Victor DE X...
C / Germaine Y...
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 16 Octobre 2008
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2008
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 07 / 01757
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 05 NOVEMBRE 2007, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON RG 1re instance : 06-01310
APPELANT :
Monsieur Victor DE X... né le 01 Juin 1956 au PORTUGAL Demeurant... 21000 DIJON
représenté par la SCP ANDRE-GILLIS, avoués à la Cour assisté de la SCP MAJNONI D'INTIGNANO-BUHAGIAR-JEANNIARD-BILLARD, avocats au barreau de DIJON
INTIMEE :
Madame Germaine Y... Demeurant... 21000 DIJON
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND et SOULARD, avoués à la Cour assistée de la SCP Hervé PROFUMO et Sylvain PROFUMO, avocats au barreau de DIJON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Septembre 2008 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur, Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Monsieur Victor DE X... exerce depuis le 5 juillet 1991 une activité d'artisan ambulant, consacrée à la fabrication et à la vente de gaufres. Le siège principal de son activité est situé à DIJON,....
Venant aux droits de son père dont il a repris l'activité en 1990, il a loué à Madame Germaine Y... un local situé à DIJON,..., inclus dans un ensemble immobilier situé ... et....
Par courrier en date du 2 avril 2005, Madame Germaine Y... a prié Monsieur Z..., père de Monsieur Victor DE X..., de libérer le local au plus tard pour le 31 décembre 2005 au motif de la vente à la ville de DIJON de l'ensemble immobilier dans lequel se trouve ledit local.
Par lettre du 9 mars 2006, Madame Germaine Y... a informé Monsieur Victor DE X... qu'il n'était plus son locataire depuis le 1er janvier 2006 et qu'elle se voyait dans l'obligation de lui retourner son chèque.
Par acte du 27 mars 2006, Monsieur Victor DE X... a assigné Madame Germaine Y... devant le tribunal de grande instance de DIJON aux fins de voir constater qu'il occupe un local appartenant à la défenderesse, situé... à DIJON, en vertu d'un bail commercial verbal, et aux fins de voir prononcer la nullité d'un congé délivré par la bailleresse.
Par jugement en date du 5 novembre 2007, le tribunal de grande instance de DIJON a notamment :
- dit que le bail liant les parties a un caractère civil et non commercial et débouté Monsieur Victor DE X... de sa demande principale et de celle tendant à l'obtention de dommages-intérêts,
- prononcé la nullité du congé délivré par Madame Germaine Y... en raison de son caractère irrégulier,
- condamné Monsieur Victor DE X... à verser à Madame Germaine Y..., en deniers ou quittances, 2. 850, 90 euros au titre des loyers dus pour la période janvier 2006 à mai 2007 outre une indemnité d'occupation mensuelle de 167, 70 euros à compter du 1er juin 2007.
Monsieur Victor DE X... a relevé appel de cette décision le 20 novembre 2007.
Aux termes de ses conclusions déposées le 27 août 2008, Monsieur Victor DE X... demande à la Cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité du congé à lui délivré par Madame Germaine Y... et la réformer pour le surplus,
- dire et juger que le bail conclu entre les parties présente un caractère commercial,
- dire et juger qu'il pourra se maintenir dans les lieux aussi longtemps que le bailleur ne lui aura pas valablement donné congé avec offre d'une indemnité d'éviction,
- constater que Madame Germaine Y... l'a expressément dispensé du versement de tout loyer à compter du 1er janvier 2006 et l'autoriser en conséquence à régler son loyer sur la CARPA au profit de qui de droit,
- débouter Madame Germaine Y... de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- condamner Madame Germaine Y... à lui verser 2. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance outre 2. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, il fait notamment valoir que :
- bien qu'aucun bail écrit n'ait été établi entre les parties, l'existence d'une telle convention n'est en l'espèce pas contestable car il justifie d'une occupation constante des lieux au cours des quinze dernières années et du versement d'un loyer à échéances régulières,
- ce bail est de nature commerciale car Madame Germaine Y... ne pouvait ignorer, alors qu'elle résidait sur place, que le local loué constitue un entrepôt à usage commercial et qui était en effet nécessaire pour garer son véhicule au gabarit imposant, stocker ses marchandises régulièrement livrées à cet endroit par ses fournisseurs et entreposer ses étals ainsi que tout le matériel nécessaire à son activité. Il est donc incontestable que cet entrepôt constitue un local accessoire indispensable à son activité de marchand ambulant dont le siège est... à DIJON,
- Madame Germaine Y... ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir été avisée formellement de la transmission du bail initial par son père, Monsieur Z..., à lui-même alors que les chèques bancaires adressés à Madame Germaine Y... en règlement du loyer depuis juillet 1991 portent ses nom et adresse, qu'elle n'a pu que constater, habitant sur place, qu'il a remplacé son père dans l'activité qu'il exerçait auparavant, qu'elle n'a plus aucun contact avec son père depuis 1991 et que c'est bien à lui-même qu'elle a adressé son courrier du 9 mars 2006,
- Madame Germaine Y... n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil relatives à la nécessité de l'accord du nu-propriétaire dès lors qu'elle présentait bien l'apparence d'être propriétaire du local dont elle percevait seule les loyers et qu'il ne fait aucun doute que le nu propriétaire avait connaissance des différents baux consentis par sa mère sur l'ensemble immobilier et n'a jamais émis la moindre protestation face à cette situation,
- l'argument selon lequel il n'aurait pas souscrit d'abonnement pour l'alimentation en eau et en électricité du local est inopérant dès lors que Madame Germaine Y... réglait elle-même la totalité des factures d'eau et d'électricité et lui demandait remboursement de la quote part lui incombant.
Aux termes de ses conclusions déposées le 6 juin 2008, Madame Germaine Y... sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du congé. Elle demande la réformation du jugement attaqué de ce chef et demande à la Cour de juger valable le congé litigieux donné à Monsieur Victor DE X... et d'ordonner son expulsion et le condamner à lui verser 2. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions Madame Germaine Y... fait notamment valoir que :
- Monsieur Z... ne l'a jamais informée de la transmission du bail litigieux à Monsieur Victor DE X... et que le changement de destination opéré par ce dernier ou son auteur serait illicite et lui serait donc inopposable,
- elle n'a jamais eu l'intention de consentir une quelconque propriété commerciale en violation des droits des nus-propriétaires,
- Monsieur Victor DE X... reconnaît que le congé litigieux lui a été remis en mains propres par ses soins et que c'est donc à tort que le tribunal a déclaré le congé délivré par Madame Germaine Y... irrégulier et a prononcé sa nullité.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance en date du 8 septembre 2008.
La cour d'appel se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, à la décision déférée ainsi qu'aux écritures d'appel évoquées ci-dessus.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la nature juridique du bail
Il ressort des débats et des pièces qui y ont été versées que c'est par de justes motifs que le jugement entrepris a retenu que même si l'immeuble litigieux a eu une destination commerciale, il n'est pas établi que la bailleresse ait eu connaissance, lors de la conclusion du bail liant Monsieur Victor DE X... et Madame Germaine Y..., de la destination future de l'immeuble.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail liant les parties est un bail à caractère civil.
Sur la validité du congé litigieux
Le bail civil litigieux n'entrant pas, à la lumière des éléments versés aux débats, dans les prévisions énoncées par l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée est donc soumis aux prescriptions des articles 1714 du code civil et plus spécialement à celles de l'article 1736, lequel dispose : " Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. "
Il est ainsi désormais admis qu'un congé donné sur ce fondement juridique n'est soumis en principe à aucune formalité et il suffit qu'il exprime la volonté de la part de celui qui le donne de mettre fin au bail, lorsque ce dernier est fait sans limitation de durée.
En l'espèce, Monsieur Victor X... produit lui-même aux débats la lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 2 avril 2005 adressée à " Monsieur Texeira DE X...,... à 21000 DIJON ".
Il n'est pas contesté que le bail initial a été verbalement conclu entre Madame Germaine Y... et Monsieur Z..., père de l'appelant et que ces derniers n'établissent pas avoir accompli officiellement le minimum de formalités auprès de Madame Germaine Y... destinées à assurer la transmission du bail en qualité de locataire à Monsieur Victor DE X.... Il ne saurait donc être reproché à Madame Germaine Y... d'avoir adressé le congé à son co-contractant originaire.
Ce congé dont Monsieur Victor X... ne saurait sérieusement prétendre qu'il ne lui est pas opposable dès lors qu'il reconnaît dans ses propres écritures qu'après avoir été retourné à son expéditeur avec la mention " NPAI " il lui a été remis en main propre, précise que les locaux devaient être libérés avant le 31 décembre 2005, soit un délai de plus de huit mois, lequel satisfait pleinement à l'exigence d'un " délai de préavis convenable ". Elle lui a en outre précisé que le motif de ce congé était la vente de l'ensemble immobilier incluant le local litigieux à la ville de DIJON.
Il ne résulte par ailleurs d'aucun texte que la bailleresse lui soit, en l'espèce, redevable d'une quelconque indemnité d'éviction.
Il s'ensuit que c'est à tort que le jugement entrepris a retenu que la bailleresse n'a pas respecté les formes minimales requises en la matière et qu'il doit être infirmé en ce qu'il a dit que le congé délivré par Madame Germaine Y... est irrégulier et a prononcé sa nullité.
Il convient en conséquence de dire et juger valable le congé donné à Monsieur Victor DE X... à effet du 1er janvier 2006.
Sur la demande d'expulsion
Il y a également lieu de prononcer l'expulsion de Monsieur Victor X... et de tous occupants de son chef des lieux occupés par lui sans droit ni titre au ... et... et d'autoriser en tant que de besoin le propriétaire à solliciter le concours de la force publique.
Sur la demande en indemnisation du trouble de jouissance allégué par Monsieur Victor DE X...
Monsieur Victor DE X... sera débouté de sa demande en indemnisation du trouble de jouissance qu'il soutient avoir subi sans toutefois en établir la réalité, ne versant aux débats aucun élément de nature à corroborer ses allégations.
Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a, à juste titre, condamné Monsieur Victor DE X... à verser à Madame Germaine Y..., en deniers ou quittances, la somme de 2. 850 € au titre des loyers dus pour la période de janvier 2006 à mai 2007 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 167, 70 euros à compter du 1er juin 2007.
Sur la demande présentée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur Victor DE X... sera condamné à verser à Madame Germaine Y... la somme de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Monsieur Victor DE X... sera condamné aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement de ceux d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile en faveur de la SCP FONTAINE-TRANCHAND et SOULARD, Avoué constitué.
PAR CES MOTIFS
La COUR D'APPEL, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 5 novembre 2007 par le tribunal de grande instance de DIJON en ce qu'il a :
- dit que le bail liant les parties est un bail à caractère civil,
- condamné Monsieur Victor DE X... à verser à Madame Germaine Y..., en deniers ou quittances la somme de 2. 850 € au titre des loyers dus pour la période de janvier 2006 à mai 2007 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 167, 70 euros à compter du 1er juin 2007,
- débouté Monsieur Victor DE X... de sa demande en indemnisation du trouble de jouissance,
L'INFIRME pour le surplus,
et, statuant à nouveau,
DIT et JUGE valable le congé donné à Monsieur Victor DE X... à effet du 1er janvier 2006,
PRONONCE l'expulsion de Monsieur Victor X... et de tous occupants de son chef des lieux occupés par lui sans droit ni titre au ... et...,
AUTORISE en tant que de besoin le propriétaire à solliciter le concours de la force publique,
CONDAMNE Monsieur Victor DE X... à verser à Madame Germaine Y... la somme de 1. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur Victor DE X... aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement de ceux d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile en faveur de la SCP FONTAINE-TRANCHAND et SOULARD, Avoué constitué.
