MINUTE N° 24/284
Copie exécutoire à :
- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH
- Me Valérie SPIESER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01531 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBXC
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTE :
Madame [X] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1308 du 18/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Société ALSACE HABITAT Société d'Economie mixte venant aux droits de la société immobilière SIBAR et de OPUS 67 selon traité de fusion du 20 juillet 2020, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LAETHIER, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé du 29 juin 2009, la Saem Société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR) a consenti à Mme [X] [V] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 466,87 euros, outre 177,50 euros de provision sur charges.
Suite à un changement de dénomination de la rue, le logement est désormais situé [Adresse 1] à [Localité 4].
La Saem Alsace Habitat, anciennement dénommée Saem SIBAR, a fait délivrer à Mme [V] le 31 mai 2022, un commande- ment de payer visant la clause résolutoire contenue au bail portant sur la somme totale de 2 420,54 euros (2 283,70 euros au titre des loyers impayés et 136,94 euros au titre du coût de l'acte).
Dans le même acte, le bailleur fait également commandement au locataire d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte.
Par acte d'huissier délivré le 29 août 2022, la Saem Alsace Habitat a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 29 juin 2009 et en conséquence constater la résiliation du bail,
- rejeter toute demande tendant à l'octroi de délais de grâce,
- condamner Mme [V] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement de corps et de biens le local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4],
- dire qu'à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celles de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,
- condamner Mme [V] à payer, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à évacuation des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de l'acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal,
- condamner Mme [V] à payer la somme de 1 634,42 euros avec intérêts au taux légal sur le fondement de l'article 1153-1 du code civil,
- condamner Mme [V] aux frais et dépens, incluant le coût du commandement, outre la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 17 janvier 2023, le bailleur a repris les termes de son acte introductif d'instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 1 729,39 euros arrêtée à la date du 16 janvier 2023.
Régulièrement assignée par remise de l'acte à une personne présente au domicile, Mme [V] n'était pas présente, ni représentée à l'audience.
Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
- déclaré la demande régulière et recevable,
- constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 1er juillet 2022,
- condamné Mme [V] à payer à la Saem Alsace Habitat la somme de 1 634,42 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date de résiliation du bail, terme de juin inclus,
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- dit que Mme [V] ne dispose plus de titre pour occuper le logement depuis le 1er juillet 2022,
- condamné Mme [V] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d'avoir à libérer les lieux,
Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,
- ordonné l'expulsion de Mme [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente,
- condamné Mme [V] à payer à la Saem Alsace Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance exigible,
En tout état de cause,
- condamné Mme [V] à payer à la Saem Alsace Habitat la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [V] aux dépens,
- dit que le jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.
Mme [V] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 13 avril 2023.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 juin 2023, Mme [V] demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- constater que l'arriéré locatif a été soldé,
- constater qu'il est justifié de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs,
En conséquence,
- dire et juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne produira pas ses effets,
- débouter la Saem Alsace Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- statuer ce que de droit sur les frais et dépens.
Mme [V] fait valoir que l'arriéré locatif, résultant de difficultés financières liées à l'ouverture d'un commerce, a été soldé et que le loyer courant est payé. Elle ajoute qu'elle a toujours assuré son logement contre les risques locatifs et qu'elle en justifie.
Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 25 septembre 2023, la Saem Alsace Habitat demande à la cour de :
- déclarer Mme [V] mal fondée en son appel,
- le rejeter,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [V] aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer à la société concluante la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Alsace Habitat fait valoir que le commandement était justifié et que Mme [V] n'a pas justifié d'une assurance dans le délai prescrit.
L'intimée indique que l'appelante règle ses loyers quand bon lui semble et que malgré la délivrance du commandement, elle ne s'est pas acquittée de ses obligations dans le délai fixé et a laissé perdurer son compte débiteur.
Le bailleur précise que le compte était débiteur à hauteur de 768,36 euros à la date du 1er juin 2023.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance :
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat
de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 29 juin 2009 comprend une clause résolutoire en son article 13 conformément aux articles susvisés.
La Saem Alsace Habitat a fait délivrer à Mme [V] le 31 mai 2022 un commandement de payer la somme de 2 420,54 euros dans le délai de deux mois et d'avoir à justifier d'une assurance dans le délai d'un mois.
Le commandement de payer vise et reproduit la clause résolutoire de l'article 13 du bail concernant le défaut d'assurance et de paiement des loyers.
En ce qui concerne l'assurance du logement, Mme [V] produit un courrier de l'assureur Crédit Mutuel dont il résulte qu'elle avait souscrit un contrat d'assurance habitation pour la période du 1er février 2022 au 1er février 2023.
Dès lors, bien qu'elle n'en ait pas justifié dans le délai visé au commandement de payer, la clause résolutoire ne peut avoir pris effet pour défaut d'assurance, la locataire étant régulièrement assurée notamment pour la période visée dans ce commandement de payer.
Sur la dette locative :
Aux termes de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.
En l'espèce, il y a lieu de constater que la dette locative telle que fixée par le premier juge a été soldée par l'appelante, le relevé de compte de Mme [V] faisant état d'un solde débiteur de 768,36 euros au 15 juin 2023 qui correspond à l'indemnité d'occupation et aux charges du mois de juin 2023, exigible à la date du 1er juin 2023.
Mme [V] est fondée à soutenir qu'elle aurait bénéficié de délais pour apurer la dette, ce qu'elle était manifestement en mesure de faire si un arriéré locatif avait subsisté au jour de l'audience.
Compte tenu de la reprise du paiement régulier des loyers courants, attestée par l'absence de dette subsistante, et l'apurement de l'arriéré, il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé de ce chef, ainsi que du chef de la condamnation au paiement d'une dette locative.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, la Saem Alsace Habitat sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, ainsi que pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
DEBOUTE la Saem Alsace Habitat de ses demandes,
DEBOUTE la Saem Alsace Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la Saem Alsace Habitat aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier La Présidente
