| France, Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 11 avril 2024, 21/04341

MINUTE N° 161/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 11 avril 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 AVRIL 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04341 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HV7F

Décision déférée à la cour : 03 Août 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :

La S.A.R.L.U. JLC prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 3] à [Localité 2]

représentée par Me Dominique HARNIST, Avocat à la cour

plaidant : Me LITAS, Avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [T] [B] et

Madame [O] [I] épouse [B]

demeurant tous deux[Adresse 1] à [Localité 4]

représentés par Me Valérie SPIESER-DECHRISTÉ, Avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffère lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 5 décembre 2014, l'EURL JLC et la SCI Cegofeg B ont conclu une promesse synallagmatique de vente au prix de 2 200 000 euros, aux termes de laquelle l'entreprise JLC s'engageait à acquérir différentes parcelles sises à Fegersheim (67).

Cette promesse de vente était consentie sous différentes conditions suspensives dont celle de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt d'un montant de 2 400 000 euros au plus tard le 30 mai 2015. La réitération de la vente par acte authentique était fixée au plus tard au 17 juillet 2015.

Ladite promesse était par ailleurs assortie d'une condition particulière tenant à l'achat par la société JLC de parcelles appartenant à la SA Ehalt production, jouxtant les biens immobiliers de la société Cecofeg B, moyennant le prix de 3 300 000 euros, avec une obligation de régulariser un avant-contrat avant le 31 mars 2015.

Par avenant n°1 en date du 13 mars 2015, la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt a été prorogée au 10 octobre 2015, et celle de la réitération de la vente par acte authentique au 15 octobre 2015, et le prix d'acquisition des parcelles appartenant à la société Cecofeg B a été fixé à 2 300 000 euros. L'avenant mentionnait que la promesse d'achat portant sur l'acquisition des biens appartenant à la société Ehalt production était résiliée par les parties du fait que l'entreprise JLC avait fait une offre au liquidateur judiciaire de la société Ehalt production pour un montant de 2 000 000 d'euros.

Par ordonnance du 2 juillet 2015, le juge-commissaire du tribunal de grande instance de Colmar a autorisé la cession au profit de l'entreprise JLC des parcelles appartenant à la société Ehalt production, moyennant le prix de 2 000 000 d'euros net vendeur.

Par avenant n°2 du 7 octobre 2015, la date de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt a été prorogée au 4 novembre 2015, et celle de la réitération de la vente par acte authentique au 3 décembre 2015.

Selon avenant n° 3 du 11 décembre 2015, il a été constaté d'une part que le bénéficiaire avait renoncé à la condition suspensive de financement stipulée à son profit dans la promesse synallagmatique de vente du 5 décembre 2014 par courrier recommandé du 3 novembre 2015, d'autre part qu'il n'avait pas procédé au paiement du prix stipulé payable comptant et des frais entre les mains du notaire, et que les parties étaient convenues de la réitération de l'acte authentique de vente au plus tard le 29 janvier 2016 à 18 heures, à peine de caducité de la promesse, et d'une faculté de dédit moyennant le versement par le bénéficiaire au promettant de la somme de 406 000 euros au plus tard le 15 décembre 2015, soit à titre d'acompte sur le prix de vente en cas de réitération de l'acte authentique, soit à titre de dédit.

Par acte sous-seing privé du 11 décembre 2015, l'entreprise JLC a conclu avec M. [T] [B] et Mme [O] [B], son épouse (ci-après les époux [B]) un protocole d'accord aux termes duquel la première s'engageait à vendre aux seconds les parcelles sises à [Localité 5] qu'elle s'était engagée à acquérir aux termes de la promesse synallagmatique de vente conclue le 5 décembre 2014 avec la

société Cegofeg B, ainsi que les parcelles appartenant à la société Ehalt production dont le juge commissaire avait par ordonnance du 2 juillet 2015 autorisé la cession à son profit, le tout moyennant un prix de cession de 6 millions d'euros acte en mains. Le protocole stipulait que l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 15 février 2016, sous peine de dommages et intérêts au profit du vendeur, et que les fonds devaient être versés en la comptabilité du notaire de l'acquéreur au plus tard le 30 janvier 2016.

Par courrier du 5 février 2016, Maître [C] [J], notaire, a vainement mis en demeure les époux [B] de procéder au versement de la somme de six millions d'euros destinée au paiement du prix d'acquisition des parcelles.

Selon acte authentique du 16 février 2016, la société Valdahon constructions ayant pour associée la société JLC a acquis les biens immobiliers appartenant à la société Cecofeg B pour un montant de 2 300 000 euros.

Par exploits délivrés le 27 juin 2016, l'EURL JLC a fait citer les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir prononcer la caducité du protocole d'accord du 11 décembre 2015, et de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 3 août 2021, le tribunal, devenu tribunal judiciaire de Strasbourg a :

- dit que l'acte du 11 décembre 2015 conclu entre l'EURL JLC et les époux [B] et intitulé « protocole d'accord » est une promesse synallagmatique de vente appelée également 'compromis de vente' ;

- déclaré caduc le 'compromis de vente' du 11 décembre 2015 conclu entre l'entreprise JLC et les époux [B] ;

- déclaré irrecevable la demande de l'entreprise JLC fondée sur la responsabilité civile contractuelle des époux [B] ;

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire ;

- condamné l'entreprise JLC aux entiers dépens de la procédure.

Après analyse des termes du protocole d'accord du 11 décembre 2015, le tribunal a considéré qu'il existait à la charge de l'entreprise JLC une obligation de céder les parcelles litigieuses et, corrélativement, une obligation d'en acquérir la propriété à la charge des époux [B], moyennant un prix de six millions d'euros, excluant tout droit d'option. Le tribunal en a conclu que ce protocole d'accord devait être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

Le tribunal a ensuite jugé, au visa de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, que le 'compromis de vente' du 11 décembre 2015 était caduc au motif qu'il n'avait pas été réitéré en la forme authentique dans le délai de six mois et qu'aucune demande en réitération de la vente n'avait été formée en justice avant l'expiration du délai légal.

S'agissant de la responsabilité civile contractuelle des époux [B], le tribunal a rappelé que la faute contractuelle devait s'apprécier par référence aux obligations engendrées par le contrat, puis a indiqué que la caducité du compromis de vente du 11 décembre 2015 excluait l'engagement de toute action en responsabilité civile contractuelle fondée sur cet acte et, par conséquent, a déclaré irrecevable la demande présentée sur ce fondement par l'entreprise JLC.

L'EURL JLC a interjeté appel de ce jugement le 8 octobre 2021, aux fins d'annulation, respectivement d'infirmation, à tout le moins de réformation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande fondée sur la responsabilité civile contractuelle des époux [B] et dès lors l'a déboutée de ses demandes tendant à voir condamner in solidum M. et Mme [B] à l'indemniser du préjudice subi du fait de leur défaillance fautive ; en conséquence condamner les époux [B] à lui payer la verser la somme de 2 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, et a minima à la somme de 1 700 000 euros correspondant à la différence entre le prix d'acquisition des parcelles et le prix de vente que les époux [B] s'étaient engagés à payer dans la promesse synallagmatique de vente du 11 décembre 2015, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juillet 2022, l'EURL JLC demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, d'infirmer, à tout le moins réformer, le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable sa demande fondée sur la responsabilité civile contractuelle des époux [B] et dès lors l'a déboutée de ses demandes tendant à voir condamner in solidum M. et Mme [B] à l'indemniser du préjudice subi du fait de leur défaillance fautive ;

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Elle demande à cour, statuant à nouveau, de :

- déclarer recevable sa demande à l'encontre des époux [B] sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

- condamner in solidum M. et Mme [B] à l'indemniser du préjudice subi du fait de leur manquement,

en conséquence,

- condamner les époux [B] à lui payer la somme de 2 300 000 euros à titre de dommages intérêts, et a minima à la somme de 1 700 000 euros correspondant à la différence entre le prix d'acquisition des parcelles et le prix de vente que les époux [B] s'étaient engagés à payer,

subsidiairement,

- déclarer recevable sa demande à l'encontre des époux [B] sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

- condamner in solidum M. et Mme [B] à l'indemniser du préjudice subi du fait de leur manquement délictuel,

en conséquence,

- condamner les époux [B] à lui payer la somme de 2 300 000 euros à titre de dommages intérêts,

en tout état de cause,

- rejeter la demande formulée par les époux [B] tendant à voir prononcer la nullité du protocole d'accord,

- condamner les époux [B] à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,

sur appel incident,

-déclarer l'appel incident des époux [B] irrecevable à tout le moins infondé,

- le rejeter.

Au soutien de son appel, l'appelante fait valoir qu'en soulevant d'office la question de la nature et du régime de responsabilité pour faute de sa demande dirigée contre les époux [B], pour déclarer irrecevables ses demandes formées sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil, alors que les époux [B] n'avaient développé aucun moyen d'irrecevabilité, le tribunal qui n'a pas procédé à une simple « requalification des faits » a violé le principe du contradictoire, alors qu'il lui appartenait, en application de l'article 16 du code de procédure civile, de soumettre la question de l'application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 et de ses implications aux parties afin qu'il en soit débattu en cours d'instance, quand bien même ce texte serait-il d'ordre public, ce qui lui aurait permis de former une demande subsidiaire sur le fondement contractuel.

Elle fait valoir que, par l'effet dévolutif de l'appel, la cour est saisie de la question de la recevabilité de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle des époux [B], et soutient que, si le raisonnement du premier juge n'est pas critiqué en ce qu'il a déclaré caduc le 'compromis de vente' conclu avec les époux [B] en application de l'article 42 précité, la caducité de la promesse ne saurait entraîner celle du protocole qui la renferme. 

Elle soutient en effet que les obligations mises à la charge des parties par ce « protocole d'accord » démontrent que la convention va au-delà d'un simple accord sur la chose et sur le prix, puisqu'il met à la charge des époux [B] l'obligation de procéder au séquestre de la somme de 6 millions d'euros entre les mains du notaire avant le 30 janvier 2016, et celle de régulariser l'acte authentique de vente prévoyant le paiement comptant du prix au plus tard le 15 février 2016, sous peine de dommages et intérêts au profit du vendeur. Elle en déduit que la caducité de la promesse de vente contenue dans le protocole d'accord n'entraîne pas celle de toutes les clauses qu'il renferme, comme cela est au demeurant admis par la jurisprudence s'agissant de la clause pénale.

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour estimerait que le protocole d'accord est devenu caduc au motif qu'il ne constituerait qu'une promesse synallagmatique de vente, elle soutient qu'elle est néanmoins recevable et fondée à engager la responsabilité des époux [B] sur le fondement des dispositions de l'ancien article 1382 du code civil.

Au fond, s'agissant de sa demande sur le terrain de la responsabilité contractuelle, elle prétend que les époux [B] ont commis une faute consistant à ne pas avoir respecté le calendrier fixé par les parties dans ledit protocole et à ne pas avoir procédé au séquestre des fonds entre les mains du notaire.

Elle réfute le moyen des intimés tenant au fait que le protocole d'accord renfermerait une condition potestative devant conduire à sa nullité, les intimés requalifiant sans fondement le protocole en contrat à terme sous condition suspensive, et fait valoir que l'engagement d'acquérir les terrains cédés qu'elle a pris n'était pas potestatif mais ferme et ne nécessitait pas l'intervention d'un tiers.

Elle soutient que les époux [B] ne peuvent non plus s'exonérer de leur responsabilité en invoquant le fait qu'elle n'aurait pas exécuté ses propres obligations, ce qui est inopérant puisque la consignation de la somme de six millions d'euros par les époux [B] était un préalable indispensable et essentiel à l'achat des parcelles auprès des sociétés Cecofeg B et Ehalt production, car cette somme constituait la garantie d'existence des fonds, exigée par sa banque pour débloquer le prêt relais lui permettant de financer l'acquisition desdites parcelles.

Contrairement à ce qu'affirment les défendeurs, la commune intention des parties n'a jamais été de faire de l'acquisition des parcelles auprès des vendeurs initiaux un préalable à la mise sous séquestre des fonds, aucune date butoir n'ayant été fixée, de sorte que les époux [B] ne peuvent justifier la non-exécution fautive de leur obligation par l'absence d'acquisition préalable de l'ensemble immobilier. Elle soutient que c'est bien la défaillance fautive des époux [B] qui a empêché la vente de se réaliser et que pour sa part, elle avait réalisé toutes les diligences nécessaires pour lever les options d'achat avant le 15 février 2016.

S'agissant du préjudice, elle fait valoir que la faute contractuelle commise par les époux [B] lui a causé directement un préjudice consistant d'une part en une perte de chance suite à un gain manqué, et d'autre part en une perte éprouvée.

Elle prétend que la seule raison qui l'a conduite à abandonner son projet initial de commercialisation, qui s'intégrait dans une perspective de redynamisation de la zone de [Localité 5], projet pour lequel elle avait déjà engagé de nombreuses démarches et des pourparlers qui étaient avancés, au profit d'une opération de marchand de biens, était l'offre des époux [B] d'acquérir les parcelles litigieuses, soulignant que contrairement aux affirmations des intimés qui font preuve de mauvaise foi, la commercialité des parcelles n'a jamais été remise en cause par la commune.

Elle allègue également que suite à la défaillance des époux [B], le prêt relais ne lui a pas été accordé, et qu'afin d'échapper à la pénalité de 406 000 euros, qui avait été stipulée pour lui permettre d'obtenir une nouvelle prorogation du délai négociée suite à un précédent engagement des époux [B] pris en octobre 2015, elle a dû se faire substituer dans l'acte d'acquisition, par la société Valdahon constructions, dans laquelle elle n'est associée qu'à 49 %, et que compte tenu de la situation, elle s'est retrouvée avec un ensemble immobilier sans le moindre projet et sans acquéreur potentiel, la société Valdahon constructions n'ayant pu vendre l'ensemble immobilier que le 20 décembre 2017, pour un prix de 4 400 000 euros.

Elle fait valoir qu'au final elle n'a pu dégager qu'une plus-value de 49 000 euros au lieu de celle de 1 700 000 euros escomptée si les époux [B] avaient respecté leur obligation, de sorte que le gain manqué causé par leur faute, qui est indemnisable, s'établit à 1 651 000 euros, la chance de réalisation de la vente étant quasi certaine en l'espèce, car en vertu de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente.

S'agissant de la perte éprouvée, elle fait valoir que le manquement des époux [B] à leurs obligations contractuelles a conduit à l'annulation de deux années de projets et a nécessité deux années supplémentaires pour y remédier afin d'aboutir, à travers la société Valdahon constructions, à la revente des terrains, de sorte que quatre années ont été passées en vain à monter un projet nécessitant l'investissement d'une somme de 4 300 000 euros pour une plus-value minime de 49 000 euros, inférieure aux frais qu'elle a vainement exposés, outre l'atteinte portée à son image car elle a dû rompre des relations avec d'importants groupes internationaux, son projet initial s'adressant en effet à plusieurs entreprises de dimensions internationales avec lesquels les négociations étaient avancées.

Subsidiairement, elle s'estime bien fondée à rechercher la responsabilité des époux [B] sur le fondement délictuel. Elle souligne la déloyauté et la mauvaise foi de ces derniers à son égard, alors qu'en réalité ils n'avaient aucune intention de contracter. Elle fait valoir que bien qu'ils connaissent parfaitement les engagements qu'elle avait pris auprès des vendeurs, ils lui ont fait croire qu'ils avaient l'intention de contracter comme en atteste le courriel du 22 septembre 2015 dans lequel ils confirmaient leur intention d'achat moyennant le prix de 6 000 000 euros, puis ont tout simplement ignoré les diverses relances dont ils ont été destinataires, sans fournir la moindre explication, de sorte que cette attitude est manifestement fautive. Elle soutient ainsi que ces derniers ont commis une faute délictuelle constituée par un comportement désinvolte et dépourvu de tout sérieux et s'estime bien fondée à solliciter l'allocation des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 300 000 euros en réparation de son préjudice qui est lié directement au comportement des époux [B], et qui se caractérise par les mêmes éléments factuels que ceux développés au soutien de sa demande en réparation sur le fondement contractuel.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2023, les époux [B] concluent à l'irrecevabilité en tous cas au rejet de l'appel principal et demandent à la cour de confirmer, sous réserve de l'appel incident, le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré caduc le compromis de vente du 11 décembre 2015 conclu entre l'EURL JLC et les époux [B] ;

- qualifié le protocole d'accord du 11 décembre 2015 par le tribunal judiciaire de Strasbourg comme étant une promesse synallagmatique de vente ;

- déclaré irrecevable la demande de l'entreprise JLC fondée sur leur responsabilité civile contractuelle

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;

- condamné l'entreprise JLC aux entiers dépens de la procédure ;

et de :

- débouter l'entreprise JLC de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement,

- déclarer qu'ils n'ont pas commis une faute contractuelle,

- déclarer qu'ils n'ont pas commis un manquement délictuel,

- déclarer que l'entreprise JLC ne rapporte pas la preuve d'un préjudice qui lui aurait été causé par les fautes contractuelle ou délictuelle prétendument commises par eux,

- déclarer par conséquent qu'ils n'ont causé aucun préjudice à l'entreprise JLC,

- déclarer que l'entreprise JLC ne rapporte pas la preuve d'un lien causal entre les fautes contractuelle ou délictuelle prétendument commises par eux et le préjudice que ces fautes auraient causé à l'entreprise JLC,

en conséquence,

- débouter l'EURL JLC de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire,

- déclarer que le protocole d'accord a été contracté sous une condition potestative de la part de la société JLC ;

- déclarer la condition du protocole d'accord du 11 décembre 2015 d'acquisition par la société JLC des parcelles sous laquelle l'obligation de revente aux époux [B] avait été contractée nulle ;

- prononcer la nullité du protocole d'accord en son intégralité dès lors que l'obligation concernée par la nullité est une obligation essentielle du contrat ;

en conséquence, débouter l'EURL JLC de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

sur appel incident,

- déclarer qu'ils sont recevables et biens fondés en leur appel incident,

Y faisant droit,

- infirmer, à tout le moins réformer le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 3 août 2021 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'EURL JLC à leur payer a somme de 10 000 euros aux au titre de l'article

700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens des deux instances.

Ils font valoir que le premier juge n'a commis aucune violation du principe du contradictoire en relevant d'office le moyen tiré de la caducité du protocole d'accord du 11 décembre 2015, dès lors que les dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 sont d'ordre public, et que le juge a exercé un pouvoir de police en appliquant d'office ces dispositions, hypothèse dans laquelle il est dispensé de respecter le principe du contradictoire. En outre, ils relèvent que le juge a puisé dans les arguments développés par les parties et en a fait état dans son jugement.

Ils soutiennent ensuite que c'est à juste titre que tribunal a fait application des dispositions des articles 36 et 42 de la loi du 1er juin 1924 pour estimer que le protocole d'accord était caduc, et qu'il en a déduit que le protocole d'accord étant réputé n'avoir jamais existé, il ne produisait aucun effet juridique, de sorte que l'engagement de toute action en responsabilité civile contractuelle, fondée sur cet acte était exclu.

Ils approuvent également la motivation du premier juge qui a retenu que le protocole d'accord s'analysait comme étant une promesse synallagmatique de vente, en ce qu'il ne comporte que des engagements d'acheter et de vendre et en fixe les conditions.

Ils font valoir que l'appelante ne démontre pas en quoi le protocole d'accord serait bien plus qu'une promesse synallagmatique de vente, la qualification exacte d'un acte juridique ne dépendant pas de sa dénomination par les parties.

Ils critiquent l'argumentation de l'appelante qui invoque la survie de certaines stipulations à la caducité de la promesse synallagmatique en faisant un parallèle avec la jurisprudence sur la clause pénale, alors même que le principe du parallélisme n'a pas vocation à s'appliquer à des dispositions d'ordre public, et que si la jurisprudence admet la survie de clause pénale à la caducité de la promesse synallagmatique de vente, cette exception concerne exclusivement les clauses pénales. De plus, ils indiquent que le protocole d'accord qui détermine les conditions de la vente n'existe pas indépendamment de la promesse synallagmatique d'achat et de vente et ne comporte pas de stipulations contractuelles autres.

Dans l'hypothèse où la cour devrait juger recevable la demande de l'appelante sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, ils contestent avoir commis une faute de nature à engager leur responsabilité civile contractuelle, aucun préjudice, ni lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice allégué n'étant par ailleurs démontrés. Ils réfutent l'argumentation de l'appelante selon laquelle ils s'étaient engagés, à verser la somme de six millions d'euros sur un compte séquestre préalablement à l'acquisition de parcelles à [Localité 5] par l'appelante, alors même que les termes du protocole sont explicites et témoignent au contraire de ce que l'entreprise JLC s'était engagée à acquérir les parcelles auprès des sociétés Cecofeg B et Ehalt production préalablement à la vente de ces mêmes parcelles à leur profit, de sorte qu'aucune mise sous séquestre des fonds préalablement aux opérations précitées n'était envisagée, ni même possible dans la mesure où la libération des fonds devait coïncider avec la cession des parcelles à leur profit selon la commune intention des parties.

L'absence de tout engagement contractuel de leur part de verser la somme de six millions d'euros préalablement à l'acquisition des parcelles résulte aussi de la lecture conjointe du protocole d'accord litigieux avec la promesse de vente et de ses trois avenants qui au demeurant ne leur sont pas opposables, dont il résulte que la cession des parcelles de la société Cecofeg devait être réalisée au plus tard le 29 janvier 2016, soit un jour avant l'expiration du délai qui leur était imparti pour la constitution du séquestre.

Ils prétendent que la prorogation, à deux reprises, du délai d'obtention du financement prévu par la promesse du 5 décembre 2014, ne leur est pas imputable, dès lors que ces prorogations sont antérieures à la signature du protocole litigieux ; que ces prorogations démontrent que l'appelante rencontrait des difficultés à obtenir un financement ; que celle-ci ne justifie pas de l'existence de démarches entreprises en vue de l'obtention d'un prêt relais ; que l'attestation bancaire du 2 février 2015 versée aux débats par l'appelante ne précise pas le projet de l'entreprise JLC et n'indique pas non plus si le financement concernait bien l'intégralité des parcelles litigieuses.

Ils contestent de même avoir commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, et affirment que l'appelante n'est pas fondée à leur reprocher une quelconque déloyauté ou mauvaise foi, alors qu'elle n'a jamais respecté ses propres engagements contractuels préalables à la vente des parcelles à leur profit.

Ils indiquent que la réalité d'un engagement contractuel de leur part à se porter garant d'une demande de prêt de la société JLC n'est pas démontrée, pas plus que la prétendue demande de financement, et discutent la portée et la valeur probante des pièces produites par l'appelante à cet égard.

Ils contestent par ailleurs toute responsabilité dans l'absence de concrétisation de l'opération commerciale, soulignant que l'appelante qui ne disposait manifestement pas de ressources financières suffisantes pour honorer son engagement contractuel d'acquérir les parcelles litigieuses, a eu recours à un stratagème consistant à projeter l'utilisation des fonds mis sous séquestre pour obtenir un prêt bancaire pour pouvoir financer l'acquisition des parcelles litigieuses pour ensuite les leur revendre, l'interprétation surréaliste faite par l'appelante des termes du contrat visant à servir ce stratagème.

En tout état de cause, ils considèrent que la société JLC ne rapporte pas la preuve d'un préjudice et d'un lien causal avec leurs prétendues fautes qu'elles soient de nature contractuelles ou délictuelles. Ils soutiennent que la société JLC ne peut demander des dommages et intérêts du fait du non-aboutissement de son projet commercial puisqu'elle n'a pas respecté ses propres engagements, outre le caractère exorbitant de sa demande. S'agissant du gain manqué, les prétendues négociations à un stade avancé en vue de la régularisation d'un bail commercial ne sont pas prouvées, et la société JLC ne peut demander des dommages et intérêts au titre d'un gain manqué résultant d'un projet qui aurait dû être réalisé trois mois auparavant, et pour la réalisation duquel elle n'avait effectué aucune démarche, alors qu'au surplus le projet de création d'une zone d'activités à [Localité 5] n'a finalement pas vu le jour.

Elle ne peut pas non plus solliciter une indemnisation au titre de la somme versée à titre de dédit, soulignant que le même montant est visé comme ayant été payé par la société Valdahon. Enfin, le montant de 649 000 euros réclamé au titre de la perte éprouvée n'est pas justifié, pas plus que l'atteinte à l'image de la société.

Très subsidiairement, ils invoquent la nullité du protocole d'accord du 11 décembre 2015 en application de l'article 1174 du code civil, au motif que la condition selon laquelle l'entreprise JLC devait préalablement acquérir les parcelles auprès des société Cecofeg B et Ehalt production avant les revendre à leur profit, revêt un caractère potestatif, et qu'il s'agit d'une condition essentielle.

Ils forment enfin un appel incident sur le rejet de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dès lors qu'il est inéquitable de laisser les frais irrépétibles à leur charge.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

Lors des débats la présidente a invité les parties à préciser la forme juridique de l'appelante, l'extrait Kbis de celle-ci mentionnant une société à responsabilité limité à associé unique. Le conseil de l'appelante a confirmé qu'il s'agissait effectivement d'une SARLU. Les parties ont été invitées à s'expliquer sur les conséquences de ce constat mais n'ont pas déposé de note en délibéré.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate en premier lieu que l'appelante est une société à responsabilité limitée à associé unique et non une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, et en second lieu que celle-ci ne demande pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a :

- dit que l'acte du 11 décembre 2015 conclu entre l'EURL JLC et les époux [B] et intitulé « protocole d'accord » est une promesse synallagmatique de vente appelée également 'compromis de vente' ;

- déclaré caduc le 'compromis de vente' du 11 décembre 2015 conclu entre l'entreprise JLC et les époux [B] ;

et que ces chefs de la décision ne font pas non plus l'objet de l'appel incident, de sorte que ces dispositions ne peuvent être remises en cause.

Les époux [B] concluent à l'irrecevabilité de l'appel mais sans soulever aucun moyen précis. En l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, il y a lieu de déclarer l'appel recevable.

C'est à tort qu'il est fait grief au tribunal de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société JLC fondée sur la responsabilité contractuelle.

En effet, en premier lieu, le tribunal qui était notamment saisi par cette société de demandes tendant à voir 'dire et juger que le protocole d'accord du 11 décembre 2015 a la nature d'une promesse synallagmatique de vente' et à voir 'constater que du fait de la non-réitération par acte authentique dans un délai de six mois, par suite de la défaillance de l'acquéreur, la promesse est caduque', était tenu de se prononcer au regard des textes applicables, le fondement de cette dernière demande n'étant pas explicité. Il ne peut dès lors lui être reproché d'avoir fait application du seul fondement juridique susceptible d'être invoqué au soutien de la caducité sollicitée, à savoir l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, l'appelante ne contestant pas au demeurant le bien fondé de l'application de ce texte.

En second lieu, il appartenait au tribunal qui était expressément saisi d'une demande d'indemnisation fondée sur la responsabilité contractuelle des époux [B] de vérifier si les conditions de mise en oeuvre de cette responsabilité étaient réunies, et tout d'abord l'existence d'un contrat. Par voie de conséquence, en retenant que la caducité de la promesse de vente, qui entraînait l'anéantissement rétroactif du contrat, excluait l'engagement de toute action en responsabilité contractuelle fondée sur l'article 1147 ancien du code civil, le tribunal n'a fait que tirer les conséquences de ses constatations et de l'admission de la prétention de la société JLC tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente, et n'a pas soulevé d'office une fin de non-recevoir.

Le moyen sera donc rejeté.

La société JLC, qui ne conteste pas la requalification du 'protocole d'accord' en promesse synallagmatique de vente, ne peut utilement soutenir que cet acte

comporterait des dispositions et engagements distincts qui survivraient à la caducité de la promesse de vente, dans la mesure où la disposition du 'protocole d'accord' dont elle se prévaut, selon laquelle les fonds devaient être versés en la comptabilité du notaire de l'acquéreur au plus tard le 30 janvier 2016, constitue seulement une modalité de paiement du prix convenu pour l'acquisition des parcelles qui devait être payé comptant, et non un engagement distinct.

L'analogie faite par l'appelante avec la jurisprudence concernant la clause pénale est inopérante, dès lors que cette jurisprudence est relative aux clauses pénales ayant vocation à s'appliquer en l'absence de réitération de la vente, ce qui n'est pas le cas de la clause litigieuse.

Comme l'a exactement rappelé le tribunal, la caducité de la promesse synallagmatique de vente entraînant l'anéantissement rétroactif du contrat, seule la responsabilité délictuelle des époux [B] peut être recherchée, le jugement doit donc être confirmé en tant qu'il a déclaré la demande de la société JLC fondée sur la responsabilité contractuelle des époux [B] irrecevable.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la société JLC reproche aux époux [B] un comportement déloyal.

S'il est établi que les parties sont entrées en relation en septembre 2015, il n'est toutefois pas démontré que les époux [B] avaient connaissance du montage financier de l'opération, et notamment de la volonté de l'appelante de souscrire un prêt relais dont l'obtention aurait été conditionnée par la remise des fonds par les sous-acquéreurs.

En outre, comme le relèvent les intimés, la société JLC ne rapporte pas la preuve d'une demande de financement de l'opération par un prêt relais, ce qui ne résulte ni du courrier totalement imprécis du 2 février 2015 émanant de la Banque européenne du Crédit mutuel, au demeurant antérieur de dix mois à l'engagement des époux [B], qui confirme seulement l'étude d'une demande de financement concernant le projet à réaliser par la SARL JLC dans la zone de [Localité 5], ni du courriel du directeur de l'agence BECM Strasbourg immobilier du 6 avril 2017 indiquant avoir présenté, le 19 janvier 2016, au comité 'une demande de financement pour l'acquisition en régime MDB d'un bâtiment à usage commercial de 5 400 m² libre de toute occupation et d'une friche industrielle à l'arrière, sur un terrain de 42 000 m situé à [Localité 5], l'emprunteur, l'EURL JLC, destinant le tout à une revente en bloc', la nature exacte et l'étendue du financement n'étant pas précisées. Aucun élément n'est par ailleurs fourni quant à la suite réservée à ces demandes, et il n'est notamment pas établi que l'octroi du financement aurait été conditionné par une quelconque garantie.

L'affirmation de la société JLC est en outre en contradiction avec le fait que le délai dont disposaient les époux [B] pour verser les fonds entre les mains de leur notaire expirait le 30 janvier 2016, alors que l'acte authentique de vente entre la société JLC et la société Cegofeg B devait intervenir au plus tard le 29 janvier 2016, ce qui impliquait nécessairement que l'appelante qui avait renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ait obtenu son financement avant cette date.

La preuve d'un comportement déloyal des époux [B] n'est dès lors pas suffisamment rapportée.

De même, le fait qu'ils n'aient pas donné suite au courrier adressé, le 25 janvier 2016, à leur notaire par le conseil de l'appelante leur rappelant le délai impératif pour consigner les fonds, alors que ce délai n'était pas expiré, ni à la mise en demeure de verser les fonds que leur a adressée Me [J], notaire, le 5 février 2016, n'est pas non plus de nature à engager leur responsabilité délictuelle, dès lors qu'à la date de cette mise en demeure, la société JLC qui n'avait pas acquis les parcelles objets de la promesse de vente ne pouvait de toute évidence les leur revendre.

Ce défaut de réponse est en outre dépourvu de lien de causalité avec le préjudice invoqué par la société JLC, dès lors que le fait d'avoir dû renoncer à son projet initial de commercialisation des lots à réaliser sur les parcelles dont elle envisageait l'acquisition, au profit d'une opération de marchand de biens, n'est pas imputable aux époux [B] mais au fait qu'elle n'avait pu obtenir, en temps utile, le financement nécessaire pour la réalisation de son projet initial. Il en est de même de la rupture de ses relations alléguées avec de grandes sociétés internationales et de la prétendue atteinte à son image.

La société JLC sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, mais sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée par les époux [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société JLC qui succombe supportera la charge des entiers dépens d'appel ainsi que d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE l'appel de la société JLC recevable ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 3 août 2021, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME ledit jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement,

REJETTE la demande de la SARLU JLC fondée sur la responsabilité délictuelle des époux [T] [B] et [O] [I] ;

REJETTE la demande de la SARLU JLC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARLU JLC aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [T] [B] et [O] [I] une somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,