MINUTE N° 24/265
Copie exécutoire à :
- Me Laurence FRICK
-
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Mai 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04324 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6YS
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de MOLSHEIM
APPELANTE :
Madame [Z] [T] épouse [I]
[Adresse 2]
Représentée par Me Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Madame [N] [H]
[Adresse 4]
Non comparante, non représentée, assignée à étude de commissaire de justice le 23 février 2023 par acte de commissaire de justice
S.C.I. DUC Prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [P] [U] et Madame [O] [U], domiciliés ès qualité au dit siège.
[Adresse 3]
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame FABREGUETTES, Présidente de chambre, et Madame MARTINO,magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Madame SCHLUMBERGER, présidente de chambre
Mme MARTINO, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M.BIERMANN
ARRET :
- défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Suivant contrat en date du 9 juillet 2020, la Sci Duc, Monsieur [P] [U] et Madame [O] [U] ont donné à bail à usage d'habitation à Madame [N] [H] un appartement, une cour privative et une cave, situés au [Adresse 1], et ce moyennant le paiement d'un loyer révisable d'un montant de 530 € par mois outre une provision mensuelle sur charges de 140 €.
Le contrat contient l'engagement en qualité de caution solidaire pour une durée de trois ans de Madame [Z] [T] épouse [I].
Par ordonnance en date du 30 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Molsheim, a enjoint à Madame [N] [H] et à Madame [Z] [T] épouse [I] de payer solidairement à la Sci Duc la somme de 4 789 € en principal, correspondant au montant de l'arriéré locatif impayé et à divers frais.
Suite à l'opposition à cette ordonnance d'injonction de payer formée par Madame [Z] [T] épouse [I], la procédure s'est contradictoirement poursuivie devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Molsheim, auprès duquel la Sci Duc a demandé condamnation solidaire des défenderesses à lui payer la somme de 6 366 € en principal, montant de l'arriéré locatif après remise des clés par la locataire en avril 2022.
Madame [Z] [T] épouse [I] a, à titre principal, contesté la validité de l'acte de cautionnement qu'elle a souscrit dont elle a demandé de constater la nullité et, à titre subsidiaire, a sollicité la condamnation de la Sci Duc au paiement
d'une somme équivalente à ses demandes d'arriérés de loyers, charges, accessoires, frais et intérêts, à titre de dommages intérêts pour logement indécent, avec compensation des créances réciproques.
Madame [N] [H] n'a pas comparu.
Par jugement en date du 18 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :
-déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer du 30 septembre 2021 formée par Madame [N] [H] et Madame [Z] [T] épouse [I],
-réduit à néant l'ordonnance d'injonction de payer du 30 septembre 2021,
Statuant à nouveau :
-rejeté la demande en constatation de la nullité de l'acte de cautionnement signé par Madame [Z] [T] épouse [I],
-condamné Madame [N] [H] à payer à la Sci Duc la somme de 6 366 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 sur la somme de 5 120 € et de la décision pour le surplus,
-condamné Madame [Z] [T] épouse [I] à verser cette somme solidairement avec Madame [N] [H] dans la limite de 5 706 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 sur la somme de 4 670 € et de la décision pour le surplus,
-rejeté les demandes reconventionnelles présentées par Madame [Z] [T] épouse [I] notamment au titre de l'exception d'inexécution et des dommages intérêts,
-condamné Madame [N] [H] et Madame [Z] [T] épouse [I] solidairement aux dépens en ce compris les frais relatifs à l'ordonnance d'injonction de payer,
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
-rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Pour statuer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu :
-s'agissant de la validité de l'engagement de caution : que la mention expresse du nom du bailleur dans l'acte de cautionnement n'est pas exigée à peine de nullité dès lors qu'il est acquis que la
caution a parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée et qu'en signant l'acte de cautionnement litigieux au profit de Monsieur [P] [U], Madame [Z] [T] épouse [I] a eu la conscience et la volonté de s'engager au profit de la Sci Duc dans le cadre du contrat de bail passé entre Madame [N] [H] et cette dernière, telle que représentée par Monsieur [P] [U], son gérant.
-s'agissant de l'exception d'inexécution et de la demande reconventionnelle en dommages intérêts : que les éléments produits ne permettent pas de caractériser l'état d'indécence du logement et son éventuel caractère inhabitable, de sorte que la locataire n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers et des charges ; que Madame [Z] [T] épouse [I] n'a pas qualité pour agir en réparation d'un éventuel trouble de jouissance subi par Madame [N] [H].
Madame [Z] [T] épouse [I] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 28 novembre 2022 et par dernières écritures notifiées le 16 janvier 2024, elle demande à la cour de :
-déclarer l'appel recevable,
-le déclarer bien fondé,
-infirmer le jugement déféré en ce qu'il rejette la demande en constatation de la nullité de l'acte de cautionnement signé par elle, en ce qu'il condamne Madame [N] [H] à payer à la Sci Duc la somme de 6 366 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 sur la somme de 5 120 € et de la décision pour le surplus, en ce qu'il condamne Madame [Z] [T] épouse [I] à payer cette somme solidairement avec Madame [N] [H] dans la limite de 5 706 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021, sur la somme de 4 670 € et de la décision pour le surplus, en ce qu'il rejette les demandes reconventionnelles qu'elle a présentées au titre de l'exception d'inexécution ou de dommages intérêts et en ce qu'elle condamne Madame [N] [H] et Madame [Z] [T] épouse [I] solidairement aux dépens et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [Z] [T] épouse [I] ;
Statuant à nouveau,
-déclarer irrecevable la demande de la Sci Duc à l'encontre de Madame [Z] [T] épouse [I],
-subsidiairement, déclarer nul l'acte de cautionnement signé par Madame [Z] [T] épouse [I],
-débouter la Sci Duc de l'intégralité de ses demandes,
-ordonner la suspension de l'obligation de paiement du loyer compte-tenu de l'indécence du logement,
-subsidiairement, réduire le montant du loyer pouvant être dû par la locataire et par la caution à un montant symbolique,
-débouter la Sci Duc de l'intégralité de ses demandes,
-condamner la Sci Duc à payer à Madame [N] [H] et Madame [Z] [T] épouse [I] des dommages intérêts à hauteur de 6 366 €,
-ordonner la compensation des créances réciproques,
-à titre subsidiaire, réduire le montant pouvant être réclamé à Madame [Z] [T] épouse [I] à la somme de 5 176 €,
-condamner la Sci Duc aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel,
-condamner la Sci Duc à payer à Madame [Z] [T] épouse [I] une somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, Madame [Z] [T] épouse [I] fait valoir à titre principal qu'elle ne s'est pas engagée au profit de la Sci Duc, bailleresse, mais au profit de Monsieur [P] [U], désigné dans l'acte comme bénéficiaire du cautionnement et qu'il en résulte d'une part que la Sci Duc n'a pas qualité à agir à son encontre et d'autre part que cette dernière ne détient aucune garantie à son encontre.
À titre subsidiaire, elle oppose que le montant de la caution versée à l'entrée dans les lieux doit être déduit du montant de la créance ; qu'il résulte d'un diagnostic établi à la demande de la caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin par la société Conseil Urban, que le bâti n'est pas décent, que les normes d'habitabilité et de confort et l'entretien de l'immeuble ne sont pas décents non plus que les équipements électriques et de chauffage et que l'humidité et l'aération de l'immeuble ne correspondent pas aux normes de décence ; que la Sci Duc ne rapporte pas la preuve que les moisissures constatées auraient pour origine un manque d'aération ou un comportement anormal du locataire ; qu'elle est fondée à solliciter la suspension/réduction du loyer comme s'agissant d'une exception d'inexécution que la caution peut opposer au créancier quand bien même elle aurait renoncé au bénéfice de discussion et de division.
L'appelante estime être, pour le cas où la cour ne réduirait pas le montant du loyer, admise à solliciter des dommages intérêts compte-tenu de l'état du logement, à compenser avec la dette de la débitrice principale.
Par dernières écritures notifiées le 1er décembre 2023, la Sci Duc conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de Madame [Z] [T] épouse [I] aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir :
-sur la nullité de l'engagement de caution : que l'indication de Monsieur [U], comme étant bénéficiaire de l'engagement de caution, procède d'une simple erreur matérielle qui ne saurait conduire à l'annulation du cautionnement donné par Madame [Z] [T] épouse [I] en toute connaissance de cause ;
-sur les montants dus : que la preuve du paiement du dépôt de garantie n'est pas rapportée ; que s'étant portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, Madame [Z] [T] épouse [I] n'est pas recevable à contester les montants mis en compte ; qu'au surplus, elle n'a pas qualité à agir au titre de l'exception d'inexécution comme au titre de la demande de dommages intérêts, en vertu de l'adage selon lequel nul ne plaide par procureur ; qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ; que le rapport établi par la société Urban Conseil n'est pas contradictoire et ne se prononce pas sur les circonstances qui ont conduit à l'apparition des désordres qu'il relève, ni sur l'éventuelle responsabilité de l'une ou l'autre des parties, alors que l'état des lieux à l'entrée ne relevait aucune difficulté particulière s'agissant de l'état du logement ; qu'en tout état de cause, elle a fait preuve de diligence en installant une VMC, des prises d'air aux fenêtres, un tubage de cheminée et a vérifié la toiture, dès qu'elle a été saisie par la caisse d'allocations familiales ; que la locataire a eu un rôle actif dans la dégradation de l'appartement.
L'ordonnance de clôture est en date du 12 février 2024.
***
La déclaration d'appel a été signifiée avec les conclusions d'appel à Madame [N] [H] le 23 février 2023, par remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire.
Elle n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en tant que dirigée contre Madame [Z] [T] épouse [I]
Il résulte des productions et notamment de l'acte du 9 juillet 2020 portant engagement de caution de Madame [Z] [T] épouse [I], que celle-ci reconnaît avoir reçu un exemplaire du contrat de bail souscrit entre Madame [N] [H] et la Sci Duc le même jour.
Ce contrat de bail est libellé au nom de la Sci Duc en qualité de bailleur et mentionne également les noms de [P] et de son épouse en cette qualité.
Cependant, il y est expressément stipulé que le loyer et les charges doivent être réglés par voie de virement permanent bancaire sur le compte de la Sci Duc, dont un relevé d'identité bancaire est joint.
Par ailleurs, même si elle n'est pas signataire de cet acte, il est constant que Madame [Z] [T] épouse [I] ne conteste pas avoir été présente lors de l'établissement du contrat de bail comme de l'état des lieux d'entrée lequel mentionne que Monsieur [U] intervient en qualité de gérant de la Sci Duc.
Il s'évince de ces éléments que si l'acte de cautionnement signé par Madame [Z] [T] épouse [I] indique sous la mention pré imprimée « nom et prénom du bailleur » la mention manuscrite « [U] [P] », Madame [Z] [T] épouse [I], qui s'est expressément engagée à garantir le paiement des loyers et des charges dus par la locataire selon les clauses du bail, avait pleinement conscience, au moment où elle a contracté et en dépit de la maladresse de rédaction du formulaire de cautionnement, s'engager pour le compte de la Sci Duc dont Monsieur [P] [U] est le gérant.
Il s'en déduit que la Sci Duc apparaît recevable à se prévaloir de ce cautionnement et que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de ses demandes sera écartée.
Sur la nullité du cautionnement
Comme exactement rappelé par le premier juge, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail litigieux, dispose que la personne physique qui se porte caution des engagements du locataire, signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation
qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa de cet article ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location et que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
L'engagement de caution souscrit par Madame [Z] [T] épouse [I] fait effectivement apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, contient une mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que Madame [Z] [T] épouse [I] a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et comporte la reproduction de l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Comme indiqué précédemment, Madame [Z] [T] épouse [I] a reconnu avoir reçu un exemplaire de ce contrat de location.
Il résulte de ces constatations que l'engagement de caution souscrit par l'appelante ne souffre d'aucune cause de nullité et que la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité soulevée par Madame [Z] [T] épouse [I].
Sur l'exception d'inexécution et la demande reconventionnelle en dommages intérêts
L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 ne s'appliquant sur ce point qu'aux contrats conclus après le 1er janvier 2022, le cautionnement souscrit par Madame [Z] [T] épouse [I] continue à être régi par l'ancien article 2313 du code civil selon lequel si la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette , elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur.
L'exception d'inexécution caractérise indiscutablement une exception inhérente à la dette et son invocation est donc recevable en l'espèce.
Cependant, ainsi qu'exactement énoncé par le premier juge, l'exception d'inexécution ne saurait être retenue en matière de baux d'habitation que si le logement donné à bail est inhabitable.
Or, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a déterminé que la preuve n'était pas rapportée du caractère inhabitable du logement donné à bail par la Sci Duc à Madame [Z] [T] épouse [I].
Il n'est apporté à la cour aucun élément nouveau susceptible de permettre la remise en cause du jugement déféré de ce chef.
Sous couvert d'exception d'inexécution, l'appelante demande à la cour, au visa de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre le paiement des loyers ou, subsidiairement d'en réduire le montant dû par la locataire à un montant symbolique.
Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité' le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Ainsi, la demande en suspension du paiement des loyers ou en réduction de son montant ne peut être articulée que dans le cadre d'une demande de mise en conformité du logement.
A défaut de demande de mise en conformité et la locataire ayant par ailleurs restitué les locaux, la demande formée par l'appelante n'apparaît pas fondée et sera rejetée.
La demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance dont aurait souffert Madame [N] [H] à raison du caractère prétendument indécent du logement donné à bail, ne caractérise pas une exception inhérente à la dette et Madame [Z] [T] épouse [I] n'a pas qualité pour l'articuler, a fortiori au nom de Madame [N] [H], nul ne plaidant par procureur.
Il résulte de l'ensemble de ces énonciations que la décision doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par Madame [Z] [T] épouse [I].
Sur le montant de la créance de la Sci Duc à l'encontre de Madame [Z] [T] épouse [I]
Madame [Z] [T] épouse [I] entend voir déduire du montant de la créance locative le montant du dépôt de garantie prévu au contrat. Cependant, elle n'établit pas que Madame [N] [H] se serait acquittée de son obligation d'en régler le montant, de sorte qu'il n' y pas lieu à réfaction.
Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [Z] [T] épouse [I] à payer à la Sci Duc la somme de 5 706 € en principal avec les intérêts tels que fixés.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [Z] [T] épouse [I] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande formée par la Sci Duc au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1500 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et par défaut,
CONFIRME le jugement déféré dans ses dispositions soumises à la cour,
Et y ajoutant,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes présentées par la Sci Duc,
DÉBOUTE Madame [Z] [T] épouse [I] de ses demandes tendant à voir ordonner la suspension de l'obligation de paiement du loyer compte-tenu de l'indécence du logement et de sa demande en réduction du montant du loyer,
DÉBOUTE Madame [Z] [T] épouse [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [Z] [T] épouse [I] à payer à la Sci Duc la somme de 1 500 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [Z] [T] épouse [I] aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
