MINUTE N° 24/283
Copie exécutoire à :
- Me Charline LHOTE
- Me Céline LAURAIN
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01721 - N° Portalis DBVW-V-B7H-ICAH
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse
APPELANT :
Monsieur [U] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1590 du 09/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR
Madame [L] [V] épouse [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1592 du 09/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M.BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Selon contrat en date du 18 avril 2018, Madame [T] [J] [E] a, par l'intermédiaire de sa mandataire l'association immobilière sociale Actilog, donné à bail à Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] un logement situé [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer de 948 € outre une provision sur charges de 60 €.
Par contrat de cautionnement Visale du 18 avril 2018 conclu avec la bailleresse dûment représentée, la Sas Action Logement Services s'est portée caution des sommes qui pourraient être dues par Monsieur et Madame [S] au titre d'impayés de loyers.
À la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a actionné la caution.
Le 30 mars 2021, la Sas Action Logement Services a fait signifier à Monsieur et Madame [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 1 132,45 €.
Par acte du 7 juillet 2021 et conclusions ultérieures, la Sas Action Logement Services a assigné Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement la prononcer, voir ordonner l'expulsion des locataires et de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 1 132,45 €, de voir fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer
contractuel augmenté des charges, de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer ces indemnités dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, ainsi qu'une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] ont conclu au rejet de la demande tendant au paiement d'un solde de loyers et charges, au motif qu'ils ont tout payé, ainsi qu'au rejet de la demande de résiliation du bail.
Par jugement du 10 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :
-dit que la Sas Action Logement Services est subrogée dans les droits de Madame [T] [J] [E],
-déclaré recevable l'action engagée par la Sas Action Logement Services,
-constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 30 mai 2021 à minuit,
-ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [U] [S] et de Madame [L] [V] épouse [S] de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,
-fixé l'indemnité d'occupation due solidairement par Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à compter du 31 mai 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux, à la somme de 1 008 €, charges comprises,
-dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte pour assortir la décision de libération des lieux,
-condamné solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer la somme de 1 132,45 € à la Sas Action Logement Services, au titre des quittances subrogatives dont rappel a été fait dans la quittance subrogative du 15 décembre 2020 (1 680,73 €) déduction étant faite du remboursement du bailleur inscrit au décompte (398,28 €) et des remboursements du locataire (150 €),
-dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2021,
-condamné Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] solidairement aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer,
-condamné Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] solidairement entre eux à verser la somme de 300 € à la Sas Action Logement Services, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] ont interjeté appel de cette décision le 24 avril 2023.
Par écritures notifiées le 24 juillet 2023, ils ont conclu ainsi qu'il suit :
-déclarer l'appel formé par Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 10 mars 2023 recevable et bien fondé,
Y faire droit,
En conséquence,
-infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse du 10 mars 2023 en ce qu'il a :
-dit que la Sas Action Logement Services est subrogée dans les droits du bailleur, Madame [J] [E],
-déclaré recevable l'action engagée par la Sas Action Logement Services,
-constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,
-ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [S],
-fixé l'indemnité d'occupation due solidairement par Monsieur et Madame [S] à compter du 31 mai 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux à la somme de 1 008 € charges comprises,
-condamné solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer la somme de 1 132,45 € à la Sas Action Logement Services, au titre des quittances subrogatives dont rappel a été fait dans la quittance subrogative du 15 décembre 2020 (1 680,73 €) déduction étant faite du remboursement du bailleur inscrit au décompte (398,28 €) et des remboursements du locataire (150 €),
Statuant à nouveau,
-constater que Monsieur et Madame [S] ont réglé les loyers de juin 2018, novembre 2018 et novembre 2020,
-déclarer mal fondées les demandes de la Sas Action Logement Services pour les cautions subrogatoires concernant les loyers de juin 2018, novembre 2018 et novembre 2020,
-dire que Monsieur et Madame [S] ne sont redevables que de la somme de 96,40 € à la Sas Action Logement Services correspondant au loyer de juillet 2018, mai 2020, juin 2020, mars 2020, juillet 2020, août 2020, septembre 2020 et octobre 2020,
Subsidiairement,
-accorder à Monsieur et Madame [S] les plus larges délais de paiement,
-suspendre les effets de la clause résolutoire durant le respect du plan d'apurement tel que mis en place par la cour de céans,
En tout état de cause,
-dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que la créance relative au loyer de juin 2018, novembre 2018 et novembre 2019 n'est pas fondée, dans la mesure où ils ont acquitté ces termes par des virements qui n'ont été décomptés que pour des termes ultérieurs ; que l'activation de la caution n'était pas nécessaire ; qu'ils n'ont pas eu connaissance de la revalorisation du loyer à compter de février 2020 et que seules restent dues les régularisations acquittées par la caution pour un montant de 96,40 € ; qu'ils n'ont pas acquitté les causes du commandement de payer en croyant légitimement avoir réglé l'entièreté des sommes demandées.
Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le loyer courant est réglé et que le solde de leur compte au mois de juin 2021 n'était plus que de 120,39 €, montant qu'ils sont en mesure de payer de manière échelonnée.
Par écritures notifiées le 28 août 2023, la Sas Action Logement Services a conclu ainsi qu'il suit :
-recevoir la Sas Action Logement Services en son action,
-l'en déclarer bien fondée,
Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,
Vu le commandement de payer en date du 30 mars 2021,
Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016 les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi du 23 décembre 1986,
-débouter Monsieur et Madame [S] de leur appel,
-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 10 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation,
-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail,
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur [U] [S] et de Madame [L] [V] épouse [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
Vu les articles 1249 et suivants, devenus depuis le 1er octobre 2016 les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil,
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 1 132,45 € avec intérêts au taux légal à compter du commande- ment de payer du 30 mars 2021,
-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer lesdites indemnités d'occupation à la Sas Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
-condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
-condamner in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir qu'elle a acquitté différentes sommes pour un montant total de 1 680,73 € au titre de loyers et charges impayés par les locataires, dont ont été déduit des règlement intervenus pour 548,28 € ; que la dette subsistante n'a pas été résorbée dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer ; qu'un échéancier a été proposé aux locataires, mais n'a pas été respecté ; que la clause résolutoire a produit ses effets ; que les appelants ne peuvent soutenir avoir réglé l'intégralité des sommes dues alors qu'ils étaient débiteurs de montants au titre des honoraires d'état des lieux et du dépôt de garantie, de même qu'un impayé bancaire ; qu'au 7 juin 2021, nonobstant les règlements opérés par la Sas Action Logement Services en sa qualité de caution, le solde locatif reste débiteur de 120,39 € ; que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas justifiée, en l'absence d'effort des appelants pour régler leur dette qui date de plus de quatre ans ; qu'à titre subsidiaire, elle est fondée à solliciter le prononcer de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires.
Concernant l'indemnité d'occupation, elle fait valoir qu'aux termes du contrat de cautionnement, la caution doit au bailleur les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective ; que cette indemnité doit être fixée au montant qui aurait été acquitté, en principal, provisions sur charges et régularisations de charges si le bail s'était poursuivi, dans la mesure où depuis le 1er février 2021, le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à 1 023,31 €, supérieur au montant fixé par le premier juge.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 février 2024.
Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] ont déposé des écritures en date du 22 février 2024.
Par ordonnance du 23 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par les appelants.
MOTIFS
En vertu des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Conformément à ces dispositions, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture par les appelants et de se référer en conséquence aux demandes formulées dans les écritures du 24 juillet 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la Sas Action Logement Services se prévaut d'une quittance subrogative en date du 7 décembre 2020 portant sur le paiement d'une somme de 404,04 € au titre de loyers impayés dus par les locataires pour la période de novembre 2020 et récapitulant des montants payés antérieurement et ayant fait l'objet de quittances subrogatives au titre du mois de juin 2018 pour la somme de 448,09 €, juillet 2018 pour un montant de 376 €, novembre 2018 pour un montant de 399 €, mars 2020 pour la somme de 11,36 €, outre des paiements d'un montant unitaire de 7,04 € pour les mois de mai à octobre 2020 inclus.
Les appelants contestent vainement l'existence d'une dette locative en soutenant s'être acquittés des échéances de juin 2018, novembre 2018 et novembre 2020, dans la mesure où le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui leur a été signifié le 30 mars 2021 porte sur une somme de 1 132,45 € ; que cette dette locative est justifiée par le relevé de leur compte locataire ; que si le solde de leur compte au mois de juin 2021 ne présente plus qu'un solde débiteur de 120,39 €, cela est dû au règlement effectué par la caution à hauteur de 1 282,45 € et non à des paiements de leur part.
Les appelants ne justifient pas de paiements qui n'auraient pas été pris en compte et le premier juge a retenu à juste titre que l'analyse du relevé de compte locataire faisait ressortir qu'au 30 mai 2021, les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées, de sorte que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis depuis le 30 mai 2021.
L'indemnité d'occupation due depuis cette date sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, le jugement déféré étant confirmé pour le surplus.
Concernant la demande de délai de paiement, il sera relevé que Monsieur et Madame [S] ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier de leur situation financière actuelle ; qu'ils n'ont pas respecté l'échéancier qui leur avait été proposé ; qu'en l'absence de tout versement de nature à apurer la dette locative depuis la signification du commandement de payer, alors qu'ils ont bénéficié d'un délai de fait de plusieurs années, le manquement persistant à leur obligation première serait en tout état de cause de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail à leurs torts, de sorte que leur demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur les frais et dépens :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.
Partie perdante, Monsieur et Madame [S] seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimée la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
DECLARE irrecevables les conclusions et pièces déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture par les appelants,
INFIRME le jugement déféré quant au montant de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau de ce chef,
FIXE l'indemnité d'occupation due solidairement par Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à compter du 31 mai 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation du bail,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
REJETTE la demande de délai de paiement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [L] [V] épouse [S] aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier La Présidente
