MINUTE N° 24/282
Copie exécutoire à :
- Me Christine BOUDET
- Me Valérie SPIESER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04430 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H66J
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANT :
Monsieur [J] [B]
[Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2995 du 29/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉ :
Etablissement Public OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROP OLE DE STRASBOURG prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M.BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat en date du 6 octobre 2017, l'office public d'habitations à loyer modéré de la Communauté Urbaine de Strasbourg, Cus Habitat a donné à bail à Monsieur [J] [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant versement d'un loyer mensuel initial de 313,52 euros, outre 63,01 euros de provisions sur charges.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2021, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg (ci-dessous dénommé Ophea), venant aux droits de Cus Habitat, a délivré congé au locataire pour le 31 août 2021, au motif du non-paiement des loyers et accessoires.
Le preneur n'ayant pas libéré les lieux, Ophea a fait citer Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité de ce congé, prononcer la déchéance du preneur de tout droit au maintien dans les lieux, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves de l'intéressé à ses obligations locatives, sollicitant en tout état de cause son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des locaux.
La bailleresse sollicitait en outre sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 7 930,07 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 4 mai 2022, majorés des intérêts légaux à compter du congé sur la somme de 3 831,30 euros, à compter du 8 février 2022 sur la somme de 6 382,46 euros et à compter du 10 mai 2022 pour le surplus, subsidiairement à compter de l'assignation pour le tout,
- le paiement des loyers jusqu'à la rupture du contrat et d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée, égale au loyer augmenté des avances sur charges jusqu'à évacuation des lieux,
- 1 142,24 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens y compris ceux afférents aux frais d'exécution, prévus à l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en
cas d'exécution forcée, le tout avec capitalisation des intérêts échus.
La bailleresse concluait en outre à l'irrecevabilité, en tout état de cause au mal-fondé et au rejet des demandes reconventionnelles adverses.
En défense, Monsieur [J] [B], se prévalant de l'insalubrité du logement, a conclu au rejet des demandes principales, et par voie reconventionnelle, a sollicité la condamnation d'Ophea au paiement d'une somme de 13 357,41 euros à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de procédure de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Par jugement contradictoire rendu le 23 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :
débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux ;
débouté Monsieur [J] [B] de sa demande reconventionnelle comme non fondée ;
prononcé avec effet au jour du jugement, la résolution judiciaire aux torts du locataire du bail ayant pris effet le 6 octobre 2017 conclu entre l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg et Monsieur [J] [B] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] ;
ordonné à Monsieur [J] [B] de libérer l'appartement situé [Adresse 2] et de restituer les clés ;
dit qu'à défaut pour Monsieur [J] [B] de libérer les lieux et restituer les clés, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de ses demandes relatives à l'astreinte, à la suppression ou l'abréviation des délais légaux d'évacuation et à la fixation du sort des meubles meublants ;
condamné Monsieur [J] [B] à verser à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 8 445,94 euros au titre des loyers et avances sur charges échus au 31 mai 2022, majorée des intérêts au
taux légal à compter du 13 septembre 2021 à hauteur de 3 831,30 euros et du jugement pour le surplus ;
condamné Monsieur [J] [B] à verser à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, en quittances ou deniers et avant déduction des APL, une somme mensuelle de 515,87 euros au titre des loyers et avances sur charges échus entre le 1er juin 2022 et le jour du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
dit n'y avoir lieu à délais de paiement ;
condamné Monsieur [J] [B] à verser à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total, avant déduction des éventuelles APL, de 515,87 euros égale aux loyer (soit 317,49 euros) et avances sur charges (soit 198,38 euros) qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie ;
débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de ses demandes de capitalisation des intérêts échus par année entière et d'indexation de l'indemnité d'occupation ;
condamné Monsieur [J] [B] aux dépens de l'instance, à l'exclusion des frais envisagés par l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas d'exécution forcée ;
débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg et Monsieur [J] [B] de leurs demandes d'indemnités de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que le jugement est de droit exécutoire par provision.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu les éléments suivants :
sur la dette locative :
La partie défenderesse n'apportant aucun élément de nature à contester le quantum des montants réclamés dans les décomptes successifs, Monsieur [J] [B] devait être condamné au paiement des sommes réclamées et loyers et avances sur charges échus entre le 1er juin 2022 et le jugement ;
sur la demande en validation du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux :
Le congé délivré le 27 mai 2021 était nul et de nul effet pour n'être pas conforme aux prescriptions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 en ce qu'il se bornait à annexer copie dudit article 4 sans le reproduire et comportait une sommation d'avoir à quitter les lieux ; le locataire, ainsi amené à penser qu'il devait automatiquement abandonner les lieux, en dehors de toute décision judiciaire, en subissait un grief ; le défaut de paiement d'une dette quelconque n'était en tout état de cause pas suffisant à prouver la mauvaise foi nécessaire à entraîner la déchéance du droit au maintien dans les lieux, dès lors qu'il pouvait être la conséquence soit d'un accident de la vie soit d'une incompétence à gérer son budget ;
sur la demande reconventionnelle relative à l'insalubrité du logement :
Le preneur était défaillant dans la preuve de cette prétendue insalubrité qui serait liée à des problèmes d'électricité, de chauffage et une humidité constante des murs (état des lieux d'entrée ne mentionnant aucun désordre ; photographies dépourvues de toute valeur probante ; imprécision de l'attestation produite ; certificats médicaux reprenant les déclarations de l'appelant ; facture électrique non significative) ; les causes d'une éventuelle humidité dans un logement pouvaient être multiples et notamment liées à une aération insuffisante des locaux ; le preneur n'avait émis aucune réclamation ni demande de mise en conformité du logement avant la présente procédure dans laquelle il demandait réparation d'un préjudice évalué à plus de 13 000 euros, sans aucune preuve de son étendue ;
sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du contrat :
Le paiement régulier du loyer étant une obligation essen- tielle du locataire, les manquements de Monsieur [J] [B], qui échouait à prouver l'exception d'inexécution par le bailleur de ses propres obligations, justifiaient le prononcé de la résiliation ; le bailleur pouvant bénéficier le cas échéant du concours de la force publique, l'astreinte était inutile ; rien ne justifiait de supprimer ou d'abréger les délais d'évacuation de droit commun fixés par le code des procédures civiles d'exécution ; le sort des meubles meublants pouvant encore garnir les lieux lors de l'évacuation étant régi par ledit code, il n'appartenait pas au juge du fond de le rappeler ;
sur l'indemnité d'occupation :
Monsieur [J] [B] était redevable, avant déduction des éventuelles APL, d'une indemnité mensuelle d'occupation qui, en l'absence de preuve d'un préjudice distinct, était fixée au montant de 515,87 euros mensuels soit le loyer et l'avance sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ; du fait de la résiliation du bail, et en l'absence de stipulations contractuelles spécifiques permettant l'application de l'article 1240 du code civil, ces indemnités étaient forfaitaires et ne pouvaient bénéficier des indexations contractuelles ;
sur les délais de paiement :
Au vu des renseignements tirés du diagnostic social réalisé par les services préfectoraux, de l'ampleur de la dette et de la faiblesse de revenus du défendeur, bénéficiaire du RSA, il était peu probable que ce dernier puisse apurer la dette locative dans le délai maximal légal de trois ans, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à délais de paiement, au demeurant non demandés ;
sur la capitalisation des intérêts :
Celle-ci n'étant pas prévue au contrat et vue la situation du défendeur, il était équitable de ne pas y faire droit.
Monsieur [J] [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 7 décembre 2022.
Il a par ailleurs, parallèlement à la présente procédure, déposé un dossier de surendettement qui a abouti au prononcé d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dont l'effacement total des dettes est entré en application le 21 février 2023.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, Monsieur [J] [B] demande à la cour de déclarer son appel principal bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Ophea de certaines de ses demandes. Il sollicite, en conséquence de la cour, statuant à nouveau, de :
débouter l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de l'intégralité de ses demandes ;
constater l'acceptation de son dossier de surendettement par la Banque de France et l'extinction de ses dettes à l'égard de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg ;
dire qu'il n'est redevable d'aucune somme à l'encontre de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg ;
en tout cas,
dire qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail et qu'il pourra se maintenir dans les lieux ;
condamner l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg à lui payer un montant de 13 357,41 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi ;
à titre subsidiaire, si par impossible la résiliation du bail était prononcée,
le condamner à verser à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 6 524 euros au lieu de 8 445,94 euros au titre des loyers et avances sur charges échus.
Il sollicite, sur appel incident, de voir :
déclarer l'appel incident de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg mal fondé ;
en conséquence,
le rejeter,
débouter l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
en tout état de cause,
rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg ;
condamner l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;
condamner l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg aux frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :
sur la confirmation du jugement entrepris concernant la non validité du congé délivré :
L'annexion de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 au congé ne satisfait pas aux exigences textuelles qui imposent sa reproduction dans le congé ; le bailleur ne peut tirer argument du manque de maîtrise du preneur de la langue française pour prétendre qu'il n'aurait subi aucun grief mais aurait, a contrario, s'agissant d'un bailleur social confronté à une population vulnérable, dû être particulièrement vigilant ;
sur l'infirmation du jugement entrepris concernant la résolution judiciaire du bail et ses conséquences :
il est en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution s'agissant du paiement de ses loyers et charges par suite de l'état d'insalubrité du logement, dont les multiples désordres (humidité constante, problèmes d'électricité et de chauffage) sont apparus quelques mois après son arrivée et ont été signalés oralement au représentant d'Ophea avant même la présente assignation, ayant même justifié le déplacement d'un électricien missionné par le bailleur ;
le médecin, auquel il a montré des photographies des lieux, atteste de l'aggravation de l'état de santé de l'intéressé du fait des moisissures présentes dans le logement ;
Ophea est invité à se déplacer sur les lieux pour constater l'ampleur de ces moisissures sur place ; il connaît en tout état de cause la situation d'humidité de l'immeuble qui fonde notamment la demande de déménagement de son voisin, Monsieur [W], auteur d'une attestation produite à la procédure ;
le fait qu'un autre logement soit concerné démontre que, contrairement aux interrogations du premier juge, les causes de l'humidité ne peuvent résulter d'une aération insuffisante de sa part ;
il a réglé ses premiers loyers et n'a cessé de s'en acquitter que face à l'inaction de son bailleur ;
sur sa demande indemnitaire :
Elle est justifiée par les pièces produites qui établissent tant l'humidité excessive des lieux (constatée par un rapport d'assureur et des photographies récentes) que les répercussions sur l'état de santé de l'intéressé et ses proches
(son fils, sa femme et leur enfant vivant au domicile) telles qu'attestées par divers certificats médicaux) ;
sur le prétendu non-paiement des loyers :
selon le courrier de la commission de surendettement du 11 avril 2023, et le tableau des créances actualisées au 21 février 2023, il n'est redevable d'aucune somme à l'encontre du bailleur ;
si, par impossible, la cour confirmait la résiliation judiciaire du bail, il sera tenu compte de ce qu'il a, depuis le jugement entrepris, versé la somme de 600 euros à Ophea, sous la forme de trois versements de 200 euros et de ce que, au terme d'un récent décompte de charges, Ophea lui doit la somme de 1 321,94 euros, qui doit être déduite des loyers dus.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 février 2024, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg demande à la cour de déclarer Monsieur [J] [B] mal fondé en son appel, le débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions, confirmer le jugement entrepris sous réserve de l'appel incident, et sur appel incident, de :
déclarer Ophea recevable et fondé en son appel incident,
y faisant droit,
valider le congé délivré à Monsieur [J] [B] avec toutes conséquences de droit et en conséquence, prononcer la déchéance de ce dernier de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 avec effet à la date du congé et confirmer le jugement pour le surplus s'agissant des conséquences de la fin des relations contractuelles ;
condamner Monsieur [J] [B] à lui payer les arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2021 soit la somme de 3 831,30 euros et à compter de cette date une indemnité d'occupation fixée au montant et selon les modalités arrêtées par le jugement ;
constater qu'au 7 février 2024, la dette locative de Monsieur [J] [B], constituée d'arriérés d'indemnités d'occupation, s'élève à 2 868,43 euros, et le condamner à payer ce montant à Ophea ;
subsidiairement en cas de rejet de l'appel incident,
confirmer le jugement ;
condamner Monsieur [J] [B] aux entiers dépens de première instance sans exclusion des frais de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas d'exécution forcée ;
le condamner aux dépens de l'instance d'appel et à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
En réplique à la partie adverse, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg soutient essentiellement que :
sur la validité du congé :
Monsieur [J] [B] est toujours occupant des lieux et n'a donc pas subi de grief résultant du fait qu'il aurait pensé devoir quitter les lieux ;
l'exigence de reproduction de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 tend à porter à la connaissance du locataire les termes de cet article, ce qui a été le cas en l'espèce, le congé indiquant expressément qu'il était considéré comme locataire de mauvaise foi et ne pouvait bénéficier du maintien dans les lieux accordés aux locataires de bonne foi « selon les termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 modifié (article joint au présent congé) » qui était annexé audit congé ;
le congé précisait qu'à défaut de déférer à celui-ci, l'office demanderait la déchéance du droit au maintien dans les lieux par le tribunal compétent ainsi que son évacuation avec possibilité pour le locataire de saisir le fond de solidarité mais également de saisir à tout moment la juridiction compétente pour solliciter des délais de grâce ;
dans ces conditions, l'absence de reproduction des mentions obligatoires de l'article 4 n'a causé aucun grief au preneur et le congé ne peut être annulé ;
sur la demande subsidiaire en confirmation de la résiliation du contrat :
l'appelant ne démontre pas les griefs qu'il allègue à l'encontre de son bailleur pour prétendument justifier le non-paiement du loyer, non-paiement non contesté ;
il produit les mêmes pièces qu'en première instance pour démontrer que l'appartement serait insalubre, lesquelles ne sont pas probantes faute de prouver la
réalité des moisissures d'une part ni qu'elles seraient imputables au bailleur d'autre part, s'agissant de photographies non datées et partiellement illisibles, de certificats médicaux se contentant de reprendre les plaintes des patients, d'une attestation d'un voisin laconique et non datée et d'un rapport de la MACIF non probant ;
sur le montant du préjudice :
son chiffrage n'est ni détaillé ni justifié, et il n'est démontré ni la faute, ni le préjudice et encore moins le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice réclamé ;
la demande ne vise en réalité qu'à opposer une prétendue contre-créance pour ne pas payer les arriérés de loyers et charges et paraît contradictoire, au vu de l'état prétendu du logement, avec la volonté de l'intéressé de rester dans les lieux ;
sur la dette locative :
Monsieur [J] [B] avait conclu un plan d'apurement de sa dette à hauteur de 40 euros par mois qu'il n'a pas respecté, ce qui a justifié la présente procédure ;
Ophea a tenu compte de l'effacement des dettes résultant de la procédure de surendettement et y a procédé à la date du 16 mai 2023 ;
l'intéressé reste tout de même redevable du paiement du loyer courant et a, en n'effectuant que des règle- ments sporadiques, entre juin 2023 et février 2024, constituer une nouvelle dette de 2 866,43 euros.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 26 février 2024 pour une mise en délibéré au 27 mai 2024.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Au préalable, la cour rappelle que, aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces
prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Ne constituent pas des prétentions, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas, sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.
Par ailleurs, par application combinée des articles 954 et 562 du code de procédure civile, en l'absence de prétention relative à un chef du jugement critiqué, la cour n'est saisie d'aucune demande et ne peut que confirmer le jugement entrepris.
Sur la validité du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux
Conformément aux dispositions de l'article L442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l'article 4, au terme duquel les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précitées doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même une obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
En l'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2021, Ophea a délivré congé à Monsieur [J] [B] du logement qu'il occupe, avec effet pour la date du 31 août 2021, au motif du non-paiement des loyers et accessoires et lui a refusé le droit au maintien dans les lieux en raison de sa mauvaise foi.
Il est constant que ce congé se borne à viser l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, dont copie est annexée, sans en reproduire les termes dans le corps du congé. Il comporte également sommation d'avoir à quitter les lieux.
Toutefois, l'irrégularité tirée de l'absence de reproduction des dispositions de l'article 4 et du défaut de mention de ce que le congé ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, n'est susceptible d'entraîner la nullité du congé que si la preuve d'un grief causé au locataire est rapportée conformément aux dispositions de l'article 112 du code de procédure civile.
Or, le congé délivré par Ophea précise que, faute pour le locataire de déférer à la sommation de quitter les lieux, le bailleur se verra « dans l'obligation de saisir le tribunal compétent pour confirmer (sa) mauvaise foi et demander (sa) déchéance du droit au maintien dans les lieux, (son) évacuation ainsi que le paiement des sommes dues et à devoir ».
Le locataire était ainsi en mesure de savoir que le congé n'emportait pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, puisqu'il soumet le départ non volontaire du locataire à une décision judiciaire, et que l'appelant, et les autres occupants du logement de son chef, se sont d'ailleurs maintenus dans les lieux sans pourtant justifier d'aucune démarche tendant à se voir autoriser à rester.
Par suite, la preuve de ce que l'irrégularité de l'acte de congé a causé un grief au preneur n'est pas rapportée.
Si un non-paiement de loyer n'est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi, celle-ci doit être retenue en l'espèce dès lors que le preneur s'était vu accorder fin 2020 un plan d'apurement amiable à hauteur de 40 euros par mois en sus du loyer, engagement qu'il n'a pas respecté et qu'il ne justifie pas même avoir repris le paiement du loyer courant depuis les premiers impayés survenus en juillet 2020 alors que son loyer résiduel, après APL, représentait une somme de 235,12 euros.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a annulé le congé, et il sera constaté que, par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 août 2021.
L'expulsion des lieux loués doit en conséquence être ordonnée et les dispositions du jugement déféré sur ce chef seront donc confirmées, tout comme le montant de l'indemnité d'occupation qui n'est pas remise en cause par les parties mais dont le point de départ doit, par suite de la validité du congé, être fixée au 1er septembre 2021 (sous réserve des effets de la procédure de rétablissement personnel précisés ci-dessous).
Sur l'état d'insalubrité du logement et les demandes afférentes (exception d'inexécution et dommages et intérêts)
En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Il est par ailleurs obligé de délivrer au locataire le logement en bon état
d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le preneur se prévaut de l'exception d'inexécution et soutient qu'il était fondé, au vu de l'insalubrité de son logement, à cesser le paiement de ses loyers et charges.
Or, il est acquis que le preneur ne peut se dispenser unilatéralement du paiement du loyer et des charges, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres d'une telle ampleur qu'ils rendent impossible la jouissance des lieux loués conformément à leur destination. Il appartient en outre au locataire de démontrer avoir avisé le bailleur dès que possible de toute difficulté rencontrée dans la jouissance du logement pour mettre ce dernier en mesure d'y remédier.
Monsieur [J] [O] ne justifie d'aucun courrier adressé à son bailleur faisant état de réclamations quant à des désordres dans son logement, ses seules allégations selon lesquelles il se serait adressé oralement au représentant d'Ophea ou que la bailleresse aurait effectué des vérifications à sa demande n'étant corroborées par aucun élément.
L'état des lieux évoqué par le premier juge et les parties n'est pas produit à hauteur d'appel. Il n'est en tout état de cause pas contesté qu'il n'apportait aucun élément utile à l'appréciation d'une éventuelle insalubrité.
Comme justement relevé par le premier juge, les photographies produites et l'attestation d'un autre résident de l'immeuble ne sont pas probantes, pas plus que la production de deux factures d'électricité qui ne mettent pas en évidence une consommation excessive.
A cet égard, l'appréciation portée par le premier juge sur les pièces produites par le preneur se fonde sur des motifs pertinents qui seront adoptés par la cour.
A l'appui de son appel, Monsieur [J] [B] se prévaut de nouvelles photographies qui mettent certes en évidence des traces noires en divers endroits du logement pouvant caractériser des moisissures mais qui ne permettent pas d'en déterminer la date ni le caractère récent ou persistant, pas davantage qu'elles n'en établissent la cause ni ne permettent de savoir si elles sont imputables à un manquement du bailleur à ses obligations ou à un défaut d'entretien ou de chauffage du preneur.
La production à hauteur de cour d'un rapport établi par la MACIF à la suite d'une déclaration pour dégât des eaux en avril 2022 ne démontre pas davantage l'insalubrité imputée au bailleur alors qu'il
est indiqué au titre des causes et circonstances du sinistre « origine : condensation » « provenance : ventilation isolation » ce qui ne permet pas d'exclure un manque d'aération des lieux par ses occupants, le logement étant d'ailleurs occupé par quatre personnes alors qu'initialement loué à un seul locataire.
Les certificats médicaux établis par le Docteur [P] [I] ont à juste titre été écartés par le premier juge, s'agissant davantage d'attestations venant à l'appui de la demande du preneur que de constatations médicales circonstanciées. Les nouveaux certificats établis en novembre 2023 font pour leur part état de bronchite ou toux chronique de Monsieur [J] [B] et de ses proches sans pour autant établir ni la réalité de l'humidité des lieux (constatée par le médecin sur « photos ») ni l'origine de ces symptômes alors qu'il est fait état d'un terrain allergique ou de ce que ces toux « peuvent » être aggravées par l'humidité.
Faute d'éléments significatifs démontrant le caractère inhabitable des lieux, Monsieur [J] [B] ne pouvait se dispenser du paiement de son loyer et de ses charges, ni ne pouvait prétendre à des dommages et intérêts.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu d'exception d'inexécution dispensant le preneur de ses obligations et a rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
Sur la dette locative et les effets de la procédure de surendettement
Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.
Monsieur [J] [B] ne conteste pas l'existence d'impayés mais se prévaut du rétablissement personnel dont il a bénéficié.
Il est constant que ce dernier a été déclaré recevable au bénéfice des mesures de surendettement des particuliers par décision du 27 décembre 2022 et s'est vu accorder un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant un effacement total de ses dettes, entrant en application au 21 février 2023.
La présente procédure a été engagée antérieurement à la recevabilité de la procédure de surendettement, laquelle ne privait en tout état de cause pas un créancier du droit d'engager une action aux fins d'obtenir un titre exécutoire.
En outre, le congé délivré par Ophea a pris effet le 31 août 2021 soit antérieurement à la procédure de surendettement qui ne pouvait donc remettre en cause les conséquences de ce dernier.
S'agissant des effets du rétablissement personnel, aux termes de l'article L741-2 du code de la consommation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé aux lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.
Il est acquis que l'effacement de la dette locative n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n'a pas réglé le loyer.
Pour autant, il résulte des articles L 724-1, L. 741-2 et L 741-6 du code de la consommation que le créancier, dont la créance a été effacée au terme d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ne peut plus agir en paiement à l'encontre du débiteur (Civ 2ème, 4 nov 2021 et 26 oct 2023).
La demande présentée par Ophea en condamnation de Monsieur [J] [B] à lui payer la dette locative telle qu'arrêtée au 31 août 2021 doit donc être rejetée, aucune somme échue antérieurement au 21 février 2023 ne pouvant désormais, par l'effet du rétablissement personnel, être réclamée à ce dernier.
Ophea justifie d'ailleurs avoir intégré à son décompte les effets du rétablissement personnel en effaçant la somme de 6 682,59 euros à la date du 16 mai 2023 correspondant à l'arriéré locatif concerné.
Le rétablissement personnel n'a toutefois pas d'effet pour l'avenir et il appartient au débiteur de régler ses charges courantes.
Or, il résulte du dernier décompte produit et d'ailleurs non contesté par Monsieur [J] [B] que ce dernier a, depuis l'effacement de ses dettes, constitué un nouvel arriéré des indemnités d'occupation dues, qui s'élève à la somme de 2 868,43 euros.
Ledit décompte porte déjà déduction du trop-perçu de charges de 1 321,94 euros et le débiteur, bien que se prévalant d'un paiement à hauteur de 600 euros depuis septembre 2022, ne démontre la réalité d'aucun versement en dehors de ceux comptabilisés par Ophea.
Monsieur [J] [B] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2 868,43 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation ayant couru entre le 22 février 2023 et le 7 février 2024.
Sur les frais et dépens
C'est à juste titre que le jugement de première instance a condamné Monsieur [J] [B] aux dépens, la procédure ayant été rendue nécessaire par les manquements de ce dernier. La
décision de première instance sera donc confirmée tant quant aux frais et dépens, en ce compris le rejet du droit proportionnel de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, qu'au titre de l'article 700 du code de procédure de civile.
Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [J] [B] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à verser à Ophea une somme qui sera fixée, en équité, à la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
INFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 23 septembre 2022 en ce qu'il a débouté l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de ses demandes en validation du congé et en déchéance du droit au maintien dans les lieux et a, par suite, prononcé la résiliation judiciaire du bail, condamné Monsieur [J] [B] au paiement d'un arriéré locatif de 8 445,94 euros arrêté au 31 mai 2022 outre les loyers et avances sur charges du 1er juin 2022 au jour du jugement, et fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation au jour du jugement ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
VALIDE le congé à effet au 31 août 2021 et la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [J] [B] à compter de cette date ;
CONSTATE que la demande subsidiaire de l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;
DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg de sa demande en condamnation de Monsieur [J] [B] à payer la somme de 3 831,30 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2021 par suite du rétablissement personnel dont il a bénéficié avec effet au 21 février 2023 ;
DIT que l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [B] telle que fixée par le jugement du 23 septembre 2022 prend effet théorique au 1er septembre 2021 sans recouvrement possible pour la période antérieure au 21 février 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 2 868,43 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation ayant
couru du 22 février 2023 au 7 février 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg l'indemnité d'occupation selon le montant et les modalités fixés par le jugement du 23 septembre 2022 à compter du 8 février 2024 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [J] [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
