SD/IC
BH PATRIMOINE
C/
[Y] [J]
[T] [K] épouse [J]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème chambre civile
ARRÊT DU 19 MAI 2022
N° RG 20/00208 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FNTW
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 30 décembre 2019,
rendue par le tribunal d'instance de Mâcon - RG : 1119000464
APPELANTE :
BH PATRIMOINE représentée par Mme [D] [X] domiciliée au siège social sis :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON
INTIMÉS :
Monsieur [Y] [J]
né le 06 Mai 1970 à [Localité 5] (71)
domicilié :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [T] [K] épouse [J]
née le 12 Septembre 1970 à [Localité 4] (01)
domiciliée :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentés par Me Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre,
Michel WACHTER, Conseiller,
Sophie DUMURGIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon mandat sans exclusivité signé le 3 octobre 2017, M. et Mme [Y] [J] ont confié à la société BH Patrimoine la vente de leur maison d'habitation située '[Adresse 3], moyennant un prix de vente de 139 000 euros comprenant la rémunération de l'agence fixée à 6 600 euros, soit un prix net vendeur de 132 500 euros.
Ce mandat était conclu pour une durée de vingt quatre mois.
Le 22 mai 2018, un avenant au mandat a été signé par les parties, ramenant à 100 000 euros le prix de vente, incluant la rémunération du mandataire à hauteur de 6 000 euros.
Par courrier du 13 juin 2018. M. et Mme [J] ont informé la société BH Patrimoine de la signature d'un compromis de vente avec M. [M] et lui ont notifié la résiliation du mandat de vente.
Par courrier du 2 juillet 2018, la société BH Patrimoine a réclamé aux mandants le règlement de la somme de 6 000 euros correspondant à la rémunération prévue.
En l'absence de paiement, elle les a fait assigner devant le Tribunal d'instance de Mâcon, par acte du 5 juin 2019, afin d'obtenir leur condamnation à lui verser le montant de la commission et des dommages-intérêts pour résistance abusive.
A l'audience du 21 novembre 2019 à laquelle l'affaire a été retenue, la société BH Patrimoine a demandé au tribunal de :
- déclarer recevable et fondée son action,
- débouter les époux [J] de leurs demandes,
- condamner conjointement et solidairement (sic) M. et Mme [J] à lui payer la somme de 6 000 euros avec intérêts de droit au titre de la commission qui lui est due,
- condamner conjointement et solidairement (sic) les mêmes à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et vexatoire,
- condamner conjointement et solidairement (sic) les mêmes à une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- prononcer l'exécution provisoire.
A titre principal, la demanderesse sollicitait la condamnation des mandants à lui verser le montant de la rémunération prévue au mandat en arguant d'une offre d'achat acceptée par les vendeurs le 29 mai 2018, en sa présence, engageant les parties et rendant la vente parfaite.
A titre subsidiaire, elle sollicitait l'allocation de l'indemnité compensatrice forfaitaire à la charge du mandant en application de l'article 6 du mandat.
Les époux [J] ont demandé au tribunal de :
- à titre principal, déclarer nulle l'assignation délivrée par la société BH Patrimoine, faute par l'acte de préciser le nom de jeune fille et le prénom de madame, en l'absence de moyens de droit dans son dispositif et de précision des diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige,
- débouter en conséquence la demanderesse de l'ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire, débouter la même de ses demandes comme étant mal fondées,
- la condamner à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Les défendeurs ont fait valoir que l'offre d'achat du 29 mai 2018 n'a pas été acceptée pour le prix proposé par les acquéreurs et qu'il n'y a jamais eu d'accord sur le prix de vente entre les parties signataires de cette offre, ce qui les a conduits à signer un compromis de vente avec un autre acquéreur, par l'intermédiaire d'une autre agence.
Ils ont ainsi contesté avoir manqué à leurs obligations prévues par le mandat signé avec la société BH Patrimoine.
Par jugement du 30 décembre 2019, le Tribunal d'instance de Mâcon a :
- déclaré valable l'assignation du 6 juin 2019 délivrée à la demande de la société BH Patrimoine,
- débouté la société BH Patrimoine de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société BH Patrimoine à payer à M. [J] [Y] et Mme [J] [T] née [K] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société BH Patrimoine aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
La société BH Patrimoine a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 6 février 2020, portant sur l'ensemble des chefs de dispositif de la décision, à l'exception de celui ayant rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
Par conclusions notifiées le 8 juillet 2020, l'appelante demande à la Cour de :
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les articles 142 et 1152, 1589,1231-1, 1103 et 1104 du code civil,
- réformer le jugement du Tribunal d'instance de Mâcon en ce qu'il :
' déboute la société BH Patrimoine de l'ensemble de ses demandes,
' la condamne à payer aux époux [J] la somme de 700 euros,
' déboute la société BH Patrimoine de ses demandes plus amples ou contraintes (sic),
' la condamne aux entiers dépens,
Et, statuant à nouveau,
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
- dire que M. et Mme [J] [Y] se sont rendus coupables de non respect des dispositions du mandat de vente les liant à la société BH Patrimoine en refusant de donner suite à une offre d'achat signée par eux,
- faire application de la clause pénale prévue au mandat régulièrement formé entre les parties,
- condamner par conséquent et de ce fait conjointement et solidairement (sic) M. et Mme [J] [Y] à lui payer une somme de 6 000 euros avec intérêts de droit,
- condamner conjointement et solidairement (sic) M. et Mme [J] [Y] à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire au paiement d'une somme réellement due,
- condamner conjointement et solidairement ( sic ) M. et Mme [J] [Y] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution (sic).
Par conclusions notifiées le 28 mai 2020, M. et Mme [J] demandent à la Cour de :
Vu les articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 alinéa 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,
Vu les articles 1583, 1589 et 1589-2 du code civil,
- débouter la société BH Patrimoine de son appel et, ce faisant, de l'ensemble de ses demandes, tant que mal fondée ( sic),
Vu les articles 1240 du code civil, 559 du code de procédure civile,
- les recevoir en leurs demandes reconventionnelles en cause d'appel,
Y faisant droit,
- condamner la société BH Patrimoine à leur payer, pris indivisiblement, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,
- condamner la société BH Patrimoine à leur payer, pris indivisiblement, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société BH Patrimoine aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 18 janvier 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
SUR CE
Pour conclure à l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue par l'article 6 du mandat signé par les époux [J], l'appelante maintient que, le 29 mai 2018, les mandants ont accepté l'offre d'achat de M. [Z] et Mme [W] pour un prix de 97 000 euros, ce qu'ils ont confirmé le 5 juin 2018 par sms envoyé à l'agence, de sorte que la vente était parfaite.
Elle reproche au tribunal d'avoir considéré que l'offre signée par les vendeurs n'était pas une promesse de vente alors que celle-ci a été formulée au prix du mandat.
Les intimés soutiennent que l'agence n'a pas droit à sa commission en l'absence d'engagement ferme de leur part envers les candidats acquéreurs présentés par celle-ci.
Ils considèrent qu'ils n'étaient pas liés par l'offre inférieure au prix du mandat en soulignant en outre que le contrat produit par l'appelante ne permet pas de vérifier si l'agent immobilier était mandaté pour signer l'acte de vente.
Ils affirment, qu'à la date de leur acceptation de l'offre d'achat présentée par l'intermédiaire de l'agence Neyrat, il n'y avait pas d'accord sur la chose et sur le prix entre eux et les candidats acquéreurs présentés par l'agence BH Patrimoine, puisque ceux-ci ont demandé une nouvelle visite de la maison avant de s'engager et qu'ils ont formulé une nouvelle offre à un nouveau prix, qui leur a été transmise le 5 juin à 20 h 33 en étant antidatée au 2 juin.
L'article 6 du mandat signé entre les parties prévoit que le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire et, qu'en cas de non respect des obligations visées dans cette clause, le mandant s'engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire énoncée au recto du présent mandat, soit en l'espèce 6 000 euros TTC.
Il résulte des pièces du dossier que, le 29 mai 2018, M. [Z] et Mme [W] ont formulé une offre d'achat au prix de 90 000 euros, valable jusqu'au 6 juin 2018, qui a été renvoyée à l'agence BH Patrimoine par M. [J] avec la mention ' lu et approuvé, bon pour acceptation pour la somme de 97 000 euros', et le tribunal a pu exactement en déduire, qu'à cette date, l'offre d'achat, qui n'avait pas été formulée au prix convenu, n'avait pas été acceptée.
Si M. [Z] et Mme [W] ont formulé postérieurement une offre d'achat au prix de 100 000 euros, datée du 2 juin 2018, mais transmise aux vendeurs par la mandataire le 5 juin 2018 à 20 h 33, force est de constater qu'à cette date, à 17 h 52, les époux [J] avaient déjà été destinataires d'une offre d'achat au prix du mandat, par l'intermédiaire de l'agence Neyrat qu'ils avaient mandatée le 25 mai 2018, offre qu'ils étaient tenus d'accepter.
C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que les mandants n'avaient à aucun moment manqué à leurs obligations résultant de l'article 6 du mandat et le jugement mérite confirmation en ce qu'il a débouté la société BH Patrimoine de sa demande en paiement et de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Au soutien de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif, M. et Mme [J] font valoir que la société appelante sait pertinemment qu'elle ne se trouve pas dans son bon droit et qu'ils ont pu valablement contracter avec une autre agence immobilière et d'autres candidats acquéreurs ayant formulé une offre au prix du mandat, qu'ils devaient faire prévaloir sur l'offre des candidats qu'elle leur avait présentés, et que l'agence immobilière est manifestement de mauvaise foi lorsqu'elle relève appel du jugement qui l'a déboutée de ses demandes.
A supposer caractérisée la mauvaise foi de la société BH Patrimoine, les époux ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité de défendre leurs intérêts en justice, qui sera réparé dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ajoutant au jugement entrepris, ils seront ainsi déboutés de leur demande indemnitaire.
La société BH Patrimoine qui succombe supportera la charge des dépens d'appel, en sus des dépens de première instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés à hauteur d'appel par les intimés et non compris dans les dépens.
Elle sera ainsi condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 30 décembre 2019 par le Tribunal d'instance de Mâcon,
Y ajoutant,
Déboute M. et Mme [Y] [J] de leur demande de dommages-intérêts,
Condamne la société BH Patrimoine à payer à M. et Mme [Y] [J] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société BH Patrimoine aux dépens d'appel.
Le Greffier,Le Président,
