JPM / LG
Odile X... veuve Y... Liliane Y... veuve Z... Michelle Y... épouse A... Jean Yves Y...
C /
Madeleine B... épouse C... Adèle D... veuve Y... Simone Y... épouse E... Marc Y... Bernard Y... Gilles Y...
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 31 Janvier 2008
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 31 JANVIER 2008
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL No 06 / 02166
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 15 NOVEMBRE 2004, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MACON RG 1ère instance : 04-36
APPELANTS :
Madame Odile X... veuve Y... née le 15 Septembre 1932 Demeurant : ...71420 GENELARD
représentée par la SCP ANDRE-GILLIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PAULE ANDRE-PHILIPPE PAUTOT, avocats au barreau de DIJON
Madame Liliane Y... veuve Z... née le 15 Février 1954 Demeurant : ...21000 DIJON
représentée par la SCP ANDRE-GILLIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PAULE ANDRE-PHILIPPE PAUTOT, avocats au barreau de DIJON
Madame Michelle Y... épouse A... née le 07 Juin 1955 Demeurant : ...71700 TOURNUS
représentée par la SCP ANDRE-GILLIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PAULE ANDRE-PHILIPPE PAUTOT, avocats au barreau de DIJON
Monsieur Jean Yves Y... né le 21 Décembre 1962 Demeurant : ...71420 GENELARD
représenté par la SCP ANDRE-GILLIS, avoués à la Cour assisté de la SCP PAULE ANDRE-PHILIPPE PAUTOT, avocats au barreau de DIJON
INTIMES :
Madame Madeleine B... épouse C... née le 19 Mars 1949 à SAINT RAPHAEL (83000) Demeurant : ...78100 SAINT GERMAIN EN LAYE
représentée par la SCP AVRIL et HANSSEN, avoués à la Cour assistée de Maître MECHAIN, avocat
Madame Adèle D... veuve Y... née le 29 Juillet 1933 à Demeurant : ...71420 CIRY LE NOBLE
non représentée
Madame Simone Y... épouse E... née le 03 Juillet 1952 à Demeurant : ...71420 CIRY LE NOBLE
non représentée
Monsieur Marc Y... né le 15 Septembre 1954 à Demeurant : ... 71420 CIRY LE NOBLE
non représenté
Monsieur Bernard Y... né le 10 Juillet 1958 à Demeurant : ...71420 CIRY LE NOBLE
non représenté
Monsieur Gilles Y... né le 10 Juillet 1958 à Demeurant : ...71850 CHARNAY LES MACON
non représenté
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur MUNIER, Président de chambre, et Madame VIEILLARD, Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de :
Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, Monsieur RICHARD, Conseiller, assesseur, Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur,
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme GARNAVAULT,
MINISTERE PUBLIC : L'affaire a été communiquée au ministère public.
ARRET : réputé contradictoire,
PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame GARNAVAULT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Raoul Y..., propriétaire indivis avec les héritiers de Monsieur Jean-Pierre Y... de divers biens immobiliers a signé le 18 décembre 2001 avec ceux-ci un protocole d'accord conférant à trois intermédiaires, dont l'agence immobilière Cluny immobilier, un mandat de vente de ces biens au prix de 106 714, 31 euros, à débattre, la rémunération des intermédiaires étant à la charge des vendeurs. Le 11 mai 2002, une promesse de vente a été signée entre Madame C... et les consorts Jean-Pierre Y.... Les héritiers de Monsieur Raoul Y..., décédé le 3 mai 2002, ont refusé de signer la promesse de vente.
Madame C... a assigné les consorts Jean-Pierre et Raoul Y... pour voir déclarer parfaite la vente à son profit.
Par jugement du 15 novembre 2004, le TGI de MACON a fait droit à la demande de Madame C.... Il a dit et jugé la vente parfaite, a condamné les consorts Y... a régulariser la vente au prix de 110 000 euros, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et a condamné les consorts Raoul Y... à payer à Madame C... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens. Les consorts Raoul Y... ont interjeté appel de ce jugement
Par arrêt du 27 mai 2005, la cour d'appel de DIJON a confirmé le jugement déféré à l'exception de la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La cour d'appel a jugé que le protocole d'accord du 18 décembre 2001 affirmant la mise en vente des biens immobiliers auprès de l'agent Cluny immobilier a conféré à cette agence un mandat de vendre au prix de 106 714, 31 euros et un mandat de recherche s'il fallait en débattre.
La cour retient qu'il ressort de deux correspondances en date des 13 et 19 avril 2002 que Monsieur C... a fait une première offre à 100 000 euros, qu'en raison de cette proposition, inférieure au prix voulu par les mandants, l'agent immobilier a adressé copie de cette correspondance à tous les indivisaires pour qu'ils lui donnent des instructions sur sa marge de négociation. Le courrier du 19 avril 2002 fait apparaître qu'une branche des héritiers a voulu, pour donner son accord, que le prix fût fixé à 110 000 euros.
La cour relève que le même jour, l'agent immobilier a obtenu des époux C... l'accord sur ce prix et décide qu'il a existé, dès cette date, un accord sur la chose et sur le prix par lequel la propriété a été transmise conformément à la volonté des mandants, peu important que chaque cohéritier n'ait pas été tenu informé sur le champ de cet accord.
La cour d'appel a condamné divisément Madame Odile X... veuve de Monsieur Raoul Y..., Madame Liliane Y... épouse Z..., Madame Michèle Y... épouse A... et Monsieur Jean Yves Y... à payer à Madame C... la somme de 2 000 euros pour ses débours hors dépens de première instance et en sus, la même somme pour ceux d'appel.
Les consorts Raoul Y... ont formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 octobre 2006, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 27 mai 2005 par la cour d'appel de DIJON. Elle reproche à la cour d'avoir violé l'article 1583 du Code civil en statuant comme elle l'a fait sans constater l'accord de tous les héritiers sur le nouveau prix proposé par les consorts Jean-Pierre Y... et accepté par les consorts C....
La Cour de cassation a renvoyé les parties devant la cour d'appel de DIJON, a condamné Madame C... aux dépens et au paiement de 2 000 euros aux consorts Odile, Michelle et Jean-Yves Y... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La cour de renvoi a été saisie le 12 décembre 2006.
Dans leurs conclusions en date du 15 novembre 2007, les héritiers de Monsieur Raoul Y... sollicitent la réformation du jugement dont appel et demandent à la cour d'appel de :
-réformer le jugement du TGI de MACON,
-dire et juger qu'ils n'ont pas donné leur consentement à la vente des biens immobiliers litigieux,
-dire et juger nul l'acte de vente du 25 juillet 2005 portant sur les dits biens,
-condamner les époux C... au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois dont 500 euros au profit des héritiers de Monsieur Raoul Y... et ce à compter du 25 juillet 2005,
-ordonner l'expulsion des époux C..., sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
-condamner les époux C... à 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils soulignent qu'il ressort clairement du protocole d'accord signé le 18 décembre 2001 par les deux branches Y... que le prix était fixé à 106 714, 31 euros à débattre et que la rémunération de l'agent immobilier mise à la charge des vendeurs était indéterminée car non chiffrée.
Ils soutiennent qu'ils n'ont jamais été informés de la dernière proposition faite par Monsieur C... pour acquérir le bien à 110 000 euros et qu'il n'y a donc jamais eu d'accord sur le prix et la chose entre tous les héritiers mais seulement des pourparlers qui n'ont pas abouti.
Dans ses conclusions en date du 28 novembre 2007, Madame C... demande à la cour d'appel à titre principal, la confirmation du jugement en date du 15 novembre 2004.
-à titre subsidiaire, dire et juger que la ½ indemnité d'occupation sollicitée par les consorts de la branche Raoul Y... ne saurait être supérieure à la somme de 68, 60 euros par mois,
-condamner solidairement les consorts Raoul Y... au paiement des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 110 000 euros à compter du 25 juillet 2005 et jusqu'à restitution complète du dit montant,
-ordonner la compensation entre ces deux dettes conformément aux articles 1289 du Code civil.
Y ajoutant :
-condamner solidairement les consorts Raoul Y... à payer à Madame C... la somme de 4 000 euros au titre de l'article de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
-les condamner en tous les dépens exposés devant la cour d'appel de DIJON.
Elle soutient que la vente est devenue parfaite le 12 avril 2002 dans la mesure où la chose vendue était parfaitement identifiable, il s'agissait de la ferme château du Limand à Ciry le Noble et des parcelles précisément identifiées qui l'entourent et que le prix que Madame C... avait accepté était indiscutable, à savoir 107 000 euros. Si l'agent immobilier dans son courrier du 13 avril 2002 indiquait effectivement un montant de « 100 000 euros en dehors des frais d'agence », ce n'est qu'en raison de la soustraction par ce dernier de sa rémunération de 7 000 euros, sur le prix de 107 000 euros.
L'intimée ajoute qu'à la demande de l'agence immobilière, elle a accepté le 19 avril 2002 une augmentation de prix à hauteur de 110 000 euros. L'agence immobilière aurait sollicité cette augmentation pour qu'il n'y ait pas d'ambiguïté sur le fait que le prix de vente fixé par le protocole d'accord du 18 décembre 2001 était atteint.
Les héritiers de Monsieur Jean-Pierre Y... n'ont pas constitué avoué ; le présent arrêt sera donc réputé contradictoire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2007.
SUR CE : motifs de la décision
1) Sur l'accord des parties à la vente :
Attendu qu'il résulte des pièces soumises à l'appréciation de la Cour de renvoi qu'il n'y avait pas d'accord parfait entre les parties tant à la date du 12 avril qu'à celle du 19 avril 2002 ; qu'en effet dans son courrier adressé le 13 avril 2002 à Bernard Y..., l'un des héritiers de Jean-Pierre Y..., l'Agence CLUNY indique que Monsieur C... a fait une offre de 100 000 euros « en dehors des frais d'agence et d'acte » ; que cette proposition était inférieure au protocole d'accord du 18 décembre 2001 qui prévoyait 700 000 Francs (soit 106 714, 31 €) à débattre … ; que l'Agence CLUNY était parfaitement consciente qu'il n'y avait pas d'accord entre les parties puisqu'elle précisait qu'« il serait souhaitable d'arriver à un accord de principe … je me permettrai de contacter chacun des vendeurs dans les jours qui viennent pour voir si un accord est possible … » ; que cette formulation confirme l'absence d'accord entre tous les vendeurs le 12 avril 2002 ; Attendu qu'à la date du 19 avril 2002, Monsieur I... de l'Agence CLUNY a écrit à Monsieur C... : « Je me suis permis d'augmenter le prix de 107 000 € à 110 000 € frais d'agence compris, puisque le frère de Monsieur Bernard Y... m'a confirmé qu'il ne voyait pas d'objection à la signature d'un compromis pourvu que l'autre branche de la famille le signe d'abord et serait plutôt d'accord pour 100 000 € … » ;
Attendu que ce courrier ne permet pas de conclure qu'un accord est parfait entre les vendeurs et l'acheteur dans la mesure où l'augmentation du prix à 107 000 € est le fait de l'agent immobilier et qu'il n'établit nullement la preuve que les consorts Raoul Y... étaient d'accord entre eux sur la proposition de l'agent immobilier de porter à 110 000 € frais d'agence compris, le prix de vente ; que c'est à tort que les premiers juges en ont déduit que la vente était parfaite ; que le seul courrier de l'Agence CLUNY ne permet pas de d'affirmer que Monsieur I... a recueilli l'accord de tous les propriétaires du bien ; qu'il y a lieu d'infirmer le jugement, de dire qu'il n'y a pas eu vente et de mettre à néant l'acte de vente du 25 juillet 2005 ;
2) Sur les conséquences de l'annulation de la vente :
-Sur le paiement d'une indemnité d'occupation :
Attendu que les consorts Raoul Y... sont fondés à solliciter une indemnité d'occupation à Madame C... à compter du 25 juillet 2005 ; que cependant cette indemnité sera fixée à la somme de 100 € par mois à compter du 25 juillet 2005 compte tenu de l'état de délabrement de l'immeuble ainsi que cela résulte des constatations photographiques versées aux débats ; qu'en outre aucun entretien d'importance n'a pu être fait en raison de l'insécurité de la situation juridique de l'immeuble ;
-Sur l'expulsion :
Attendu que du fait de la mise à néant de l'acte de vente, Madame C... se trouve occupante sans droit ni titre des lieux qu'elle occupe depuis la passation de l'acte et le paiement du prix de vente ; qu'il y a lieu de prononcer son expulsion de sa personne et de tous occupants de son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sans assortir cette mesure d'une astreinte qui apparaît inopportune en l'espèce ;
-Sur la restitution du prix de vente :
Attendu que Madame C... sollicite la restitution du prix qu'elle a versé chez le notaire le 25 juillet 2005 avec les intérêts au taux légal à compter de cette date ; que si elle a droit à la restitution du prix de vente, les intérêts ne peuvent être calculés qu'à compter de la date à laquelle l'arrêt de cassation a été notifié aux parties ; qu'il ressort de l'expédition exécutoire de l'arrêt figurant au dossier de la procédure que la signification est intervenue le 2 novembre 2006 ; que les intérêts au taux légal courront à compter de cette date ;
3) Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
Attendu que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que les parties seront déboutées de leur demande de ce chef ;
Attendu que Madame C... succombe dans l'essentiel de ses prétentions ; qu'elle supportera les dépens de première instance et d'appel qui comprendront ceux de l'arrêt cassé ;
PAR CES MOTIFS
La Cour : statuant publiquement, sur renvoi de cassation, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Mâcon du 15 novembre 2004 et l'arrêt de la Cour de Cassation du 11 octobre 2006,
Réforme le jugement susvisé et statuant à nouveau :
Déclare nul l'acte de vente du 25 juillet 2005 portant sur la ferme du Château du Limand à Ciry le Noble (71) et des parcelles qui l'entourent, parcelles cadastrées section C no232, 233, 235, 491 et 492, pour une contenance totale de 1ha, 23 a, 41 ca,
Condamne Madame C... à payer aux consorts Raoul Y... une indemnité d'occupation mensuelle de 100 euros à compter du 25 juillet 2005,
Ordonne l'expulsion de Madame C... ainsi que celle de tous occupants de son chef dans un délai de TROIS mois à compter de la notification du présent arrêt sans qu'il y ait lieu à astreinte,
Condamne les consorts Raoul Y... à restituer le prix de vente à Madame C... avec les intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2006,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Madame C... aux dépens de première instance et d'appel comprenant ceux de l'arrêt cassé,
Accorde à la SCP ANDRE et GILLIS avoué le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
