait intervenir dans la mesure où la dette supposée de la société Structural à l'égard du bailleur au titre des dégradations alléguées n'est en rien certaine, liquide et exigible ainsi que l'exige l'article 1291 du code civil dans sa version en vigueur au moment des faits, rappelant que les stipulations du protocole de cession ne sauraient trouver application dans la mesure où les sommes dues par Monsieur [R] n'ont pas trait à la garantie figurant à l'article 7.2 du protocole ; que le mécanisme compensatoire n'est ouvert qu'au profit de l'acquéreur, à savoir Structuralys.
Monsieur [D] [R] demande pour sa part au tribunal, au visa des articles 1147 du code civil et 1291 ancien du code civil, de :
A titre principal,
- débouter la société Structural et Maître [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- condamner la Société Structural à lui payer la somme de 9.600 euros au titre de l'indemnité d'occupation telle que prévue à l'article 13 du bail,
- condamner la Société Structural à lui payer la somme de 30 512 euros au titre du coût des travaux de reprise imputables au locataire,
- dire et juger que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réclamation du 28 mars 2016,
- condamner la Société Structural à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SCP Magdelaine Avocats Associés suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l'inscription au passif des condamnations ainsi prononcées,
A titre subsidiaire,
- ordonner la compensation entre les condamnations éventuellement prononcées au détriment de Monsieur [R] avec la créance certaine, liquide et exigible, certifiée et incontestable, détenue par lui au titre du solde du prix de cession, en vertu du rapport de l'expert judiciaire en date du 1er octobre 2015, soit la somme en principal de 140 650 euros, hors intérêts et frais.
Monsieur [R] s'oppose à la demande de restitution, arguant des termes du bail commercial du 1er janvier 2013 et du protocole de cession des titres du 31 août 2014 qui prévoit un mécanisme compensatoire entre les créances des parties, et de la comparaison des états lieux d'entrée et de sortie, soulignant que le bâtiment en cause a été livré à l'état neuf le 1er janvier 2013 à la société Structural, en précisant qu'avant la cession des parts, il a veillé à ce que cette
dernière préserve et entretienne la qualité du bâti.
Il explique que cette réclamation est mal fondée puisque le dépôt de garantie n'a pas permis de couvrir le montant des travaux nécessaires (30 512 euros TTC) pour réparer les dégradations occasionnées par l'occupation mais, en outre, est émise de mauvaise foi par son dirigeant qui a tout fait pour faire obstacle au paiement du solde du prix de cession d'un montant considérable avant se placer sous la protection d'une mesure de sauvegarde.
Il réclame, à titre reconventionnel, paiement d'une somme de 9 600 euros à titre d'indemnité correspondant à deux mois de loyers en raison de la restitution tardive des locaux (début janvier 2016) et surtout de l'état dégradé des locaux qui n'a pas permis de les relouer immédiatement et même l'a contraint à la revente de l'immeuble dont le prix a été minoré des frais de réparation.
Il demande encore paiement de la somme de 30 512 euros au titre du coût des travaux de reprise imputables au locataire.
Subsidiairement, il demande la compensation entre les condamnations éventuellement prononcées à son détriment avec la créance détenue par lui au titre du solde du prix de cession.
Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dijon :
- Déboute Maître [G], es qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Structural, de sa demande en restitution du dépôt de garantie,
- Fixe la créance de Monsieur [D] [R] à la procédure de liquidation judiciaire de la Sarl Structural à la somme de 9 451 ,03 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,
- Déboute Monsieur [D] [R] du surplus de ses demandes,
- Condamne Maître [G], es qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Structural, aux entiers dépens de l'instance, qui seront employés en frais privilégiés de liquidation,
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à ordonner I'exécution provisoire du jugement.
Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé les dispositions des articles 9 et 13 du bail commercial, retient :
- que la Sarl Structural a mis fin au contrat à l'issue de la première période triennale s'achevant le 31 décembre 2015,
- que s'il n'est pas contesté qu'elle a vidé les locaux avant cette date, il est certain que les clés ont été restituées conformément aux dispositions du bail commercial à l'issue de l'état des lieux de sortie intervenu le 6 janvier 2016.
- qu'elle ne démontre pas que l'état des lieux de sortie n'aurait pas pu intervenir plus tôt et que sa tardiveté est imputable au bailleur.
- qu'il en résulte que le loyer est dû jusqu'au 6 janvier 2016.
- que l'ancien bailleur réclame au titre des réparations locatives tout d'abord la somme de 6 480 euros au titre du bardage extérieur sous auvent côté sud et la somme de 11 640 euros au titre du bardage extérieur côté nord, soit le coût du remplacement de trois tôles de bardage verticales et du remplacement de panneaux côté nord ; que cette réfection du bardage extérieur côté nord correspond à la remise en état suite à l'enlévement de l'enseigne qui a laissé en pignon nord 'de multiples petits percements et de la trace laissée les fixations de l'enseigne sur le bardage extérieur', et que s'il est constant que l'enseigne était préexistante lors de l'entrée dans les lieux et que les percements avaient été réalisés par la gérance antérieure, la remise en état des lieux après dépôt de l'enseigne incombe au locataire du bail commercial ; qu'en ce qui concerne le bardage sous auvent côté sud, si Me [V], huissier de justice, a constaté le 6 janvier 2016 qu'il avait subi des choc ayant provoqué trois forts enfoncements, l'état des lieux d'entrée établi en novembre 2014 permet de constater qu'iI existait déjà sous le auvent de nombreux impacts affectant le bardage ; que le bailleur ne saurait faire supporter au preneur des réparations rendues nécessaires par des dégradations antérieures à son entrée dans les lieux ;
- que les travaux de peinture dont le remboursement est également demandé concernent pour 1 430 euros la remise en peinture des bureaux, pour 264 euros la remise en peinture du pilier extérieur et pour 396 euros le nettoyage du bardage (enseigne + sous bassement) ; que l'état des lieux de sortie laisse apparaître dans les locaux de nombreux trous, rayures, et petits éclats (mur cuisine) sans qu'il ne soit démontré que ces dégradations préexistaient à l'entrée dans les lieux du preneur et qu'il appartient à ce dernier, après dépose des éléments fixés aux murs, de remettre en état ces derniers ; que si la remise en état du pilier extérieur n'est pas justifiée dès lors que les rayures et la corrosion étaient déjà visibles lors de l'entrée dans les lieux, la remise en peinture des bureaux et du bardage ensuite de la dépose de l'enseigne sont justifiées à hauteur de 1.826 euros, précision étant faite que les travaux ne sont pas assujettis à la TVA.
- que si Me [V] constate le 6 janvier 2016 que les massifs en herbe nécessitent un nettoyage complémentaire, le procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé en plein hiver alors que l'herbe est inévitablement jaunie, et que par ailleurs la présence de mauvaises herbes n'est pas aussi manifeste dans son ampleur que le défendeur l'affirme ; qu'ainsi, la demande au titre de la rénovation du massif selon devis de 5.196 euros n'est pas justifiée ;
- que le devis concernant la voirie correspond pour 650 euros HT à la reprise des bordures au mortier ciment et pour 2.880 euros HT à la reprise de la voirie en BP 0/10 (soit 5.196 euros TTC au total, la TVA étant de 20 %) ; que s'il apparaît que les épaufrures en surface du béton étaient déjà constatées lors de l'entrée dans les lieux et se sont manifestement aggravées, les dégradations affectant l'enrobé sous forme d'enfoncement ne l'étaient pas de sorte que seule la réclamation à hauteur de 2.880 euros HT est justifiée, soit 3.456 euros TTC.
- qu'en conséquence, la réclamation du bailleur au titre des réparations locatives est justifiée à hauteur de 16.922 euros.
- que les constatations effectuées à la sortie du locataire ne sauraient suffire à démontrer que les lieux n'étaient pas en état d'être loués, et que la demande d'indemnité d'occupation équivalent à deux mois de loyer n'est pas justifiée ;
- que la Sarl Structural, est débitrice de six jours de loyers sur janvier 2016, soit 929,03 euros TTC, et des réparations locatives à hauteur de 16.922 euros, doit être déboutée de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie et aprés déduction de la somme de 8 400 euros versée de ce chef, elle reste redevable de la somme de 9 451,03 euros TTC ;
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Maître [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SAS Structural et la SAS Structural font appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 25 février 2021.
Par conclusions n° 2 déposées le 25 octobre 2021, ils demandent à la cour d'appel de :
' Vu l'article 1730 du code civil,
Vu l'article 1291 du code civil (ancien dans sa version en vigueur au moment des faits),
Vu les pièces versées aux débats,
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 19 janvier 2021;
Statuant à nouveau :
- Condamner Monsieur [D] [R] à rembourser à Maître [P] [G], es qualité de mandataire liquidateur de la société Structural, la somme de 8 400 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi que les intérêts au taux légal,
- Débouter Monsieur [D] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Monsieur [D] [R] à payer à Maître [P] [G], es qualité de mandataire liquidateur de la société Structural, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [D] [R] aux enti ers dépens de l'instance.'
Par conclusions n° 2 déposées le 28 février 2022, Monsieur [D] [R] demande à la cour de :
- Déclarer [D] [R] tant recevable que bien fondé en ses écritures ;
Y faisant droit,
Vu l'article 1147 du code civil,
Vu l'article 1291 ancien du code civil,
Vu le protocole de cession du 31 août 2014,
Vu le bail commercial du 1 er janvier 2013,
Vu les PV de constat d'huissier des 17 novembre 2014 et 6 janvier 2016,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Structural et Maître [G] de leur demande en restitution du dépôt de garantie,
- L'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :
- Condamner la société Structural à payer à [D] [R] la somme de 9.600 euros, au titre de l'indemnité d'occupation telle que prévue à l'article 13 du bail ;
- Condamner la société Structural à payer à [D] [R] la somme de 30.512 euros, au titre du coût des travaux de reprise imputables au locataire ;
- Dire et juger que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réclamation du 28 mars 2016 ;
- Condamner la société Structural à payer à [D] [R] une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la même aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SCP Magdelaine Avocats Associés suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'inscription au passif des condamnations ainsi prononcées.
A titre subsidiaire,
- Ordonner la compensation entre les condamnations éventuellement prononcées au détriment de Monsieur [R] avec la créance certaine, liquide et exigible, certifiée et incontestable, détenue par lui au titre du solde du prix de cession, en vertu du rapport de l'expert judiciaire en date du 1er octobre 2015, soit la somme en principal de 140 650 euros, hors intérêts et frais.'
L'ordonnance de clôture est rendue le 8 mars 2022.
En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
MOTIVATION :
Il sera relevé liminairement que si des sommes devaient rester dues par la Sarl Structural à Monsieur [R], elles ne pourraient donner lieu qu'à une fixation de créance au passif de cette société actuellement en procédure collective, et non pas à des condamnations ainsi que demandé par l'intimé.
Sur les réparations :
Les appelants estiment que le tribunal s'est livré à une mauvaise appréciation des faits.
Ils soutiennent que les lieux ont été restitués en bon état, et en tout état de cause dans le même état que celui dans lesquels ils étaient à l'entrée dans les lieux.
Concernant le bardage nord, ils exposent que l'enseigne était déjà présente à l'entrée dans les lieux, donc les trous dans le bardage aussi.
S'agissant des travaux de peinture des bureaux, ils soulignent que le devis prévoit 65 heures de travail, ce qui correspond à une réfection complète, alors que l'état de lieux de sortie met en exergue le bon état général des murs ; que seuls des éclats 'misérables' sont notés sur une cloison du bureau de direction et que dans le hall d'entrée, les seules dégradations ont pour origine la fixation de l'enseigne qui pré-existait elle aussi.
Ils affirment que le nettoyage du bardage n'est rendu nécessaire que par l'enlèvement de l'enseigne qui était déjà présente ; que pour les voiries la présence de petits trous est due à la présence antérieure de structures métalliques et qu'ils existaient déjà à l'entrée dans les lieux ; qu'il en est de même pour les enfoncements de l'enrobé.
Ils estiment que par contre à juste titre le tribunal n'a pas retenu les frais de remise en état des pelouses et massifs, et que la demande complémentaire de 5 000 euros pour des travaux de reprise de la zone expédition ne s'appuie sur aucun justificatif, ce que Monsieur [R] reconnaît.
Monsieur [R] réplique que non seulement on lui demande de restituer le dépôt de garantie, mais que deux autres procédures ont été intentées à son encontre, l'une pour mise en oeuvre de la garantie d'actif et de passif insérée dans le protocole de cession, et l'autre en indemnisation au titre de manoeuvres dolosives des cédants et faute de gestion de sa part qui auraient nui à la situation des sociétés et contribué à leur placement sous sauvegarde ; que ces procédures ont été jointes et sont en cours devant le tribunal judiciaire.
Il ajoute que pour établir l'état des lieux de sortie, Me [V] a pris soin de relever les nouvelles dégradations, et que ce sont celles-ci pour lesquelles il demande des réparations.
C'est par une analyse très complète et précise des états des lieux réalisés respectivement lors de l'entrée dans les lieux le 17 novembre 2014 puis lors de la sortie des locaux le 6 janvier 2016 et des devis produits par Monsieur [R] que la cour fait sienne que le premier juge a retenu que la société Structural devait supporter le coût de réparations locatives à hauteur de 16 922 euros. C'est également à raison que le premier juge a considéré que le preneur sortant devait supporter les réparations liées à l'enlèvement des enseignes même s'il n'était pas leur poseur initial.
Le jugement ne peut qu'être confirmé de ce chef.
Sur le loyer du mois de janvier 2016 :
Les appelants maintiennent devant la cour que les locaux n'ont pas été restitués tardivement dès lors que la date d'établissement de l'état des lieux de sortie a été fixée par Monsieur [R] lui-même au 6 janvier 2016, seul créneau disponible en cette période de vacances, alors que les locaux étaient vides depuis le 31 décembre 2015, date d'expiration du bail.
Monsieur [R] conteste avoir imposé la date du 6 janvier 2016 pour procéder à l'état des lieux de sortie.
Or force est de constater que les appelants ne rapportent pas plus la preuve à hauteur d'appel qu'ils ne l'avaient fait en première instance de l'imputabilité au bailleur de la tardiveté de la sortie des lieux qui doit être fixée au jour où les clés ont été restituées au propriétaire, soit à l'issue de l'état des lieux.
Il s'en déduit qu'à juste titre le tribunal a retenu que la société Structural était débitrice de 6 jours de loyers, soit la somme de 929,03 euros TTC.
Il résulte de ces éléments qu'à juste titre le tribunal, après compensation entre la caution de 8 400 euros et les sommes dues par le preneur sortant, a fixé la créance de Monsieur [R] dans le passif de la société Structural à la somme de 9 451,03 euros.
Si Monsieur [R] produit le courrier du 28 mars 2016 qu'il dit avoir envoyé à la société Structural pour lui demander le paiement des frais de remise en état, il ne justifie pas de la réception de cette lettre par sa destinataire, aucun accusé de réception ne figurant dans son dossier.
Le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a retenu que la somme due par la société produirait intérêts au taux légal à compter de son prononcé.
Sur la demande d'indemnité d'occupation :
Monsieur [R] réitère devant la cour sa demande d'allocation de 9 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation en invoquant les dispositions de l'article 13 du bail, et en exposant qu'il a dû revendre les locaux le 13 juin 2016, le refus du cessionnaire de la société Structural de payer le solde du prix de cession l'empêchant de faire l'avance des frais de réparation, ce qui l'a obligé à vendre à un prix minoré, 540 000 euros, alors qu'il était estimé à 630 000 euros.
Il ajoute qu'avant cette vente, les locaux sont restés vacants, et qu'à tort le tribunal a rejeté sa demande indemnitaire évaluée à une perte de loyer pendant 2 mois dès lors qu'il fallait bien qu'il ait les fonds pour faire les réparations locatives.
La société Structural et Maître [G] es qualité concluent à la confirmation du jugement qui a rejeté cette prétention en exposant que Monsieur [R] n'établit pas avoir rencontré des difficultés pour relouer immédiatement les locaux résultant des réparations locatives.
Aux termes de l'article 13 du bail qui concerne la restitution des locaux: 'Si les biens ne peuvent être reloués en l'état avant l'exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l'état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce jusqu'à l'achèvement des travaux, ladite indemnité - qui s'entend hors droits et taxes en sus à la charge du preneur - devant être réglée dans les mêmes conditions que le loyer.'
Monsieur [R] produit au soutien de cette prétention un mandat non-exclusif de location en date du 28 juillet 2015 pour une location des locaux à compter du 1er janvier 2016, et un mandat non-exclusif de recherche d'acquéreur en date du 25 janvier 2016.
Ces deux mandats ont été confiés à la SA BNP Paribas Real Estate Transaction France, et l'intimé ne produit aucune pièce émanant de ce mandataire faisant état de difficultés pour exécuter ces mandats. Il ne justifie en conséquence pas plus qu'en première instance d'un lien entre l'absence de location jusqu'à la vente des locaux et les réparations incombant au preneur sortant.
Le jugement sera là aussi confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à cette prétention.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,
Condamne Maître [G] es qualité de mandataire liquidateur de la SAS Structural aux entiers dépens de la procédure d'appel qui seront employés en frais privilégiés de liquidation,
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais liés à la procédure d'appel.
Le Greffier,Le Président,
