MINUTE N° 24/272
Copie exécutoire à :
- Me Christine BOUDET
- Me Nicole RADIUS
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03257 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IERQ
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 11 août 2023 par le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim
APPELANT :
Monsieur [I] [K]
Assisté de son curateur, M. [G] [P], mandataire judiciaire à la Protection des Majeurs, demeurant Immeuble '[5]' [Adresse 1] à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Madame [T] [D] veuve [R]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicole RADIUS, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LAETHIER, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat en date du 5 février 1996 avec effet au 1er avril 1996, Monsieur et Madame [W] [R] ont donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant versement d'un loyer mensuel de 2 000 francs outre 400 francs de provision sur charges et un droit de bail de 2.5% calculé sur le montant initial du loyer soit 50 francs par mois.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [D] veuve [R] a fait signifier au preneur, par acte d'huissier du 13 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 7 201,69 euros en principal représentant les loyers et charges impayés de mai 2020 à octobre 2022 inclus, outre le coût de l'acte de signification (163,37 euros).
Par acte d'huissier délivré le 19 avril 2023, Madame [T] [D] veuve [R] a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim statuant en référé afin de voir constater la résiliation judiciaire du bail par l'effet de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du preneur, le voir condamner à lui payer la somme de 10 189,37 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2020, 1 000 euros au titre d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux, outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens.
En défense, Monsieur [I] [K], comparant, a précisé avoir aidé sa bailleresse en ayant effectué des dépannages pour elle sans toutefois contester ni le montant de la dette ni le principe de son expulsion. Il précisait par ailleurs avoir été entendu aux fins de mise en place prochaine d'une mesure de protection.
Par ordonnance contradictoire rendue le 11 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :
constaté la résiliation du bail liant Madame [T] [D] veuve [R] à Monsieur [I] [K] à compter du 14 décembre 2022 par le jeu de la clause résolutoire ;
ordonné l'expulsion de Monsieur [I] [K] et de tout autre occupant sans titre de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, du logement sis en rez-de-jardin au [Adresse 4] à [Localité 3] ;
condamné Monsieur [I] [K] à payer à Madame [T] [D] veuve [R] la somme provisionnelle de 10 189,37 euros arrêtée au 19 avril 2023 (échéance d'avril 2023 incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 19 avril 2023 ;
condamné Monsieur [I] [K] à payer à Madame [T] [D] veuve [R] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 475 euros à compter du 1er mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
condamné Monsieur [I] [K] à payer à Madame [T] [D] veuve [R] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
débouté la demanderesse du surplus de ses prétentions ;
constaté l'exécution provisoire de la présente décision ;
condamné Monsieur [I] [K] aux dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer ainsi que d'assignation.
Par jugement rendu le 18 août 2023, Monsieur [I] [K] a été placé sous curatelle renforcée.
Monsieur [I] [K], assisté de son curateur, a interjeté appel de l'ordonnance du 11 août 2023 par déclaration enregistrée le 25 août 2023.
L'affaire a été fixée à bref délai par décision du 4 octobre 2023.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, Monsieur [I] [K] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de déclarer Madame [T] [D] veuve [R] irrecevable pour défaut de qualité à agir, et en tout état de cause la déclarer mal fondée, et en conséquence, statuant à nouveau de :
débouter Madame [T] [D] veuve [R] de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;
condamner Madame [T] [D] veuve [R] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi ;
condamner Madame [T] [D] veuve [R] à verser à Monsieur [I] [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner Madame [T] [D] veuve [R] aux entiers frais et dépens, y compris ceux de première instance.
Au soutien de son appel, Monsieur [I] [K] fait essentiellement valoir :
l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir aux motifs que le bail a été conclu avec Madame ou Monsieur [W] [R] en 1996 et que cette mention ne suffit pas à établir que Madame [T] [D] veuve [R] serait titulaire d'un droit ou d'un titre justifiant sa qualité à agir dans le cadre de la procédure d'expulsion à son encontre ;
le non-respect de l'obligation de délivrance conforme alors que, aux termes de l'article 6 du bail et de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et d'en assurer l'entretien et les réparations autres que locatives ; que le bailleur n'a jamais fait les moindres travaux ; que le logement est dégradé et présente notamment une fuite d'eau qui n'a jamais été réparée et un système électrique dangereux caractérisant ainsi l'insalubrité du logement ;
le mal-fondé de l'expulsion alors qu'aucun courrier n'a été adressé au preneur avant la procédure d'expulsion ; que l'insalubrité du logement aurait justifié qu'il arrête de payer ses loyers depuis plusieurs années ; que l'accord exprimé par Monsieur [I] [K] à l'audience de première instance « pour être expulsé et relogé » ne suffit pas à justifier cette procédure et ce d'autant que l'intéressé, placé sous curatelle renforcé le 18 août 2023 n'était pas apte à se représenter lui-même sans nuire à ses intérêts ;
l'existence de contestations sérieuses relatives au non-paiement des loyers et au montant de l'arriéré réclamé, la bailleresse n'ayant justifié d'aucun montant et d'aucune facture mais seulement d'un décompte qui ne lui a pas été communiqué et ne permet pas d'identifier ce qui correspond aux charges ou au loyer ;
l'existence d'un préjudice subi du fait de toutes ces années de vie dans un logement insalubre.
Par ordonnance du 29 février 2024, les conclusions de Madame [T] [D] veuve [R], notifiées le 23 février 2024, ont été déclarées irrecevables car tardives.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 11 mars 2024 pour une mise en délibéré au 27 mai 2024.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Au préalable, la cour rappelle que, en vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge. L'appel ne peut prospérer que si les critiques formulées à l'encontre du jugement apparaissent fondées.
Sur le défaut de qualité à agir
Conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, Monsieur [I] [K] soutient que Madame [T] [D] veuve [R] ne justifie pas de sa qualité à agir.
Il ne développe toutefois pas les termes de sa contestation et ne produit aucun élément concret à l'appui de cette allégation alors pourtant qu'il ressort du contrat de bail que celui-ci a été consenti par « Monsieur et Madame [R] [W]» et que Monsieur [I] [K] n'a pas contesté devant le premier juge que le commandement de payer et l'assignation délivrés au nom de « Madame [T] [D] épouse [R] » ou « Madame [T] [D] veuve [R] » émanaient de sa bailleresse.
Il sera au surplus observé que celle-ci réside à l'adresse figurant au bail comme celle des bailleurs et que Monsieur [I] [K] connaît suffisamment sa bailleresse, tous deux résidant dans le même immeuble et Monsieur [I] [K] ayant indiqué avoir effectué quelques travaux à son profit pour l'aider.
Sur le non-respect de l'obligation de délivrance conforme et le préjudice subi par le locataire
En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Tant aux termes de la loi précitée qu'en vertu du contrat de location, le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le preneur soutient qu'il aurait été fondé, au vu de l'insalubrité de son logement, à cesser le paiement de ses loyers depuis plusieurs années.
A l'appui de ses allégations, il ne produit que quelques photographies dont ni la date ni les conditions de prise ne sont connues et qui ne permettent en tout état de cause pas de prouver, comme il le soutient la présence d'une fuite d'eau non réparée ou d'un système électrique dangereux, mais surtout de constater la vétusté des lieux mais aussi un certain encombrement et manque d'entretien, lesquels sont imputables au preneur.
Ces seuls éléments ne permettent pas de retenir l'existence d'une contestation sérieuse étant rappelé que le preneur ne peut se dispenser unilatéralement du paiement du loyer et des charges, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres d'une telle ampleur qu'ils rendent impossible la jouissance des lieux loués conformément à leur destination. Il appartient en outre au locataire de démontrer avoir avisé le bailleur dès que possible de toute difficulté rencontrée dans la jouissance du logement pour mettre ce dernier en mesure d'y remédier.
Or, l'appelant ne produit aucun courrier adressé à la bailleresse faisant état de désordres dans son logement ou réclamant l'exécution de travaux.
Monsieur [I] [K] ne pouvait, par suite, se dispenser du paiement de son loyer et de ses charges et ne peut pas davantage prétendre devant la présente juridiction à des dommages et intérêts, sa demande à ce titre devant être rejetée.
Sur la demande en résiliation du bail
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties en date du 5 février 1996 comporte une clause résolutoire indiquant que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (') ».
Madame [T] [D] veuve [R] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée ainsi que les dispositions légales à Monsieur [I] [K] le 13 octobre 2022, en réclamant paiement de la somme de 7 201,69 euros au titre des loyers et charges impayés tels qu'arrêtés au 3 octobre 2022.
Il est acquis que le preneur n'a pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois.
Le fait que l'intéressé ait été placé sous mesure de curatelle renforcée à la date du 18 août 2023, soit plusieurs mois après la délivrance du commandement de payer, est à cet égard sans emport sur l'effet automatique de la résiliation de bail résultant de l'application de la clause résolutoire. L'appelant évoque d'ailleurs les termes de l'article 464 du code civil quant à la nullité des actes passés dans la période suspecte sans d'ailleurs en tirer aucune
conséquence juridique, étant en tout état de cause rappelé que l'application d'une clause résolutoire ne s'analyse pas en un « acte accompli par la personne protégée ». En outre, les premiers impayés remontent au mois d'avril 2020.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 14 décembre 2022 et en a tiré toutes conséquences quant à l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation fixée à la somme de 475 euros.
L'ordonnance contestée sera donc confirmée sur ces chefs.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré d'en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au preneur de justifier du paiement de ses loyers et charges.
Monsieur [I] [K] soutient ne pas avoir eu communication du décompte cité par le juge des référés.
La somme retenue par ce dernier correspond pourtant à celle figurant dans l'assignation ayant saisi la juridiction de première instance et explicitant les sommes réclamées, à savoir l'arriéré arrêté à la date du commandement de payer à hauteur de 7 201,69 euros, outre les loyers et charges courus pour la période postérieure de novembre 2022 à avril 2023 inclus.
Les sommes ainsi mises en compte correspondent au montant des loyers et charges cités dans le courrier d'indexation du 5 janvier 2023 annexé à l'assignation détaillant le calcul du loyer indexé et de la provision sur charges.
Monsieur [I] [K] ne justifie d'aucun paiement de loyer qui n'aurait pas été pris en charge par la bailleresse ni d'aucun élément concret de nature à remettre en cause le montant des loyers et charges réclamés. Il a, à plusieurs reprises, reconnu le principe de sa dette voire son montant que ce soit dans un courriel du 16 septembre 2022 proposant le don de son véhicule en règlement d'une partie de sa dette ou lors de sa comparution devant le premier juge.
L'ordonnance sera donc également confirmée de ce chef.
Sur les frais et dépens
L'ordonnance étant confirmée pour le tout, elle le sera également au titre des frais et dépens.
Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [I] [K] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [I] [K] tirée d'un éventuel défaut de qualité à agir de Madame [T] [D] veuve [R] ;
CONFIRME l'ordonnance rendue le 11 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim statuant en référé ;
Y ajoutant :
REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [I] [K] ;
DEBOUTE Monsieur [I] [K] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
