SCI NOD
C /
Raphaël X... Patricia Y... épouse X...
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 20 Mai 2008
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 20 MAI 2008
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 07 / 01193
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 02 JUILLET 2007, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON RG 1re instance : 06-438
APPELANTE :
SCI NOD Ayant son siège social à 21400 NOD SUR SEINE
représentée par la SCP AVRIL et HANSSEN, avoués à la Cour assistée de la SCP AUDARD- SCHMITT, avocats au barreau de DIJON
INTIMES :
Monsieur Raphaël X... né le 15 Avril 1959 à BLOIS (41) demeurant ...
représenté par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour assisté de Me Gérard MARTIN, avocat au barreau de DIJON
Madame Patricia Y... épouse X... née le 15 Septembre 1962 à AMIENS (80) demeurant ...
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour assistée de Me Gérard MARTIN, avocat au barreau de DIJON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Avril 2008 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur RICHARD, Conseiller, Président, ayant fait le rapport, Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur, Monsieur LECUYER, Conseiller, assesseur,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE
La SCI NOD a fait appel du jugement rendu le 2 juillet 2007 par le Tribunal de Grande Instance de DIJON, qui, avec exécution provisoire, a dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. Raphaël X..., a débouté la société appelante de ses demandes, a donné acte aux époux X...- Y... de ce qu'ils s'engagent à reconstruire lors de leur départ des lieux le petit massif de la cour et a condamné la SCI NOD à payer aux intimés une somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par conclusions du 27 février 2008, auxquelles il est fait référence par application de l'article 455 du même Code, la société appelante expose que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la mise en cause de M. Raphaël X..., que les intimés ne pouvaient en vertu des clauses du bail démolir sans autorisation la cloison porteuse du premier étage, ni installer sur le toit une tourelle d'extraction, que la mise en place de sable rouge sur le parking est à l'origine d'importantes inondations dans les locaux loués, que les époux X...- Y... ont obstrué le regard ainsi que la canalisation des eaux pluviales, qu'ils ont admis avoir démoli un muret entourant un massif de fleurs, que la mise en place d'une cuisine d'été a été faite sans son autorisation, ni respect des conditions de sécurité, que des travaux concernant les conduits de gaz ainsi que les circuits électriques ont été réalisés par un personnel non habilité et qu'enfin le chêneau défectueux n'a été réparé qu'au bout de quatorze mois.
Elle conclut à la réformation partielle du jugement entrepris, à la résiliation du bail en raison de la violation des conditions de celui- ci par les époux X...- Y..., à leur expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation à 1. 220 euros par mois et à la condamnation des intimés à lui payer les sommes de 6. 000 euros et 15. 000 euros à titre de dommages- intérêts plus celle de 2. 000 euros au titre des frais irrépétibles, subsidiairement à l'instauration d'une expertise pour constater les travaux litigieux.
M. Raphaël X... et Mme Patricia Y..., son épouse, par des écritures du 10 janvier 2008, auxquelles il est de même référé, répondent que la clause de garantie solidaire ne peut intervenir que si des manquements personnels du locataire sont établis, que le locataire n'a jamais reçu de mise en demeure justifiant de la nécessité de mettre aux normes leur établissement, que le fait que la réserve ait été transformée en " labo- froid " ne contrevient pas aux obligations du bail, qu'il en va de même de la transformation d'une salle annexe en salle de restaurant, qu'ils contestent avoir démoli une cloison porteuse, que l'extracteur litigieux a été installé en 1974, avant leur entrée dans les lieux, que la mise en place de sable dans la cour ne cause à la société appelante aucun grief selon l'expert de la SAS SARETEC, qu'il n'est pas démontré que M. X... soit à l'origine de la destruction d'un regard d'évacuation d'eau, que la démolition d'un vieux bac en ciment ne constitue pas une cause de résiliation du bail et qu'enfin les autres griefs ne sont pas justifiés.
Ils concluent à la confirmation du jugement, dont appel, au débouté des demandes présentées par la SCI NOD et à sa condamnation à lui payer une somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que M. Raphaël X..., qui sollicitait en première instance sa mise hors de cause, ne conteste plus être locataire de la SCI NOD et ne demande plus à ne pas être maintenu dans cette procédure ;
Attendu que le bail passé le 3 avril 1999 devant Me Jean B..., notaire associé à CHATILLON SUR SEINE, entre la SCI NOD, bailleur, et Mme Evelyne C..., preneur, aux droits de laquelle se trouvent les intimés, prévoit notamment :
" 6°- Changement de distribution :
Il (le preneur) ne pourra faire dans les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution " ;
Attendu que par lettre recommandée du 24 mai 2004 le gérant de la société appelante a imputé divers griefs aux époux X...- Y... :
" Vous avez démonté une cloison porteuse entre la chambre du milieu et la chambre nord. Vous me joindrez le rapport de l'architecte ainsi que le nom de l'entreprise qui a fait ces travaux. La SCI NOD n'a pas loué de cuisine professionnelle, vous ou Mme C... en avez fait installer une ; vous devez respecter toutes les réglementations en vigueur et pour moi me transmettre l'attestation de conformité du professionnel qui a réalisé l'installation.
Vous ou Mme C... avez fait installer une tourelle d'extraction sur le toit de la SCI sans autorisation et sans aucun respect des locaux traversés, du toit et des voisins.
Cette tourelle doit être déposée et le toit réparé. Si une extraction vous est nécessaire, faites établir un devis par une société compétente que vous me soumettrez.
Cela fait dix mois que l'angle sud- ouest de la gouttière de la terrasse couverte a été détérioré par un de vos clients, vous n'avez pas fait réparer ; maintenant tout un pan de gouttière est tombé, je vous demande de le faire réparer.
Vous avez récemment fait détruire le muret entourant le massif ornant l'angle sud- est du parking, je prie de le reconstruire. Vous faites de la cuisine sous la terrasse, vous devez vous soumettre aux règlements en vigueur... " ;
Attendu que ces griefs ont été repris dans une mise en demeure du 9 décembre 2004, le mandataire de la bailleresse ajoutant deux violations des dispositions contractuelles :
"- mise en place de sable sur la surface du parking compromettant l'écoulement normal des eaux pluviales,
- obstruction de la canalisation d'eaux pluviales sur le parking. "
Sur la démolition d'une cloison porteuse
Attendu que pour établir que les intimés auraient démoli une cloison porteuse entre la chambre du milieu et la chambre au nord du premier étage, la société bailleresse produit notamment une attestation de M. Jean- Paul D..., couvreur à PRUSLY SUR OURCE, du 19 octobre 2007 ainsi libellée : "... nous avons constaté que les supports du plancher venant du nord et ceux du sud reposaient sur le placoplâtre du plafond du dessous. Dans la chambre en dessous il n'y avait pas de support pour ces chevrons. J'ai conseillé à M. E... (gérant de la SCI NOD) de doubler les supports du plancher afin que ceux- ci reposent sur les murs en maçonnerie " ;
Attendu que Me Isabelle F..., huissier à CHATILLON SUR SEINE, mandaté par la société appelante, n'a fait aucune constatation de tels travaux dans son constat du 12 octobre 2004, les trois chambres louées étant ainsi décrites :
" Première chambre : une fenêtre, qui a été changée et qui a un double vitrage ; parquet flottant au sol ; tapisserie neuve sur les murs.
Deuxième chambre : fenêtre là encore changée ; au sol parquet flottant ; tapisserie neuve sur les murs ; plaques isolantes au plafond.
Chambre conjugale : parquet flottant neuf ; tapisserie neuve ; plafond peint et en très bon état ; fenêtre neuve avec double vitrage " ;
Attendu que seules trois chambres ont été louées au premier étage et que Me F... a constaté qu'il en existait toujours trois, la preuve de la suppression contestée d'une cloison porteuse n'est ainsi pas établie ;
Sur l'installation d'une tourelle d'extraction
Attendu que Me Isabelle F..., dans son procès- verbal de constat du 12 octobre 2004 effectué à la demande de la SCI NOD, n'a rien mentionné à ce sujet ;
Attendu que la société appelante se fonde pour établir l'existence de ces travaux litigieux sur une attestation dactylographiée de M. Jean- Paul D... du 9 mai 2005 non signée de celui- ci et ne respectant pas les prescriptions de l'article 202 du Code de procédure civile (absence de la date et du lieu de naissance de son auteur, pas de précision sur l'éventuel lien de parenté, d'alliance, de subordination, de collaboration ou d'intérêt...) ; qu'en outre dans les attestations régulières de M. D... des 19 octobre 2007 et 20 janvier 2008, le déclarant ne reprend pas la mention figurant dans l'attestation irrégulière du 9 mai 2005 : "... il faudrait réaliser une étanchéité indépendante autour du tube de sortie de la hotte du restaurant car pour le moment les tuiles sont collées après ledit tube avec un mastic silicone. Les vibrations du ventilateur vont provoquer des infiltrations dans la charpente " ;
Attendu qu'ainsi les allégations de la SCI NOD sur ce point ne sont pas démontrées, le jugement étant également confirmé sur ce point ;
Sur la mise en place de sable rouge sur le parking
Attendu que Me Isabelle F... a constaté le 12 octobre 2004, à la demande de la société bailleresse : " Extérieur : gravier de couleur orangé, qui a été posé " ;
Attendu que la SCI NOD prétend que ces travaux sont la cause " au cours des mois de juillet, août et septembre 2004 des inondations à répétition qui ont eu lieu en raison de l'aménagement effectué par les consorts X..., alors que de telles inondations n'avaient jamais eu lieu avant les travaux effectués par les consorts X... " ;
Attendu que, d'une part, la mise en place de sable sur le parking n'est ni une démolition, ni un percement de mur, ni un changement de distribution ; qu'au surplus les affirmations de la société appelante sont contestées par M. Daniel G..., technicien mandaté par l'assureur des intimés, selon lequel : "... l'inondation alléguée résulte de la géométrie de la voirie d'accès à celui- ci sans qu'aucun lien de causalité avec les travaux de remblaiement réalisés par votre assuré ne soit démontré, ni même justifié techniquement " ;
Attendu qu'ainsi ce grief n'est pas fondé ;
Sur la destruction d'un regard et l'obstruction d'une canalisation d'eaux pluviales
Attendu que la SCI NOD fonde ses allégations sur ce point sur deux photographies prises par M. Eugène H..., technicien mandaté par l'assureur du bailleur ; que ces affirmations de la société appelante, contestées par les époux X...- Y... et non démontrées, ne sauraient constituer une violation de l'article 6 du bail ;
Sur la démolition d'un massif entouré d'un muret
Attendu que ce grief non contesté par les preneurs, qui proposent de remettre le bac en place en fin de bail, ne saurait constituer une cause de résiliation de ce contrat eu égard à l'absence d'utilité de ce massif, à la gêne qu'il entraîne pour les clients et surtout au caractère léger de ces travaux (Cass. civ. III, 24 janvier 1969) ;
Sur la mise en place d'une cuisine d'été en terrasse
Attendu que Me F... a constaté le 12 octobre 2004 : " Terrasse couverte : un grill est visible au fond de la pièce. Planche photo n° 6. Mme X... m'indique que ce grill ne fonctionne qu'en juillet et août et seulement les fins de semaine " ;
Attendu qu'à juste titre les premiers juges ont estimé qu'il s'agit en réalité d'un grill amovible installé sur la terrasse couverte et qu'il n'est pas prouvé que ce grill, meuble par nature, puisse entraîner des dégradations irrémédiables aux lieux loués ; qu'ainsi ce grief ne saurait entraîner la résiliation du bail ;
Sur la conformité des installations de gaz, d'électricité et de chauffage
Attendu que la SCI NOD ne produit aucune pièce pour établir que l'installation de la cuisine du bar- restaurant ne serait pas conforme aux normes de sécurité ; qu'au contraire la direction départementale des services vétérinaires de la Côte-d'or a estimé le 29 juillet 2004 que l'aménagement de cette cuisine a reçu un avis favorable de ses services ;
Attendu qu'il n'est pas démontré que cet aménagement constitue une violation à l'article 6 du bail par démolition ou percement de mur ; qu'enfin les locataires font régulièrement entretenir la chaudière à gaz de cet établissement ;
Attendu qu'il n'est pas discuté que le chêneau a été réparé ; qu'en conséquence le jugement entrepris sera confirmé ; une expertise ne saurait être ordonnée par application de l'article 146 du Code de procédure civile, une mesure d'instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie ;
Attendu qu'une somme de 1. 000 euros sera allouée aux intimés au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; que l'appelante, qui succombe, ne saurait bénéficier de ce texte et sera condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Confirme le jugement entrepris,
Ajoutant,
Condamne la SCI NOD à payer aux époux X...- Y... une somme de 1. 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne la même aux dépens d'appel et autorise Me GERBAY à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
