MINUTE N° 24/289
Copie exécutoire à :
- Me Nadine HEICHELBECH
- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 03 Juin 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03124 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IELE
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANT :
Monsieur [D] [M]
[Adresse 4]
Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Madame [R] [T]
Chez Maître Marine COLTAT
[Adresse 1]
Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2493 du 30/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du
code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 1998, Monsieur et Madame [I] ont donné en location à Madame [R] [T] un local à usage d'habitation d'une superficie de 59 m2, situé [Adresse 2] à [Localité 5], et ce, moyennant paiement d'un loyer révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 2.100 francs outre 600 francs à titre de provision mensuelle sur charges.
Les époux [I] ont cédé leur bien à Monsieur et Madame [D] [M] suivant acte notarié en date du 11 janvier 2019, ce dont a été avisée Madame [T] suivant courrier en date du 15 janvier 2019.
Par lettres recommandées avec avis de réception en date des 8 avril et 1er mai 2019, Monsieur [M] a notifié à Madame [T] un congé pour reprise en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin d'assurer le logement de son fils et de la famille de ce dernier, et ce à effet du 15 novembre 2019.
La locataire, qui avait exprimé un doute quant à la réalité du motif de congé allégué et avait contesté la date d'effet du congé, a quitté les lieux le 27 février 2021.
Par assignation délivrée le 28 septembre 2021, elle a fait attraire Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir dire que le congé qui lui a été délivré était frauduleux et obtenir la condamnation du défendeur à lui payer les sommes de :
- 25.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de ses préjudices, matériel et moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 3.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l'exécution déloyale du contrat, avec les intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- 498,01 € au titre des frais exposés durant la location, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 640,28 € en remboursement du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2.000 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.
Par jugement réputé contradictoire en date du 8 avril 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg a :
-constaté que le congé pour reprise ayant produit effet le 11 janvier 2021 concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], délivré par Monsieur [M] à Madame [T] était frauduleux,
-condamné Monsieur [M] à payer à Madame [T] une somme de 10.000 € avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, en réparation des préjudices matériels et moraux liés au caractère frauduleux du congé,
-condamné Monsieur [M] à payer à Madame [T] une somme de 640,28 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, au titre du remboursement du dépôt de garantie,
-condamné Monsieur [M] à payer à Maître Martine Coltat, avocat au barreau de Strasbourg, la somme de 2.000 € en application combinée de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Monsieur [M] aux dépens de l'instance,
-débouté Madame [T] du surplus de ses demandes,
-rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Pour caractériser le caractère frauduleux du congé, le tribunal a retenu que le bailleur avait, dès le mois d'avril 2021, offert à la location sur le site « le bon coin » le logement litigieux pour un loyer mensuel de 880 €, ramené à 790 €, alors que le loyer acquitté en dernier lieu par Madame [T] s'élevait à la somme de 450 € seulement, puis qu'il avait effectivement loué ledit appartement à des tiers.
S'agissant des préjudices, le premier juge a pris en compte l'ancienneté de l'occupation des lieux par Madame [T], la perte de chance qu'elle a subie de pouvoir bénéficier d'un logement pour un loyer d'un montant de 450 € par mois ainsi que les frais de déménagement.
Il a fait droit à la demande en remboursement du dépôt de garantie en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et a rejeté la demande en remboursement de différentes factures d'achat de matériel, faute de justificatifs suffisants.
Monsieur [D] [M] a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 10 août 2023.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2023, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rang des affaires en cours en application de l'article 524 du code de procédure civile et a dit que l'instance ne pourra être rétablie que sur justification de l'exécution du jugement déféré.
L'appelant, qui a justifié avoir exécuté la décision déférée, a repris l'instance par acte du 10 août 2023.
Par dernières écritures notifiées le 9 décembre 2022, Monsieur [M] conclut à l'infirmation de la décision déférée et au débouté des demandes présentées par Madame [T], sauf subsidiairement à les réduire à de plus justes proportions et demande sa condamnation aux dépens et à lui payer une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il explique qu'il avait bien l'intention, au jour de la délivrance du congé, de loger son fils [B] qui était revenu de l'étranger avec son épouse alors que cette dernière arrivait au terme de sa grossesse et que, toutefois et contre toute attente, la demande de logement social que ce dernier avait formalisée le 23 avril 2019 et renouvelée le 19 mai 2020, avait donné lieu à l'attribution d'un logement dès le 13 août 2020, que la famille de son fils a accepté ne pouvant davantage attendre.
En tout état de cause, il conteste l'étendue du préjudice allégué par l'intimée et fait valoir que le dépôt de garantie a été retenu, d'une part en compensation de la taxe des ordures ménagères 2019 et celle de l'année 2020 qui n'ont pas été réglées et d'autre part, au titre des diverses dégradations du local.
Par uniques écritures notifiées le 7 octobre 2022, Madame [R] [T] demande à la cour de :
-déclarer l'appel mal fondé, le rejeter,
-débouter Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes,
-confirmer le jugement entrepris dans les limites de l'appel incident,
Sur appel incident,
-déclarer l'appel incident bien fondé, y faisant droit,
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant de l'indemnisation à la somme de 10. 000 € avec intérêts au taux légal et l'a déboutée du surplus de ses demandes,
Et statuant à nouveau,
-condamner Monsieur [M] à payer à Madame [T] un montant de 25.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et moral du fait du congé frauduleux, avec intérêts légaux à compter de « la présente assignation »,
-condamner Monsieur [M] à payer à Madame [T] un montant de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l'inexécution loyale du contrat de bail, avec intérêts légaux à compter de « la présente assignation »,
-condamner Monsieur [M] à payer à Madame [T] un montant de 498,01 € au titre des frais exposés par elle durant la location, augmenté des intérêts légaux à compter de « la présente assignation »,
En tout état de cause,
-confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
-condamner Monsieur [M] payer à Maître Pegah Hosseini Saradjeh, avocat au barreau de Colmar, la somme de 2.000 € par application combinée de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [M] aux entiers frais et dépens d'appel.
Madame [T] soutient que le congé qui lui a été délivré fait suite à son refus d'accepter une hausse conséquente du montant du loyer et que la remise en location du bien après qu'elle ait quitté les lieux, pour un montant de loyer bien supérieur à celui qu'elle devait acquitter, doit entraîner le prononcé de la nullité de ce congé pour motif frauduleux.
S'agissant de ses préjudices, elle fait valoir qu'elle est âgée de cinquante-deux ans, qu'elle résidait depuis vingt-deux ans dans l'appartement litigieux et que, eu égard à ses très faibles revenus, elle n'est pas en mesure de retrouver un logement dans le secteur privé alors que ses demandes de logement social sont demeurées lettres mortes, de sorte qu'elle se retrouve sans domicile fixe, n'ayant qu'une adresse de domiciliation à la mairie de [Localité 5], ce qui lui permet de réceptionner son courrier.
Elle fait grief à l'appelant d'avoir fait preuve d'une parfaite mauvaise foi dans l'exécution des relations contractuelles, de l'avoir, dès l'achat du bien immobilier, importunée pour qu'elle consente à une hausse du loyer, en multipliant les appels, de nuit comme de jour, en refusant de lui délivrer les quittances de loyer, en se rendant à différentes reprises sur les lieux pour accentuer la pression et en l'insultant.
L'ordonnance de clôture est en date du 12 février 2024.
Par ordonnance en date du 21 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par Monsieur [M] le 13 février 2023.
MOTIFS
1/ sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise
Selon l'article 15 I de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire... Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donnée par un bailleur aux termes du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes.
En l'espèce, Monsieur [M] a donné congé par lettres des 8 avril et 1er mai 2019 à l'effet de reprendre le logement pour y loger son fils, sa belle-fille et leur enfant, lequel naîtra le 26 mai 2019, selon acte de naissance versé aux débats.
Ce congé, notifié à effet du 15 novembre 2019, ne pouvait produire effet qu'au 11 janvier 2021 en application des dispositions légales susvisées, ce dont ont convenu les parties.
Il ressort des productions que, concomitamment à la délivrance du congé litigieux par monsieur [M] père, Monsieur [M] [B], fils de l'appelant et bénéficiaire allégué de la reprise, avait déposé une demande de logement social, précisément en date du 23 avril 2019, laquelle a donné lieu à renouvellement le 19 mai 2020 et qu'il s'est vu attribuer un logement de 70 m2 au [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 13 août 2020.
Or, le bénéficiaire de la reprise ne s'est jamais installé dans le logement évacué par Madame [T] le 27 février 2021.
Au contraire, Monsieur [M] a, dès le mois d'avril 2021, mis en location le bien - précédemment loué à Madame [T] au prix de 450 euros-, pour un loyer de 880 €, ensuite réduit à 790 € et il n'est pas contesté que le logement litigieux a effectivement été donné en location à des tiers.
Il résulte de ces éléments que monsieur [M] ne démontre pas qu'il a réellement eu, à l'origine, l'intention de reprendre le logement pour y faire habiter son fils, sans aucune visée spéculative, de sorte qu'il n'établit pas le caractère réel et sérieux des motifs du congé délivré à Madame [T] et que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté que le congé pour reprise ayant produit effet le 11 janvier 2021 concernant l'appartement situé [Adresse 2], délivré par Monsieur [M] à Madame [T], était frauduleux.
2/ sur les réparations des préjudices nés du caractère frauduleux du congé
Le premier juge a fait une exacte appréciation du montant des dommages, matériel et moral, subis par Madame [T], dont les ressources sont limitées et qui, après vint-deux années de location, s'est vue délivrer un congé frauduleux et a perdu le bénéfice d'un loyer à prix modéré dans le secteur privé, qu'elle ne pourra raisonnablement pas retrouver.
Même si Madame [T] ne justifie pas être sans domicile fixe, comme elle le soutient, il n'en demeure pas moins qu'elle a nécessairement subi un préjudice moral conséquent eu égard à la déloyauté du procédé utilisé dans une intention purement spéculative, après tant d'années de location.
Monsieur [M] ne propose aucun élément autorisant la remise en cause de l'appréciation du premier juge.
En conséquence, le jugement déféré, dont les motifs pertinents sont adoptés, sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M] à payer à Madame [T] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.
3/ sur la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail
Pas plus que devant le premier juge, Madame [T] n'administre, devant la cour, la preuve des agissements fautifs qu'elle impute au bailleur, indépendants de la délivrance du congé, alors que la charge de la preuve lui en incombe par application de l'article 1353 du code civil.
La décision déférée sera donc confirmée en ce que sa demande a été rejetée.
4/ sur le remboursement du coût de travaux réalisés par la locataire
Madame [T] ne précise pas le fondement juridique de sa demande en remboursement de différentes factures de matériels, éditées par les magasins Brico Deco, Leroy Merlin, Auchan, Big Mat, en 2017 et 2018, pour un montant global évalué à 498,01€.
Elle ne fournit, à hauteur de cour, aucune explication quant à la nature précise des travaux réalisés alors que le premier juge a, dans son jugement, fort exactement relevé que le locataire est tenu d'entretenir le local en état de toutes réparations locatives.
Par ailleurs, il convient de rappeler que, même s'agissant de réparations incombant par nature au bailleur, le locataire ne peut se faire rembourser des frais de réparation qu'il aurait exposés qu'à condition d'avoir préalablement mis en demeure le bailleur d'effectuer les travaux nécessaires ou d'avoir été autorisé par un juge d'y procéder lui-même.
A défaut de preuve de ce que les frais exposés ressortissaient à des réparations incombant au bailleur et faute de preuve dans ce cas d'une mise en demeure préalable ou d'une autorisation de justice, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
5/ sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Madame [T], qui ne conteste pas les décomptes de régularisation des charges que Monsieur [M] lui a adressés en date des 2 décembre 2020 et 9 décembre 2020 et qu'elle produit, n'établit pas, alors que la charge de la preuve lui en incombe, que les règlements opérés au travers des avances sur charges versées, aient permis de couvrir les sommes de 171 € x 2 correspondant, selon justificatifs, au montant de la taxe des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020.
Il y a donc lieu de déduire la somme de 342 € du montant de la caution.
Monsieur [M] ne produit en revanche aucun devis ni facture relatifs aux dégradations qu'il allègue.
Il ressort en réalité de la comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et celui à la sortie que le logement a globalement été rendu en bon voire en très bon état, ce qui était loin d'être le cas au jour d'entrée dans les lieux.
Les quelques impacts, au demeurant non circonstanciés, et imperfections notés dans l'état des lieux de sortie ressortent de l'usage normal du logement durant plus de vingt ans.
Seul, le remplacement de la douchette, notée en mauvais état, doit être mis à la charge de Madame [T], et à défaut de facture ou devis , il convient de prendre en compte à cet égard une somme de 20 € qui viendront en déduction du montant de la caution.
En conséquence, Monsieur [M] sera condamné à payer à Madame [T] la somme de 640,28 € - 362 € = 278,28 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Le jugement sera en conséquence amendé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [M] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande formée par l'intimée au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions sauf toutefois en ce qu'elle a condamné Monsieur [M] à payer à Madame [T] la somme de 640,28 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,
Et statuant à nouveau dans cette seule limite,
CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à Madame [R] [T] la somme de 278,28 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec les intérêts tels que fixés par le jugement déféré,
Et y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à Maître Pegah Hosseini Saradjeh, avocat, la somme de 2.000 € par application combinée des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux dépens.
Le Greffier La Présidente
