MINUTE N° 24/276
Copie exécutoire à :
- Me Laetitia RUMMLER
- Me Grégoire FAURE
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03222 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEP5
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [W] [P]
[Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3372 du 10/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Monsieur [C] [T]
[Adresse 2]
Non comparant, non représenté, assigné le 11 octobre 2023 par acte de commissaire de justice nremis selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile
S.C.I. FONCIERE RU PR 2016
[Adresse 1]
Représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LAETHIER, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Selon contrat du 24 juillet 2020 à effet au 03 août 2020, la Sci Foncière RU PR 2016, représentée par sa mandataire la société Nexity Lamy, a donné à bail à Madame [W] [P] et Monsieur [C] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 695,95 euros, outre une provision sur charges de 140 euros par mois.
Par lettre du 04 septembre 2020, Monsieur [C] [T] a donné congé.
Par lettre du 09 septembre 2020, la société Nexity Lamy a accusé réception du congé et informé Monsieur [C] [T] et Madame [W] [P] qu'en application des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, en l'absence d'un nouveau locataire figurant au bail, Monsieur [C] [T] demeurait solidaire à l'égard de Madame [W] [P] pour le paiement du loyer jusqu'au 07 avril 2021.
Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier, à Madame [W] [P], le 26 août 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier délivré le 09 février 2022 et conclusions ultérieures, la Sci Foncière RU PR 2016 a fait assigner Madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la résiliation du bail avec effet au 26 octobre 2021, subsidiairement la prononcer aux torts exclusifs de la locataire, ordonner son expulsion, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 12 601,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023 et une indemnité d'occupation de 802,73 euros à compter de février 2023 jusqu'à libération effective des lieux, outre une indemnité de procédure de 800 euros et les dépens.
Par assignation délivrée en date du 21 décembre 2022 en application de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [P] a assigné Monsieur [C] [T] en intervention forcée aux fins notamment de voir condamner ce dernier solidairement avec elle au paiement de la somme de 986,60 euros au titre de l'arriéré de mars 2021 au 7 avril 2021.
Les procédures ont été jointes.
Madame [W] [P] a demandé que soit prononcée la nullité du contrat de bail, a conclu au rejet des demandes de la bailleresse et a, subsidiairement, sollicité condamnation de Monsieur [C] [T] à ses côtés au règlement de la somme précitée de 986,60 euros. Elle a enfin sollicité un report ou des délais de paiement sur deux ans, ainsi que condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a rejeté l'exception de nullité du bail, constaté la résiliation du bail à la date du 27 octobre 2021, condamné Madame [W] [P] à payer à la demanderesse la somme de 12 601,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 mai 2023, rejeté la demande de délai de paiement, débouté Madame [W] [P] de sa demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [C] [T] au paiement d'une partie de l'arriéré locatif, dit que Madame [W] [P] ne disposait plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, condamné Madame [W] [P] à évacuer les lieux et à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges dus en cas de non résiliation du bail jusqu'à libération définitive des lieux, rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [W] [P] aux dépens.
Pour ce faire, le premier juge a retenu que Madame [W] [P] ne rapportait pas la preuve que la clause de solidarité incriminée était déterminante de son consentement ; qu'elle s'était en outre maintenue dans les lieux malgré l'information transmise par le bailleur dès le 9 septembre 2020 sur les conséquences du congé délivré par Monsieur [C] [T] et alors qu'elle se savait incapable de régler seule le loyer ; que la solidarité des preneurs pouvait être considérée comme une qualité substantielle pour le bailleur et non pour les preneurs ; que l'intéressée n'avait pas apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois ce qui avait entraîné la résiliation du bail avec toutes conséquences afférentes ; que Madame [W] [P] ne contestait pas le montant des sommes dues ni ne justifiait d'un paiement non pris
en compte ; que Monsieur [C] [T] était tenu au paiement solidaire de l'arriéré locatif jusqu'au 7 avril 2021, lequel avait toutefois été apuré par le biais d'un rappel APL et d'un virement du 11 mai 2021 ; que l'importance de la dette, l'absence de tout paiement depuis un an et l'absence de perspective d'amélioration de la situation de la défenderesse justifiaient le rejet de toute demande de report ou d'échelonnement de la dette.
Madame [W] [P] a interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée le 23 août 2023.
L'affaire a été fixée à bref délai par décision du 4 octobre 2023.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, Madame [W] [P] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en conséquence, statuant à nouveau de :
à titre principal,
prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 ;
débouter la Sci Foncière RU PR 2016 de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;
rejeter l'appel incident formé par la Sci Foncière RU PR 2016 ;
à titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;
lui accorder des délais de paiement dans la limite de 36 mois ;
en tout état de cause,
condamner la Sci Foncière RU PR 2016 aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, Madame [W] [P] critique le jugement de première instance en ce qu'il a tenu compte du courrier du bailleur informant la preneuse des conséquences du congé de Monsieur [C] [T] alors que l'erreur doit être appréciée au moment de la conclusion du contrat et en ce qu'il a mal analysé la clause de solidarité figurant à l'article IV du bail en considérant que la solidarité des preneurs pouvait être considérée comme une qualité substantielle du point de vue du
bailleur et non des preneurs alors que cet article s'applique à toutes les parties et que la solidarité était déterminante du consentement de Madame [W] [P].
L'appelante se prévaut ainsi des termes de la clause litigieuse qui, bien que non-conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, lui ont fait croire à la persistance de la solidarité entre les preneurs jusqu'au terme du bail, condition déterminante de sa signature, le seul renvoi aux dispositions de l'article 8-1 de ladite loi sans reprise des termes de cet article étant insuffisant à contredire cette croyance.
Subsidiairement, Madame [W] [P] expose sa situation financière et propose d'apurer sa dette à raison d'échéances mensuelles de 400 euros environ sur 36 mois.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, la Sci Foncière RU PR 2016 demande à la cour, à titre principal, la confirmation en toutes ses dispositions du jugement de première instance et, à titre subsidiaire, si la cour venait à annuler le contrat de bail, sur appel incident, la condamnation de Madame [W] [P] et de tous les occupants de son chef à évacuer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, la fixation de l'indemnité d'occupation due par cette dernière à un montant équivalent à celui du loyer et de l'avance sur charges contractuellement dus avec condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 17 007,89 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation arrêtés au mois de novembre 2023, en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse aux frais et dépens de la procédure et à lui verser une indemnité de procédure de 1500 euros.
Au soutien de ses prétentions, la partie bailleresse estime que la motivation du premier juge est pertinente et doit être confirmée ; que l'appelante ne démontre pas avoir commis une erreur de droit déterminante de son consentement à conclure le bail litigieux, choisi en considération du loyer, de la situation du bien, son état et non de la rédaction de l'article 4 du bail ; que cet article indique d'ailleurs que la clause de solidarité intervient « sous réserve des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 » que la preneuse n'établit pas avoir ignorées ; qu'en outre, elle a été informée des conséquences du congé de son copreneur dès le 9 septembre 2020 et a sciemment décidé de se maintenir dans les lieux au-delà du 7 avril 2021 ; que le caractère substantiel de la clause de solidarité est prévu au profit du bailleur seulement ; que l'intéressée n'aurait tiré aucun bénéfice de la persistance d'une solidarité puisqu'elle aurait été tenue à régler la totalité de la dette entre les mains de son copreneur ayant quitté les lieux ; qu'enfin, seule l'erreur excusable est une cause de nullité et qu'il suffisait à l'intéressée de se renseigner plus avant sur les termes de l'article 8-1 précité.
S'agissant de la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, la bailleresse s'y oppose en rappelant qu'une telle demande ne peut être accueillie qu'autant que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et est en situation de régler sa dette locative et en soulignant que la situation financière de la preneuse reste fragile et que sa demande est devenue sans objet, puisqu'elle a informé son bailleur de son départ au 1er décembre 2023.
Madame [W] [P] a fait signifier sa déclaration d'appel à Monsieur [C] [T] le 11 octobre 2023 selon acte remis conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Ce dernier n'a pas constitué avocat.
A l'issue de l'audience du 11 mars 2024, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Sur la nullité du contrat de bail
Conformément aux dispositions des articles 1130 et suivants du code civil, l'erreur vicie le consentement lorsqu'elle est de telle nature que, sans elle, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Aux termes de l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
Il est en outre acquis que si l'erreur doit être appréciée au moment de la formation du contrat, il est loisible aux parties d'invoquer des éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir l'existence de l'erreur lors de la conclusion du contrat.
En l'espèce, Madame [W] [P] soutient que son consentement a été vicié par la croyance que la solidarité entre elle et Monsieur [C] [T] persistait tout au long du contrat de bail et même en cas de départ de ce dernier.
Elle se fonde pour ce faire sur les termes de l'article IV intitulé « Solidarité ' Indivisibilité ' Etat civil » figurant en page 7 du bail, lequel est ainsi rédigé :
« Dans tous les cas où le bail est consenti à plusieurs preneurs, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux pour l'exécution de toutes les clauses du présent contrat, jusqu'à complète libération des lieux loués par l'ensemble d'entre eux, et remise des clés dans les conditions légales, sous réserve de l'application de l'article 1751 du code civil (cotitularité légale) et sous réserve des dispositions de l'article 8-1 (régime de la colocation) de la loi du 6 juillet 1989.
( ')
Le présent article est une condition substantielle sans laquelle le bail n'aurait pas été consenti.
(')
Compte tenu de l'indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les preneurs et être donné pour la même date. Si néanmoins un co-preneur délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement du loyer et accessoires, et plus généralement de toutes les obligations du présent bail jusqu'à son terme, et de ses reconductions tacites ou renouvellements successifs, au même titre que le(s) preneur(s) demeuré(s) dans les lieux, sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé ou reconduit tacitement trois fois pour la même durée. »
Si le caractère substantiel de cette clause est expressément mentionné, il sera observé qu'il s'agit d'une clause intégrée au contrat de bail tel que rédigé par la bailleresse et non d'une clause expressément ajoutée au bail à la demande des preneurs. En outre, comme souligné par la partie intimée, cette solidarité n'avait d'intérêt qu'envers le créancier et n'était pas de nature à modifier la charge financière pesant sur Madame [W] [P] si Monsieur [C] [T] avait réglé les loyers avant de se retourner contre elle.
C'est donc par une juste interprétation des termes du bail que le premier juge a considéré que le bénéfice de la solidarité était prévu comme condition déterminante du consentement du bailleur et non de celui des preneurs.
L'invocation par Madame [W] [P] d'une erreur sur la solidarité entre les preneurs s'assimile en outre à une erreur sur l'économie du contrat et une mauvaise appréciation de son intérêt économique, laquelle est exclue par l'article 1136 du code civil comme cause de nullité.
Le fait que le premier juge ait cité le courrier du 9 septembre 2020 informant la preneuse de l'extinction de l'engagement solidaire de Monsieur [C] [T] au 7 avril 2021 n'est pas de nature à invalider son raisonnement alors qu'il a justement relevé
la carence probatoire de l'intéressée quant au caractère substantiel de la clause de solidarité et n'a fait mention de ce courrier que pour illustrer la contradiction entre les allégations de Madame [W] [P] et son comportement ultérieur.
Non seulement, Madame [W] [P] n'établit pas la réalité de l'erreur dont elle se prévaut mais même à la retenir, celle-ci présenterait un caractère inexcusable alors que l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont elle-même reconnaît le caractère d'ordre public, fixe une limite temporelle à la solidarité des copreneurs en disposant que le congé régulièrement délivré par l'un des colocataires met fin à son engagement solidaire si un nouveau locataire figure au bail et qu'à défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois.
Il lui appartenait de vérifier les termes de ces dispositions, expressément visés par l'article IV du bail litigieux.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité présentée par Madame [W] [P].
Sur la demande subsidiaire en délais de paiement
Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités.
Madame [W] [P] ne peut prétendre au bénéfice de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire alors qu'il résulte du dernier décompte, non contesté, que celle-ci n'a, depuis juin 2021, effectué aucun paiement de loyer et n'a a fortiori pas repris le paiement du loyer courant, les seules sommes encaissées depuis cette date correspondant aux versements effectués par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation de logement.
Sur l'appel incident
Le jugement initial étant confirmé, l'appel incident présenté par l'intimé et les demandes afférentes n'ont pas lieu d'être examinés car sans objet.
Sur les frais et dépens
Le jugement critiqué sera confirmé pour le tout, en ce compris les dispositions relatives aux frais et dépens de première instance.
Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [W] [P] sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser à la Sci Foncière RU PR 2016, sur ce même fondement, une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,
CONFIRME le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;
CONSTATE que l'appel incident est sans objet ;
Y ajoutant :
DEBOUTE Madame [W] [P] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [P] à verser à la Sci Foncière RU PR 2016 une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
